房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀及對策分析探討

肖慧

摘要：近年來，隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展，在我國的經(jīng)濟市場中占據(jù)了非常重要的地位。房地產(chǎn)行業(yè)的資金籌集成了行業(yè)內(nèi)各企業(yè)最重要的工作內(nèi)容。對房地產(chǎn)行業(yè)融資情況進行分析，探索多元化融資渠道，對房地產(chǎn)行業(yè)的長久發(fā)展具有重要意義。為此，文章針對房地產(chǎn)行業(yè)融資現(xiàn)狀的分析，并提出有效改善現(xiàn)狀的對策，以供參考。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);融資現(xiàn)狀;解決對策

當(dāng)前中國的房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)完全趨向市場化，傳統(tǒng)的融資方式已經(jīng)不適應(yīng)房地產(chǎn)的進一步發(fā)展，同時融資體系的不健全也會成為制約因素。在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控背景下分析房地產(chǎn)融資的現(xiàn)實狀況和存在的問題，對構(gòu)建完善有效的融資渠道，促進房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展具有重要的意義。

一、房地產(chǎn)企業(yè)融資模式

（一）傳統(tǒng)融資模式

房地產(chǎn)融資模式根據(jù)不同的融資渠道，可以分為內(nèi)部融資和外部融資。內(nèi)部融資主要是不斷地將自己的商業(yè)活動所得資金轉(zhuǎn)換成投資資金。例如，未分配利潤、可在短期內(nèi)收回的應(yīng)收款和預(yù)收款。內(nèi)部融資本身具有強大的自主性，具備風(fēng)險低、成本低的特性。外部融資有以下幾種方式：

1、預(yù)收房款

預(yù)收房款，即房地產(chǎn)企業(yè)在預(yù)售時獲得的預(yù)收購房定金，是內(nèi)部融資的一種常用模式。

2、銀行信貸

銀行信貸一直是中國房地產(chǎn)公司的主要融資方式。房地產(chǎn)公司的融資嚴重依賴銀行貸款。目前信貸有三種基本形式，分別是日常流動資金貸款、項目開發(fā)貸款、抵押貸款。

3、股權(quán)融資

所謂的“股權(quán)融資”指的是一種融資方式，企業(yè)股東準備放棄部分企業(yè)所有權(quán)，通過增加資本引入新股東。房地產(chǎn)公司的股本融資有三種模式：國內(nèi)融資、海外市場融資和借殼上市。除去房地產(chǎn)企業(yè)首次公開發(fā)行（IPO）獲得巨額融資外，上市后再融資也是部分盈利佳、信譽好的企業(yè)上市后的不錯選擇。

（二）新型融資模式

1、房地產(chǎn)證券化

房地產(chǎn)證券化是將房地產(chǎn)投資權(quán)直接轉(zhuǎn)化為債券形式的證券。從另一方面來說，是直接將投資于低流動性房地產(chǎn)的部分直接轉(zhuǎn)化為資本市場證券交易的過程。一方面，兩種形式的房地產(chǎn)證券化從銀行角度看，是金融機構(gòu)把自有房地產(chǎn)債券分成小單位價值的證券，并將其銷售給人民，也就是說賣給投資者，從而在資本市場上能夠有效的進行融資。另一方面，以非金融機構(gòu)來說，投資經(jīng)營單位會將固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為證券化的商品，轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)價值，進而通過出售這些證券來籌集資金。

2、融資租賃

融資租賃是一種新的金融服務(wù)形式，將實物信貸和銀行信貸結(jié)合起來，將金融、貿(mào)易和服務(wù)以及跨領(lǐng)域和跨部門的服務(wù)結(jié)合起來。房地產(chǎn)租賃的融資過程如下：第一，承租人自主選擇或通過房屋出租人選擇房屋。第二，出租人幫助承租人購買房屋。最后，出租人把房子轉(zhuǎn)交給承租人。在此期間承租人把租金交付給出租人，也就是說，出租人通過收取租金而得到收入。目前，銀行存款利率較低，出租人更傾向于以融資租賃方式獲取利率更高的回報。并且，這種方式相對來說風(fēng)險更低。

二、房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀分析

（一）房地產(chǎn)企業(yè)信用度較低

當(dāng)前我國房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量較多，但形成大規(guī)模和品牌效應(yīng)的房地產(chǎn)企業(yè)不多，大部分的房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模較小，自由資金較少，且信用較低，這使得房地產(chǎn)企業(yè)融資較為困難，極不利于整個行業(yè)的健康可持續(xù)發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)的許多行為如逃稅、卷逃資金、賴賬以及空殼經(jīng)營等，直接使其信用度降低，從而增加了融資的風(fēng)險。

