王勇 胡渝清

摘要：拆遷安置還房不同于普通商品房，由于各種客觀原因?qū)е麓罅康陌仓脩糸L時間不能領(lǐng)取到不動產(chǎn)權(quán)證，形成社會安全隱患。以重慶市南岸區(qū)為例，約有3萬多戶安置房未辦理產(chǎn)權(quán)證，最長的已超過10年。重慶市南岸不動產(chǎn)登記中心對轄區(qū)內(nèi)未辦理安置房產(chǎn)權(quán)證的相關(guān)問題進(jìn)行梳理和分析，并提出相關(guān)解決思路。

關(guān)鍵詞：拆遷安置;不動產(chǎn)登記;產(chǎn)權(quán)證書

中圖分類號：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：C

文章編號：1001-9138-（2020）01-0054-56 收稿日期：2019-12-15

隨著重慶市城市化進(jìn)程的不斷加快，對農(nóng)村集體土地征地拆遷安置和國有土地的房屋征收安置還房（以下統(tǒng)稱安置房）越來越多。由于拆遷安置房不同于普通商品房，該類房屋登記除受法律、法規(guī)的規(guī)范之外，還要受當(dāng)?shù)卣拖嚓P(guān)部門的地方政策約束。因此，由于各種客觀原因?qū)е麓罅康陌仓脩糸L時間不能領(lǐng)取到不動產(chǎn)權(quán)證，容易形成社會穩(wěn)定的隱患。以重慶市南岸區(qū)為例，目前初步估計約有3萬多戶安置房未辦理產(chǎn)權(quán)證，最長的已超過10年。為此，重慶市南岸不動產(chǎn)登記中心（以下簡稱中心）在“不忘初心，牢記使命”主題教育中，組織專人對轄區(qū)內(nèi)未辦理安置房產(chǎn)權(quán)證的相關(guān)問題進(jìn)行了梳理和分析，并提出了相關(guān)解決思路。

中心對轄區(qū)內(nèi)未能辦理產(chǎn)權(quán)證的安置房首先進(jìn)行了初步統(tǒng)計和歸類分析，結(jié)合上訪群眾提供的相關(guān)資料及走訪調(diào)研部分安置機(jī)構(gòu)，并與主管部門進(jìn)行了溝通，發(fā)現(xiàn)主要存在以下問題：一是安置主體與安置房產(chǎn)權(quán)人不一致。以南岸區(qū)為例，征收征用安置主體與安置房產(chǎn)權(quán)人不一致的情況大量存在。一般情況下，安置主體多為市、區(qū)兩級政府平臺單位，例如市級單位有重慶市土地儲備中心、重慶市地產(chǎn)集團(tuán)、重慶市城投集團(tuán);區(qū)級單位有南岸區(qū)房屋征收中心，主要負(fù)責(zé)國有土地的房屋征收，南岸區(qū)征地辦公室和經(jīng)開區(qū)征地服務(wù)中心，主要負(fù)責(zé)集體土地的征用，還有南岸區(qū)土地儲備中心、南岸區(qū)隧道辦、南濱路管委會、南區(qū)CBD中央商務(wù)區(qū)管委會、南岸區(qū)樞紐辦、南坪商圈、廣陽島管委會等機(jī)關(guān)事業(yè)單位。另外，還有各區(qū)級平臺的下屬企業(yè)單位，如南發(fā)城建集團(tuán)、茶園工業(yè)建設(shè)有限公司、廣陽島置業(yè)公司等。而拆遷安置房的建設(shè)一般是開發(fā)企業(yè)承擔(dān)開發(fā)，建設(shè)完工后經(jīng)竣工驗收，由開發(fā)企業(yè)到登記機(jī)構(gòu)申請辦理了不動產(chǎn)初始登記，取得產(chǎn)權(quán)證書后移交給相關(guān)平臺單位，這就導(dǎo)致了拆遷安置協(xié)議上甲方即安置方是平臺單位，而不是開發(fā)企業(yè)，造成征收征用安置主體與安置房產(chǎn)權(quán)人不一致的情況，并且南岸區(qū)安置房源還存在著平臺單位相互調(diào)換房源的情況，更導(dǎo)致安置房源的產(chǎn)權(quán)混亂。二是安置房涉及費(fèi)用結(jié)算和稅費(fèi)繳納相關(guān)單位意見不統(tǒng)一，互相推諉，導(dǎo)致安置房產(chǎn)權(quán)登記無法推進(jìn)。平臺單位購買了安置房，在后期與開發(fā)企業(yè)就房款結(jié)算，涉及大修基金及契稅等費(fèi)用核定上存在不一致意見，相互推諉指責(zé)，導(dǎo)致安置房遲遲無法交付，安置戶無法及時入住，并且無法申請不動產(chǎn)登記。三是征收征用的安置方式多樣化導(dǎo)致拆遷安置還房不動產(chǎn)登記無法順利開展。在實際工作上實施拆遷安置工作時，存在多種安置方式，如現(xiàn)房安置、貨幣安置后回購、定向商品房安置等。不同的安置方式在辦理不動產(chǎn)登記時造成申請資料缺失或有誤，導(dǎo)致無法及時辦理不動產(chǎn)權(quán)證。四是安置房建設(shè)滯后影響安置戶入住。這類情況在很多城市都存在，造成這種后果主要是開發(fā)企業(yè)資金鏈斷裂，后續(xù)建設(shè)資金無法如期到位，或者是相關(guān)建設(shè)稅費(fèi)未繳納或未繳清，不能竣工驗收，因此安置房也無法如期竣工交付，安置戶無法及時入住，辦理不動產(chǎn)權(quán)證更是遙遙無期。五是征收征用被安置人存在產(chǎn)權(quán)糾紛和產(chǎn)權(quán)來源不明導(dǎo)致安置房不動產(chǎn)登記無法進(jìn)行。在征收或征用前，有單位房產(chǎn)權(quán)安置給單位職工的，有離婚析產(chǎn)的，有繼承糾紛的，有原房存在買賣關(guān)系的，有家庭成員對房產(chǎn)有爭議的，存在大量的產(chǎn)權(quán)糾紛和產(chǎn)權(quán)來源不明情況，嚴(yán)重影響安置房不動產(chǎn)權(quán)證辦理。六是有對合法產(chǎn)權(quán)和不合法產(chǎn)權(quán)認(rèn)定不一致。在實施征收或征用時，業(yè)主單位與安置戶對房屋的合法產(chǎn)權(quán)面積存在較大爭議，無法達(dá)成征收征用補(bǔ)償協(xié)議和安置還房協(xié)議，影響不動產(chǎn)權(quán)證的辦理。

