張運(yùn)書 王振猛
摘要:房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)的選擇是房產(chǎn)稅制度設(shè)計(jì)的核心要素,從理論上說(shuō),計(jì)稅依據(jù)的選擇既要符合稅收公平與效率原則,也要符合我國(guó)的稅收實(shí)踐。本文分析了我國(guó)現(xiàn)行房產(chǎn)稅規(guī)定中存在的問(wèn)題,并結(jié)合國(guó)外房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)的選擇,提出了我國(guó)房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)的調(diào)整思路——以市場(chǎng)估值作為房產(chǎn)稅計(jì)稅的唯一依據(jù)。
關(guān)鍵詞:房產(chǎn)稅 計(jì)稅依據(jù) 調(diào)整思路
一、現(xiàn)行房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)規(guī)定中存在的主要問(wèn)題
1986 年 9 月 15 日,國(guó)務(wù)院發(fā)布《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》(以下簡(jiǎn)稱“條例”),自同年 10 月 1 日起施行。
“條例”第三條規(guī)定:“房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10%至30%后的余值計(jì)算繳納。具體減除幅度,由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。沒(méi)有房產(chǎn)原值作為依據(jù)的,由房產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)參考同類房產(chǎn)核定。房產(chǎn)出租的,以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)”。余值或者房產(chǎn)租金收入,稅率相應(yīng)分為 1.2%和12%。
就我國(guó)現(xiàn)行房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)規(guī)定,并結(jié)合我國(guó)房產(chǎn)稅的征收實(shí)踐來(lái)看,有以下問(wèn)題值得研究:
(一)房產(chǎn)原值的確定
“條例”規(guī)定:房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)為房產(chǎn)原值一次減除10%至30%后的余值計(jì)算繳納。但從稅收征管實(shí)踐來(lái)看,一方面,城鎮(zhèn)一部分小微企業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)模小,財(cái)務(wù)制度不健全,稅務(wù)機(jī)關(guān)在對(duì)其進(jìn)行所得稅征收管理中采用核定所得率方式征收企業(yè)(個(gè)人)所得稅,因固定資產(chǎn)折舊費(fèi)用的提取對(duì)這部分納稅人來(lái)說(shuō)在計(jì)算費(fèi)用時(shí)無(wú)關(guān)緊要,造成納稅人房產(chǎn)建造時(shí),建筑商未開(kāi)具合法發(fā)票或開(kāi)具低于成本價(jià)的建筑發(fā)票,企業(yè)則以估價(jià)入帳或干脆不入帳,給房產(chǎn)價(jià)值的確定也帶來(lái)了困難;另一方面,城鎮(zhèn)部分房產(chǎn)(建造時(shí)間較長(zhǎng))已陳舊,無(wú)帳面價(jià)值可查。根據(jù)房產(chǎn)稅暫行條例,沒(méi)有房產(chǎn)原值作為依據(jù)的,由房產(chǎn)所在地稅機(jī)關(guān)參考同類房產(chǎn)核定。但從主觀上看,稅務(wù)干部不是專業(yè)的房產(chǎn)評(píng)估人員,且缺乏相關(guān)的專業(yè)知識(shí);從客觀上看,對(duì)不同區(qū)域、不同類別、不同檔次的房產(chǎn)進(jìn)行專業(yè)評(píng)估無(wú)疑會(huì)增大稅務(wù)干部的工作量和工作強(qiáng)度。因此,如何合理核定這部分房產(chǎn)的價(jià)值,且能讓納稅人信服,是一大難題。
(二)租金收入的確定
“條例”規(guī)定:房產(chǎn)出租的,以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)。從征管實(shí)踐來(lái)看,由于房產(chǎn)租賃情況復(fù)雜,且納稅人納稅意識(shí)淡薄,故意隱瞞租金收入。如租賃雙方為逃避房產(chǎn)部門管理,不依法辦理租賃手續(xù),搞私下交易,偷稅現(xiàn)象比較嚴(yán)重。
具體表現(xiàn)為:
