文/ 顏宇丹 劉京柱 李 群

隨著我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和住房制度改革的不斷深入，房地產(chǎn)這種特殊的商品在公民生活消費(fèi)中的地位日漸重要。鑒于我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的本質(zhì)依然是以最大限度地滿足廣大人民群眾日益增長(zhǎng)的物質(zhì)和文化生活需要為目標(biāo)，房地產(chǎn)消費(fèi)者權(quán)益又直接關(guān)系到人民群眾基本的生存權(quán)利，故應(yīng)當(dāng)受到法律的優(yōu)先保護(hù)。目前，我國(guó)法律、法規(guī)對(duì)商品房買賣合同中欺詐行為的認(rèn)定及法律后果未作出明確的認(rèn)定，導(dǎo)致商品房出賣人在經(jīng)濟(jì)利益的驅(qū)使下，通過(guò)欺詐的手段獲取利益，嚴(yán)重違背誠(chéng)實(shí)信用原則。本文的內(nèi)容主要圍繞商品房買賣中開發(fā)商欺詐行為的認(rèn)定與民事責(zé)任的承擔(dān)兩個(gè)部分展開。

對(duì)于欺詐行為的認(rèn)定，主要探究構(gòu)成欺詐行為的具體情形（是否僅限于最高法司法解釋明確規(guī)定的幾種情形？比如開發(fā)商的虛假宣傳和產(chǎn)品質(zhì)量問(wèn)題是否也構(gòu)成欺詐？）以及欺詐行為認(rèn)定的標(biāo)準(zhǔn)（是否以開發(fā)商具有欺詐的故意為前提？）兩個(gè)方面。

針對(duì)開發(fā)商欺詐行為民事責(zé)任承擔(dān)問(wèn)題，則從一般法律規(guī)定以及專門法律規(guī)定分開討論，對(duì)于此部分內(nèi)容文中還延伸探討了商品房交易中的懲罰性賠償，以及對(duì)商品房出賣人欺詐行為能否適用我國(guó)《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》（以下簡(jiǎn)稱《消法》）規(guī)定的三倍懲罰性賠償?shù)膯?wèn)題。

商品房買賣中出賣人欺詐行為的認(rèn)定

關(guān)于商品房的定義

商品房的外延不限于“一手房”，但2003年最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱《商品房解釋》）開宗明義明確商品房?jī)H指“一手房”。多年來(lái)，實(shí)踐中已經(jīng)習(xí)慣認(rèn)為商品房就是指“一手房”，行政主管部門的文件也是采用這個(gè)定義，改變這個(gè)定義會(huì)造成表述上的混亂和誤解。因此，我們這兒所指“商品房”仍僅限于“一手房”。

關(guān)于消費(fèi)者的界定

我們這兒所稱“消費(fèi)者”，是指購(gòu)買用于自己或家庭居住的商品房買受人。商品房買受人是不是消費(fèi)者，是否有特殊保護(hù)的必要，理論和實(shí)踐中存在爭(zhēng)議。消法對(duì)消費(fèi)的定義是“為生活消費(fèi)購(gòu)買、使用商品或者接收服務(wù)”。消費(fèi)者是相對(duì)于經(jīng)營(yíng)者的概念，為投資經(jīng)營(yíng)目的買房不屬于生活消費(fèi)。

關(guān)于商品房出賣人欺詐的界定

關(guān)于出賣人的“欺詐行為”。按照學(xué)說(shuō)解釋，“欺詐行為”是指“當(dāng)事人一方故意制造虛假或歪曲事實(shí)，或者故意隱匿事實(shí)真相，使表意人陷入錯(cuò)誤而作出意思表示的行為”，其構(gòu)成要件之一是“須有欺詐的故意”，無(wú)“欺詐的故意”，即無(wú)所謂“欺詐行為”。

按照最高人民法院的解釋，“一方當(dāng)事人故意告知對(duì)方虛假情況，或者故意隱瞞真實(shí)情況，誘使對(duì)方當(dāng)事人作出錯(cuò)誤意思表示的，可以認(rèn)定為欺詐行為”（參見(jiàn)《關(guān)于貫徹執(zhí)行民法通則若干問(wèn)題的意見(jiàn)＜試行＞》第68條）。作為出賣人須具有主觀故意才承擔(dān)懲罰性賠償責(zé)任，對(duì)于這一點(diǎn)，需要由原告承擔(dān)舉證責(zé)任。

