?？谑型恋厥袌龉闆r的回顧與展望分析

【摘要】本文從宏觀經(jīng)濟、土地市場競爭等方面分析了?？谑?019年土地市場運行總體情況，并對2020年土地供應運行形勢做出預測。按照“房住不炒、因城施策”的管理要求，建立加強房地產(chǎn)市場調(diào)控長效機制，通過加大供地規(guī)模、依新冠疫情情況適時調(diào)整供地節(jié)奏、優(yōu)化供地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、完善供地方式等措施，確保土地市場運行總體平穩(wěn)，進一步促進海口市房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)發(fā)展。

【關鍵詞】土地供應;土地管理;海口市

1、 土地市場運行總體情況

1.1宏觀經(jīng)濟情況及土地供應情況

在海南自由貿(mào)易試驗區(qū)的大背景下，?？谑薪?jīng)濟建設工作穩(wěn)步推進。2019年全市完成地區(qū)生產(chǎn)總值1671.93億元[1]，比去年同期增加7.5%。按三次產(chǎn)業(yè)劃分，第一產(chǎn)業(yè)增加值71.18億元，同比減少1.4%;第二產(chǎn)業(yè)增加值276億元，同比增長3.6%;第三產(chǎn)業(yè)增加值1324.75億元，同比增長8.8%。固定資產(chǎn)投資持續(xù)回落，比去年同期減少15.4%，其中房地產(chǎn)開發(fā)投資480.73億元，比去年同期跌落21.1%，房屋銷售面積440.56萬平方米，比去年同期增加12%。

2019市土地供應量較上一年度有所增長，土地整治項目取得階段性進展，存量建設用地清理工作力度不斷加大。2019年共供應建設用地106宗，面積為439.75公頃，供應面積較去年大幅上升，土地總收益175億元。從供應的用途來看，供應量較大的是公共管理與公共服務用地，供地面積142.86公頃，占建設用地供應總量的32%，其中公共設施用地與教育用地占比較高;其次是住宅用地121.87公頃，占建設用地供應總量的28%，住宅用地供地37宗，僅有10宗用于建設商品住宅，剩余的均為棚戶區(qū)改造項目，實現(xiàn)土地收益86.12億元;僅次為工業(yè)用地113.9公頃，占建設用地供應總量的26%，實現(xiàn)土地收益6.88億元;商服用地61.1公頃，占建設用地供應總量的14%，實現(xiàn)土地收益52.76億元。按供應方式分為：土地公開出讓市場共推出72宗地塊，成交72宗。全市土地一級市場成交總用地面積為287.876公頃，成交總金額為147.755億元;劃撥用地34宗，面積151.87公頃，成本費用27.06億元。從供應的情況看，全市經(jīng)營性用地共形成住宅類可建建筑面積約346.74萬平方米，商業(yè)辦公類可建建筑面積約161.06萬平方米。各類用地供應面積基本全能達到年初制定的供地計劃指標，相關圖表如下所示：

1.2市場競爭情況

2019年全市土地一級出讓市場中，共成交52宗經(jīng)營性用地，其中競價成交17宗地塊，底價成交35宗地塊。全市經(jīng)營性用地溢價總金額為5.85億元，平均溢價率為4%。總體市場情況要好于去年。

在工業(yè)類用地方面，2019年全市共成交17宗工業(yè)倉儲用地，除了位于云龍產(chǎn)業(yè)園B0702-1地塊競價3次，溢價金額10萬元，其余16幅地塊均以底價成交。

2、土地利用與市場形勢分析

2018年以來，海南省發(fā)布了《中共海南省委辦公廳海南省人民政府辦公廳關于進一步穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的通知》，實行嚴格的房地產(chǎn)限購政策，在已出臺限購政策的基礎上，商品住宅實施全域限購。受該調(diào)控政策以及?？谑邢拶彺胧┖团锔捻椖恳?guī)劃調(diào)整等原因影響，以及結(jié)合房地產(chǎn)市場形勢，根據(jù)總量控制、穩(wěn)定市場的原則，加強商品住宅用地出讓、規(guī)劃報建和預售管控，實施建設用地總量和強度雙控行動等措施。建設用地供應向建設自由貿(mào)易試驗區(qū)和中國特色自由貿(mào)易港亟需的基礎設施、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、社會發(fā)展、民生需求等傾斜，大幅減少直至停止供應外銷商品住宅項目用地。在連續(xù)一年的嚴格調(diào)控下，房企的資金面逐漸收緊，搶地積極性開始回落，土地價格出現(xiàn)了回落。

2020年開年突如其來的新冠疫情對經(jīng)濟造成了明顯的沖擊，中央繼續(xù)堅持“房住不炒”的定位，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段。根據(jù)今年以來宏觀經(jīng)濟走勢、貨幣政策導向，?？谑腥媛鋵嵎€(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期的長效管理要求，優(yōu)化城市發(fā)展布局，預計2020年土地供應將會呈現(xiàn)“供地節(jié)奏由緩漸進，重點產(chǎn)業(yè)重點保障，優(yōu)化城市用地結(jié)構(gòu)”的形勢。

土地供應總量將較2019年有較大幅度的增加，土地供應布局情況分為江東新區(qū)、西海岸南片區(qū)、高新區(qū)、觀瀾湖片區(qū)等片區(qū)。江東新區(qū)的總部集聚區(qū)、臨空經(jīng)濟區(qū)、文化交往、綜合服務、教育科研、國際離岸創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)等控規(guī)也將陸續(xù)批復，為做好自貿(mào)試驗區(qū)用地保障工作，土地供應主要集中在江東新區(qū)。供地主要方向主要為促進?？谑泄不A配套設施完善的基礎設施類用地和教育醫(yī)療類用地、保障民生發(fā)展的安置用地和租賃住房用地、以及保障?？谑谐掷m(xù)發(fā)展的重點項目用地。將繼續(xù)通過彈性出讓土地等方式進一步降低企業(yè)用地成本;貫徹中央印發(fā)的《關于授權和委托用地審批權的決定》，實施審批權下放省級政府將賦予更大的權利來自主調(diào)整土地利用空間布局，提高項目用地審批效率;積極鼓勵工業(yè)企業(yè)節(jié)約集約利用土地，提高公共服務設施項目用地效率，優(yōu)化各類公共服務設施尤其是基礎設施建設布局，盤活存量建設用地。從供地時序來看，2020年第一季度僅出讓了3宗土地，供應量較小，未來二、三、四季度將逐漸加速恢復。在住宅用地供應方面，受近期發(fā)布的《關于建立房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展城市主體責任制的通知》、《海南省集體經(jīng)營性建設用地入市試點辦法》等政策及多種因素影響，我市商品住宅需求出現(xiàn)明顯分化，不同區(qū)域的土地市場也會出現(xiàn)明顯分化。集體土地入市試點改革，土地供應環(huán)節(jié)面臨重大的革新。主要通過加大公共租賃住房保障力度、發(fā)展安居型商品住房、安置用地來滿足居民家庭基本住房需求。從目前情況看，2020年第一季度的沒有住宅用地供應，交易市場比較冷清。第二季度會否回暖[2]，很大程度上取決于房企的資金狀況。

參考文獻：

[1]2019年?？谑薪y(tǒng)計年鑒

[2]中國300城市土地市場交易情報（2020年1-3月）

作者簡介：

韓潔（1990-），女，海南文昌人，碩士，主要從事國土管理及容積率管理方面的研究。