趙美茹　凡玲　張程程

摘? 要：根據(jù)當前物業(yè)服務所存在的問題，探索物聯(lián)網(wǎng)應用下的智慧物業(yè)服務新模式，通過基礎(chǔ)構(gòu)建層、管理服務層、綜合應用層以及業(yè)主使用層，將物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主和小區(qū)連接起來，打造建筑智能化、公共基礎(chǔ)設施智能化、社區(qū)環(huán)境智能化、社區(qū)安全智能化等智慧服務，建立統(tǒng)一、高效、智慧的物業(yè)服務模式。

關(guān)鍵詞：物聯(lián)網(wǎng);物業(yè)服務;智慧物業(yè)

中圖分類號：TP391? ? ? ? ?文獻標志碼：A? ? ? ? ?文章編號：2095-2945（2020）08-0027-03

Abstract： According to the problems existing in the current property service， explore the new mode of intelligent property service under the application of the Internet of things， through the basic construction layer， management service layer， comprehensive application layer and owner user layer， connect property service enterprises， owners and residential areas to create intelligent services such as intelligent building， intelligent public infrastructure， intelligent community environment， intelligent community security， etc. and establish a unified， efficient and intelligent property service model.

Keywords： Internet of things; property services; smart property

1 我國現(xiàn)階段物業(yè)管理的現(xiàn)狀及存在的問題

1.1 我國現(xiàn)階段物業(yè)管理的現(xiàn)狀

物業(yè)管理作為城市管理的重要一環(huán)，在提供滿意舒適的居住環(huán)境、促進國民經(jīng)濟的發(fā)展、促進就業(yè)等多個方面發(fā)揮了重大作用。近年來，我國物業(yè)管理呈現(xiàn)出穩(wěn)中向好的發(fā)展趨勢，隨著一系列物業(yè)管理法規(guī)、制度的頒布，物業(yè)管理的市場環(huán)境日趨成熟，小區(qū)物業(yè)管理規(guī)模的日益壯大，人口和設施設備的迅速增長，這為物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造了機遇。與此同時，物業(yè)管理行業(yè)也暴露出了許多問題，如物業(yè)管理企業(yè)服務意識差、員工素質(zhì)不高、管理模式落后等，這些現(xiàn)象都導致物業(yè)管理和服務的難度與日俱增。

1.2 物業(yè)管理中存在的主要問題

1.2.1 在物業(yè)管理企業(yè)方面

一是物業(yè)管理企業(yè)對自身定位和服務理念不夠明確。一些物業(yè)管理企業(yè)自身體制不夠完善，運營不夠成熟，仍然采用傳統(tǒng)的“重管理輕服務”模式，缺乏主動為業(yè)主服務的意識。物業(yè)管理企業(yè)因過分考慮經(jīng)營成本導致服務不到位，服務不滿意、服務不貼心而引發(fā)與業(yè)主之間的糾紛，業(yè)主不滿意的呼聲日益增多。二是內(nèi)部結(jié)構(gòu)混亂和經(jīng)營不規(guī)范。物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部的組織機構(gòu)混亂，職能劃分不明確，經(jīng)營上存在任意收費的問題，物業(yè)管理企業(yè)多以眼前利益為主，不考慮長遠發(fā)展的問題。三是物業(yè)管理人員設置不合理且人員素質(zhì)不高。缺乏優(yōu)秀物業(yè)管理專業(yè)人員，使得物業(yè)管理企業(yè)不能解決內(nèi)部的管理問題。

1.2.2 在小區(qū)業(yè)主方面

一是隨著城市化進程的快速發(fā)展，部分業(yè)主仍受傳統(tǒng)觀念影響難以接受這種有償?shù)奈飿I(yè)服務模式，業(yè)主缺乏對物業(yè)管理企業(yè)的了解，簡單的認為物業(yè)企業(yè)就只是簡單的提供服務，對自己的權(quán)力與義務認識不夠清晰，出現(xiàn)物業(yè)管理的業(yè)主參與度低、拖欠物業(yè)費以及其他糾紛等情況。二是業(yè)主委員會職能亂用，專項資金管理與使用不精細、不嚴格，無法保證業(yè)主的切身利益。