（二）房地產(chǎn)貸款加大嚴控

近年來陸續(xù)出臺了一系列針對房地產(chǎn)企業(yè)金融的調(diào)控政策，包括融資監(jiān)管、信托預(yù)警、外債約束、LPR（Loan Prime Rate，貸款市場報價利率）改革、銀行檢查等手段，現(xiàn)各家銀行對房地產(chǎn)開發(fā)貸的準入均持謹慎態(tài)度，并會嚴審企業(yè)資質(zhì)、資產(chǎn)負債率及凈資產(chǎn)。這一系列措施使得房地產(chǎn)企業(yè)融資約束大大增加，資金缺口變大。在2019年下半年，央行宣布降準的同時，也明確表示同步釋放的9000億資金不會投入樓市。降準雖然對房企融資的影響非常間接，但缺錢的企業(yè)依舊是危機四伏。額度的全面收緊，不僅會提高資本成本，也會影響最終的融資結(jié)果。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的迅速擴張

房地產(chǎn)企業(yè)的特性就是“高周轉(zhuǎn)、高負債、高杠桿”。在開發(fā)的前端需要大量的資金投入建設(shè)，一般來說，企業(yè)的自有資金投入占比為30%～50%，在銷售回款未達到預(yù)期之前，剩余的建設(shè)資金往往需要通過融資來補足，甚至有的房企將融入的資金作為實現(xiàn)資金平衡的重要來源之一，導(dǎo)致企業(yè)承擔(dān)巨大的償債風(fēng)險。

三、房地產(chǎn)企業(yè)融資問題的解決對策

（一）提高房地產(chǎn)企業(yè)信用

要降低風(fēng)險，提高融資能力就必須要提高整體房地產(chǎn)企業(yè)的素質(zhì)，增強企業(yè)的信用度。一方面政府要加強對房地產(chǎn)市場的監(jiān)管，完善監(jiān)管體系，肅清房地產(chǎn)融資市場;另一方面銀行應(yīng)當(dāng)加強資格審查，建立健全相關(guān)的信用機制、懲戒機制和追回機制等，提高房地產(chǎn)企業(yè)失信的代價。此外還可以引入第三方機構(gòu)，加強對房地產(chǎn)企業(yè)的信用評估、資產(chǎn)評估以及項目的評估，為融資的安全提供保障。

（二）注重現(xiàn)金流，放緩擴張腳步

企業(yè)不應(yīng)只單一注重融資擴張，畢竟借的錢遲早是要還的，必須實時把控資金風(fēng)險，關(guān)注現(xiàn)金流平衡，實行現(xiàn)金流和融資雙管理原則。隨著傳統(tǒng)銀行融資的比例下降和融資成本的不斷增加，海外融資的步伐也在持續(xù)加快。越來越多的房企通過股權(quán)融資，特別是利用境外的股權(quán)融資和境外發(fā)債來補充現(xiàn)金流。

（三）傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)向產(chǎn)業(yè)運營綜合地產(chǎn)轉(zhuǎn)型

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的融資模式有所雷同，但也有所區(qū)別，可以為融資帶來更廣闊的途徑。

1、銀行貸款。大多數(shù)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)都屬于國家重點扶持的產(chǎn)業(yè)，這一類企業(yè)中，還有一些與政府合作拿地開發(fā)建設(shè)的產(chǎn)業(yè)園，借助政府平臺，往往更容易獲得銀行金融政策的支持，甚至能享受一些優(yōu)惠政策。另外，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)后期會有自持資產(chǎn)的運營，因此經(jīng)營性物業(yè)貸也是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)常用的一種融資形式。因為有政府的支持、產(chǎn)品相對簡單，風(fēng)險相對于房企也較小，越來越多的銀行愿意針對產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)融資，開拓新的業(yè)務(wù)渠道。但在目前，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)沒有明確的產(chǎn)品定位和相關(guān)政策，銀行的風(fēng)險評估還是游離在房企融資和運營服務(wù)類企業(yè)融資之間，沒有一個統(tǒng)一的標準，但相信通過一次次的成功合作案例，未來的市場一定會打開。

2、園區(qū)PPP。園區(qū)PPP模式是從公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)發(fā)展起來的一種優(yōu)化的項目融資與實施模式。通過PPP合作，可獲得政策性銀行部分低息、部分免息的貸款和財政補貼。政府與產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商運營這種模式，雙方都能獲益，達到雙贏。

3、房地產(chǎn)信托投資基金（REITs）。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目可以將已建成項目預(yù)期租金收益打包進行項目資產(chǎn)證券化，為園區(qū)的進一步開發(fā)或者其他園區(qū)開發(fā)提供資金支持，保證園區(qū)滾動可持續(xù)開發(fā)順利進行。在多種融資渠道受限的情況下，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的融資模式在向REITS傾斜。通過這一市場化的融資途徑，可以盤活企業(yè)的存量資產(chǎn)（如一些只租不售的項目），從而加快建設(shè)資金流轉(zhuǎn)。也可以通過REITs收購已建成的物業(yè)或合作經(jīng)營等模式，吸引更多的社會資本參與開發(fā)建設(shè)。

四、結(jié)語

綜上所述，房地產(chǎn)行業(yè)作為我國國民經(jīng)濟的支柱性產(chǎn)業(yè)，要促進其健康可持續(xù)發(fā)展，就必須增強企業(yè)的發(fā)展能力，而融資是關(guān)鍵?；诖?，要針對當(dāng)前房地產(chǎn)融資所存在的問題加以分析，制定相應(yīng)的解決對策，為房地產(chǎn)市場融資安全和有效提供保障。

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