班振忠

摘 要 長(zhǎng)期以來，由于房地產(chǎn)行業(yè)的高利潤(rùn)，都不是很關(guān)注成本管理，戰(zhàn)略成本管理與傳統(tǒng)成本管理不銜接、成本管理觀念落后、成本管理主體之間配合缺位、成本管理的理論研究相對(duì)滯后，影響了企業(yè)健康持續(xù)發(fā)展。本文主要針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)成本管理存在的主要問題，由內(nèi)到外、由上到下、由人到物進(jìn)行分析，從完善項(xiàng)目成本管理組織體系、建立高素質(zhì)的成本管理人才隊(duì)伍、改進(jìn)成本管理的方法等角度進(jìn)行深入探究，主要目的是厘清房企成本管理存在的問題，將企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展與成本管理相融合，引入戰(zhàn)略成本管理方式，采取切實(shí)可行的成本管理策略，推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)定高效發(fā)展。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn) 財(cái)務(wù)成本管理 戰(zhàn)略成本管理

隨著國(guó)家“十三五”規(guī)劃的收官，國(guó)家供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的落實(shí)，各行各業(yè)日新月異，經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新常態(tài)。國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控政策也不斷落地，房地產(chǎn)企業(yè)正步入按市場(chǎng)規(guī)律正常發(fā)展的軌道，但行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)也日趨激烈，如何在強(qiáng)手如林的競(jìng)爭(zhēng)中拔得頭籌，必須修煉內(nèi)功。加強(qiáng)成本管理成為房企戰(zhàn)場(chǎng)制勝的利器。企業(yè)成本管理對(duì)企業(yè)的發(fā)展具有積極意義。首先，成本管理作為企業(yè)財(cái)務(wù)管理的重要內(nèi)容之一，對(duì)企業(yè)發(fā)展影響巨大，要想使企業(yè)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中站穩(wěn)腳跟，就要強(qiáng)化成本管理。其次，我國(guó)企業(yè)正加強(qiáng)管理會(huì)計(jì)的應(yīng)用，戰(zhàn)略成本管理在其中具有舉足輕重的地位。再次，成本管理屬于企業(yè)的核心工作，戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)都必須以成本管理工作為基礎(chǔ)。最后，雖然企業(yè)靠市場(chǎng)、技術(shù)方面的優(yōu)勢(shì)，能夠在競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)中占據(jù)先機(jī)，但是企業(yè)要想持續(xù)健康發(fā)展，更好地實(shí)現(xiàn)企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)，還需在成本管理上提升競(jìng)爭(zhēng)力。

一、房地產(chǎn)企業(yè)成本管理工作存在的主要問題

（一）房企對(duì)成本管理重視程度不夠

很多房企只重視開發(fā)面積，不重視成本管理，單純認(rèn)為降低企業(yè)建造成本就是成本管理，想方設(shè)法為企業(yè)降低成本。首先，面對(duì)競(jìng)爭(zhēng)越來越激烈的市場(chǎng)，企業(yè)管理者缺乏成本管理理念，由于企業(yè)沒有全面的成本管理，缺乏成本管理方案，只重視建造成本，忽視質(zhì)量成本，出現(xiàn)質(zhì)量問題造成損失的比比皆是。其次，忽視成本管理和企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展之間的關(guān)系，認(rèn)為成本管理就是省錢，這種現(xiàn)象在中小房企中表現(xiàn)得更為明顯;成本管理就是省錢是很多管理人員的共同想法，成本管理就是減少成本增加利潤(rùn)。再次，還有一些企業(yè)認(rèn)為“省錢不如賺錢”，使成本管理工作在企業(yè)很難有效落實(shí)。如果沒有先進(jìn)的成本管理理念，沒有成本優(yōu)勢(shì)，企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力就很難提升。