可見(jiàn)，在“欺詐行為”須以“故意”為構(gòu)成要件這一點(diǎn)上，學(xué)說(shuō)解釋和最高法院的解釋，是完全一致的，當(dāng)然應(yīng)作為我們解釋《消法》第五十五條第一款的根據(jù)。另，《深圳市中級(jí)人民法院關(guān)于審理消費(fèi)者權(quán)益案件的指導(dǎo)意見(jiàn)（試行）》第八條中規(guī)定，“有證據(jù)證明消費(fèi)者在購(gòu)買商品或者接受服務(wù)前已經(jīng)知道該商品或者服務(wù)存在瑕疵的，經(jīng)營(yíng)者不構(gòu)成欺詐行為。消費(fèi)者要求退回其購(gòu)買商品的價(jià)款或者接受服務(wù)的費(fèi)用的，應(yīng)予支持。消費(fèi)者要求經(jīng)營(yíng)者賠償其他損失的，不予支持?！睋?jù)此解釋，則《消法》第五十五條第一款所說(shuō)的“欺詐行為”以“故意”為構(gòu)成要件，只有屬于“故意”才構(gòu)成“欺詐行為”，“過(guò)失”即使“重大過(guò)失”也不構(gòu)成“欺詐行為”。

【典型案例】

1.湖北金華實(shí)業(yè)有限公司與蘇金水、武漢皓羽地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司商品房買賣合同糾紛案。

【審理法院及案號(hào)】最高人民法院（2012）民抗字第24號(hào)

【裁判要旨【根據(jù)本院《商品房解釋》第八條規(guī)定，“具有下列情形之一，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無(wú)法取得房屋的買受人可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任：（一）商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；（二）商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人?！笨梢?jiàn)，只要出賣人在商品房買賣合同訂立后事實(shí)上存在將該房屋出賣給第三人的行為，無(wú)法取得房屋的買受人即可請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任，且最高院相關(guān)司法解釋中并未規(guī)定此種賠償責(zé)任的適用以出賣人具有惡意違約故意為前提的規(guī)定。

2.寧夏象龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與趙剛、銀川山尊投資咨詢有限公司、寧夏慶華小額貸款有限公司房屋買賣合同糾紛案。

【審理法院及案號(hào)】最高人民法院（2013）民一終字第62號(hào)

【裁判要旨】案涉房屋在雙方簽訂《商品房買賣合同》時(shí)，已經(jīng)出售給第三人。故可以認(rèn)定出賣人在簽訂《商品房買賣合同》時(shí)存在明顯的欺詐故意。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第九條規(guī)定，出賣人訂立商品房買賣合同時(shí)，故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人的事實(shí)，導(dǎo)致合同被解除的，買受人可以請(qǐng)求返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。

3.何偉堅(jiān)、深圳市瑞豐恒業(yè)企業(yè)管理有限公司與黃坤容房屋買賣合同糾紛案。

【審理法院及案號(hào)】深圳市中級(jí)人民法院（2017）粵03民終17276號(hào)

【裁判要旨】瑞豐恒業(yè)公司所作宣傳的目的是為促進(jìn)其商鋪銷售，并且宣傳內(nèi)容具體明確，該宣傳誤導(dǎo)一般人對(duì)涉案商鋪行業(yè)價(jià)值作出過(guò)高判斷。而按照常理商鋪的商業(yè)價(jià)值對(duì)商鋪購(gòu)買人決定是否簽約購(gòu)買及商鋪價(jià)格的確定具有重大影響，瑞豐恒業(yè)公司的行為具有欺詐因素。黃坤容有權(quán)行使法定解除權(quán)。

商品房買賣中出賣人欺詐行為認(rèn)定的裁判規(guī)則小結(jié)

對(duì)于商品房買賣中出賣人欺詐行為的認(rèn)定，目前，最高民法院《商品房解釋》第八條、第九條明確規(guī)定了構(gòu)成商品房買賣中惡意違約或欺詐行為的五種情形，具體包括：

