天津市住宅價格合理性研究

吳婷　李昕　段巖燕

[提要] 影響住宅房地產(chǎn)價格的因素有很多，它的變化規(guī)律可以用耗散結(jié)構(gòu)理論進(jìn)行解釋。通過E-views數(shù)據(jù)處理及檢驗，對天津市住宅房地產(chǎn)價格合理性進(jìn)行分析，得出多重線性回歸模型的標(biāo)準(zhǔn)房價，對天津市實際房價進(jìn)行偏離度計算，并為相應(yīng)的住宅房地產(chǎn)價格提出合理化建議。

關(guān)鍵詞：住宅房地產(chǎn)價格;耗散結(jié)構(gòu)理論;合理性;偏離度

中圖分類號：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

收錄日期：2020年1月10日

一、引言

快速上漲的住宅用地價格引起社會公眾廣泛關(guān)注，本文以天津市為研究對象，運用耗散結(jié)構(gòu)理論對地價及其變化合理性進(jìn)行研究，以期判斷區(qū)域土地市場運行狀態(tài)。

二、數(shù)據(jù)來源

（一）數(shù)據(jù)來源及處理。選取天津市多為研究對象，2000～2018年的城市住宅銷售價格數(shù)據(jù)來自天津市統(tǒng)計年鑒，GDP、天津城鎮(zhèn)居民可支配收入、房地產(chǎn)開發(fā)投資額、城鄉(xiāng)居民年末余額、天津人均道路面積、總?cè)丝诘葦?shù)據(jù)來源于中華人民共和國國家統(tǒng)計局網(wǎng)站和《中國房地產(chǎn)統(tǒng)計年鑒》，房價來源于安居客房產(chǎn)網(wǎng)。

（二）研究思路與方法。本文通過對房地產(chǎn)價格特點與耗散結(jié)構(gòu)理論的關(guān)系，綜合運用E-views中最小二乘法和消除多重共線性得出天津住宅房地產(chǎn)價格模型，并進(jìn)行偏離度分析。

耗散結(jié)構(gòu)理論特征與房地產(chǎn)價格特征的綜合比較，特征如下：第一，開放性。房地產(chǎn)業(yè)是我國經(jīng)濟(jì)中的重要產(chǎn)業(yè)，它的成長和發(fā)展受到我國政治、經(jīng)濟(jì)、文化和科技等的綜合影響。第二，耗散結(jié)構(gòu)當(dāng)中的從無序到有序。房地產(chǎn)業(yè)是在其自身內(nèi)部各因素之間關(guān)系錯綜復(fù)雜，在自身運作過程中會出現(xiàn)各種難以預(yù)測的問題。如果不及時去處理，勢必會導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)的混亂和無序。第三，耗散結(jié)構(gòu)系統(tǒng)必須是遠(yuǎn)平衡態(tài)的非線性結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)的接觸面越來越大，人們?yōu)榱俗非蟾玫纳瞽h(huán)境和生活條件影響著房地產(chǎn)價格，呈現(xiàn)不平衡的非線性特征。第四，耗散結(jié)構(gòu)是通過漲落從而達(dá)到有序的系統(tǒng)結(jié)構(gòu)。所以，住宅房地產(chǎn)價格符合耗散結(jié)構(gòu)的特征。

三、天津市城市住宅房地產(chǎn)價格合理性分析

（一）設(shè)定變量和模型。目前，對經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)的分析，我們必須先進(jìn)行序列平穩(wěn)性的判斷，用E-views軟件對各個數(shù)據(jù)變量進(jìn)行檢驗，進(jìn)行一階差分處理后要進(jìn)行單位根檢驗，以避免偽回歸和使數(shù)據(jù)更加有效。經(jīng)過對數(shù)據(jù)的檢驗和整理，包括以下變量：人均GDP為X1，城鎮(zhèn)居民儲蓄年末余額為X2，常住人口為X3，房地產(chǎn)開發(fā)投資額為X4，并對這四組數(shù)據(jù)進(jìn)行協(xié)整檢驗。建立住宅用地價格影響因素的個體固定效應(yīng)回歸模型：

Y=β0+β1X1+β2X2+β3X3+β4X4

由E-views個體線性回歸可知，發(fā)現(xiàn)存在多重共線性，因此要消除多重共線性，通過對各變量做對數(shù)變換，消除多重共線性，再對以下模型進(jìn)行估計：