（二）房企對(duì)成本管理理念認(rèn)識(shí)不清

有些企業(yè)對(duì)戰(zhàn)略成本管理認(rèn)識(shí)不足、對(duì)成本管理的范疇認(rèn)識(shí)不到位、對(duì)成本管理的主體認(rèn)識(shí)不清。第一，大部分房企的成本管理還處在傳統(tǒng)成本管理階段，只重視直接成本的控制，而對(duì)開發(fā)前期成本、中期與后期開發(fā)成本、銷售成本的控制力度不足。很多企業(yè)都有專門的會(huì)計(jì)機(jī)構(gòu)，但是成本管理的職責(zé)權(quán)限不是很合理，缺少完善的財(cái)務(wù)制度，如缺乏材料驗(yàn)收制度、物資清查制度和成本審核制度等。制度不完善，財(cái)務(wù)成本管理工作就難以順利開展。有些房企雖然設(shè)置了相關(guān)制度，但也只是流于形式，很難起到管理約束作用，不僅造成工作效率低下，還會(huì)使公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)增大。企業(yè)缺乏健全的成本管理制度，成本管理工作不能正常開展。一方面，企業(yè)制定成本管理制度，依靠制度強(qiáng)化成本管理，實(shí)現(xiàn)制度約束，各個(gè)環(huán)節(jié)有效銜接，實(shí)現(xiàn)成本控制;另一方面，依據(jù)制度進(jìn)行績(jī)效考核，減少人為干預(yù)，使企業(yè)行為更規(guī)范。第二，對(duì)于管理范疇，大部分企業(yè)重視建造成本的控制，忽視對(duì)開發(fā)全過程成本的控制，開發(fā)過程中產(chǎn)生的其他成本也很多，不重視成本管理反而會(huì)增加企業(yè)成本。不管是人工成本、建造成本還是期間費(fèi)用都應(yīng)引起企業(yè)高度重視。第三，主體方面，大部分企業(yè)認(rèn)為成本管理是財(cái)務(wù)部門的職責(zé)，與其他部門無(wú)關(guān)，這不僅使其他部門人員管理意識(shí)淡薄，也影響了成本管理的全面落實(shí)。只有其他部門工作人員積極配合，才不會(huì)造成資源浪費(fèi)。主體不明確，還會(huì)使管理人員忽視管理過程，只重視結(jié)果管理，只能對(duì)其進(jìn)行事后管控，這就影響了成本控制，偏離了企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略。

（三）房企對(duì)成本管理預(yù)算編制不合理

很多企業(yè)不重視成本預(yù)算，沒有編制年度成本預(yù)算，或者成本預(yù)算編制不合理，預(yù)算管理形同虛設(shè)。在房企成本控制過程中，成本預(yù)算能夠?qū)Τ杀究刂铺峁┲С?，也是企業(yè)實(shí)行績(jī)效評(píng)價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)。房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)決算管理中存在的主要問題是：第一，很多房地產(chǎn)企業(yè)采用傳統(tǒng)的工程預(yù)決算，與現(xiàn)代的預(yù)算管理有很大的區(qū)別，傳統(tǒng)的預(yù)決算計(jì)算復(fù)雜、工作煩瑣，核算工作量大，工作效率低。第二，預(yù)決算實(shí)際管理缺乏全面性，各部門缺少配合、流程脫節(jié)，預(yù)算環(huán)節(jié)和施工環(huán)節(jié)不能協(xié)調(diào)同步，影響施工，甚至增加成本，造成損失。

（四）房企對(duì)成本管理的職責(zé)分工不明確

大多數(shù)企業(yè)甚至領(lǐng)導(dǎo)認(rèn)為成本管理就是財(cái)務(wù)部門的職責(zé)，與其他部門無(wú)關(guān)，但是財(cái)務(wù)部門主要負(fù)責(zé)成本費(fèi)用的核算，形成成本報(bào)表，進(jìn)行成本分析，為企業(yè)決策服務(wù)。成本核算只是成本管理的一部分，反映企業(yè)已發(fā)生的成本，不能對(duì)成本進(jìn)行事前管理。這種核算方式還是傳統(tǒng)成本管理方式的延續(xù)，缺乏先進(jìn)的成本管理方式。因此，成本管理需要企業(yè)采購(gòu)、設(shè)計(jì)、預(yù)算、施工、監(jiān)理等部門全員參與，精誠(chéng)合作，從事后控制向事先控制、事中控制轉(zhuǎn)變。

