文/沈晨煒

一、典型案例

（一）案例一：某村民委員會與A房屋租賃合同糾紛案——房屋部分違法租賃的合同效力

2008年，某村委會(甲方)與A(乙方)簽訂《合同書》，約定，甲方出租上海市寶山區(qū)某公路南側一塊土地，面積為4.2畝，有證建筑為1100平方米，房屋修理等一切費用由乙方負責……某村委會提供的建設用地規(guī)劃許可證的通知上所涉用地面積為2585平方米(折3畝8分8厘)，該出租場地面積超出了批準使用的建設用地面積，且某村委會也未提供房屋的建造審批相關文件。后因租賃糾紛，某村委會訴至法院。

法院判定，某村委會與A所簽《合同書》中涉及超面積的場地部分及房屋部分的租賃合同無效，其余部分有效。對于有效合同部分，某村委會與A在《合同書》到期后，雙方未續(xù)簽租賃合同，雙方形成了不定期租賃關系，某村委會有權隨時解除合同。

（二）案例二：A公司與B房屋租賃合同糾紛案——違法建造房屋租賃合同的效力

2014年，A公司作為出租方（甲方）B作為承租方（乙方），簽訂《租賃合同》一份。合同約定：甲方向乙方出租倉儲庫地，租賃期自2014年6月5日起至2018年6月4日止。……如遇國家動遷、政府開發(fā)征用、政府干涉或不可抗拒的因素而導致本合同無法履行，本合同自動解除，甲方不作任何賠償，并退還乙方所剩租金及押金。雙方另對其他事項作出約定。嗣后，B按約支付A公司租金至2017年12月14日。

2017年10月，政府對本案租賃庫地所在區(qū)域進行“五違”整治，告知：整治區(qū)域內的建筑物、構筑物均未經規(guī)劃部門批準，屬違法建筑，依法應予拆除，整治區(qū)域內全部租賃戶應在2017年10月30日前完成搬離工作。

2017年11月13日，A公司加蓋公章后將一份《合同終止協(xié)議》交予B，該份終止協(xié)議內容載明：雙方就租賃事宜簽訂租賃合同，現(xiàn)因市政動遷原因無法繼續(xù)履行原合同，故經雙方協(xié)商決定，原合同于2017年12月13日予以終止，乙方同意于2017年12月22日前清空搬離租賃場地，甲方收取租費至2017年10月31日止作為甲方給予乙方搬離時間的補償。后因租賃合同效力及使用費計算爭議，B訴至法院。

一、二審法院經審查認定，出租人就未取得建設工程規(guī)劃許可證或者未按照建設工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。房屋租賃合同無效，當事人請求參照合同約定的租金標準支付房屋占有使用費的，人民法院一般應予支持。

（三）案例三： A公司與B、C委托合同糾紛案——買賣不破租賃

2004年，A公司與甲簽訂租賃合同，租賃上海寶山區(qū)滬太路一商鋪，期限20年，至2024年止，并自合同簽訂后開始營業(yè)至今。后A公司又將系爭商鋪出售給B、C，交易時房屋買賣合同租賃情況一欄未填寫。同時，A與B、C簽訂委托經營合同。后因委托合同無效，B、C訴至法院，請求判令A公司與甲的租賃合同無效，并返還商鋪。

法院經審理認為，本案所涉的租賃合同、買賣合同、委托經營合同系合同各方當事人真實意思表示，均系合法有效。系爭商鋪的原產權人系A公司，當B、C從A處受讓系爭商鋪并取得系爭商鋪的產權時，甲早已與A就系爭商鋪簽訂了租賃合同并已實際履行多年，甲亦按約支付了全部租金。B、C取得系爭商鋪的產權后，租賃合同的出租人由A公司變更為B、C，根據買賣不破租賃原則，原租賃合同仍有效力?，F(xiàn)A公司與B、C之間的委托經營合同因A公司違約而被解除，但系爭商鋪的租賃合同并不因此而被解除或歸于無效。鑒于B、C與甲之間就系爭商鋪的租賃關系仍舊受法律保護，而甲至今無違約行為，B、C無權解除系爭商鋪的租賃合同，亦無權要求甲返還系爭商鋪。

二、房屋租賃合同的合法性認定

合法性是合同有效的必備要素，只有合法的契約才有獲得合同主體履行的必要，房屋租賃合同亦不例外。作為房屋租賃雙方，在簽訂租賃合同時，要確保租賃合同的合法性，主要考量如下要素：租賃標的、租賃期限、強制性約束。

（一）租賃標的、租賃合同的合法性

作為承租方，承租房屋首要需要審查租賃標的的合法性，具體包括是否取得產權證書，是否取得建設工程規(guī)劃許可證，是否按照建設工程許可的內容建造，需要經過政府部門審批的是否辦理完備的審批手續(xù)，是否存在超越審批范圍、審批時限建造房屋的情況等。若未通過上述審查，出租標的可能是違法、違章建筑，即使簽訂了租賃合同，司法實踐中也會認定其無效。但需要注意的是，在法院審理過程中，若在一審辯論終結前，出租方補全房屋合法手續(xù)，消除合同無效事由，租賃合同依然有效。這屬于法律瑕疵的事后補正之法理的范疇。

（二）判斷租賃期限是否合法

我國《合同法》第214條明文規(guī)定，房屋租賃合同的期限不得超過20年，超過該期限的部分無效。因此，即使雙方訂立長期租賃合同，也不能超越20年法定租賃期上限，否則超越20年的部分無效。但對于合同到期后租賃事實延續(xù)而雙方未重新約定租賃期限的，視為不定期租賃。