LnY=β0+β1lnX1+β2lnX2+β3lnX3+β4lnX4

消除多重共線性后的模型估計結(jié)果為：

Ln=1.06+0.69lnX1-0.31lnX2+0.06lnX3+0.34lnX4

（0.34）（0.74） （0.71） （0.78） （0.31）

t=（0.15）（0.93）（-0.43）（0.08）（1.08）

R2=0.971314，2=0.961752，F(xiàn)=101.5793

通過擬合結(jié)果可知，可決系數(shù)很高，F(xiàn)值顯著，擬合優(yōu)度擬合較好。由模型可知，住宅房地產(chǎn)價格與人均GDP、常住人口數(shù)量、房地產(chǎn)開發(fā)投資額呈正相關(guān)，與城鎮(zhèn)居民儲蓄年末余額呈負(fù)相關(guān)，說明住宅房地產(chǎn)價格與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平密切相關(guān)。根據(jù)模型可得出天津住宅房地產(chǎn)的標(biāo)準(zhǔn)房價，2000～2008年天津住宅房地產(chǎn)均在5，000元以下，房價呈緩慢上升趨勢，2008～2015年在5，000～10，000元之間，2015～2018年房價超過10，000元，且上升趨勢加快。

（二）標(biāo)準(zhǔn)房價與實際售價的偏離度測算結(jié)論。判斷房價水平波動是否合理，需要引入房地產(chǎn)價格偏離度，計算公式為：

K=（PS-Pj）/Pj

K是房地產(chǎn)價格偏離度;PS是實際的天津房地產(chǎn)的價格;Pj是天津市房地產(chǎn)住宅價格均衡值。吸取國內(nèi)外學(xué)者在住宅房地產(chǎn)價格經(jīng)濟(jì)預(yù)警等方面的經(jīng)驗，可以把住宅房地產(chǎn)價格偏離度劃分為5個區(qū)間。K≥33.95%時，偏離度過高，城市房價水平遠(yuǎn)超過其經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，房地產(chǎn)市場投資過熱，政府可加大對土地市場的監(jiān)控力度，嚴(yán)控投機(jī)行為;27.65≤K<33.95%，偏離度偏高，城市房價與其經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平漸漸失衡，政府應(yīng)提前采取預(yù)防措施;2.45

根據(jù)對天津房價偏離度的測算可得，2000～2005年房價偏離度成負(fù)數(shù)，且在2003年房價偏離度K<-10%，可知2000～2005年天津住宅房地產(chǎn)價格低于天津的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平;2005～2008年和2011～2018年天津住宅房地產(chǎn)價格偏離度在2.45

四、幾點建議

通過對天津住宅房地產(chǎn)價格的分析和測算，天津市住宅房地產(chǎn)的發(fā)展態(tài)勢符合耗散結(jié)構(gòu)理論的相關(guān)條件，并可以通過耗散結(jié)構(gòu)中的漲落從不平衡達(dá)到新的平衡有序的態(tài)勢。對天津房住宅地產(chǎn)價格提出的建議如下：

（一）大力發(fā)展經(jīng)濟(jì)，增加天津市人均GDP，使消費者有信心購買，投資者有信心投資，促進(jìn)房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。

（二）消費者理性購房，認(rèn)識到住宅房地產(chǎn)價格變動帶來的收益和風(fēng)險，為房地產(chǎn)市場營造一個良好的交易環(huán)境，共同支持房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。

（三）明確房地產(chǎn)改革的目標(biāo)，加強(qiáng)對住宅房地產(chǎn)的監(jiān)控力度，必要時候，政府要積極正確地引導(dǎo)房地產(chǎn)的發(fā)展方向。

（四）加強(qiáng)產(chǎn)業(yè)之間的溝通和擴(kuò)大開放，讓房地產(chǎn)發(fā)展的同時帶動其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)也要做到對消費者負(fù)責(zé)，肩負(fù)起重要行業(yè)的責(zé)任，推動社會的穩(wěn)定發(fā)展。

綜上所述，天津市住宅房地產(chǎn)價格總體上是波動上升的，消費者要理性地看待價格上漲的因素和上漲現(xiàn)象，抓住時機(jī)，提高對房地產(chǎn)價格的合理性預(yù)判的能力?？傊?，對天津市住宅房地產(chǎn)價格波動現(xiàn)象的研究，說明住宅房地產(chǎn)價格受當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展水平影響較大，受人口、可支配收入和房地產(chǎn)投資等各種因素的綜合影響，其價格呈波動上升的走勢是正常的，也是需要正確看待的。需要房地產(chǎn)業(yè)爭取引導(dǎo)大眾，也需要政府在尊重經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律的前提下適時的對房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行調(diào)控。

（通訊作者：段巖燕）

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