（五）房企成本管理缺乏系統(tǒng)性

很多企業(yè)在成本管理方面更多的是局部管理，各自為政，成本管理缺乏系統(tǒng)性。企業(yè)的成本管理間接成本和直接成本共存、戰(zhàn)略成本和當(dāng)前成本共存、沉沒成本和不確定成本共存、外部成本和內(nèi)部成本共存。如果成本管理缺乏系統(tǒng)性，成本管理工作就會(huì)顧此失彼，出現(xiàn)漏洞。例如，如果只關(guān)注建造成本，忽視風(fēng)險(xiǎn)成本管理，一旦出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)事故，可能造成巨大損失。

（六）房企成本管理人才隊(duì)伍不健全

高效的成本管理人才隊(duì)伍是進(jìn)行成本管理的首要條件，由于房企不重視成本管理工作，成本管理人員的晉升渠道不暢、待遇低等，人才流失嚴(yán)重，這就需要企業(yè)加強(qiáng)人力資源管理，建立人才培養(yǎng)體系。

（七）房企成本管理方法有待改進(jìn)

房企在成本管理中往往厚此薄彼，重視施工建設(shè)成本，重視物資購(gòu)置成本，卻不重視施工質(zhì)量成本和設(shè)計(jì)成本，成本管理效果難以實(shí)現(xiàn)，導(dǎo)致工程返工以及設(shè)計(jì)變更等情況出現(xiàn)，無(wú)形中增加了成本支出。房企不重視全面成本管理，不僅降低了經(jīng)濟(jì)效益還降低了社會(huì)效益。因此，改進(jìn)成本管理方法是加強(qiáng)成本管理的必選之路。

二、房地產(chǎn)企業(yè)引入戰(zhàn)略成本管理的有效措施

傳統(tǒng)成本管理主要是局部的、事后成本管理，而戰(zhàn)略成本管理是全面成本管理，關(guān)注事前、事中、事后的全流程管理，因此，引入戰(zhàn)略成本管理，對(duì)于企業(yè)成本管理變革具有舉足輕重的作用，所以房企應(yīng)從以下幾個(gè)方面做起，加強(qiáng)成本管理工作。

（一）房企應(yīng)提高對(duì)成本管理的重視度

企業(yè)上下重視成本管理要成為共識(shí)，首先，公司領(lǐng)導(dǎo)要積極參加成本管理工作，增加成本管理知識(shí)面，及時(shí)更新觀念，使公司上下形成成本管理的氛圍，人人從自身做起，學(xué)習(xí)成本管理，踐行成本管理。其次，加強(qiáng)對(duì)企業(yè)職工的成本管理培訓(xùn)，讓成本管理觀念人人皆知，意識(shí)到成本管理工作不僅是財(cái)務(wù)部門的工作，更是企業(yè)全體職工的事，關(guān)系到每個(gè)職工的切身利益，關(guān)系到企業(yè)的健康持續(xù)發(fā)展。

（二）房企應(yīng)樹立先進(jìn)的成本管理觀念

企業(yè)成本管理貫穿開發(fā)全過程，各部門都要參與成本管理。首先，組織掌握成本管理知識(shí)、熟悉財(cái)務(wù)工作、熟悉房企開發(fā)流程的專業(yè)人員，成立成本管理部門，進(jìn)行成本管理決策。其次，不管是生產(chǎn)成本還是管理成本，都屬于成本管理范疇，都應(yīng)重視，并實(shí)施有效控制。

企業(yè)成本管理工作的正常開展，要有健全的成本管理制度。制定完善的施工管理制度、資金管理制度、采購(gòu)管理制度，招投標(biāo)管理制度、成本核算管理制度、成本管理組織體系、成本考核制度等，一方面按制度進(jìn)行管理，避免行政干預(yù)，另一方面有制度約束，可以增強(qiáng)全員成本管理的主動(dòng)性。