1.商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人(又稱“先賣后抵”)；

2.商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人(又稱“一房二賣”)；

3.故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明；

4.故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)(又稱“先抵后賣”)；

5.故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。

另外，由該解釋第14條第2款關(guān)于面積誤差比超過(guò)部分的房?jī)r(jià)款應(yīng)由出賣人雙倍返還買受人的懲罰性規(guī)定，可知商品房面積誤差超過(guò)3%的情形亦可構(gòu)成欺詐情形的一種。

司法實(shí)踐中是否還有其他情形也可認(rèn)定為出賣人的欺詐行為呢？例如開發(fā)商虛假宣傳是否構(gòu)成欺詐？

判斷開發(fā)商虛假宣傳是否構(gòu)成欺詐的關(guān)鍵在于宣傳的內(nèi)容是構(gòu)成合同要約還是要約邀請(qǐng)，是否會(huì)對(duì)合同的成立和房屋價(jià)格的確定產(chǎn)生重大影響。如果出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約，那么該行為具有欺詐因素，可認(rèn)定開發(fā)商具有欺詐行為。

如果該宣傳內(nèi)容根據(jù)相關(guān)規(guī)定僅視為要約邀請(qǐng)，不構(gòu)成合同條款。那么開發(fā)商的虛假宣傳不構(gòu)成買賣中的欺詐行為。從實(shí)例角度而言，開發(fā)商對(duì)其發(fā)放的宣傳冊(cè)或廣告用詞都較為注意，被法院認(rèn)定為正式要約的幾率不大。

從上述案例的裁判規(guī)則梳理可知，司法實(shí)踐中對(duì)于商品房出賣人欺詐行為認(rèn)定的標(biāo)準(zhǔn)和條件還是存在分歧的。

一種觀點(diǎn)認(rèn)為，所謂欺詐是指房地產(chǎn)開發(fā)商（或商品房出賣人）在主觀上故意欺騙消費(fèi)者，而能否認(rèn)定出賣方的行為構(gòu)成欺詐，應(yīng)從以下四個(gè)條件審查：（1）欺詐方具有欺詐故意；（2）欺詐方實(shí)施了欺詐行為；（3）被欺詐方因欺詐陷入了錯(cuò)誤；（4）被欺詐方因錯(cuò)誤而做出了意思表示。這種情形下的證明標(biāo)準(zhǔn)是比較嚴(yán)格的，不僅應(yīng)當(dāng)考察一方是否具有欺詐表現(xiàn)，還需要考察另一方是否因此陷入錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)而簽訂了合同，而在絕大部分案例中，以欺詐為由申請(qǐng)撤銷合同一方往往未對(duì)案件是否已符合上述構(gòu)成要件進(jìn)行分析及舉證，更多的商品房買受人僅舉證開發(fā)商（或出賣人）存在虛假宣傳等欺詐行為，未舉證或無(wú)法舉證其據(jù)此陷入錯(cuò)誤意思表示，徒增訟累。

另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，只要出賣人在商品房買賣合同訂立后事實(shí)上存在法律規(guī)定的欺詐行為，無(wú)論出賣人的內(nèi)心是故意隱瞞事實(shí)真相還是虛假陳述客觀事實(shí)，無(wú)法取得房屋的買受人即可請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任，且最高法院相關(guān)司法解釋中并未規(guī)定此種賠償責(zé)任的適用以出賣人具有惡意違約故意為前提的規(guī)定。此種情形下的購(gòu)房者舉證難度明顯低于前者。

商品房買賣中出賣人欺詐行為的民事責(zé)任承擔(dān)

一般性規(guī)定

1.《合同法》第五十四條第二款：“一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對(duì)方在違背真實(shí)意思的情況下訂立的合同，受損害方有權(quán)請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷”。

2.《合同法》第五十八條規(guī)定：“合同無(wú)效或者被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒(méi)有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任”。

3.《民法總則》第一百四十八條規(guī)定：“一方以欺詐手段，使對(duì)方在違背真實(shí)意思的情況下實(shí)施的民事法律行為，受欺詐方有權(quán)請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以撤銷?！?/p>

