劉霞

關鍵詞：新會計 ?房地產(chǎn) ?公允價值 ?影響分析

和傳統(tǒng)會計準則相比較，《企業(yè)會計準則第4號——固定資產(chǎn)》作為近些年新頒發(fā)的會計準則，最明顯特征是應用了公允價值予以計量、對房地產(chǎn)企業(yè)科目規(guī)劃情況予以整頓，其對房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)、經(jīng)營、業(yè)績、價值評估體系均形成較明顯影響。市場普遍認為，新會計準則執(zhí)行期間對房地產(chǎn)運營模式產(chǎn)生一定影響。從宏觀層面上分析，新會計準則能更精確、全面的表現(xiàn)出企業(yè)財務及業(yè)績狀況，為企業(yè)發(fā)展決策的制定提供更可靠支持。

一、對房地產(chǎn)企業(yè)確認收入的影響

《企業(yè)會計準則第14號——收入》以及應用指南中提及，確認收入考慮融資成分跟不考慮融資成分的影響：（1）收款時點距離交房時點，期限<1年的情況，不予以考慮;（2）收款時點距離交房時點，期限>1年以上，并且判斷該部分合同內(nèi)存在的融資成分未形成明顯影響或不存在融資成分，則不予以考慮;（3）收款時點距離交房時點，期限>1年以上，且判斷該部分合同內(nèi)存在的融資成分形成影響較為明顯，則予以考慮。

目前我國多數(shù)上市公司的融資順序：首先將發(fā)行股票放在最優(yōu)先位置，其次考慮債務融資;最后是內(nèi)部融資。與現(xiàn)行慣例相似，房地產(chǎn)開發(fā)商與購房者簽訂合同前完工的房屋的銷售收入很可能需要在某一時點確認。但該時點的確定需依據(jù)控制權的轉移，而不是與房地產(chǎn)所有權相關的主要風險和報酬的轉移來判斷。由于不同指標可能會在不同時點達成，因此要確定控制權轉移的時點可能需要作出判斷。比如，購房者可能在實際占有房屋前已承擔與所有權相關的風險和報酬?？煽紤]采取的措施：（1）復核合同條款并考慮相關法律法規(guī)以確定合同符合準則特定適用范圍條件的時點;（2）運用判斷以確定房屋控制權轉移至購物者的時點;（3）根據(jù)需要修改現(xiàn)行會計政策，并制定核算程序以確保會計政策應用的一致性。

新收入會計準則就確定是否及何時應在一段時間內(nèi)確認收入提出新的標準。房地產(chǎn)開發(fā)商將需要確定購房者在資產(chǎn)建造或改良時是否已控制該資產(chǎn)。比如，在建房產(chǎn)的控制權可能隨著新房屋的建造轉移給購房者。在某些情況下，可能較難確定購房者是否隨著房產(chǎn)建造的過程控制該資產(chǎn)。此時，房地產(chǎn)開發(fā)商將需要進行如下評估：

（1）由于合同限制或房產(chǎn)本身的實際限制，房地產(chǎn)開發(fā)商在履約過程中所創(chuàng)建的資產(chǎn)不具有其他替代用途，如特定房屋單元、位置已被明確指定并已分配給購房者;

（2）房地產(chǎn)開發(fā)商具有就迄今為止已完成的履約部分而強制要求客戶付款的權利。若上述兩項條件均滿足，則收入應在一段時間內(nèi)根據(jù)履約進度確認。對于當前在完工時才確認收入的某些情況來說，該項新要求可能使收入確認的時點提前。

鑒于以上狀況，可實施如下辦法：（1）依照最新條件和規(guī)定，對合同內(nèi)容作出全面評價，以確保收入是在一段時間內(nèi)或在某一時間點上予以確認;（2）針對合同內(nèi)容再次評估，結合新會計準則實施期間形成的影響，對相關合同條款或業(yè)務慣例予以整頓，其宗旨是能更精確的辨識商機;（3）設定在某階段收入確認的具體程序、系統(tǒng)以及內(nèi)控方法等。

二、對投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式的影響

根據(jù)《企業(yè)會計準則第3號——投資性房地產(chǎn)》中的相關規(guī)定，公允價值計量的引入是新會計準則和舊準則相比較的最明顯突破，這更有益于保證投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量的明確性?？v觀當下房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀，發(fā)現(xiàn)在很多情況下是能獲得投資性房地產(chǎn)的公允價值，但因為當下國內(nèi)房地產(chǎn)市場尚不成熟、交易信息的公開程度尚未達到預期水平，造成公允價值計量模式尚未在新會計準則推行期間全面使用，而是針對房地產(chǎn)企業(yè)持有的房地產(chǎn)類型作出規(guī)劃，故而該準則在實施過程中勢必會對我國房地產(chǎn)行業(yè)形成較明顯的影響。公允價值計量的使用，可以被視為一個重大革新，站在相關性的維度分析，其打破了過往會計整體應用歷史成本計量、僅能提供過往信息的局限性，能為投資者決策提供更可靠的信息資源。

三、公允價值計量模式在執(zhí)行過程中的難點

首先，嚴格依照新會計準推行期間作出的規(guī)定，若能確定房地產(chǎn)企業(yè)當下正處于交易活動相對活躍的市場環(huán)境中，并能從根本上確保各項交易活動能順利推進，并且市場能把同等或相似的產(chǎn)品價格及他類有關信息傳遞出，在這種情景下，企業(yè)如果使用公允價值予以計量，應把與會計期末投資性房地產(chǎn)相關的公允價值設為基礎準則，針對其賬目價值予以合理的調(diào)整措施。從理論上分析，公允與賬面價值間會形成一定差值，此時建議把差額整合至同期損益內(nèi)。以上規(guī)定實施期間，會使企業(yè)財務、審計人員工作期間遇到一定困難，怎樣精確判斷公允價值確認方法的妥當性是關鍵，其對房地產(chǎn)企業(yè)后期計量工作科學性與否形成一定影響。

其次，保證所確定公允價值的合理性，規(guī)避過往像舊準則或規(guī)定實施過程中其再次演變成企業(yè)隨意操作業(yè)績工具的情況，在長期的實踐中發(fā)現(xiàn)其還存在一定不確定性。依照國際會計準則的相關規(guī)定將公允價值計量融合新會計準則中是值得期待的。新準則在執(zhí)行過程中，對財務報表內(nèi)羅列的企業(yè)運營成果與財務情況，均可能形成較明顯的影響。公允價值的引入，是新會計準則的典型特征。面對以上情況，企業(yè)應主動為投資人闡述公允價值計量對會計報表形成的影響。

最后，短期中將會對不披露信息的房地產(chǎn)公司形成積極影響，筆者認為部分房地產(chǎn)公司在使用公允價值模式的第一年，將會陸續(xù)使用追溯調(diào)整的方式。這提示該類公司的上年度凈資產(chǎn)值將有明顯提高，有助力于公司運營規(guī)模的拓展進程。融合公允價值模式的新會計準則實施以后，將會引導經(jīng)濟市場深度挖掘那些過去原來信息披露不充分房地產(chǎn)公司的價值，提升投資者對這類公司的認知水平。

四、結束語

現(xiàn)階段，我國市場化程度持續(xù)提升、資產(chǎn)評估行業(yè)的發(fā)展、會計人員綜合素質的提升以及合理監(jiān)督體制的實施，公允價值計量將會構建以市場規(guī)則為主導、有關政府機構監(jiān)督發(fā)揮輔助作用，在會計處理進程中扮演重要角色，為房地產(chǎn)行業(yè)可持續(xù)發(fā)展目標的實現(xiàn)保駕護航。

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