梁美健 馬亞琨

【摘 要】 作為未來(lái)房地產(chǎn)稅體系的重要組成部分，房產(chǎn)稅及其實(shí)施效果備受關(guān)注。文章從實(shí)證的角度，就我國(guó)現(xiàn)行房產(chǎn)稅，從影響房屋交易價(jià)格和收入分配兩個(gè)方面進(jìn)行了檢驗(yàn)。通過(guò)選取30個(gè)省份13年的面板數(shù)據(jù)構(gòu)建模型，利用經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)對(duì)我國(guó)房產(chǎn)稅實(shí)施效果進(jìn)行實(shí)證分析。結(jié)果表明房產(chǎn)稅稅收對(duì)房?jī)r(jià)具有顯著的抑制作用，而房產(chǎn)稅的征收對(duì)收入分配具有正向調(diào)節(jié)效應(yīng)，有利于縮小貧富差距，提升社會(huì)公平性。文章在實(shí)證分析的基礎(chǔ)上提出完善我國(guó)未來(lái)實(shí)施房地產(chǎn)稅的建議，以利于貫徹政府工作報(bào)告中提出的穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)稅的立法工作。

【關(guān)鍵詞】 房產(chǎn)稅; 房?jī)r(jià); 收入分配

近年來(lái)，為了控制房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上升的不良態(tài)勢(shì)、整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)的秩序，我國(guó)政府出臺(tái)了一系列措施。其中，人們期望房地產(chǎn)稅發(fā)揮調(diào)節(jié)房?jī)r(jià)的作用。2019年3月，李克強(qiáng)總理在國(guó)務(wù)院政府工作報(bào)告中指出：健全地方稅體系，穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法?？梢?jiàn)，房地產(chǎn)稅對(duì)于國(guó)計(jì)民生的作用不容小覷。相對(duì)于目前征收的房產(chǎn)稅，“房地產(chǎn)稅”是一個(gè)更為廣泛的概念，未來(lái)的房地產(chǎn)稅將會(huì)把房產(chǎn)稅、土地增值稅等綜合在一個(gè)稅種中。如今，隨著房地產(chǎn)稅立法的呼聲高漲，無(wú)疑也使目前征收的房產(chǎn)稅備受矚目，除調(diào)節(jié)房?jī)r(jià)被寄予厚望外，能否通過(guò)房產(chǎn)稅調(diào)節(jié)貧富差距也被廣泛關(guān)注。因此，深入研究房產(chǎn)稅的征稅效果對(duì)未來(lái)有效實(shí)施房地產(chǎn)稅具有重要意義。本文將采用實(shí)證分析的方法對(duì)我國(guó)目前房產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)與收入分配的影響效應(yīng)進(jìn)行評(píng)估，以期為未來(lái)完善房地產(chǎn)稅提供參考。

目前，我國(guó)現(xiàn)行房產(chǎn)稅主要面向經(jīng)營(yíng)性用房征收，除上海、重慶兩個(gè)試點(diǎn)外，居民住宅并不屬于房產(chǎn)稅的征稅范圍。而我國(guó)存在大量存量房，其中大部分是居民住宅。2011年，國(guó)家在進(jìn)行房產(chǎn)稅試點(diǎn)時(shí)，對(duì)部分存量房產(chǎn)征收房產(chǎn)稅，以房產(chǎn)交易價(jià)格和評(píng)估價(jià)值作為每年的計(jì)稅依據(jù)。同時(shí)對(duì)房產(chǎn)稅征稅用途明確為用于保障性住房建設(shè)、公租房等方面的支出，但由于試點(diǎn)稅基窄、涉及人群較少等問(wèn)題，滬渝的房產(chǎn)稅對(duì)地方政府財(cái)政稅收貢獻(xiàn)不大[1]。上海主要面向增量房產(chǎn)，而重慶的征稅目標(biāo)是獨(dú)棟別墅、高檔住房等。