4.《民法總則》第一百五十七條規(guī)定：“民事法律行為無(wú)效、被撤銷或者確定不發(fā)生效力后，行為人因該行為取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒(méi)有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方由此所受到的損失；各方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。法律另有規(guī)定的，依照其規(guī)定?！?/p>

一般情況下，受到欺詐的一方當(dāng)事人在合同無(wú)效或被撤銷情形下可以要求另一方返還購(gòu)房款、購(gòu)房款利息并賠償損失，損失賠償?shù)南揞~以其實(shí)際遭受的損失為依據(jù)。

專門性規(guī)定

1.《商品房解釋》第八條規(guī)定：“具有下列情形之一的，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無(wú)法取得房屋的買受人可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任：

A、商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；B、商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人?！?/p>

2.《商品房解釋》第九條規(guī)定：“出賣人訂立商品房買賣合同時(shí)，具有下列情形之一，導(dǎo)致合同無(wú)效或者被撤銷、解除的，買受人可以請(qǐng)求返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任：

A、故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明；B、故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)；C、故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)?！?/p>

懲罰性賠償制度在商品房交易中的適用

懲罰性損害賠償，也稱示范性的賠償或報(bào)復(fù)性的賠償，是指由法庭所作出的賠償數(shù)額超過(guò)實(shí)際的損害數(shù)額的賠償，它具有補(bǔ)償受害人遭受的損失、懲罰和遏制不法行為等多重功能。

《消法》第五十五條第一款規(guī)定：“經(jīng)營(yíng)者提供商品或者服務(wù)有欺詐行為的，應(yīng)當(dāng)按照消費(fèi)者的要求增加賠償其受到的損失，增加賠償?shù)慕痤~為消費(fèi)者購(gòu)買商品的價(jià)款或者接受服務(wù)的費(fèi)用的三倍；增加賠償?shù)慕痤~不足五百元的，為五百元。法律另有規(guī)定的，依照其規(guī)定?！痹撘?guī)定確立了懲罰性損害賠償?shù)拿袷仑?zé)任，即“退一賠三”的民事責(zé)任，而且，它是中國(guó)第一個(gè)適用懲罰性賠償?shù)牧⒎ɡ??！逗贤ā返谝话僖皇龡l再一次重申了該項(xiàng)制度。（該條第一款規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對(duì)方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過(guò)違反合同一方訂立合同時(shí)預(yù)見(jiàn)到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)到的因違反合同可能造成的損失?！钡诙钜?guī)定：“經(jīng)營(yíng)者對(duì)消費(fèi)者提供商品或者服務(wù)有欺詐行為的，依照《中華人民共和國(guó)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》的規(guī)定承擔(dān)損害賠償責(zé)任。”）按照該規(guī)定，經(jīng)營(yíng)者有欺詐行為的，消費(fèi)者有權(quán)要求三倍賠償。對(duì)商品房買賣合同能否適用懲罰性賠償責(zé)任則是當(dāng)前學(xué)術(shù)界和實(shí)務(wù)界爭(zhēng)論的焦點(diǎn)，也是社會(huì)關(guān)注的熱點(diǎn)問(wèn)題。

商品房銷售中的欺詐行為能否適用《消法》所規(guī)定的三倍賠償呢？理論和司法實(shí)務(wù)界在認(rèn)識(shí)上極不統(tǒng)一。著名民法學(xué)家梁慧星先生認(rèn)為，商品房買賣不適用《消法》第49條（現(xiàn)修訂為第五十五條第一款）。理由有三：一是《消法》制定時(shí)，針對(duì)的是普通商品市場(chǎng)存在的假冒偽劣和缺斤短兩問(wèn)題，其適用范圍不包括商品房。同時(shí)制定的《產(chǎn)品質(zhì)量法》明文規(guī)定不包括建筑物，可作參考。二是商品房作為不動(dòng)產(chǎn)與作為動(dòng)產(chǎn)的普通商品有差異，商品房買賣合同上即使出賣人隱瞞了某項(xiàng)真實(shí)情況或捏造了某項(xiàng)虛假情況，與普通商品交易中的欺詐行為不能等量齊觀，商品房質(zhì)量問(wèn)題通過(guò)瑕疵擔(dān)保責(zé)任制度可以得到妥善處理。三是商品房買賣合同金額巨大，動(dòng)輒數(shù)十上百萬(wàn)，如判決雙賠（原消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法第49條規(guī)定的“雙賠”），將導(dǎo)致雙方利害關(guān)系的顯失平衡，在一般人的社會(huì)生活經(jīng)驗(yàn)看來(lái)很難說(shuō)是合情合理合法的判決。

