陳捷

摘要：房地產(chǎn)行業(yè)屬于風(fēng)險(xiǎn)較高的投資領(lǐng)域，一般在項(xiàng)目前期需要大量的資金，且投資回收期較長(zhǎng)，項(xiàng)目從投入到實(shí)現(xiàn)退出會(huì)面臨諸多控制點(diǎn)、決策點(diǎn)，如：資金來(lái)源配置是否合理、成本管控是否有效、銷售退出是否達(dá)到預(yù)期、稅金繳納方式是否最優(yōu)等。房地產(chǎn)領(lǐng)域的投資具有一定的特殊性和屬地性，故與其他行業(yè)投資相比，更容易觸發(fā)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。本文主要探討了房地產(chǎn)投資行業(yè)的特點(diǎn)以及財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的成因，根據(jù)原因提出有效的解決方案。目前，大量企業(yè)通過(guò)并購(gòu)方式實(shí)現(xiàn)擴(kuò)張?jiān)鲋担Ｍ璐四軌蚪o到企業(yè)一些降低、控制風(fēng)險(xiǎn)的意見(jiàn)與建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)行業(yè)投資;財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn);解決方案及對(duì)策

一、房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的特點(diǎn)

首先，房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型的產(chǎn)業(yè)，項(xiàng)目體量較大，一般由若干個(gè)合作方共同出資，若采用基金模式投資，則投資人可能達(dá)到百人，該產(chǎn)業(yè)投資的建設(shè)期、回收期較長(zhǎng)。其次，房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的風(fēng)險(xiǎn)比較大，在項(xiàng)目建設(shè)期間可能面臨市場(chǎng)變化、政策變化、資金斷裂等一系列的風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致前期大額投入無(wú)法及時(shí)收回。另外，在項(xiàng)目長(zhǎng)期的建設(shè)中投資者一般難以套現(xiàn)，即使套現(xiàn)也可能面臨違約或更大金額的賠償，所以這類投資的固定性比較強(qiáng)。

二、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因

（一）內(nèi)部原因

1.內(nèi)部資本結(jié)構(gòu)失衡、融資方式單一

房地產(chǎn)投資企業(yè)尋找項(xiàng)目離不開(kāi)資金支持。但是目前我國(guó)大部分的房地產(chǎn)投資企業(yè)沒(méi)有足夠強(qiáng)的資金實(shí)力，大多資金來(lái)源都通過(guò)外部借款，自有資金在投資金額中只占有很小的一部分。上述情形會(huì)使得企業(yè)的償債壓力大幅提升，現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)持續(xù)增大，相應(yīng)的企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)增大，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)容忍度不斷下降。

2.企業(yè)成本管理混亂，體系失效

房地產(chǎn)項(xiàng)目公司作為被投企業(yè)，在開(kāi)發(fā)過(guò)程中涉及諸多環(huán)節(jié)，每一個(gè)環(huán)節(jié)都至關(guān)重要，一旦有一個(gè)進(jìn)度出現(xiàn)偏差，那么整個(gè)項(xiàng)目都會(huì)受到影響，如：工期計(jì)劃外延誤會(huì)產(chǎn)生額外的運(yùn)營(yíng)成本，導(dǎo)致項(xiàng)目收益降低。目前，一些房企為了縮短項(xiàng)目建設(shè)的周期，盲目的增加資金投入，使得財(cái)務(wù)管理體系失效、形同虛設(shè)。另外，仍然有大部分房企的管理層都認(rèn)為成本管理僅僅是財(cái)務(wù)部門(mén)的事，所以其他部門(mén)就不那么重視成本管理，沒(méi)有了外部門(mén)的支持，管理控制措施就難以推動(dòng)下去，這就會(huì)導(dǎo)致業(yè)務(wù)及財(cái)務(wù)部門(mén)因?yàn)槌杀竟芸孛軇≡觯瑥亩鴮?duì)企業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生一定的影響。

3.專業(yè)知識(shí)缺乏，持續(xù)性學(xué)習(xí)不夠

房地產(chǎn)行業(yè)的投資對(duì)于企業(yè)財(cái)務(wù)人員的專業(yè)能力要求非常高。例如在稅務(wù)端，近年的政策變化非常快，國(guó)家類政策變化主要有營(yíng)業(yè)稅改征增值稅、增值稅稅率改革、合伙企業(yè)創(chuàng)投基金新規(guī)等，地方類政策變化主要有上海地區(qū)自用房產(chǎn)稅扣除率由20%提升至30%等，若無(wú)法在第一時(shí)間掌握最新專業(yè)知識(shí)，很可能給企業(yè)帶來(lái)聲譽(yù)及財(cái)務(wù)上的損失。同時(shí)，因?yàn)椴粔驅(qū)I(yè)無(wú)法提前布局，在公司股權(quán)架構(gòu)設(shè)計(jì)中也會(huì)隱藏許多財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（二）外部因素