針對以上問題和原因分析，筆者認(rèn)為，為了確保被安置群眾的合法權(quán)益，可以考慮從兩個方面來化解：

一方面，政府應(yīng)該加強(qiáng)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，簡化登記手續(xù)，加大對安置房辦證力度。涉及安置房辦證，有歷史遺留原因，有業(yè)主單位原因，有安置戶原因，但本著尊重歷史，依法合規(guī)，化解信訪矛盾和服務(wù)群眾的原則，加快推進(jìn)安置房辦證工作。第一，由政府或主管部門統(tǒng)籌安排部署，從為民辦實事出發(fā)，政府或征收征用主管部門主導(dǎo)，整體一盤棋，統(tǒng)一制定安置房辦證的政策和辦法，成立專門的安置房辦證聯(lián)合工作辦公室，研究可行性方案，確定辦證工作各個環(huán)節(jié)的責(zé)任部門，分工負(fù)責(zé)，設(shè)立問責(zé)機(jī)制，推動安置房辦證申請登記工作順利開展。第二，對征收征用安置主體與安置房產(chǎn)權(quán)人不一致的，由征收或征用主管部門行文確認(rèn)相關(guān)征收征用安置主體，提供團(tuán)購協(xié)議或調(diào)換房源批文等能證明產(chǎn)權(quán)來源材料，申請人直接持相關(guān)材料向登記機(jī)構(gòu)申請安置房不動產(chǎn)登記，經(jīng)登記機(jī)構(gòu)審查征收征用安置主體與安置房產(chǎn)權(quán)人的產(chǎn)權(quán)來源關(guān)系無誤后受理登記。第三，涉及大修基金及契稅等費(fèi)用繳納問題，由征收征用安置主體清理，列出費(fèi)用明細(xì)，確定繳納的主體責(zé)任，盡快完清稅費(fèi)清繳，或由政府或征收征用主管部門主導(dǎo)，通過掛帳、先繳后返等方式完清費(fèi)用，消除安置還房申請不動產(chǎn)登記障礙。第四，對多種安置方式存在的歷史現(xiàn)狀，由征收征用主管部門行文確認(rèn)其安置方式，按照其現(xiàn)有的現(xiàn)房安置或貨幣回購安置模式，確認(rèn)安置戶購房資格和享受安置還房優(yōu)惠政策。第五，對于未建成或未竣工的安置房，由建設(shè)主管部門督促建設(shè)單位加快工程建設(shè)，如期竣工交付。對于已建成未竣工驗收的，由政府牽頭，按照市政府兩證遺留問題政策，組織規(guī)劃和自然資源局、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會、發(fā)展改革委員會等部門聯(lián)合審批，集體會簽，在符合相關(guān)要求的情況下，對該安置房項目進(jìn)行建設(shè)工程規(guī)劃核實確認(rèn)，建設(shè)工程質(zhì)量驗收和消防竣工驗收，聯(lián)合會審?fù)馄渖暾埐粍赢a(chǎn)初始登記，同時進(jìn)行安置戶入住和安置房辦證前期準(zhǔn)備工作。第六，關(guān)于合法產(chǎn)權(quán)和不合法產(chǎn)權(quán)的面積問題，由征收征用主管部門組織相關(guān)部門召開產(chǎn)權(quán)認(rèn)定聯(lián)合會議，集體研究決定，確定合法安置面積和補(bǔ)償金額，并報政府備案，然后與安置戶簽訂安置補(bǔ)償協(xié)議和安置還房協(xié)議，盡早申請安置房不動產(chǎn)登記。