目前不少法院也是認(rèn)為房屋買賣不適用《消法》，但不同的法院作出的判決完全不同。在判決理由部分，有的法官認(rèn)為房屋是大件商品，是不動(dòng)產(chǎn)，所以不適用該法；有的法官則認(rèn)為房屋經(jīng)過(guò)驗(yàn)收合格，不存在質(zhì)量問(wèn)題，所以不適用該法；還有的法官干脆指明房屋不屬于產(chǎn)品質(zhì)量法的調(diào)整范圍，應(yīng)當(dāng)適用《城市房地產(chǎn)管理法》進(jìn)行判決。更有法官認(rèn)為，《消法》對(duì)商品做的是“狹義”理解，即“一般商品說(shuō)”，其法律意義在于：針對(duì)一般商品而言，即使采取“雙倍賠償”的懲罰手段對(duì)經(jīng)營(yíng)者也遠(yuǎn)遠(yuǎn)不會(huì)造成“傷筋動(dòng)骨”，這種懲罰性賠償責(zé)任對(duì)市場(chǎng)交易秩序的沖擊力很小，它的功能在于既能有力地打擊違反公平和誠(chéng)實(shí)信用原則的加害方，也能有效地保護(hù)相對(duì)受害方的合法權(quán)益不受侵害，從而在“公平”與“秩序”之間找到了合理的平衡點(diǎn)。而商品房則不然，一旦刻意強(qiáng)調(diào)按《消法》調(diào)整，將會(huì)給市場(chǎng)交易秩序帶來(lái)難以想象的干擾和破壞，造成“公平”與“秩序”之間的嚴(yán)重失衡。

如廣東高院審理的廣東省電力通信設(shè)備工程公司與徐卓芳商品房預(yù)售合同糾紛案（2014）粵高法民一終字第15號(hào)民事判決即判決不予適用《消法》，理由：《消法》保護(hù)對(duì)象是指消費(fèi)者為生活需要購(gòu)買、使用商品或者接受服務(wù)過(guò)程中形成的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，針對(duì)的是普通商品市場(chǎng)存在的假冒偽劣和缺斤短兩問(wèn)題，房屋買賣不屬于《消法》所調(diào)整的范圍，因此，認(rèn)為根據(jù)《消法》第四十九條的規(guī)定雙倍返還購(gòu)房款及雙倍返還利息，理?yè)?jù)不足。

另有觀點(diǎn)認(rèn)為，購(gòu)房也系商品買賣行為，房屋也作為一種商品成為《消法》第四十九條（注：2014年3月15日起施行的“新消法”第五十五條）規(guī)范的范圍，當(dāng)經(jīng)營(yíng)者有欺詐行為時(shí)，適用雙倍賠償應(yīng)無(wú)問(wèn)題。當(dāng)年參加《消法》起草工作的民法專家、全國(guó)人大法工委何山先生態(tài)度非常堅(jiān)決，認(rèn)為既然是商品房那就是商品的買賣，既然是商品的買賣，消費(fèi)者就應(yīng)當(dāng)按照《消法》的規(guī)定來(lái)得到保護(hù)。何山先生的見(jiàn)解是：“如開發(fā)商是整體欺詐的，則可整體雙倍索賠，如果只是部分欺詐，就應(yīng)當(dāng)只就其部分進(jìn)行雙倍索賠?！绷⒂凇断ā返牧⒎康?、懲罰性賠償金的立法目的以及法律的解釋與適用等角度而認(rèn)為，開發(fā)商若以欺詐行為提供質(zhì)量不足的商品房時(shí)，應(yīng)有原《消法》第四十九條規(guī)定的一倍賠償?shù)膽土P性賠償金制度的適用。理由是：

