政府調(diào)控新政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響

高藝菲　成清平　馬健

摘? 要：隨著房產(chǎn)維穩(wěn)調(diào)控政策、人才落戶政策、學(xué)區(qū)制度改革、財(cái)產(chǎn)登記政策、棚戶區(qū)改造新政策等一系列與房地產(chǎn)市場(chǎng)息息相關(guān)的新政策的出臺(tái)，房地產(chǎn)開發(fā)數(shù)量及銷售數(shù)量增速有了明顯放緩，房地產(chǎn)銷售價(jià)格也有了一定的起伏，房地產(chǎn)開發(fā)商和房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)商發(fā)展受限，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)產(chǎn)生的影響。在此背景下，本文對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)受政策影響的現(xiàn)象進(jìn)行了分析，并提出了進(jìn)一步完善市場(chǎng)結(jié)構(gòu)體系和法規(guī)監(jiān)管，開發(fā)改造適應(yīng)未來發(fā)展的人性化新型住宅，降低普通住宅開發(fā)和銷售成本等房地產(chǎn)市場(chǎng)未來發(fā)展的建議。

關(guān)鍵詞：政策調(diào)控;房地產(chǎn)市場(chǎng);房地產(chǎn)新政策

課題來源：校級(jí)自擬題目;課題名稱：政府調(diào)控新政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響;課題編號(hào)：2019010201。

一、當(dāng)前對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生影響的政策

（一）當(dāng)前的財(cái)政政策

若要拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)，財(cái)政政策就有必要擴(kuò)張，但各地方政府財(cái)政收入水平差別大，很多大型民營(yíng)企業(yè)較少的省市存在資金缺口。財(cái)政收入中基金預(yù)算收入是?？顚Ｓ?，所以如果沒有足夠的地方稅收支撐，土地出讓金仍是快速獲取預(yù)算外收入的重要方式，會(huì)在極大程度上影響當(dāng)?shù)氐耐恋貎r(jià)格。

（二）當(dāng)前的貨幣政策

當(dāng)前貨幣政策面臨通脹率上行的制約。CPI上行，PPI回升，GDP平減指數(shù)穩(wěn)定，缺乏投資消費(fèi)等支出意愿，全球貿(mào)易保護(hù)主義升級(jí)下國(guó)際貿(mào)易萎縮，都使得貨幣政策的調(diào)控受影響。

（三）房產(chǎn)維穩(wěn)調(diào)控政策

2019年的房地產(chǎn)調(diào)控政策調(diào)整以結(jié)構(gòu)化方式為主，各地方政府的責(zé)任加大，實(shí)行局部試探性微調(diào)。一二線城市以剛需保障和改善性需求為重點(diǎn)，三四線城市區(qū)別對(duì)待棚改安置。

（四）人才落戶政策

2019年多個(gè)城市出臺(tái)了搶奪人才的政策。2019年年末又全面取消城區(qū)常住人口300萬以下的大城市的落戶限制，全面放寬城區(qū)常住人口300萬至500萬的大城市落戶條件。這些政策加大了人口向城市集中流動(dòng)，拉動(dòng)需求。

（五）學(xué)區(qū)制度改革

目前的城市學(xué)生入學(xué)實(shí)行的是屬地管理、免試就近、全納平等、公開透明。小學(xué)招生實(shí)行相對(duì)就近，免試入學(xué)，中學(xué)實(shí)行對(duì)口入學(xué)，所有公辦學(xué)校招生堅(jiān)持符合片區(qū)、相對(duì)就近。

部分城市自2019年秋季學(xué)期始，同一學(xué)校片區(qū)內(nèi)一套房產(chǎn)6年只提供一個(gè)學(xué)位。報(bào)名錄取時(shí)按照“人房戶一致”標(biāo)準(zhǔn)錄取入學(xué)。每年的學(xué)區(qū)范圍的微調(diào)和部分城市已實(shí)行的大學(xué)區(qū)制度都使學(xué)區(qū)房的價(jià)值產(chǎn)生了變數(shù)。

（六）財(cái)產(chǎn)登記政策

不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度目前已大部分建立，以土地為核心進(jìn)行登記，統(tǒng)一由國(guó)土部門來負(fù)責(zé)。下一步將完善不動(dòng)產(chǎn)登記的法規(guī)，將不動(dòng)產(chǎn)信息平臺(tái)信息統(tǒng)一使用管理。

（七）棚戶區(qū)改造新政策

根據(jù)中華人民共和國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部數(shù)據(jù)，2019年，全國(guó)各類棚戶區(qū)改造開工316萬套，順利完成年度目標(biāo)任務(wù)，完成投資1.2萬億元。