（三）判斷是否違反法律、行政法規(guī)中的禁止性規(guī)定

若某些標的物是法律、行政法規(guī)明令禁止出租的，或者出租會損害國家利益、社會公共利益、違背社會公序良俗的，雙方的租賃合同無效。

三、房屋租賃合同的效力判定

在確定租賃房屋的合法要素后，訂立租賃合同還要考慮諸如是否存在非法轉租、是否經過消防驗收、是否完成竣工驗收等影響租賃合同效力的問題，從而確保合同的有效性。

（一）轉租合同的效力

《合同法》第224條規(guī)定：承租人經出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人……承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。在實踐中，出租人在知道或應當知道轉租之日起六個月內，可以向人民法院申請轉租合同無效。承租人未在六個月內提出異議的，則轉租合同有效。作為出租人，要盡到對出租標的妥善管理的義務，避免因怠于行使權利導致有關轉租效力的異議。同時，作為轉租合同的承租人，訂立租賃合同時還需要明確原租賃合同的期限，轉租期限不能超越原租賃合同期限，否則超越部分無效。

（二）部分租賃標的違法時的合同效力

如前述案例一，在租賃標的部分合法，部分不合法的情況下，一般按照物權區(qū)分原則判定租賃合同效力。例如：在原產權面積外擴建、在原產權標的上方加蓋、合法部分與非法部分在不同的樓層等能夠明確區(qū)分合法部分與非法部分的，則合法部分的租賃關系受法律保護，非法部分不受法律保護，但出租人可以就非法部分向承租人主張合理的使用費。

若房屋經改建或分割后作為整體出租，合法部分與非法部分，難以明確區(qū)分，此時租賃合同并非一概無效。

（三）有關未經竣工驗收、消防驗收的標的的租賃合同的效力

《建筑法》第61條規(guī)定：建筑工程竣工經驗收合格后，方可交付使用；未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。作為租賃的雙方，在訂立合同前應當明確竣工驗收情況，但如果未就此作明確說明，司法實踐中一般不會判定合同無效。但如果因為未經竣工驗收導致承租人承租合同之根本目的無法實現(xiàn)，如無法作為商用、無法辦理餐飲許可等，則承租人可以要求解除合同。

同樣，如果租賃房屋未經過消防驗收，也不會導致租賃合同當然無效。但若因此導致承租目的無法實現(xiàn)的，亦可要求解除合同。

（四）買賣不破租賃

《合同法》第229條規(guī)定：租賃物在租賃期間發(fā)生所有權變動的，不影響租賃合同的效力?！段餀喾ā返?90條規(guī)定：訂立抵押合同前抵押財產已出租的，原租賃關系不受該抵押權的影響；抵押權設立后抵押財產出租的，該租賃關系不得對抗已登記的抵押權。由此形成了租賃與買賣關系中非常重要的一項規(guī)則——買賣不破租賃。因此，交易標的上如果已經存在租賃關系，買受人不能因為取得所有權而否認承租人的承租權，買受人不能據此否定原租賃合同的效力，而是要繼續(xù)承受原租賃合同的拘束，此時承租人無需擔心因為標的易主導致租賃合同無效。

（五）登記備案的效力

租賃合同的登記備案是行政部門的管理要求，并非租賃合同生效的必要條件?！斗课葑赓U司法解釋》第4條規(guī)定：當事人以房屋租賃合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請求確認合同無效的，法院不予支持；但當事人約定以辦理登記備案手續(xù)為房屋租賃合同生效條件的，應當從其約定?！渡虾Ｊ蟹课葑赓U條例》第15條第2款規(guī)定：未經登記備案的房屋租賃合同，不得對抗第三人。換言之，未經登記的租賃合同依然有效，但是不具有對抗性。例如，在一房二租的情況下，經登記的租賃合同效力強于未經登記的租賃合同效力。

（六）群租的效力

群租作為一種將房屋空間分割出租的模式在租賃市場中占有相當?shù)谋壤?。然而，經過一系列行政整治，當前群租的情況得到了很好的遏制。政府部門也出臺了《上海市居住房屋租賃管理辦法》，其中第9條、第10條規(guī)定：出租居住房屋的，應當以一間原始設計為居住空間的房間為最小出租單位，不得分割搭建后出租，不得按照床位出租；居住使用人的人均居住面積不得低于5平方米，合租人數(shù)應當符合上述空間、面積的要求。但應當明確，管理辦法系地方政府規(guī)章，不是判斷租賃合同效力的依據。租賃雙方因群租引發(fā)租賃合同效力爭議的，不因“群租”事實而導致租賃合同無效，但出租人可以因群租構成根本違約為由，主張合同解除。

（七）無權出租的效力

在租賃實踐中，出租人一般是房屋所有權人，但不排除出租人具有所有權外觀而非真正所有權人。在此情況下，承租人基于相信出租人的合理外觀而與之訂立租賃合同的，租賃合同有效。換言之，租賃合同不以出租人具有所有權為有效的前提。如果因出租人無權出租導致租賃合同無法履行的，承租人可以主張違約責任。

表1 影響房屋租賃合同效力的要素梳理

四、結語

房地產租賃市場已經進入了規(guī)范發(fā)展階段，作為房地產租賃市場有效運作的基本載體，訂立合法、合規(guī)、有效格式的租賃合同尤為重要。作為市場主體的出租人及承租人應理性審視租賃標的，規(guī)避租賃風險，妥善處理租賃糾紛，這樣才能放大租賃市場的效率，減少不必要的訴訟支出，降低解決糾紛的成本。