首先，就消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)立場(chǎng)而言，消費(fèi)者于商品房的交易過(guò)程中仍屬于經(jīng)濟(jì)上弱者的地位，且商品房之購(gòu)買往往又是消費(fèi)者一身積蓄所得的成果，故對(duì)于《消法》中所規(guī)定消費(fèi)者的權(quán)利，于商品房的交易中應(yīng)有所適用，方才符合該法之立法目的。

其次，就該法條文懲罰性賠償金制度的立法目的而言，若將商品房交易糾紛排除于該條文的適用，而使實(shí)行欺詐行為的開發(fā)商無(wú)庸負(fù)擔(dān)三倍賠償?shù)拿袷仑?zé)任者，將使得購(gòu)買商品房的消費(fèi)者無(wú)法得到合理的補(bǔ)償與鼓勵(lì)，且亦無(wú)法處罰、嚇阻開發(fā)商的欺詐行為，而無(wú)法導(dǎo)正商品房的交易市場(chǎng)。

再者，從法律適用上之解釋來(lái)說(shuō)，《消法》中所謂的“商品”系指為人們?nèi)粘Ｎ镔|(zhì)生活或文化生活所需且于市場(chǎng)上流通買賣的物品，而不論是動(dòng)產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)，均可包括在內(nèi)，故若消費(fèi)者以生活消費(fèi)之目的而購(gòu)買商品房者，則該商品房應(yīng)是本法所稱的商品，且本法對(duì)于商品房并無(wú)明文規(guī)定加以排除適用，則商品房應(yīng)該仍是消費(fèi)之客體，而有本條文的適用。反對(duì)說(shuō)認(rèn)為該條適用商品房的交易將產(chǎn)生利益失衡之情形而言，那是否產(chǎn)生高價(jià)值的商品或者服務(wù)便一律排除該條文的適用，那如何認(rèn)定商品或者服務(wù)系屬高價(jià)值，又是問(wèn)題。

最高法院《商品房解釋》第八、九條明確規(guī)定了商品房買賣合同中屬于出賣人惡意違約和欺詐，致使買受人無(wú)法取得房屋的五種情形可以適用懲罰性賠償原則。即：（1）先賣后抵；（2）一房二賣；（3）故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明；（4）先抵后賣；（5）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。在此五種情形下，買受人除可請(qǐng)求出賣人返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失外，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。

當(dāng)然，按照最高法院的規(guī)定，必須是在由此五種情形導(dǎo)致商品房買賣合同被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷、解除的前提下，買受人才可請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。

最高法院前副院長(zhǎng)黃松有就《商品房解釋》答記者問(wèn)中指出，這五種情形下的懲罰性賠償責(zé)任是以《合同法》第一百一十三條（該條第二款規(guī)定“經(jīng)營(yíng)者對(duì)消費(fèi)者提供商品或者服務(wù)有欺詐行為的，依照《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》的規(guī)定承擔(dān)損害賠償責(zé)任?！保┖汀断ā返谒氖艞l規(guī)定的懲罰性賠償責(zé)任原則為依據(jù)的，但不是對(duì)《消法》第四十九條規(guī)定的直接適用。