（三）房企要提高預(yù)算管理水平

企業(yè)要重視預(yù)算管理的作用，提高預(yù)算管理水平。在預(yù)算編制過程中，首先要確定企業(yè)成本管理目標(biāo)和管理方法，確定好預(yù)算項(xiàng)目，制定科學(xué)的預(yù)算方案;其次，還要提高企業(yè)全員對(duì)企業(yè)成本預(yù)算的重視度，上下形成合力，加強(qiáng)落實(shí)和監(jiān)督，定期進(jìn)行分析考核。

（四）房企應(yīng)分清成本管理職責(zé)，優(yōu)化成本管理工作

企業(yè)要完善成本管理體系。首先，項(xiàng)目經(jīng)理作為負(fù)責(zé)人，全面負(fù)責(zé)本項(xiàng)目成本管理工作，其他人員也要進(jìn)行職責(zé)劃分，明確責(zé)任，加大成本控制力度，提高成本管理效率。其次，將企業(yè)部門劃分為成本管理的核心，對(duì)責(zé)任范圍內(nèi)成本管理嚴(yán)格控制。例如，采購(gòu)部門在材料設(shè)備采購(gòu)時(shí)，需要以采購(gòu)成本最低、質(zhì)量最好原則來開展成本管理工作。

（五）房企應(yīng)樹立系統(tǒng)化的成本管理思想

企業(yè)系統(tǒng)化的成本管理要求從全局出發(fā)，做好企業(yè)成本管理工作。一方面，建立完善的成本管理體系，把握企業(yè)的價(jià)值鏈，控制所有環(huán)節(jié)的開發(fā)成本;另一方面，全員參與成本管理，使企業(yè)成本管理從思想到行動(dòng)全面提升，促進(jìn)企業(yè)的持續(xù)發(fā)展。

（六）房企應(yīng)健全高素質(zhì)成本管理人才隊(duì)伍

企業(yè)進(jìn)行成本管理，人才隊(duì)伍建設(shè)是關(guān)鍵。首先，企業(yè)要結(jié)合成本管理實(shí)踐，提高現(xiàn)有成本管理人員的業(yè)務(wù)理論水平，引進(jìn)高學(xué)歷、高素質(zhì)人才，確保一只精干高效的成本管理隊(duì)伍。其次，企業(yè)要健全人才管理機(jī)制，加大成本管理人員的培養(yǎng)力度。

（七）房企應(yīng)完善成本管理方法

企業(yè)要結(jié)合實(shí)際，完善成本管理方法，提高資金使用效率，加速房款回收，降低應(yīng)收賬款，加強(qiáng)存貨管理，降低存貨比例。嚴(yán)格成本管理流程，首先是成本預(yù)測(cè)決策工作，其次是成本控制核算工作，再次是開展成本考核分析工作，房屋質(zhì)量成本控制普遍被忽視，應(yīng)加強(qiáng)對(duì)質(zhì)量成本的控制，減少房屋返修率。降低采購(gòu)成本，原材料、物資采購(gòu)實(shí)行比價(jià)采購(gòu)制度，杜絕高價(jià)材料;樹立全面成本管理意識(shí)，采用現(xiàn)代的成本管理方法，注重新設(shè)計(jì)、新技術(shù)、新材料的應(yīng)用，不僅重視項(xiàng)目的開發(fā)成本，也要關(guān)注顧客的使用、維修成本。

三、結(jié)語(yǔ)

2019年是中國(guó)經(jīng)濟(jì)步入新常態(tài)、新階段的關(guān)鍵一年，國(guó)家“十四五”規(guī)劃也在制定當(dāng)中，房地產(chǎn)在未來的經(jīng)濟(jì)發(fā)展中仍將是拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的引擎，企業(yè)要在激烈的市場(chǎng)環(huán)境中贏得先機(jī)，穩(wěn)定健康發(fā)展，首先，要重視成本管理工作，研究探索成本管理新方法，增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力;其次，加強(qiáng)企業(yè)的成本管理，提高全員參與成本管理的積極性，樹立系統(tǒng)化的成本管理思想，健全成本管理制度;再次，正視成本管理存在的問題，引入戰(zhàn)略成本管理方式，應(yīng)用先進(jìn)的成本管理方法，提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，促進(jìn)企業(yè)更好更快的發(fā)展。

（作者單位為天津天齊投資有限公司）

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