在稅率上，上海實(shí)行固定稅率，一般按照0.6%征收;重慶實(shí)行累進(jìn)稅率，依據(jù)房屋交易單價(jià)，有0.5%、1%和1.2%三檔稅率。2011年試點(diǎn)之初，上海、重慶房產(chǎn)稅稅收占比2.32%、2.37%，而2017年稅收占比分別為3.47%、4.40%，由此可見(jiàn)，房產(chǎn)稅的征收對(duì)于財(cái)政收入的貢獻(xiàn)顯著提高。

當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)資源存在配置不合理的問(wèn)題，資本擁有者運(yùn)用財(cái)富投資房產(chǎn)賺取高額利潤(rùn)，一定程度上助長(zhǎng)了房?jī)r(jià);而收入較低者則需要背負(fù)高額的貸款來(lái)獲取房產(chǎn)，剛性需求很難得到滿足。長(zhǎng)此以往，貧富差距將不斷加大，不利于社會(huì)穩(wěn)定和長(zhǎng)治久安，急需房產(chǎn)稅的改革來(lái)解決我國(guó)房地產(chǎn)資源分配不均的問(wèn)題[2]。可見(jiàn)，房產(chǎn)稅的征收，在明確目的和用途的基礎(chǔ)上，稅基、稅率和優(yōu)惠政策是籌集財(cái)政收入和調(diào)節(jié)收入分配差距的重要因素。

一、文獻(xiàn)綜述

國(guó)內(nèi)研究成果對(duì)房產(chǎn)稅影響房屋交易價(jià)格的效應(yīng)（簡(jiǎn)稱價(jià)格效應(yīng)）和收入分配效應(yīng)的觀點(diǎn)并未達(dá)成一致。從房產(chǎn)稅的收入分配效應(yīng)方面，賈學(xué)智[3]認(rèn)為房產(chǎn)稅的征收可以降低市場(chǎng)需求，提高投資成本，擴(kuò)大政府財(cái)政收入，并產(chǎn)生收入分配效應(yīng)，即房產(chǎn)稅的征收會(huì)對(duì)居民收入分配公平產(chǎn)生正向效應(yīng)。劉甲炎等[4]首次利用合成控制法實(shí)證研究了房產(chǎn)稅的價(jià)格效應(yīng)，發(fā)現(xiàn)對(duì)于不同類型的房屋效果截然相反，房產(chǎn)稅的征收對(duì)大面積住房產(chǎn)生擠出效應(yīng)，催生了小面積住房的高房?jī)r(jià)現(xiàn)象，這一結(jié)果產(chǎn)生了巨大的福利效應(yīng)，反而加重了低收入群體的負(fù)擔(dān)。從房產(chǎn)稅的價(jià)格效應(yīng)方面，王家庭等[5]基于35個(gè)大中城市面板數(shù)據(jù)，利用倍差法（DID）實(shí)證研究了房產(chǎn)稅的價(jià)格效應(yīng)，結(jié)果表明我國(guó)房產(chǎn)稅試點(diǎn)不存在顯著的政策預(yù)期效應(yīng)，具體表現(xiàn)在房產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)有抑制作用，但對(duì)高檔住宅作用不顯著。胡資駿[6]利用SVAR模型，通過(guò)對(duì)比分析美國(guó)和重慶房產(chǎn)稅效果，發(fā)現(xiàn)重慶房產(chǎn)稅對(duì)價(jià)格的影響“先正后負(fù)”，且效果與美國(guó)房產(chǎn)稅相比十分不顯著。李永剛[7]利用數(shù)理模型研究了房產(chǎn)稅征收的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)，發(fā)現(xiàn)房產(chǎn)稅的征收可以有效抑制房?jī)r(jià)，同時(shí)帶來(lái)稅收收入的增加和社會(huì)福利的增進(jìn)。

國(guó)內(nèi)學(xué)者對(duì)于房產(chǎn)稅能否調(diào)節(jié)房?jī)r(jià)、調(diào)節(jié)收入分配及調(diào)節(jié)效果意見(jiàn)不一。由于眾多學(xué)者選取的城市樣本不一，城市間發(fā)展差距較大，難以通過(guò)部分城市得出總體性的結(jié)論，因此，本文將以全國(guó)大部分省份為例，從實(shí)證方面檢驗(yàn)房產(chǎn)稅的價(jià)格效應(yīng)和收入分配效應(yīng)。