最高法院民一庭原庭長(zhǎng)孫華璞就《商品房解釋》的有關(guān)問(wèn)題答記者問(wèn)中講道：雖然《解釋》中的懲罰性賠償責(zé)任主要是依據(jù)《消法》第49條的規(guī)定制定的，但是，它在適用范圍、條件及賠償數(shù)額的確定標(biāo)準(zhǔn)與《消法》第49條確實(shí)有所不同，具體表現(xiàn)在以下三個(gè)方面：一是適用范圍不同。《消法》第49條規(guī)定的懲罰性賠償責(zé)任適用范圍比較寬，只要經(jīng)營(yíng)者提供商品或者服務(wù)有欺詐行為的，都可以適用懲罰性賠償，而《解釋》規(guī)定的懲罰性賠償責(zé)任適用范圍比較窄，僅適用于商品房買賣行為，并且適用的情形也有嚴(yán)格的限定。二是適用條件不同?！断ā返?9條規(guī)定的懲罰性賠償責(zé)任適用的條件是經(jīng)營(yíng)者提供給消費(fèi)者的商品或者服務(wù)有欺詐行為，也就是說(shuō)，消費(fèi)者已經(jīng)取得了商品或者得到了服務(wù)。而《解釋》規(guī)定的懲罰性賠償責(zé)任適用的條件是，出賣人在訂立商品房買賣合同時(shí)或者在商品房買賣合同履行過(guò)程中嚴(yán)重違反誠(chéng)實(shí)信用原則，欺詐或者惡意違約，致使買受人無(wú)法得到房屋，也就是說(shuō)《解釋》中的懲罰性賠償責(zé)任并不以買受人是否為消費(fèi)者，是否已取得商品房為條件。三是賠償數(shù)額的確定標(biāo)準(zhǔn)不同?！断ā返?9條規(guī)定的懲罰性賠償數(shù)額是“消費(fèi)者購(gòu)買商品的價(jià)款或者接受服務(wù)的費(fèi)用的一倍”，即以購(gòu)買商品的價(jià)款或者服務(wù)費(fèi)用為標(biāo)準(zhǔn)的“雙倍賠償”。而《解釋》規(guī)定的懲罰性賠償數(shù)額為不超過(guò)買受人已付購(gòu)房款的一倍，即人民法院可根據(jù)當(dāng)事人的過(guò)錯(cuò)程度等具體情況，在買受人已付購(gòu)房款的一倍之內(nèi)確定賠償數(shù)額，最高賠償數(shù)額為買受人已付購(gòu)房款的一倍。

最高法院《商品房解釋》第9條與新修訂的《消法》第55條如何協(xié)調(diào)？焦點(diǎn)問(wèn)題是商品房的購(gòu)房人是否屬于消費(fèi)者。新修訂的《消法》對(duì)此沒(méi)有作出明確規(guī)定，有的地方性法規(guī)將商品房買賣納入《消法》的保護(hù)范圍，如1996年《江蘇省實(shí)施<中華人民共和國(guó)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法>辦法》第12條規(guī)定了房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者不得從事的行為，以保護(hù)消費(fèi)者的利益。最高法院在2002年給上海高院的《關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)》中在商品房買賣中首次出現(xiàn)了消費(fèi)者的字樣，規(guī)定消費(fèi)者交付購(gòu)買商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后，承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對(duì)抗買受人。因此，在新修訂的《消法》施行后，法律適用上將出現(xiàn)沖突，對(duì)此需要對(duì)《商品房解釋》第9條予以調(diào)整，與新《消法》的規(guī)定相統(tǒng)一，或者明文規(guī)定《商品房解釋》第9條作為特殊規(guī)定予以適用。

我們認(rèn)為，在商品房買賣合同領(lǐng)域，考慮到標(biāo)的額較大，如果適用三倍賠償對(duì)開發(fā)商要求過(guò)苛，可明確規(guī)定商品房買賣不適用新《消法》的規(guī)定，繼續(xù)沿用《商品房解釋》第9條的規(guī)定。

關(guān)于懲罰性賠償在司法實(shí)務(wù)中的運(yùn)用，見(jiàn)諸媒體的全國(guó)首例終審生效的商品房消費(fèi)者雙倍賠償案發(fā)生在河南省鶴壁市，該判決系由鶴壁市中級(jí)人民法院于2002年5月29日做出。《中國(guó)房地產(chǎn)導(dǎo)報(bào)》則報(bào)道了據(jù)稱是深圳首例商品房合同糾紛雙倍賠償案，也是最高法院《商品房解釋》頒布后的全國(guó)房地產(chǎn)糾紛雙倍賠償?shù)谝焕你y先生與深圳某花園商品房一房?jī)少u索賠案。作為二審的深圳中院認(rèn)為，開發(fā)商故意隱瞞涉案房產(chǎn)“2棟32 B”已售給他人的事實(shí)，采用欺詐手段與銀先生簽訂的房地產(chǎn)買賣合同，依法屬于可撤銷合同。最終判決撤銷雙方當(dāng)事人于1998年11月簽訂的《深圳市房地產(chǎn)買賣合同》，判決開發(fā)商雙倍退還購(gòu)房款及全額退還購(gòu)房款利息、辦證費(fèi)、入伙費(fèi)、鑒證費(fèi)、入伙費(fèi)等合計(jì)63萬(wàn)多元。