另一方面，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)主動作為，主動服務(wù)，加快安置房的辦證工作，讓安置戶早日領(lǐng)到不動產(chǎn)權(quán)證。第一，本著便民利民，急群眾之所急，想群眾之所想，為民辦實事，好事的原則，依照《不動產(chǎn)登記暫行條例》《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細(xì)則》及《不動產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》，合法依規(guī)推進(jìn)安置房辦證工作。不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)針對安置房辦證難問題，安排專人專職負(fù)責(zé)，積極主動與征收征用主管部門聯(lián)系安置房辦證工作，主動上門與安置主體單位了解辦證中存在的問題與實際困難，從不動產(chǎn)登記角度出發(fā)，提出好的處理意見和建議，擬定切實可行辦證方案，形成書面報告上報級部門或政府，待批準(zhǔn)后按照方案加快安置房辦證登記工作;第二，對于原有房產(chǎn)存在產(chǎn)權(quán)糾紛和產(chǎn)權(quán)來源不明的，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)通過進(jìn)一步查詢產(chǎn)權(quán)檔案核實，或者主動聯(lián)系公證處等部門，通過房產(chǎn)公證，化解產(chǎn)權(quán)糾紛，確定產(chǎn)權(quán)來源，明確產(chǎn)權(quán)歸屬;第三，對于涉及原房存在房產(chǎn)贈與協(xié)議，房產(chǎn)買賣協(xié)議的情況，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)可以及時安排專人，主動上門服務(wù)，核驗雙方身份信息，對房產(chǎn)協(xié)議的真實性進(jìn)行審查，按照不動產(chǎn)登記操作規(guī)范確認(rèn)安置房的得房方;第四，對于房產(chǎn)存在爭議的，登記機(jī)構(gòu)可以協(xié)助征收征用主管部門，主動與人民法院加強(qiáng)安置房辦證工作聯(lián)系，通過司法訴訟途徑，由人民法院審理后作出判決，確定其安置房權(quán)利歸屬，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)按照司法文書進(jìn)行安置房登記辦證工作。

總之，按照習(xí)近平總書記在黨的十九大報告中指出，要在幼有所育，學(xué)有所教，勞有所得，病有所醫(yī)，老有所養(yǎng)，住有所居，弱有所扶上不斷取得新進(jìn)展的要求，住有所居關(guān)系到民生的大事，安居才能樂業(yè)，不管什么理由和原因，老百姓房屋被征收了，土地被征用了，老百姓獲得安置，早日取得安置房產(chǎn)權(quán)證是天經(jīng)地義的。涉及部門對安置房辦證工作都應(yīng)盡職覆責(zé)，想辦法，出主意，為民辦實事，盡快啟動為安置戶辦證申請工作。而作為不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)，也應(yīng)多研究，多思考，主動服務(wù)，便捷高效辦理不動產(chǎn)登記，讓老百姓盡早取得不動產(chǎn)權(quán)利證書。