二、我國(guó)實(shí)施房產(chǎn)稅影響房?jī)r(jià)和收入分配的實(shí)證分析

（一）房產(chǎn)稅的征收對(duì)房?jī)r(jià)的影響

1.數(shù)據(jù)來(lái)源及變量設(shè)置。本文利用30個(gè)省份（西藏除外，其財(cái)政收入主要來(lái)自轉(zhuǎn)移支付）數(shù)據(jù)實(shí)證分析房產(chǎn)稅的價(jià)格效應(yīng)，數(shù)據(jù)來(lái)源主要有國(guó)家統(tǒng)計(jì)局和各省統(tǒng)計(jì)局公布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。本文使用的統(tǒng)計(jì)分析軟件是Stata14.0。由于本文選取的是30個(gè)省份13年的面板數(shù)據(jù)，理論上應(yīng)該有390個(gè)樣本，但由于數(shù)據(jù)的可得性，部分省份個(gè)別年份房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)缺失，使用缺失年份前一年份的數(shù)據(jù)近似代替，這樣就得到了390個(gè)樣本的平衡面板。

本文的研究對(duì)象是房產(chǎn)稅的征收對(duì)我國(guó)房?jī)r(jià)的影響，在本文簡(jiǎn)稱價(jià)格效應(yīng)。因此我們用各省房屋均價(jià)作為被解釋變量，房產(chǎn)稅稅收作為解釋變量。由于人均GDP反映了該地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，與房?jī)r(jià)具有很強(qiáng)的相關(guān)性;人口密度直接影響房地產(chǎn)的供需狀況，進(jìn)而影響房?jī)r(jià);近年來(lái)，隨著產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的不斷升級(jí)，第三產(chǎn)業(yè)比重顯著增加，一定程度上拉動(dòng)了當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的發(fā)展，對(duì)房?jī)r(jià)可能產(chǎn)生影響。故模型中引入人均GDP、人口密度、第三產(chǎn)業(yè)占比作為控制變量。同時(shí)，考慮變量?jī)?nèi)生性以及上一期房?jī)r(jià)可能會(huì)對(duì)下一期房?jī)r(jià)產(chǎn)生影響，所以采用動(dòng)態(tài)面板數(shù)據(jù)模型，引入滯后一期房?jī)r(jià)作為控制變量?？紤]現(xiàn)實(shí)中有些地區(qū)采取限購(gòu)政策，所以將限購(gòu)政策作為虛擬變量引入計(jì)量模型中。為了在一定程度上消除變量存在的異方差，使變量更具統(tǒng)計(jì)學(xué)意義，將房?jī)r(jià)、房產(chǎn)稅稅收和人均GDP做取對(duì)數(shù)處理。有關(guān)變量定義如表1所示。

2.描述性統(tǒng)計(jì)分析。從表2數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)結(jié)果來(lái)看，各個(gè)省份之間變量的標(biāo)準(zhǔn)差較大，充分體現(xiàn)了我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不平衡性，利用省級(jí)面板數(shù)據(jù)進(jìn)行實(shí)證研究可以充分體現(xiàn)我國(guó)各省之間經(jīng)濟(jì)狀況的異質(zhì)性。其中，房?jī)r(jià)的標(biāo)準(zhǔn)差顯著，說(shuō)明我國(guó)房屋價(jià)格具有很強(qiáng)的區(qū)域性，進(jìn)一步說(shuō)明了利用省級(jí)面板數(shù)據(jù)研究?jī)r(jià)格效應(yīng)的合理性。

3.模型回歸及穩(wěn)健性檢驗(yàn)。本文運(yùn)用GMM兩階段面板回歸實(shí)證分析了房產(chǎn)稅的價(jià)格效應(yīng)，同時(shí)引入滯后一期房?jī)r(jià)作為粘性，分析前一年房?jī)r(jià)對(duì)當(dāng)年房?jī)r(jià)的影響。GMM兩階段模型的運(yùn)用能在一定程度上緩解解釋變量和被解釋變量間內(nèi)生性的問(wèn)題。故模型擬合如式1所示：