在法規(guī)層面，有些地方法規(guī)已明確了商品房經(jīng)營(yíng)者的欺詐行為適用《消法》第四十九條的規(guī)定。例如：《福建省房屋消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)條例》（2001年1月1日起施行）第十五條的規(guī)定【該條規(guī)定：“經(jīng)營(yíng)者有下列欺詐行為之一的，消費(fèi)者有權(quán)請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷合同，并可以要求經(jīng)營(yíng)者加倍賠償損失：（1）將違法建設(shè)的房屋銷售給不知情的消費(fèi)者的；（2）將同一房屋銷售給不同的消費(fèi)者的；（3）故意隱瞞房屋權(quán)利受限制的情況，誘使消費(fèi)者購(gòu)買的；（4）以虛假承諾誘騙消費(fèi)者簽訂購(gòu)房合同的；（5）其他欺詐消費(fèi)者的行為。”】、《浙江省實(shí)施<中華人民共和國(guó)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法〉辦法》第五十一條的規(guī)定。

綜上所述，我們認(rèn)為，懲罰性損害賠償原則在商品房交易中的適用既有社會(huì)生活的基礎(chǔ)和司法實(shí)務(wù)上的先例，又有法規(guī)層面的支持，應(yīng)是毋庸置疑的。而法律向房地產(chǎn)消費(fèi)者保護(hù)傾斜的程度根本上取決于經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和房地產(chǎn)商品化程度。在我國(guó)當(dāng)前住房改革制度還極不完善的情況下，《商品房解釋》所規(guī)定的懲罰性賠償責(zé)任既注意到依法維護(hù)買受人的合法權(quán)益，又考慮到商品房開發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的實(shí)際情況，是有利于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的。

懲罰性賠償金制度的立法完善

新《消法》第五十五條規(guī)定的直接目的一是使受害消費(fèi)者獲得合理補(bǔ)償；二是從為社會(huì)公共利益著眼，制裁經(jīng)營(yíng)者的欺詐行為，以減少欺詐。因懲罰性賠償金制度的立法目的能否達(dá)成，除了涉及到該制度的構(gòu)成要件是否完善外，最為重要的是其賠償金的數(shù)額問(wèn)題。而《消法》第五十五條以商品的價(jià)格或者服務(wù)的費(fèi)用作為懲罰性賠償金數(shù)額的計(jì)算基礎(chǔ)，便與消費(fèi)者實(shí)際所受損失無(wú)關(guān)，而有違民事賠償責(zé)任之補(bǔ)償性原則，且該法規(guī)定商品的價(jià)格或者服務(wù)的費(fèi)用的三倍，亦將使得經(jīng)營(yíng)者容易計(jì)算出其經(jīng)營(yíng)上欺詐行為的支出成本，無(wú)庸考慮其欺詐行為將造成消費(fèi)者多少的實(shí)際損失，即輕易做出欺詐消費(fèi)者的行為，而無(wú)法達(dá)到懲罰性賠償金制度的懲罰與嚇阻的作用。就中國(guó)民間市集慣行的交易習(xí)慣中所謂的“假一賠二”、“缺一賠十”等作法之計(jì)算方法與賠償范圍乃是由賣者賠償買者實(shí)際損失的二倍或十倍。另外，參酌美國(guó)等國(guó)家的立法例，關(guān)于懲罰性賠償金的賠償范圍計(jì)算方法亦是以實(shí)際損害額為計(jì)算的基礎(chǔ)，而非以商品的價(jià)格或者服務(wù)的費(fèi)用為計(jì)算之基礎(chǔ)。

因此，應(yīng)將懲罰性賠償金的計(jì)算方法修法為“消費(fèi)者實(shí)際所受損失”為計(jì)算的基礎(chǔ)。這樣方能將商品房等價(jià)值性較高的商品交易納入該條文規(guī)定的調(diào)整范圍，而使商品房經(jīng)營(yíng)者亦承擔(dān)欺詐消費(fèi)者的懲罰性賠償之民事責(zé)任，這樣，既可以使經(jīng)營(yíng)者受到一定程度的懲罰，又可避免法律適用導(dǎo)致的當(dāng)事人雙方利益失衡，以解決現(xiàn)行司法實(shí)務(wù)上所發(fā)生的爭(zhēng)議。