業(yè)主委員會(huì)法律地位的確認(rèn)

文/吳越

【案情】

原告（反訴被告）系本市烏魯木齊南路某小區(qū)的業(yè)主委員會(huì)，被告（反訴原告）系某物業(yè)公司。2003年10月，原告與被告簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同一份，內(nèi)容為：由原告授權(quán)被告負(fù)責(zé)小區(qū)物業(yè)事項(xiàng)，時(shí)間為2003年10月1日至2006年9月30日。2007年6月6日原告提起訴訟，訴請(qǐng)被告返還原告163018.20元，被告向原告交付物業(yè)管理檔案資料。

原告訴稱，依照雙方簽訂的合同，被告的物業(yè)管理費(fèi)用采取每年800000元的包干形式，被告收取的物業(yè)管理費(fèi)超過(guò)了上述費(fèi)用，但被告卻未將多余的款項(xiàng)70487.40元返還給原告。同時(shí)，被告在管理小區(qū)期間，還收取了車位管理費(fèi)。根據(jù)雙方的補(bǔ)充約定，該筆費(fèi)用的69.4%歸業(yè)主大會(huì)所有，納入維修資金，被告應(yīng)返還原告61210.80元，但被告也未將上述款項(xiàng)返還給原告。被告還收取了移動(dòng)通信設(shè)施租賃費(fèi)31320元，該筆費(fèi)用應(yīng)歸全體業(yè)主所有，被告也未向原告返還。2006年9月，原告與被告合同到期，雙方終止了物業(yè)管理服務(wù)關(guān)系，被告仍未將上述款項(xiàng)返還給原告，同時(shí)被告在撤離小區(qū)時(shí)，也未按規(guī)定向原告移交相應(yīng)的物業(yè)管理檔案資料。

被告辯稱，原告為業(yè)主委員會(huì)，提出訴訟應(yīng)當(dāng)經(jīng)小區(qū)三分之二以上的業(yè)主同意，現(xiàn)原告起訴沒(méi)有經(jīng)過(guò)三分之二以上業(yè)主同意，故不符合起訴條件。同時(shí)，合同約定物業(yè)管理費(fèi)采取包干形式，但由于原告不配合，被告未能全部足額收取物業(yè)管理費(fèi)。根據(jù)被告實(shí)際取得的物業(yè)管理費(fèi)情況，被告應(yīng)當(dāng)返還的費(fèi)用應(yīng)當(dāng)為7728元。對(duì)被告收取的車位管理費(fèi)，被告支付了相應(yīng)的營(yíng)業(yè)稅，并支付了秘書的工資與車管員的工資，扣除前述費(fèi)用后，被告還應(yīng)返還的金額是1973.57元。對(duì)移動(dòng)通信設(shè)施租賃費(fèi)，被告實(shí)際僅收取了兩年費(fèi)用。在扣除營(yíng)業(yè)稅與所得稅后，被告應(yīng)返還原告的金額為13206.18元。綜前所述，被告同意返還原告22907.72元。被告撤離小區(qū)前，與新的物業(yè)公司進(jìn)行了交接，被告完成了相應(yīng)的物業(yè)管理檔案資料移交事項(xiàng)，因而拒絕原告的訴請(qǐng)。同時(shí)，被告在合同存續(xù)期間，對(duì)部分公共設(shè)施與設(shè)備進(jìn)行了維修與更新，并支出相應(yīng)費(fèi)用，還代墊了部分業(yè)主大會(huì)的活動(dòng)費(fèi)用，原告卻未向被告支付前述款項(xiàng)，故被告發(fā)起反訴，主張反訴被告應(yīng)交納反訴原告前述款項(xiàng)34275元。

【裁判】

法院經(jīng)審理認(rèn)為，原告于提起訴訟前，已履行了一定的程序，得到了本小區(qū)過(guò)半數(shù)業(yè)主的同意，并由業(yè)主大會(huì)作出決議，故本院對(duì)其訴訟主體資格予以確認(rèn)。根據(jù)原告、被告簽訂的物業(yè)管理服務(wù)合同，物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)采取包干方式，年總包干費(fèi)用為800000元，但雙方簽訂的合同中對(duì)超過(guò)包干費(fèi)用的部分如何處理并未進(jìn)行明確約定，原告要求被告按應(yīng)收款項(xiàng)返還費(fèi)用沒(méi)有合同依據(jù)，現(xiàn)被告同意將其已收取的超過(guò)800000元部分的費(fèi)用返還給原告，本院予以許可。對(duì)被告未能收取的其余費(fèi)用，現(xiàn)因被告已退出原告小區(qū)的管理，故上述費(fèi)用由原告自行收取，但被告應(yīng)配合原告做好相應(yīng)的催收工作。