在2020年之前，棚戶區(qū)改造補(bǔ)償分為兩類：貨幣補(bǔ)償和房屋產(chǎn)權(quán)置換。由于貨幣補(bǔ)償價(jià)格由各地方自行評(píng)估核算，可操作空間較大，很多人出于投資或投機(jī)目的囤積待改造房產(chǎn)以獲得貨幣補(bǔ)償款。但在2019年下半年，國(guó)家開發(fā)銀行總行回收了各地抵押補(bǔ)充貸款審批權(quán)，棚改債一度中斷，部分城市暫停棚戶區(qū)改造的貨幣補(bǔ)償，以實(shí)物置換替代貨幣補(bǔ)償，加上變拆為修加大老舊小區(qū)改造，這也影響到棚戶區(qū)改造的數(shù)量和范圍。這些政策意向明顯，對(duì)于老舊房?jī)r(jià)格的上漲將會(huì)有極大抑制作用。

二、房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀

（一）房地產(chǎn)開發(fā)數(shù)量及銷售數(shù)量

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示2019年全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資132194億元，比上年增長(zhǎng)9.9%。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積893821萬平方米，比上年增長(zhǎng)8.7%。房屋新開工面積227154萬平方米，增長(zhǎng)8.5%，增速比上年回落8.7個(gè)百分點(diǎn)。房屋竣工面積95942萬平方米，增長(zhǎng)2.6%，其中住宅竣工面積68011萬平方米，增長(zhǎng)3.0%。

2019年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積25822萬平方米，比上年下降11.4%，。土地成交價(jià)款14709億元，下降8.7%。

2019年，商品房銷售面積171558萬平方米，比上年下降0.1%。其中住宅銷售面積增長(zhǎng)1.5%，辦公樓銷售面積下降14.7%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售面積下降15.0%。商品房銷售額159725億元，增長(zhǎng)6.5%，其中住宅銷售額增長(zhǎng)10.3%，辦公樓銷售額下降15.1%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售額下降16.5%。

（二）房地產(chǎn)銷售價(jià)格

2019年1月-12月70個(gè)大中城市中一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格漲跌互現(xiàn);二三線城市新建商品住宅銷售價(jià)格同比漲幅回落，其中有50城新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲，4個(gè)城市環(huán)比持平，16個(gè)城市環(huán)比下跌。

（三）房地產(chǎn)開發(fā)商發(fā)展現(xiàn)狀

目前全國(guó)范圍的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總數(shù)量在幾萬家，其中除了少部分資金實(shí)力雄厚的企業(yè)，在全國(guó)各大中型城市都設(shè)有分支機(jī)構(gòu)并有自己拍得的待開發(fā)土地儲(chǔ)備之外，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都是實(shí)力不強(qiáng)的地方企業(yè)，無儲(chǔ)備土地，資金來源較單一，主要依賴銀行貸款，受政府政策性影響較大。

（四）房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)商發(fā)展現(xiàn)狀

1、從業(yè)人員素質(zhì)參差不齊，專業(yè)人員匱乏

經(jīng)紀(jì)從業(yè)人員無資質(zhì)、無證書經(jīng)營(yíng)現(xiàn)象普遍，從業(yè)人員數(shù)量多，人員素質(zhì)參差不齊，專業(yè)人才匱乏，從業(yè)人員缺乏必要的理論知識(shí)和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，從業(yè)人員的流動(dòng)性也較大，都使得從業(yè)人員無論是在專業(yè)素質(zhì)還是道德素質(zhì)乃至服務(wù)意識(shí)等方面存在著較大的差距。

2、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)規(guī)模小經(jīng)營(yíng)能力較低，在經(jīng)營(yíng)中存在誠(chéng)信缺失現(xiàn)象

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)較房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)準(zhǔn)入門檻較低、風(fēng)險(xiǎn)小、投資少、起步快，因此房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)上出現(xiàn)了一批競(jìng)爭(zhēng)力弱的經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)。由于經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)規(guī)模小、資金實(shí)力弱，從事的業(yè)務(wù)內(nèi)容過于單一，創(chuàng)新形式不多，業(yè)務(wù)拓展面也較小，導(dǎo)致部分機(jī)構(gòu)沒有足夠的實(shí)力應(yīng)付經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。加上過分強(qiáng)調(diào)經(jīng)濟(jì)利益，而忽視操守行為的培養(yǎng)，使經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在服務(wù)中存在誠(chéng)信缺失現(xiàn)象。很多房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)利用自身在市場(chǎng)信息不對(duì)稱中的優(yōu)勢(shì)地位，獲取了一些不當(dāng)利益。諸如在面積和房齡上制造虛假或不實(shí)信息，隱瞞、引誘或欺騙消費(fèi)者;利用合同不規(guī)范等操作誤導(dǎo)消費(fèi)者或不兌現(xiàn)承諾。

