房地產(chǎn)土地增值稅清算稅務籌劃及涉稅風險管控分析

齊慶

關鍵詞：房地產(chǎn) 土地增值稅 清算 稅務籌劃 風險 管控

隨著當前房建行業(yè)領域的快速發(fā)展，土地增值稅變得愈加嚴格，土地增值稅清算對于房地產(chǎn)公司的影響很大，增添了企業(yè)自身稅務壓力，并且項目利潤會減少，所以說正確選擇成本分攤模式，便是房產(chǎn)公司減輕稅負的必行之舉。

一、房地產(chǎn)增值稅管理要點分析

（一）開發(fā)前

房產(chǎn)建設之初，一般來說，征稅范圍相對來說比較廣泛，但在此范圍中也有相應限制，征稅范圍不會涉及土地使用權和房產(chǎn)產(chǎn)權。所以，在立項階段，通常都要進行規(guī)劃開發(fā)，如此才能創(chuàng)設出科學有效的房建方案。就此類角度分析，土地增值稅不涵蓋房地產(chǎn)開發(fā)前的閑置費用。開發(fā)使用過程中，要從多角度去分析，論證和評估都是必須要做的，企業(yè)籌建過程，所涉項目開發(fā)費用時常模糊。所以，建設前期，要對上述兩個環(huán)節(jié)予以透徹區(qū)分。

（二）建設中

房地產(chǎn)項目具體建設階段，假設核算環(huán)節(jié)和要求不符，必將不能享受免稅待遇。所以在選擇核算的整個過程中，需要選擇科學的增值稅核算手段，由此才能避免不必要的土地增值稅開支。從操作角度來分析，進入銷售定價流程中，需要最大限度上分析繳納成本和節(jié)稅收益等問題。旨在防止清算后期經(jīng)濟變動出現(xiàn)，務必要在會計處理階段內(nèi)去提前進行稅金提取。由于土地增值稅相對于扣除項目來說，一定要有相應的憑證作為支撐，務必要嚴格且認真的處理好，所以，發(fā)票管理過程中要嚴把質(zhì)量關，適時創(chuàng)新才能獲取滿意結果。

（三）建設后管理

土地增值稅扣除，實際上遭受竣工后利息費用處理方式的影響較大，所以進入到土地增值稅扣除項目選擇階段，要篩選科學的計算方案，由此才能準確有效的做好核算工作，特別是在利息核算處理上，核算至關重要。房地產(chǎn)項目竣工后，開發(fā)商通常都擁有良好的處理方案，期間可按照不同項目類型來針對性處理，所以土地增值稅準確性備受影響。此時，房地產(chǎn)企業(yè)要做好發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃，工程完工后處理好土地增值稅繳納事項，在繳納時會出現(xiàn)繳納費和土地增值稅高的情況，所以優(yōu)良清算控制尤為關鍵。

二、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算中存在的問題分析

首先，計算方式復雜。土地增值稅計算過程中，通常都會使用超率累稅的模式來操作，所以清算時所涉內(nèi)容繁多，企業(yè)銷售收入總額、扣除項目和應繳納稅款等，每個環(huán)節(jié)核算都很困難，這期間會投入很多人力和物力。

其次，房產(chǎn)項目存在特殊性。房產(chǎn)行業(yè)和其他產(chǎn)品銷售類企業(yè)有所不同，市場經(jīng)濟快速發(fā)展的時代背景下，旨在規(guī)避風險，很多房地產(chǎn)項目都紛紛進行合作開發(fā)。有的企業(yè)甚至建立空殼公司，在竣工后注銷，這樣就會造成房產(chǎn)企業(yè)賬目錯綜復雜。

再者，資料以及鑒證報告不規(guī)范。稅收部門對房地產(chǎn)公司提供的資料和憑證等要求很高，內(nèi)容務必合理，格式務必規(guī)范。但很多中介鑒證報告很不規(guī)范，所以在清算階段還需要稅務部門再次審核和更正，嚴重影響了工作人員的工作進度，清算工作難上加難。

此外，故意逃避和拖延。部分企業(yè)為了提升企業(yè)受益，使用違法手段去逃稅、漏稅，慣用方式即為分期開發(fā)和保留尾盤，還有就是可能在企業(yè)財務會計賬目上動手腳，對于房地產(chǎn)企業(yè)項目銷售比例在>85%以上則應繳納稅金部分，以做假賬的方式便可人為降低85%銷售比，這樣就無需做稅務清算。