根據(jù)表3面板數(shù)據(jù)的回歸結(jié)果，除滯后一期房?jī)r(jià)外，模型引入的解釋變量和控制變量在99%的置信水平上均通過(guò)檢驗(yàn)，因此可以說(shuō)模型中的因素對(duì)房?jī)r(jià)的作用均顯著。其中，人均GDP、人口密度、第三產(chǎn)業(yè)占比對(duì)房?jī)r(jià)具有正效應(yīng)。從經(jīng)濟(jì)學(xué)意義上來(lái)說(shuō)，人均GDP的提高一定程度上提升了人們的購(gòu)買力，第三產(chǎn)業(yè)占比的提升優(yōu)化了產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，人口密度的增加擴(kuò)大了人們的住房需求，這些因素的變化都在一定程度上促進(jìn)了房?jī)r(jià)的上漲;而限購(gòu)政策和房產(chǎn)稅稅收對(duì)房?jī)r(jià)具有負(fù)效應(yīng)，房屋限購(gòu)政策從根本上阻斷了投資者的“炒房行為”，抑制了房?jī)r(jià)過(guò)高過(guò)熱，房產(chǎn)稅稅收的增加使人們購(gòu)買或持有房屋的成本增加，對(duì)房?jī)r(jià)具有顯著的抑制作用。因此，房產(chǎn)稅的征收具有顯著的價(jià)格效應(yīng)。因此，國(guó)家應(yīng)該利用房產(chǎn)稅的征收，尤其是存量環(huán)節(jié)的推廣和限購(gòu)政策的出臺(tái)對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行宏觀調(diào)控。

本文通過(guò)Sargon檢驗(yàn)和Arellano-Bond檢驗(yàn)對(duì)模型進(jìn)行分析，排除模型存在過(guò)度約束及誤差項(xiàng)序列相關(guān)問(wèn)題，檢驗(yàn)結(jié)果P值顯示通過(guò)GMM兩階段模型對(duì)該面板數(shù)據(jù)進(jìn)行回歸是合理的。

（二）房產(chǎn)稅的收入分配效應(yīng)分析

稅收具有縮小貧富差距的作用，本文利用有關(guān)數(shù)據(jù)實(shí)證檢驗(yàn)了我國(guó)房產(chǎn)稅的收入分配效應(yīng)。

1.收入分配衡量指標(biāo)?；嵯禂?shù)也叫洛倫茲系數(shù)，是20世紀(jì)初由意大利統(tǒng)計(jì)學(xué)家基尼根據(jù)洛倫茲曲線提出的，是目前學(xué)術(shù)界廣為認(rèn)可的衡量收入分配的指標(biāo)，但省級(jí)基尼系數(shù)很難獲取，基尼系數(shù)的大小由洛倫茲曲線確定，因此，根據(jù)洛倫茲曲線原理構(gòu)造了一個(gè)“省級(jí)收入分配不平等指數(shù)（gini）”。其橫坐標(biāo)是相對(duì)人口累計(jì)百分比，縱坐標(biāo)是收入累計(jì)百分比，如果收入是絕對(duì)均等的，即每1%的人口掌握了1%的收入，則累計(jì)收入曲線就是圖中的對(duì)角線，也就是絕對(duì)平等線。但是在現(xiàn)實(shí)生活中不存在這樣的理想狀態(tài)，絕大多數(shù)情況下都會(huì)以曲線的形式存在。設(shè)實(shí)際收入分配曲線和收入分配絕對(duì)平等曲線之間的面積為A，實(shí)際收入分配曲線左下方的面積為B，并以A除以（A+B）的商表示不平等程度，如圖1所示。

將每個(gè)省份下屬的各個(gè)市的人均可支配收入按照由小到大的順序排列，根據(jù)洛倫茲曲線原理構(gòu)造了一個(gè)“省級(jí)收入分配不平等指數(shù)（gini）”，該值越小，則收入分配水平越接近理想狀態(tài)。