（五）房產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)發(fā)展現(xiàn)狀

目前我國(guó)包括房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)等在內(nèi)的房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)機(jī)構(gòu)數(shù)量較多，但機(jī)構(gòu)服務(wù)質(zhì)量無法達(dá)到客戶的要求，服務(wù)業(yè)從業(yè)人員數(shù)量眾多，素質(zhì)參差不齊。

信用評(píng)級(jí)的相關(guān)立法工作滯后，缺乏統(tǒng)一的行業(yè)規(guī)范。企業(yè)征信體系不健全，對(duì)信用評(píng)級(jí)業(yè)的認(rèn)識(shí)還處于初級(jí)階段。

三、政府政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生的影響

（一）對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格產(chǎn)生的影響

房地產(chǎn)市場(chǎng)作為長(zhǎng)期以來對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)起著重要作用的產(chǎn)業(yè)，宏觀調(diào)控一直未能從緊，導(dǎo)致房?jī)r(jià)不斷增長(zhǎng)，在很大程度上影響了消費(fèi)和金融投資。新出臺(tái)的一系列從緊的調(diào)控政策使得市場(chǎng)預(yù)期發(fā)生了變化，房?jī)r(jià)逐步趨于平穩(wěn)，根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)，2019年前11個(gè)月百城新建住宅價(jià)格累計(jì)上漲2.91%，各月漲幅均較2018年同期有所下降。一線城市小幅上升，二三線城市增幅回落。二手房增幅較小，甚至多個(gè)城市出現(xiàn)價(jià)格下跌。

（二）對(duì)房地產(chǎn)銷售數(shù)量的影響

在“房住不炒”的緊縮性調(diào)控政策下，房地產(chǎn)交易量萎縮，房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)重點(diǎn)城市調(diào)整，三線代表城市成交量同比降幅明顯。

多地為遏制投資性購(gòu)房和投機(jī)性購(gòu)房出臺(tái)的“區(qū)域性限購(gòu)、差別化限貸”等調(diào)控政策對(duì)房地產(chǎn)銷售量產(chǎn)生較大影響。

（三）對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)產(chǎn)生的影響

2019年，商品房銷售面積小幅下降，其中住宅銷售面積略有增長(zhǎng)但辦公樓銷售面積下降明顯，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售面積下降顯著。商品房銷售額有所增長(zhǎng)，其中住宅銷售額增長(zhǎng)超過商品房銷售平均水平，但辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售額下降顯著。由于個(gè)人投資和投機(jī)房產(chǎn)的慣性仍在，住宅在市場(chǎng)中的份額及地位目前仍有所保證，但主要由境外投資者投資的辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房受國(guó)際經(jīng)濟(jì)沖突影響撤資較多，不論是在價(jià)格、開發(fā)面積和銷售面積和銷售量上都呈明顯萎縮。

（四）對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商產(chǎn)生的影響

由于外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境惡化，國(guó)內(nèi)結(jié)構(gòu)性政策調(diào)整壓力較大，加上房地產(chǎn)市場(chǎng)還受到內(nèi)在經(jīng)濟(jì)周期的影響，我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)商在2019年的經(jīng)營(yíng)下滑明顯，據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，全國(guó)2019年商品房銷量同比僅增長(zhǎng)0.2%。尤其是資金規(guī)模較小、總體實(shí)力較弱的地方性房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金鏈紛紛斷裂而破產(chǎn)倒閉。據(jù)人民法院公告網(wǎng)，到2019年11月底，已有525家房地產(chǎn)企業(yè)申請(qǐng)破產(chǎn)。

（五）對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)商產(chǎn)生的影響

正規(guī)的大中型房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)企業(yè)將向大型化、專業(yè)化、品牌化發(fā)展，連鎖經(jīng)營(yíng)模式可以提高企業(yè)品牌知名度和資金運(yùn)作能力。經(jīng)營(yíng)手段上更加信息化、網(wǎng)絡(luò)化，通過與金融機(jī)構(gòu)、律師事務(wù)所的合作，擴(kuò)大雙方的客戶資源，增加服務(wù)品種，一定程度上提升了企業(yè)形象和企業(yè)知名度。