被告在撤離原告所在的小區(qū)時(shí)，已完成了物業(yè)交接，原告再次要求被告移交物業(yè)管理檔案資料沒(méi)有依據(jù)。然而，有關(guān)業(yè)主資料及賬冊(cè)沒(méi)有移交，被告應(yīng)將上述資料返還給原告。

反訴原告在物業(yè)管理服務(wù)合同中商定的管理期內(nèi)，對(duì)小區(qū)的相關(guān)共用設(shè)備設(shè)施實(shí)施修葺、更新，反訴被告應(yīng)當(dāng)用維修資金支付上述費(fèi)用給反訴原告。

因此，上海市徐匯區(qū)人民法院作出民事判決，判決被告返還原告物業(yè)管理費(fèi)等103334.69元，并把有關(guān)業(yè)主資料及賬冊(cè)轉(zhuǎn)移給原告，反訴被告某業(yè)主委員會(huì)支付反訴原告某物業(yè)公司欠款32275元。

某物業(yè)公司不服，提起上訴。經(jīng)第一中級(jí)人民法院審理，駁回上訴，維持原判。

【評(píng)析】

業(yè)主委員會(huì)作為一個(gè)新事物，肇起于民間對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的需求。然而，怎樣界定業(yè)主委員會(huì)的法律地位及相應(yīng)屬性，學(xué)界與審判實(shí)務(wù)界仍處于不休爭(zhēng)議之中。我國(guó)立法者在起草《物權(quán)法》時(shí)對(duì)上述問(wèn)題作出了一定回應(yīng)。根據(jù)《物權(quán)法》第六章第78條規(guī)定，業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)的決議，于業(yè)主具有拘束效力。若該決議有損于業(yè)主的合法權(quán)益，權(quán)益受損的業(yè)主可主張撤銷。根據(jù)第83條第2款，業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)，針對(duì)諸如違章搭建、隨意傾倒垃圾及污染物、釋放噪聲、侵占通道、違規(guī)飼養(yǎng)動(dòng)物等有損于其他業(yè)主合法權(quán)益的行為，可主張前述行為的實(shí)施主體停止侵害、消除危險(xiǎn)、排除妨害、賠償損失。業(yè)主對(duì)損害到自己權(quán)益的行為，亦可提起訴訟?？梢钥闯?，立法者僅對(duì)業(yè)主委員會(huì)的決議拘束力以及可訴事項(xiàng)作出了規(guī)定，但對(duì)于界定業(yè)主委員會(huì)性質(zhì)與地位的有關(guān)問(wèn)題，立法者依舊未制定更明晰的規(guī)定。

如今，業(yè)主委員會(huì)愈來(lái)愈矚目地亮相于物業(yè)管理領(lǐng)域，其若提起訴訟，雖然立法有所缺位，但法院必須作出回應(yīng)，首先要確定的是業(yè)主委員會(huì)的性質(zhì)，以決定其是否具備訴訟主體的資格。

（一）業(yè)主委員會(huì)的性質(zhì)與地位

1.系非法人組織。業(yè)主委員會(huì)的構(gòu)成人員為該物業(yè)管理地理范圍中的全部業(yè)主代表，經(jīng)由全體業(yè)主選舉而誕生，是守護(hù)全體業(yè)主合法權(quán)益的自治性組織。業(yè)主委員會(huì)主要職責(zé)為忠實(shí)地將業(yè)主大會(huì)各決議付諸實(shí)踐，是業(yè)主們實(shí)踐自治權(quán)的組織。

根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行《民法總則》，民事主體分為法人、自然人與非法人組織。業(yè)主委員會(huì)顯然無(wú)法列入自然人的范疇，由于業(yè)主委員會(huì)作為執(zhí)行組織，并不具有獨(dú)立的意思表示能力和獨(dú)立財(cái)產(chǎn)，不能憑依自己的名義承擔(dān)民事責(zé)任，亦無(wú)法歸入法人的范疇。

非法人組織，系雖不符合法人之概念定義，但能憑借自己的名義獨(dú)立實(shí)施一定民事活動(dòng)的主體?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民事訴訟法〉若干問(wèn)題的意見》中有關(guān)非法人組織有這樣的規(guī)定：“其他組織是指合法成立、有一定的組織機(jī)構(gòu)和財(cái)產(chǎn)，但又不具備法人資格的組織?！币虼耍疚奶岢鋈缦掠^點(diǎn)。