1.租賃關(guān)系更換頻繁。不少街道的店面房,一年內(nèi)經(jīng)營(yíng)業(yè)主更換頻繁。尤其是近幾年,隨著網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,傳統(tǒng)的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)、經(jīng)營(yíng)模式受到嚴(yán)峻的考驗(yàn)。不少業(yè)主剛剛租房經(jīng)營(yíng)不久,就陷入財(cái)務(wù)危機(jī),難以持續(xù),加之于資金短缺,融資困難且資金成本高,只好關(guān)店歇業(yè)。在未向稅務(wù)機(jī)關(guān)辦結(jié)有關(guān)手續(xù)的情況下,就另謀門路,由于稅務(wù)機(jī)關(guān)征收管理往往滯后,給房產(chǎn)稅的征繳帶來(lái)一定的困難。
2.房產(chǎn)轉(zhuǎn)移。在小城鎮(zhèn)或城鄉(xiāng)結(jié)合部,房屋較多屬于自行開(kāi)發(fā)建造。房產(chǎn)主為了逃稅,與租賃業(yè)戶串通好,名義上將房產(chǎn)轉(zhuǎn)移給租賃業(yè)戶,造成租賃業(yè)戶房產(chǎn)自用的假象而偷稅;且自行建造的房產(chǎn),原值的確定往往也不準(zhǔn)確,導(dǎo)致房產(chǎn)稅的征收依據(jù)的確定難以準(zhǔn)確,房產(chǎn)稅的征收也就不可能準(zhǔn)確。
3.多重租賃。一些納稅人低價(jià)把房屋租賃過(guò)來(lái),再高價(jià)租賃給他人,從中取得房租差價(jià);或有部分納稅人自己不從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)后,由于與房主租賃期未滿,再高于或低于原價(jià)轉(zhuǎn)租他人,逃避稅務(wù)機(jī)關(guān)的監(jiān)控。
4.實(shí)際租金與名義租金的差異。租賃雙方私下達(dá)成協(xié)議,或訂立假租賃合同,以低租金騙逃稅款。
(三)個(gè)人出租房屋詳細(xì)信息的取得
財(cái)稅地字〔1986〕8號(hào) 《 財(cái)政部稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅若干具體問(wèn)題的解釋和暫行規(guī)定 》第十二條明確規(guī)定:“ 個(gè)人出租的房產(chǎn),不分用途,均應(yīng)征收房產(chǎn)稅”。但在現(xiàn)實(shí)的征收實(shí)踐中,稅務(wù)機(jī)關(guān)如何取得個(gè)人出租房屋出租收入的真實(shí)、詳細(xì)信息,從而將應(yīng)納的房產(chǎn)稅征收入庫(kù),這是房產(chǎn)稅征收實(shí)踐難度極大的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。
二、國(guó)外房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)
從世界各國(guó)房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)來(lái)看,主要有面積、原值、市場(chǎng)估值和租金等幾種模式,以市場(chǎng)估值選擇較多。但不同的設(shè)計(jì)模式有不同的優(yōu)缺點(diǎn)。以面積作為計(jì)稅依據(jù)方法簡(jiǎn)單,準(zhǔn)確性高;以市場(chǎng)估值和租金作為計(jì)稅依據(jù)公平性高,收入彈性高,但是其準(zhǔn)確性要相對(duì)較弱,尤其是租金數(shù)據(jù)的取得成本較高,且存在人為操作的空間較大;以房產(chǎn)原值作為計(jì)稅依據(jù),稅收缺乏彈性。所以,以市場(chǎng)估值(房產(chǎn)保有環(huán)節(jié))為計(jì)稅依據(jù)征收房產(chǎn)稅,房屋租金收入則繳納個(gè)人所得稅,這種征收模式是主流模式。
三、我國(guó)房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)調(diào)整思路
(一)房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)的調(diào)整原則——公平與效率
公平和效率是稅制設(shè)計(jì)的主要原則。按房屋面積作為計(jì)稅依據(jù)設(shè)計(jì)房產(chǎn)稅,從理論上說(shuō)效率較高,稅務(wù)機(jī)關(guān)征收成本較低,但不符合公平原則;按市場(chǎng)估值和租金收入征收房產(chǎn)稅,較為公平,但計(jì)稅依據(jù)的確定難以準(zhǔn)確,且稅務(wù)機(jī)關(guān)征收成本較高。至于我國(guó)所采取的按房產(chǎn)原值扣減一定比例后的余值征稅,可以說(shuō)更難以做到公平和效率。
(二)房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)調(diào)整的思路——以市場(chǎng)估值作為房產(chǎn)稅計(jì)稅的唯一依據(jù)