中小規(guī)模的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)企業(yè)雖然有較低的經(jīng)營(yíng)成本和服務(wù)價(jià)格、靈活的服務(wù)，但必定面臨更大的資金和運(yùn)作方面的競(jìng)爭(zhēng)壓力。

四、房地產(chǎn)市場(chǎng)未來發(fā)展的建議和展望

（一）進(jìn)一步完善市場(chǎng)結(jié)構(gòu)體系和法規(guī)監(jiān)管

在房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨新挑戰(zhàn)的背景下，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格與市場(chǎng)活躍程度都可能出現(xiàn)拐點(diǎn)，居民個(gè)人或家庭以保值升值為目的對(duì)住宅進(jìn)行大量的投資或投機(jī)的場(chǎng)面不大可能重現(xiàn)。而境內(nèi)外機(jī)構(gòu)在國(guó)際經(jīng)濟(jì)環(huán)境變數(shù)較大的情況下，也不會(huì)對(duì)辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房加大投資。不論是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)方式和范圍上，還是地方政府在財(cái)政計(jì)劃外資金的獲取上，不能再盲目依賴傳統(tǒng)方式，而是要在適應(yīng)市場(chǎng)的前提下勇于創(chuàng)新，去發(fā)展和完善市場(chǎng)結(jié)構(gòu)。還要在新方式下不斷調(diào)整和完善相關(guān)法律法規(guī)以使市場(chǎng)能夠更規(guī)范化運(yùn)作。

（二）開發(fā)改造適應(yīng)未來發(fā)展的人性化新型住宅

我國(guó)的低收入群體的居住環(huán)境、條件以及生活質(zhì)量已經(jīng)有了很大改善，但仍存在著部分地區(qū)和人群居住環(huán)境較差或居住面積小的問題，很多早年間開發(fā)的老房屋存在著結(jié)構(gòu)不合理、采光差，較高樓層但無配備電梯，不方便老年人進(jìn)出的弊端，即便是已有較好居住環(huán)境的群體，也有進(jìn)一步改善居住環(huán)境的需求。而一個(gè)城市如果有規(guī)模化的具有地方特色的房屋，將對(duì)當(dāng)?shù)芈糜螛I(yè)發(fā)展和其他產(chǎn)業(yè)有極大的促進(jìn)作用。例如增加了綠化面積的第四代住宅樓，依山而建的新型窯洞式住宅群，不僅更加合理地利用了有限的土地，還使采光通風(fēng)較傳統(tǒng)住宅有了極大提升，而且對(duì)于建筑材料生產(chǎn)銷售、園藝設(shè)計(jì)、園藝種植、種苗培育、家居設(shè)計(jì)、家具制造銷售等領(lǐng)域都有極大的促進(jìn)，也會(huì)帶動(dòng)相關(guān)工藝水平的提高甚至產(chǎn)業(yè)升級(jí)。高端房地產(chǎn)特色化、科技化創(chuàng)新如果良性發(fā)展，可以引領(lǐng)高端房地產(chǎn)向特色化、科技化方向進(jìn)一步發(fā)展。

（三）降低普通住宅開發(fā)和銷售成本

信貸資產(chǎn)證券化、存量房改保障房、實(shí)施住房公積金改革以及穩(wěn)定住房消費(fèi)和土地改革等，對(duì)土地進(jìn)行合理的長(zhǎng)期規(guī)劃以節(jié)約用地提高土地使用效率，這一系列措施都是為了穩(wěn)定我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，更好地滿足居民的居住需求。

除了政策上的調(diào)控外，開發(fā)新的建造工藝和建筑材料，不僅能降低普通住宅開發(fā)和銷售成本，抑制房?jī)r(jià)無序上漲，而且可以帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的技術(shù)進(jìn)步和產(chǎn)業(yè)升級(jí)。新型合成材料目前可以部分替代水泥鋼筋和房屋外層隔離層，如果進(jìn)一步開發(fā)利用，可能會(huì)在未來不久形成新的建造方式。3D打印房屋作為一種全新的建筑方式，相比傳統(tǒng)的建造方式不僅可節(jié)約建筑材料30%-60%，縮短工程施工工期50%-70%，減少人工50%-80%，還可大幅降低施工安全隱患及工程污染。

作者簡(jiǎn)介：

高藝菲（1996.5-）;籍貫：甘肅武威;本科學(xué)歷;研究方向：金融學(xué)專業(yè)投資方向。