1.國(guó)家政策影響

房地產(chǎn)行業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，目前房地產(chǎn)行業(yè)的投資利潤(rùn)還是比較可觀，但是因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)的迅速發(fā)展，導(dǎo)致全國(guó)各地房?jī)r(jià)也在迅速上升，這樣對(duì)于很多普通消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，是無(wú)法承受的，這種情況對(duì)于國(guó)家的健康發(fā)展已經(jīng)產(chǎn)生了一定的影響。所以，國(guó)家會(huì)針對(duì)社會(huì)發(fā)展的具體情況調(diào)整政策，國(guó)家政策的干預(yù)會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展面臨更多不確定性，從而牽連到財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

2.市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)影響

經(jīng)濟(jì)因素也會(huì)影響房地產(chǎn)的發(fā)展。任何企業(yè)的發(fā)展都不是獨(dú)立的，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展也依賴于其他上下游行業(yè)的發(fā)展，尤其是金融行業(yè)。根據(jù)市場(chǎng)變化，房地產(chǎn)價(jià)格的上升會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)更快的進(jìn)入通貨膨脹階段，各類價(jià)格因素的扭曲可能使企業(yè)面臨更大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。另外，利率上升的時(shí)候，企業(yè)的融資成本就會(huì)增加，相應(yīng)的收益就會(huì)降低，企業(yè)可能會(huì)面臨盈利能力不足的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

三、防范投資企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策

（一）優(yōu)化企業(yè)內(nèi)部資本結(jié)構(gòu)

所謂優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)就是優(yōu)化企業(yè)自有資本和負(fù)債的比例，不同的資本結(jié)構(gòu)會(huì)產(chǎn)生不同的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。如果企業(yè)的負(fù)債程度適度的話，那么財(cái)務(wù)的杠桿效益就是對(duì)企業(yè)有利的，投資者可能獲得更多的利益，但是一旦負(fù)債的程度超過(guò)企業(yè)的承受能力，那么企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)就可能急劇增加，嚴(yán)重的時(shí)候甚至可能導(dǎo)致企業(yè)資金鏈斷裂，就此破產(chǎn)。所以企業(yè)應(yīng)該根據(jù)自身的發(fā)展戰(zhàn)略及資金需求，持續(xù)調(diào)整優(yōu)化內(nèi)部資本結(jié)構(gòu)，避免不合理的資本結(jié)構(gòu)給企業(yè)帶來(lái)更大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（二）科學(xué)化的籌資組合方式

房地產(chǎn)行業(yè)因自身的特點(diǎn)導(dǎo)致其對(duì)資金的需求比較的迫切。資金問(wèn)題得不到解決，企業(yè)的規(guī)模就難以擴(kuò)大，效益也得不到提升，為了企業(yè)的長(zhǎng)足發(fā)展應(yīng)選擇多元化的方式來(lái)籌集資金，如：債務(wù)及權(quán)益融資相結(jié)合、金融工具的靈活運(yùn)用等。同時(shí)在籌資產(chǎn)品的期限上也應(yīng)錯(cuò)配，比如，短期負(fù)債的成本相對(duì)更低一點(diǎn)，而且靈活度比較高，不過(guò)他需要在短時(shí)間內(nèi)還款，財(cái)務(wù)壓力較大，所以財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)可能也會(huì)增加，而長(zhǎng)期負(fù)債則相反。企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身發(fā)展以及市場(chǎng)波動(dòng)的情況，平衡好收益與風(fēng)險(xiǎn)之間的關(guān)系。根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的特性，我們可選擇以長(zhǎng)期負(fù)債為主，同時(shí)配合間斷性短期負(fù)債的方式。隨著國(guó)家經(jīng)濟(jì)、政策以及市場(chǎng)的變化，也需要專業(yè)團(tuán)隊(duì)對(duì)籌資方式進(jìn)行合理的分析，及時(shí)的應(yīng)變調(diào)整，減少企業(yè)面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（三）提高投資企業(yè)協(xié)同人員的綜合素質(zhì)

首先，企業(yè)要不斷的完善內(nèi)部財(cái)務(wù)管理制度以及業(yè)務(wù)操作配套指引，業(yè)務(wù)及財(cái)務(wù)部門(mén)應(yīng)注重交流，反復(fù)通過(guò)經(jīng)典案例分享及實(shí)戰(zhàn)復(fù)盤(pán)進(jìn)行總結(jié)。財(cái)務(wù)部門(mén)是財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的主導(dǎo)部門(mén)，財(cái)務(wù)人員的綜合素質(zhì)高低會(huì)對(duì)財(cái)務(wù)管理的效果產(chǎn)生重要的影響，因此企業(yè)必須持續(xù)提高財(cái)務(wù)人員的執(zhí)行力、學(xué)習(xí)能力、應(yīng)變溝通能力。財(cái)務(wù)切勿只做財(cái)務(wù)的事，要學(xué)會(huì)多走出去多融入業(yè)務(wù)，一個(gè)優(yōu)質(zhì)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控方案不是一成不變的，而是根據(jù)不同的公司戰(zhàn)略、業(yè)務(wù)模式量身定做的。再者，作為房地產(chǎn)投資企業(yè)各部門(mén)的核心管理人員，也應(yīng)該注重提高自身的綜合素質(zhì)，投資業(yè)務(wù)從立項(xiàng)、盡調(diào)、投決、操盤(pán)直至退出，是由各條線協(xié)同完成的，只有將各部門(mén)的風(fēng)險(xiǎn)都減低了，項(xiàng)目整體財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)才會(huì)減低，因此各部門(mén)的管理人員也要提高規(guī)避、應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的能力，面對(duì)各類情形時(shí)都能作出正確、及時(shí)的處理。