最后，收入確認不規(guī)范。據(jù)了解，企業(yè)收入確認不規(guī)范，主要表現(xiàn)在工程項目款項延遲結算方面，難以及時的將預收房款和當期銷售所得房款予以轉入、登記操作，亦或是將房產(chǎn)銷售款部分視為施工工程款后進行轉償。有意降低房價，間接減少增值稅稅基額度?；谏鲜鏊?，這幾種情況存在，均會嚴重影響房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅正常、有序清算，所以這種行為必須要嚴厲懲戒。

三、房地產(chǎn)土地增值稅清算稅務籌劃及涉稅風險管控方案

（一）加大對財務人員的教育培訓，提升納稅籌劃政策的應用水平

首先，身為房地產(chǎn)財務工作者，一定要加強自我學習，了解最新財稅動態(tài)，比如針對營改增政策對房地產(chǎn)財務工作的影響，財務人員要及時了解到相關政策，然后在財務管理工作中加以應用，不斷提升財務工作水準。其次，房產(chǎn)公司要和稅務部門積極交流和溝通，對工作中的“疑難雜癥”及時向稅務部匯報，之后使得企業(yè)財稅工作科學化、標準化運作。針對土地清算中相關違規(guī)行為，房產(chǎn)公司要和財務工作者溝通好，學習最新知識，及時規(guī)避清算風險，防止違法行為出現(xiàn)。

（二）強化涉稅風險內(nèi)控體系建設，提升預警能力

首先，加強源頭風險管理。2019年，國家財政稅收政策變化很大，特別是國稅地稅合并后，關于房地產(chǎn)增值稅結算方法不一、單位建筑面積成本計算口徑不一致等問題，稅務部門和房產(chǎn)企業(yè)要通力協(xié)作，根據(jù)國家法律制度等實施土地增值稅清算，規(guī)避政策風險。

其次，加強申報風險的管理。土地增值稅納稅申報是土地增值稅清算風險控制中的關鍵點所在，因為房產(chǎn)項目銷售階段內(nèi)含諸多變量，所以作為房產(chǎn)企業(yè)務必要深度細化申報風險管理。

最后，提升風險監(jiān)控管理力度。稅務機關需制定出嚴格的清算收入登記臺賬，期間需明確好土地增值稅清算項目底冊，由此指導房產(chǎn)企業(yè)根據(jù)臺賬去登記信息;房產(chǎn)企業(yè)負責人要實時監(jiān)督公司財務工作，對財務人員的不當行為進行管理和約束，防止工作失誤而產(chǎn)生涉稅風險，得不償失。

（三）創(chuàng)新工作手段，做好納稅籌劃工作

房地產(chǎn)土地增值稅清算環(huán)節(jié)所涉稅務風險，房產(chǎn)企業(yè)需要從實際角度出發(fā)，對土地增值稅清算環(huán)節(jié)納稅管理工作重視起來，以科學的方法來進行納稅管理，由此才能有限減少納稅款額。

首先，房產(chǎn)企業(yè)要和企業(yè)財務人員納稅籌劃專業(yè)性缺失特點結合，尋求第三方合作，然后不斷提升企業(yè)自身的納稅籌劃質(zhì)量，減少稅務繳納，維護企業(yè)經(jīng)濟利益?！皶嫶怼笔秦攧罩贫劝l(fā)展的必然趨勢，房地產(chǎn)企業(yè)和第三方合作后，土地增值稅清算水平才能不斷提升;其次，房產(chǎn)企業(yè)要和第三方中介積極溝通和交流，將公司財務信息準確傳遞到第三方手中，從而助力其制定出最優(yōu)納稅籌劃方案。房地產(chǎn)企業(yè)需要盡早進行土地增值稅清算，申報材料等均要準備好，這樣才能減少失誤，降低風險。

四、結束語

土地增值稅審核與計算工作很是復雜，這是土地增值稅管理鏈條中的核心。當前稅務部門監(jiān)管手段日漸優(yōu)化，作為新時期的房產(chǎn)企業(yè)，一定要利用好國家政策，科學合理的進行稅收籌劃，有效規(guī)避風險。

參考文獻

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