2.數(shù)據(jù)及變量設(shè)置。本文采用2005—2017年房產(chǎn)稅稅收省級(jí)面板數(shù)據(jù)（數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、各省市統(tǒng)計(jì)局）進(jìn)行實(shí)證分析?！笆〖?jí)收入分配不平等指數(shù)（gini）”作為被解釋變量，解釋變量為房產(chǎn)稅稅收（tax），同時(shí)引入城鎮(zhèn)化水平、GDP增長(zhǎng)率、城鎮(zhèn)化水平、人均GDP、對(duì)外開(kāi)放度、財(cái)政收入比率、資本形成率作為控制變量。為了方便對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行回歸，使模型符合經(jīng)濟(jì)學(xué)意義，對(duì)房產(chǎn)稅稅收和人均GDP取自然對(duì)數(shù)。變量設(shè)置如表4所示。

3.面板數(shù)據(jù)回歸。

（1）單位根檢驗(yàn)

為了使回歸結(jié)果有效，避免偽回歸的現(xiàn)象，在進(jìn)行面板數(shù)據(jù)回歸之前，首先對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行平穩(wěn)性檢驗(yàn)，本文采用單位根檢驗(yàn)對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行平穩(wěn)性檢驗(yàn)。檢驗(yàn)單位根的方法是Levin-Lin-Chu test和Im-Pesaran-Shin test，檢驗(yàn)結(jié)果如表5所示。

通過(guò)表5可知，在99%的顯著水平上拒絕原假設(shè)，即面板數(shù)據(jù)平穩(wěn)，可以進(jìn)行面板數(shù)據(jù)回歸。

（2）模型設(shè)計(jì)及回歸

根據(jù)理論上影響收入分配的因素，將上述變量引入計(jì)量模型中，構(gòu)建計(jì)量模型如式2所示：

通過(guò)單位根檢驗(yàn)驗(yàn)證了數(shù)據(jù)的平穩(wěn)性后，通過(guò)豪斯曼檢驗(yàn)得到，隨機(jī)效應(yīng)模型擬合效果更好。為了使實(shí)證結(jié)果更為可靠，同時(shí)為了檢驗(yàn)結(jié)果的穩(wěn)健性，本文采用隨機(jī)效應(yīng)模型、混合回歸和極大似然估計(jì)三種模型檢驗(yàn)房產(chǎn)稅對(duì)收入分配的影響。模型檢驗(yàn)結(jié)果如表6所示。

由回歸結(jié)果及顯著性水平可知，模型擬合結(jié)果良好，房產(chǎn)稅的征收對(duì)收入分配具有正向調(diào)節(jié)效應(yīng)，即房產(chǎn)稅的征收有利于縮小貧富差距，提升社會(huì)公平性。因此，進(jìn)一步推進(jìn)房產(chǎn)稅的征收，尤其是存量環(huán)節(jié)的征收，對(duì)于構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)具有重要意義。

三、當(dāng)前我國(guó)房產(chǎn)稅存在的問(wèn)題

（一）征稅范圍覆蓋面比較小

從征稅對(duì)象上看，根據(jù)現(xiàn)行房產(chǎn)稅暫行條例規(guī)定，房產(chǎn)稅征稅范圍是城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)。廣大農(nóng)村的經(jīng)營(yíng)性住房及村辦企業(yè)并不納入征稅范圍，且個(gè)人出租的房屋由于管理成本問(wèn)題，也很難被劃入征管范圍。由國(guó)家建設(shè)的公益性公共設(shè)施如學(xué)校、公園等也被列入免稅范圍。從征稅環(huán)節(jié)上看，我國(guó)現(xiàn)行房產(chǎn)稅是在流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)征收，存量環(huán)節(jié)的房產(chǎn)稅還沒(méi)得到大范圍推廣;目前只有上海的增量房和重慶的部分高檔住房在存量環(huán)節(jié)征收房產(chǎn)稅。因此，房產(chǎn)稅征稅范圍覆蓋面比較小也在一定程度上削弱了房產(chǎn)稅的征稅效果。