1.2.3 在政府及相關(guān)組織支撐方面

一是物業(yè)管理方面的相關(guān)法律、法規(guī)、體系不完善，法律普及率低，業(yè)主對相關(guān)法律的認知度低，執(zhí)行力度低下。二是市場監(jiān)管機制不完善，管理監(jiān)管體制不完善導致物業(yè)管理相關(guān)問題頻發(fā)。三是房地產(chǎn)開發(fā)商遺留的問題。部分開發(fā)商為了降低成本，在建筑或基礎(chǔ)設施等方面設計或建筑的產(chǎn)品不夠完善，大量的遺留問題也是業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)產(chǎn)生糾紛的重要原因之一。

2 智慧物聯(lián)網(wǎng)的發(fā)展概況

物聯(lián)網(wǎng)是新一代信息技術(shù)的重要組成部分，是指將各種信息傳感設備與互聯(lián)網(wǎng)結(jié)合起來而形成的一個巨大網(wǎng)絡，是在“互聯(lián)網(wǎng)概念”的基礎(chǔ)上，將其用戶端延伸和擴展到任何物品與物品之間，進行信息交換和通信的一種網(wǎng)絡概念。物聯(lián)網(wǎng)在網(wǎng)絡應用飛速發(fā)展的當下，對我們生活的方方面面均產(chǎn)生著或多或少的影響。

2.1 物聯(lián)網(wǎng)對交通管理的影響

智能交通可以監(jiān)督著交通工具的“健康狀況”，避免超載的車輛過橋梁，也能根據(jù)光線的強度對路燈的亮度進行調(diào)節(jié)，以此來增加交通道路的安全性。

2.2 物聯(lián)網(wǎng)對智能建筑的影響

物聯(lián)網(wǎng)可以自動調(diào)節(jié)建筑內(nèi)的燈光，且系統(tǒng)與GPS相連可以在監(jiān)控時及時地反映出空間及地理位置、安全狀況和人流信息，這點方便管理者對于建筑的管理。

2.3 在物聯(lián)網(wǎng)應用的其他方面

利用物聯(lián)網(wǎng)建立珍藏品的數(shù)據(jù)庫，研究文物與環(huán)境之間的關(guān)系，創(chuàng)造出最有利的文物保護環(huán)境，實現(xiàn)對文物蛻變損壞的有效控制。同時物聯(lián)網(wǎng)的應用使書的分類變得更加的容易，不管是借書還是還書的程序都變得更為便捷，這樣可以大大減輕了圖書館員的工作量。

3 物聯(lián)網(wǎng)與物業(yè)管理的結(jié)合——智慧物業(yè)

3.1 智慧物業(yè)的定義

在物業(yè)管理領(lǐng)域，物業(yè)管理企業(yè)為業(yè)主提供傳統(tǒng)的“四?！狈眨ūＰ?、保潔、保安、保綠）的經(jīng)營模式已經(jīng)難以適應時代要求。隨著我國物聯(lián)網(wǎng)市場的高速發(fā)展，物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的不斷成熟，為物業(yè)企業(yè)進行服務升級提供了可能性。智慧物業(yè)就是充分憑借物聯(lián)網(wǎng)、傳感網(wǎng)等網(wǎng)絡通信技術(shù)把物業(yè)管理、安防、環(huán)境、基礎(chǔ)設施、通信等體系集成在一起，并通過通信網(wǎng)絡連接物業(yè)管理，為小區(qū)住戶提供一個舒適、安全、便利的現(xiàn)代生活環(huán)境，構(gòu)建一個基于大規(guī)模信息智能處理的新的管理形態(tài)社區(qū)。

3.2 智慧物業(yè)管理服務模式架構(gòu)

智慧物業(yè)管理服務模式的架構(gòu)將以物聯(lián)網(wǎng)系統(tǒng)架構(gòu)為基礎(chǔ)可以大致分為四個層面：基礎(chǔ)構(gòu)建層、管理服務層、綜合應用層、大眾使用層。