（四）注重成本管理

企業(yè)發(fā)展過(guò)程中離不開(kāi)成本管理，對(duì)于投資項(xiàng)目的預(yù)算應(yīng)做到精準(zhǔn)合理，這是企業(yè)獲得更好的經(jīng)濟(jì)效益的重要保障。房地產(chǎn)投資行業(yè)在項(xiàng)目投入前期就要按照不同的投資項(xiàng)目編制不同的預(yù)算，例如重資產(chǎn)并購(gòu)模式中，對(duì)被投資企業(yè)的招投標(biāo)方式，施工圖的設(shè)計(jì)以及項(xiàng)目進(jìn)展及驗(yàn)收要非常重視，確保項(xiàng)目每個(gè)階段的費(fèi)用使用狀況都符合合同的規(guī)定，對(duì)每個(gè)階段的監(jiān)督審查工作也要做到位，另外，在項(xiàng)目完成以后要及時(shí)復(fù)盤(pán)總結(jié)，將成本費(fèi)用預(yù)算及實(shí)際使用情況進(jìn)行分析，引入業(yè)務(wù)團(tuán)隊(duì)進(jìn)行探討，有優(yōu)化意見(jiàn)也應(yīng)及時(shí)的提出，持續(xù)改進(jìn)管控措施，確保以后在預(yù)算編制過(guò)程中能考慮的更加充分，切勿將預(yù)算成本管控流于形式。再者，投資項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)過(guò)程中也要注意成本管理，不斷的強(qiáng)化員工的成本管理意識(shí)，做到既要保證項(xiàng)目按計(jì)劃操盤(pán)，同時(shí)還可以盡量地減少成本的支出。在項(xiàng)目投后管理中更要做好監(jiān)督工作，應(yīng)在全面性的基礎(chǔ)上抓重點(diǎn)項(xiàng)目，防范可能產(chǎn)生的重大財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（五）合理的投資組合

對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的投資不建議選擇單一的投資類型，一旦這類項(xiàng)目出現(xiàn)政策因素等影響，很可能會(huì)給企業(yè)帶來(lái)重大影響，適當(dāng)多元化的布局可以有效的分散財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。如：在地區(qū)上，一線和二三線城市進(jìn)行組合;在周期上，長(zhǎng)期和短期項(xiàng)目進(jìn)行組合;產(chǎn)權(quán)類型上，商辦和住宅進(jìn)行組合;在操盤(pán)方式上，輕資產(chǎn)和重資產(chǎn)模式進(jìn)行組合，這樣布局的好處是財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)可以得到分散，企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力也能得到有效的提升，但也應(yīng)結(jié)合自身實(shí)際情況，注重?fù)P長(zhǎng)避短，過(guò)于分散會(huì)導(dǎo)致企業(yè)資源浪費(fèi)、部分領(lǐng)域經(jīng)驗(yàn)不足等財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（六）打造品牌效應(yīng)

在國(guó)家經(jīng)濟(jì)政策的影響下，房地產(chǎn)企業(yè)很多都在轉(zhuǎn)型，在轉(zhuǎn)型過(guò)程中品牌效益是非常重要的，一個(gè)良好的品牌可以帶來(lái)更多的經(jīng)濟(jì)效益，所以房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展的時(shí)候也要注重打造自己的品牌。首先，要不斷的提高自己產(chǎn)品的質(zhì)量，對(duì)于不適合的產(chǎn)品應(yīng)選擇性的放棄，這樣可以減少企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn);其次，品牌形象的樹(shù)立也是十分重要的，要充分了解客戶的需求，并且盡可能的滿足他們的需求;再者企業(yè)的獨(dú)特性也很重要，現(xiàn)在的消費(fèi)者越來(lái)越重視個(gè)性化的體驗(yàn)，所以企業(yè)個(gè)性化的產(chǎn)品研發(fā)變得尤為重要，通過(guò)持續(xù)創(chuàng)新可以更好的打動(dòng)消費(fèi)者;同時(shí)品牌推銷也是有必要的，新穎的營(yíng)銷方式，可以加速回籠資金，確保企業(yè)的資金鏈充足。

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