（二）稅基科學(xué)性需要重新考量

房產(chǎn)稅有從價(jià)征收和從租征收兩種方式，對(duì)應(yīng)的課稅基礎(chǔ)分別是房地產(chǎn)余值和租金。從價(jià)征收中，房產(chǎn)稅按照房屋余值的1.2%作為計(jì)稅基礎(chǔ)。但房屋的價(jià)格近年來(lái)漲幅變動(dòng)較大，以“取得成本”作為稅基早已失實(shí)，但適時(shí)評(píng)估更新房屋市值又大大增加了征稅成本，實(shí)際操作中很難平衡[8]。

（三）法律法規(guī)制度還不十分健全

我國(guó)目前涉及到房產(chǎn)稅稅收制度多是暫行條例，如《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》等，專屬于房地產(chǎn)稅的法律制度缺失，導(dǎo)致政府與納稅人之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系缺乏嚴(yán)謹(jǐn)?shù)姆山缍?，稅?quán)劃分不是十分清晰，在實(shí)際征稅過(guò)程中稅權(quán)界定上存在一些困難，征稅工作開(kāi)展難度大大增加。

（四）稅收實(shí)際承擔(dān)者負(fù)擔(dān)加大

在一定程度上說(shuō)，房產(chǎn)稅會(huì)明顯加重稅收承擔(dān)者的負(fù)擔(dān)。我國(guó)土地實(shí)行公有制，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商通過(guò)繳納土地出讓金為代價(jià)獲取土地的使用權(quán)，而出讓金最終通過(guò)出售房地產(chǎn)轉(zhuǎn)嫁到消費(fèi)者身上，消費(fèi)者不僅要承擔(dān)一定份額的土地出讓金，還要承擔(dān)房產(chǎn)稅，因此，房產(chǎn)稅的征收會(huì)使承擔(dān)者的負(fù)擔(dān)有一定程度的增大。根據(jù)量能課稅原則，應(yīng)該結(jié)合房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)、交易、保有環(huán)節(jié)的成本有機(jī)融合，更好地實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)稅的長(zhǎng)效機(jī)制[1]。

四、針對(duì)實(shí)證結(jié)果的房地產(chǎn)稅改革建議

實(shí)證研究發(fā)現(xiàn)房產(chǎn)稅對(duì)于房?jī)r(jià)存在明顯的抑制作用，而且具有縮小貧富差距的作用。而我國(guó)當(dāng)前正在加快房地產(chǎn)稅的立法工作，作為包含房產(chǎn)稅的房地產(chǎn)稅，應(yīng)充分借鑒現(xiàn)行房產(chǎn)稅的積極作用，為進(jìn)一步完善我國(guó)房地產(chǎn)稅稅收政策提供參考。

（一）擴(kuò)大征稅覆蓋面

通過(guò)實(shí)證結(jié)果可知，房產(chǎn)稅對(duì)于抑制房?jī)r(jià)具有顯著作用。但由于征稅成本和制度缺失等問(wèn)題，目前現(xiàn)行房產(chǎn)稅的征收效果并不十分理想。從征稅范圍來(lái)看，我國(guó)目前房產(chǎn)稅的征稅對(duì)象主要是城鎮(zhèn)經(jīng)營(yíng)性用房，而在我國(guó)現(xiàn)存的大量存量房中，居住用房的比重很大，如果將這一部分納入未來(lái)房地產(chǎn)稅的征稅范圍，將對(duì)財(cái)政收入貢獻(xiàn)顯著。因此應(yīng)進(jìn)一步通過(guò)房地產(chǎn)稅的加快立法和實(shí)施，擴(kuò)大房地產(chǎn)稅征稅范圍的覆蓋面，以期達(dá)到宏觀調(diào)控房?jī)r(jià)和擴(kuò)大社會(huì)公平的效果。此外，房地產(chǎn)稅擔(dān)負(fù)著支撐地方財(cái)政收入的期望，隨著營(yíng)業(yè)稅退出歷史舞臺(tái)，地方稅收收入存在缺失，房地產(chǎn)稅的征收將服務(wù)于地方稅收主體的重建，從而更好地完善公共服務(wù)建設(shè)。