圖1

3.2.1 基礎(chǔ)構(gòu)建層

基礎(chǔ)構(gòu)建層是由感知識別層、網(wǎng)絡構(gòu)建層組成，是智慧物業(yè)管理服務模式的核心，是所有上層結(jié)構(gòu)的基礎(chǔ)。感知識別層通過傳感器，收集居住區(qū)內(nèi)部各項基礎(chǔ)設施使用信息及狀態(tài)，準確對設備狀態(tài)進行檢測，實現(xiàn)在線化管理的目的。網(wǎng)絡構(gòu)建層主要利用互聯(lián)網(wǎng)、無線寬帶網(wǎng)、移動通信網(wǎng)絡等各種網(wǎng)絡形式傳遞信息。

3.2.2 管理服務層

管理服務層是業(yè)主日常生活問題解決的主要平臺，提供建筑主體維護管理，公共基礎(chǔ)設施維護維修，小區(qū)治安、環(huán)境的管理，以及業(yè)主生活繳費，物業(yè)服務的監(jiān)督與反饋等方面的信息收集與處理。物業(yè)企業(yè)將收集數(shù)據(jù)進行加工與處理、安全與隱私保護等，做出及時有效的決策，在保證物業(yè)管理的多種服務功能的基礎(chǔ)上，以業(yè)主需求為主要導向，了解業(yè)主的需求偏好和行為特征，提供更加精準的服務，從而實現(xiàn)物業(yè)管理水平的提高。

3.2.3 綜合應用層

綜合應用層是除小區(qū)物業(yè)管理服務工作以外的，豐富業(yè)主社區(qū)生活主要平臺，物業(yè)企業(yè)與合作商家達成合作，邀請商家入駐智慧物業(yè)服務平臺，為業(yè)主提供快捷方便的一鍵式服務，例如快遞物流信息查詢、家政服務、醫(yī)療服務、金融服務、餐飲、健身、以及社交活動。一方面為業(yè)主提供了更加可靠、便捷的服務，另一方面可以降低物業(yè)管理企業(yè)的成本。

3.2.4 業(yè)主使用層

業(yè)主使用層是業(yè)主最終使用的軟硬件系統(tǒng)，智慧物業(yè)管理服務平臺面向物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主、商家提供不同的終端訪問入口，包括APP應用軟件，微信公眾平臺、微信小程序等方式以實現(xiàn)系統(tǒng)的可操縱性、便捷性、實用性。

4 智慧物業(yè)管理服務模式的具體應用

4.1 建筑智能化

建筑智能化又稱弱電系統(tǒng)，由通信網(wǎng)絡、辦公自動化、設備自動化系統(tǒng)組成，結(jié)合智能傳感系統(tǒng)與控制系統(tǒng)的發(fā)展和應用，將建筑物內(nèi)的電力、照明、廣播、建筑維護等組成一個以監(jiān)管為目的系統(tǒng)。通過這張網(wǎng)絡可以對照明、線路設施進行排查，并不斷對服務器更新升級;小區(qū)住戶可通過社區(qū)網(wǎng)絡對建筑維護進行保養(yǎng)，業(yè)主可通過在線預約物業(yè)的維修服務，實時查看從提出維修需求到維修結(jié)束的整個進度過程，還可通過社區(qū)網(wǎng)絡向物業(yè)進行投訴或意見，提高物業(yè)企業(yè)的服務質(zhì)量。同時智慧物業(yè)在自檢時發(fā)現(xiàn)的問題，會自動發(fā)送到物業(yè)維修人員的設備上，及時發(fā)現(xiàn)并排除小區(qū)安全問題。

4.2 公共基礎(chǔ)設施智能化

在公共基礎(chǔ)設施管理智能化方面，將改變原有的單一功能和零散化的服務，一方面將各個公共基礎(chǔ)設施集約集成，另一方面在損壞或者被破壞時進行隔離應對。在水電網(wǎng)暖方面，采用智能信息查詢系統(tǒng)及時了解使用情況，激勵居民使用020平臺進行生活繳費，采取一定優(yōu)惠手段，鼓勵居民按時繳費;在周邊配套方面，通過物聯(lián)網(wǎng)平臺和大數(shù)據(jù)分析居民們的消費需求，商家據(jù)此進行資源的合理配置，做到供需平衡，避免造成資源的浪費。在車位方面，采用智能車庫停車系統(tǒng)準確清楚了解車庫位置及空余情況;在教育配套方面，智慧物業(yè)與幼兒園小學等教育機構(gòu)建立線上交流互動接送等系統(tǒng)通過線上監(jiān)控了解學生動態(tài)狀況，保障孩子的安全。