首先,按房屋面積作為計(jì)稅依據(jù)征收房產(chǎn)稅,從理論上說(shuō)效率較高,稅務(wù)機(jī)關(guān)征收成本較低,但不符合公平原則;其次,以租金收入作為房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù),一是信息取得成本較高,且納稅人的納稅遵從度也較低(尤其是個(gè)人出租房屋)。況且,對(duì)租金征稅存在重復(fù)課征問(wèn)題。因?yàn)楝F(xiàn)行我國(guó)個(gè)人所得稅法第六條第七款明確規(guī)定,財(cái)產(chǎn)租賃所得屬于個(gè)人所得稅的征稅范圍。如果對(duì)租金收入既征收房產(chǎn)稅,又征收個(gè)人所得稅,顯然,屬于重復(fù)征稅。再次,按房產(chǎn)原值扣減一定比例后的余值征稅會(huì)導(dǎo)致新企業(yè)稅負(fù)重,老企業(yè)稅負(fù)輕,不符合公平原則;最重要的是按原值扣減后的余值征稅的規(guī)定,帶有靜態(tài)考慮問(wèn)題色彩,導(dǎo)致稅基不能隨經(jīng)濟(jì)條件的變化而變化。尤其是隨著經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)帶來(lái)的房產(chǎn)大幅度升值的溢價(jià),政府作為公共產(chǎn)品和服務(wù)的提供者則得不到任何補(bǔ)償。且以余值為計(jì)稅依據(jù)大大縮小了稅基,這也不符合稅收的公平原則。
基于上述分析,從理論和實(shí)踐的角度分析,應(yīng)以市場(chǎng)估值作為房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)的唯一選擇。首先,符合稅收的公平原則,且稅收會(huì)隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展,房產(chǎn)的增值而增長(zhǎng),稅收彈性較大;其次,從實(shí)踐來(lái)看,現(xiàn)代信息技術(shù)為的發(fā)展為房產(chǎn)的準(zhǔn)確估值提供了技術(shù)支撐。
(三) 應(yīng)完善的幾個(gè)相關(guān)問(wèn)題
1.建立和完善專業(yè)的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估機(jī)構(gòu)。從我國(guó)目前的實(shí)踐來(lái)看,社會(huì)各類評(píng)估機(jī)構(gòu)較為完善,基本能夠適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的需要。但作為專業(yè)的社會(huì)評(píng)估機(jī)構(gòu)——房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu),從機(jī)構(gòu)、人員的數(shù)量和專業(yè)水平等方面,恐怕難以滿足對(duì)全部房產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估的需求。我們可以采取分類、分級(jí)、分步實(shí)施,利用3-5年時(shí)間,先在一線城市試點(diǎn),而后逐步推開(kāi)。
2.充分利用現(xiàn)代互聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)等技術(shù)手段,整合政府相關(guān)部門的信息,建立涉及房地產(chǎn)全領(lǐng)域的信息技術(shù)平臺(tái)。從房產(chǎn)建造、市場(chǎng)交易、產(chǎn)權(quán)登記等各環(huán)節(jié);從土地、房產(chǎn)、工商、稅務(wù)、銀行、安監(jiān)、公安等各部門;將涉及房產(chǎn)的各種信息,進(jìn)行整合并無(wú)縫對(duì)接。
3.加強(qiáng)專業(yè)人員培訓(xùn),提高從業(yè)人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)。一是房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的專業(yè)人員,要加強(qiáng)理論、專業(yè)、實(shí)際操作的各方面的培訓(xùn);二是稅務(wù)部門的人員要進(jìn)行房地產(chǎn)領(lǐng)域相關(guān)稅收政策、房地產(chǎn)評(píng)估方面的相關(guān)專業(yè)知識(shí)的學(xué)習(xí)和培訓(xùn)。因?yàn)?,具備一定的專業(yè)知識(shí),才能擔(dān)負(fù)起監(jiān)督房地產(chǎn)評(píng)估專業(yè)中介機(jī)構(gòu)評(píng)估評(píng)估的責(zé)任。
4.進(jìn)行廉政教育培訓(xùn),防止出現(xiàn)房地產(chǎn)評(píng)估的社會(huì)中介機(jī)構(gòu)和履行監(jiān)管職責(zé)的稅務(wù)部門合謀、尋租。
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作者單位:河北經(jīng)貿(mào)大學(xué)財(cái)稅學(xué)院