將征稅范圍推向保有環(huán)節(jié)是我國(guó)房地產(chǎn)稅進(jìn)一步改革的重點(diǎn)。保有環(huán)節(jié)征收的房地產(chǎn)稅是典型的受益稅，將具有寬稅基、來(lái)源穩(wěn)定、可持續(xù)等特點(diǎn)，不同于以往偏重交易環(huán)節(jié)征收的房產(chǎn)稅，改革后的房地產(chǎn)稅覆蓋面更廣，意味著政府財(cái)政收入更加豐富，更有利于完善社會(huì)建設(shè)、擴(kuò)大社會(huì)公平。

（二）對(duì)稅基評(píng)估實(shí)行動(dòng)態(tài)監(jiān)管

加大征稅力度，一味地提高稅率不是長(zhǎng)久之計(jì)，從稅基入手才能事半功倍。目前，我國(guó)學(xué)者普遍認(rèn)同的是以房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值作為計(jì)稅基礎(chǔ)。由于近年來(lái)房地產(chǎn)價(jià)格上漲迅速，且價(jià)值量大，宜每年或者定期進(jìn)行稅基評(píng)估，隨市場(chǎng)變化合理評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值，以完整反映房地產(chǎn)價(jià)值信息。由于大數(shù)據(jù)技術(shù)的廣泛推進(jìn)，全國(guó)住房信息聯(lián)網(wǎng)計(jì)劃正在逐步推進(jìn)完善，建立有效的住房信息系統(tǒng)可以有效減少信息的不對(duì)稱性，更好地推進(jìn)房地產(chǎn)稅的實(shí)施。因此，建立合理的房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估方法體系，構(gòu)建一套科學(xué)的房地產(chǎn)稅基評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)，是房地產(chǎn)稅實(shí)施的必要條件。

首先，完善房地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)制度，將全國(guó)信息統(tǒng)一歸納，及時(shí)收集和更新相關(guān)信息，實(shí)現(xiàn)平臺(tái)信息共享。其次，建立房地產(chǎn)稅基評(píng)估的監(jiān)測(cè)機(jī)制，定期評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值，提高房地產(chǎn)價(jià)值信息的透明度，確保其客觀性和及時(shí)性。最后，建立一套房地產(chǎn)價(jià)格的可比指標(biāo)，使不同區(qū)域、不同檔次的房地產(chǎn)可以有效類比，為納稅提供依據(jù)的同時(shí)也讓納稅人對(duì)于自己的納稅情況更加了解[9]。

（三）要保證差別征收政策的實(shí)施

由于房產(chǎn)對(duì)人們的意義有很大差別，對(duì)社會(huì)的影響也不盡相同，“一刀切”的征稅方式可能會(huì)產(chǎn)生累退性，對(duì)社會(huì)收入分配產(chǎn)生負(fù)效應(yīng)，因此，應(yīng)采取差別征收的方式。對(duì)于生活必需房產(chǎn)按照適當(dāng)?shù)亩惵蔬M(jìn)行單獨(dú)征收，而對(duì)于投資性房產(chǎn)等存在嚴(yán)重空置問(wèn)題的房產(chǎn)可以適當(dāng)提高稅率征收。一方面，保有環(huán)節(jié)存量房產(chǎn)的不同持有成本抑制了投資者的炒房熱情，有效降低房屋的空置率;另一方面，房地產(chǎn)稅的差別征收，對(duì)于優(yōu)化資源配置，調(diào)節(jié)收入分配，促進(jìn)社會(huì)公平具有重要意義。因此，對(duì)房地產(chǎn)稅實(shí)行差別征收政策，可以充分發(fā)揮稅收對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的調(diào)節(jié)作用。