4.3 社區(qū)環(huán)境智能化

社區(qū)環(huán)境保護智能化是將物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)與小區(qū)環(huán)境信息相結(jié)合，把感應設備和監(jiān)測設備安裝到各種環(huán)境監(jiān)控對象中，利用GIS等手段實現(xiàn)信息系統(tǒng)與基礎(chǔ)設施的無縫銜接，實現(xiàn)集數(shù)據(jù)采集、分析、報警、上傳、處理于一體的環(huán)境污染監(jiān)測及處理系統(tǒng)。例如：土地水分含量的多少會通過相應的檢測系統(tǒng)進行報警，系統(tǒng)將自主選擇最優(yōu)解決方案自行解決;對社區(qū)植被安裝干濕檢測系統(tǒng)，連接物聯(lián)網(wǎng)進行實時勘測，當檢測到土壤水分不足時，系統(tǒng)便自動供給水源，實現(xiàn)社區(qū)環(huán)境保護智能化。這將大大節(jié)省維護社區(qū)環(huán)境的人工成本，為社區(qū)居民提供一個高效便捷的舒適的工作、學習和生活環(huán)境。

4.4 社區(qū)安全智能化

社區(qū)安全智能化是針對當前社區(qū)環(huán)境，考慮到小區(qū)居民的人身安全所推出的智能化管理模式，通過智能化、信息化集結(jié)監(jiān)測小區(qū)動態(tài)，消除監(jiān)控死角，保障小區(qū)住戶的人身財產(chǎn)安全。智能消防管理將對每家居民戶設放的滅火器等防火器材的設放地點準確錄入社區(qū)網(wǎng)絡，居民在意外發(fā)生時便可通過社區(qū)網(wǎng)絡準確找到器材進行滅火;居民社區(qū)網(wǎng)絡的連接實現(xiàn)大家的互聯(lián)互通，可通過一鍵警報通知功能提醒周邊住戶發(fā)生危險狀況，一旦發(fā)生危險，智慧物業(yè)模式將自動觸發(fā)危險鳴笛，并自動提示安保人員以及相關(guān)消災防災政府部門進行保護;在小區(qū)進行智能圍墻管理方面，智慧物業(yè)能更精準的識別是否為該小區(qū)的業(yè)主或車輛，同時各小區(qū)圍欄安裝射線防翻越設備，如有違者觸發(fā)報警器，一鍵傳到警衛(wèi)室進行報警。

5 智慧物業(yè)管理服務模式的實施及建議

5.1 因地制宜打造個性化物業(yè)

結(jié)合社區(qū)自身情況以及業(yè)主的不同需求，因地制宜，借助物聯(lián)網(wǎng)打造個性化智慧物業(yè)。借助物聯(lián)網(wǎng)打造個性化智慧物業(yè)為滿足業(yè)主需求的物業(yè)模式提供更多的可能性。

5.2 尋找多方合作降低物業(yè)管理成本

主動建立與家政行業(yè)、金融行業(yè)、醫(yī)療衛(wèi)生行業(yè)、餐飲業(yè)之間的合作，改變原有物業(yè)服務的單一模式，靈活尋求多方合作滿足顧客多樣化需求，不僅能降低物業(yè)成本，還能實現(xiàn)物業(yè)管理企業(yè)與商家的合作共贏。

5.3 注重統(tǒng)一整體規(guī)劃

為保證智慧物業(yè)的穩(wěn)定及良好運行，物業(yè)企業(yè)應統(tǒng)一對小區(qū)公共基礎(chǔ)設施，商家等統(tǒng)一進行管理，對物業(yè)管理服務各方面分門別類，物業(yè)管理人員各司其職，讓各部門責任落到實處，明確職責，讓物業(yè)服務在有序中進行。

5.4 及時對智慧服務設備更新升級

信息時代技術(shù)更替頻繁，對設備的維護、升級便顯得尤為重要，物業(yè)管理便需要與時俱進，適時跟隨時代的步伐，不斷成長、更新，讓智慧物業(yè)的優(yōu)勢得到充分顯現(xiàn)，物業(yè)服務在設備的更新升級中變得更加優(yōu)質(zhì)高效，不斷提升業(yè)主居住的滿足感、幸福感。

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