而對(duì)于一線城市等租房需求較高的城市，許多房主傾向于將非經(jīng)營(yíng)性商品房出租來(lái)賺取收益，適當(dāng)?shù)靥岣哌@一群體的稅率，可能會(huì)產(chǎn)生意外的效果。當(dāng)持有存量房產(chǎn)成本有所提升，房主往往傾向于將稅負(fù)壓力轉(zhuǎn)移到租戶身上，生活成本的提高往往迫使一部分人流向生活壓力小的城市，無(wú)形之中推動(dòng)了人才流動(dòng)，進(jìn)一步縮小地區(qū)間的發(fā)展差距，促進(jìn)全國(guó)各地區(qū)經(jīng)濟(jì)的平衡發(fā)展[10]。

（四）進(jìn)一步完善豁免條款

在大力推進(jìn)房地產(chǎn)稅的同時(shí)，要兼顧特殊群體的納稅負(fù)擔(dān)，通過(guò)一系列合理有效的減免措施，充分發(fā)揮房地產(chǎn)稅擴(kuò)大社會(huì)公平的作用，并可以利用房地產(chǎn)稅的豁免政策達(dá)到人才引進(jìn)的目的。財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所原所長(zhǎng)賈康指出，房地產(chǎn)稅是保有環(huán)節(jié)的稅，類似于英國(guó)的市政稅。英國(guó)政府以提供各項(xiàng)公共服務(wù)為征稅目的，向房屋實(shí)際使用人征收房產(chǎn)稅。英國(guó)政府以房屋的評(píng)估價(jià)值為課稅基礎(chǔ)，將房屋劃分為若干層次，實(shí)行累進(jìn)稅率和定額稅率相結(jié)合的方式征稅。市政稅對(duì)于房屋使用人進(jìn)行嚴(yán)格劃分，對(duì)于未成年人、全日制學(xué)生、殘疾人等具有不同程度的減免。因此，我國(guó)在推行房地產(chǎn)稅的過(guò)程中也應(yīng)該吸取英國(guó)市政稅的經(jīng)驗(yàn)，本著“以人為本”的發(fā)展理念，將特殊群體納入稅收減免的隊(duì)伍。在各大城市以優(yōu)惠的落戶積分政策吸引人才的背景下，房地產(chǎn)稅可以通過(guò)為高學(xué)歷人才開(kāi)通“綠色通道”，從而達(dá)到人才引進(jìn)的效果，同時(shí)也在一定程度上達(dá)到部分城市房地產(chǎn)“去庫(kù)存”的目的。

（五）推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法

黨的十八屆三中全會(huì)提出“加快房地產(chǎn)稅立法，并適時(shí)推進(jìn)改革”，吹響了房地產(chǎn)稅立法的前奏，但是時(shí)至今日，房地產(chǎn)稅相關(guān)法律仍懸而未決[11]。國(guó)家財(cái)政需要以及房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控都對(duì)房地產(chǎn)稅改革提出了迫切要求，基于稅收法定原則，我國(guó)稅收體系建立健全刻不容緩。因此，我國(guó)要盡快利用法律的權(quán)威為房地產(chǎn)稅正名，由人大投票通過(guò)，來(lái)保證其權(quán)威性。我國(guó)作為以民主集中制為原則的社會(huì)主義國(guó)家，其稅制應(yīng)該由公正的程序通過(guò)立法，而不應(yīng)該仍是由暫行條例來(lái)作為長(zhǎng)期的章程[2]。2018年全國(guó)兩會(huì)期間，房地產(chǎn)稅被多次提及，由全國(guó)人大常委會(huì)預(yù)算工作委員會(huì)和財(cái)政部組織起草，目前正在加快進(jìn)行起草完善法律草案、重要問(wèn)題論證、內(nèi)容征求意見(jiàn)等方面的工作，房地產(chǎn)稅的制定眾望所歸。有法可依、有法必依，依法治國(guó)的理念應(yīng)該深入貫徹落實(shí)在我國(guó)稅法征收環(huán)節(jié)中，有完善、科學(xué)的法律體系做支撐，房地產(chǎn)稅的征收工作才能更好地開(kāi)展。

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