（1）業(yè)主委員會(huì)是依法成立的。根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第10條，業(yè)主們?nèi)粑挥谕瑐€(gè)物業(yè)管理地理范圍內(nèi)，應(yīng)在該物業(yè)所屬的區(qū)或縣級(jí)人民政府下轄的房地產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)下，設(shè)立業(yè)主大會(huì)，同時(shí)在會(huì)上選舉代表以組成業(yè)主委員會(huì)。第16條規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)在經(jīng)由選舉誕生之日起三十日內(nèi)，應(yīng)向相關(guān)主管部門進(jìn)行備案。依據(jù)前述兩條法規(guī)，業(yè)主委員會(huì)的誕生必須符合行政法規(guī)，且在所在地政府相關(guān)主管部門備案。

（2）業(yè)主委員會(huì)具備獨(dú)立于其他主體的名稱，并有相應(yīng)的組織機(jī)構(gòu)及經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所。業(yè)主委員會(huì)可以結(jié)合工作中的實(shí)際需求設(shè)置對(duì)應(yīng)的內(nèi)部專門部門，其章程經(jīng)由召開業(yè)主大會(huì)設(shè)立，這使其正常運(yùn)作具有了依據(jù)與“守門人”地位。

（3）業(yè)主委員會(huì)有一定可獨(dú)立控制的資產(chǎn)。司法解釋雖然要求“其他組織”必須擁有“一定的財(cái)產(chǎn)”，但這不是說(shuō)其對(duì)于該財(cái)產(chǎn)必須有排他的所有權(quán)。業(yè)主委員會(huì)具有一定的經(jīng)濟(jì)功能，其有權(quán)同市場(chǎng)上的物業(yè)管理公司建立物業(yè)管理合同關(guān)系，并能夠依法依規(guī)設(shè)置資金用于物業(yè)事項(xiàng)的修繕，并參與該資金的籌措、利用與處理等各項(xiàng)事務(wù)，其對(duì)一定的財(cái)產(chǎn)有獨(dú)立支配、管理的權(quán)利。

（4）業(yè)主委員會(huì)無(wú)法獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任。由于全體業(yè)主同業(yè)主委員會(huì)的關(guān)系根植于建筑物區(qū)分所有權(quán)這一法律設(shè)計(jì)，故二者屬于特殊的組織與成員，界定其關(guān)系必須落腳于法律設(shè)計(jì)本身。因此，于外部的民事?lián)?zé)事項(xiàng)，其法律責(zé)任的最后承擔(dān)主體必然為全體業(yè)主。

通過(guò)總結(jié)業(yè)主委員會(huì)的幾個(gè)特征，認(rèn)定其系非法人組織較為恰當(dāng)。

2.具有訴訟主體資格?！段餀?quán)法》在我國(guó)確定并設(shè)立了業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)制度，具體包括三項(xiàng)權(quán)利：專有部分獨(dú)立的所有權(quán)；共有部分的共同所有權(quán)，“屬于共有中的共同共有”；業(yè)主的成員權(quán)，立法者稱之為“共同管理權(quán)”。與本文相關(guān)的共有部分的共同所有權(quán)與成員權(quán)的關(guān)系是：共有權(quán)應(yīng)為成員權(quán)的權(quán)利基礎(chǔ)所在，成員權(quán)在根本上保障了共有權(quán)的實(shí)現(xiàn)。業(yè)主成員權(quán)的實(shí)現(xiàn)當(dāng)然要求共同召開業(yè)主大會(huì)。業(yè)主大會(huì)是集體決議的典型組織樣態(tài)，但其只是一個(gè)意思機(jī)構(gòu)，需要相應(yīng)的執(zhí)行者與監(jiān)督者。根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行法律，執(zhí)行與監(jiān)督的權(quán)利被賦予業(yè)主委員會(huì)，由其承擔(dān)業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行功能：在內(nèi)部，負(fù)責(zé)召開大會(huì)，匯報(bào)有關(guān)小區(qū)管理的各項(xiàng)事務(wù)；在外部，負(fù)責(zé)選任和聘請(qǐng)市場(chǎng)上的物業(yè)管理公司，代為簽署有關(guān)的協(xié)議等。可見，業(yè)主委員會(huì)的權(quán)源，一方面是《物權(quán)法》及《物業(yè)管理?xiàng)l例》中的相應(yīng)規(guī)則，另一方面是業(yè)主大會(huì)參會(huì)業(yè)主的委托及授權(quán)。上海市高級(jí)人民法院在《關(guān)于審理物業(yè)管理糾紛案件有關(guān)問(wèn)題的解答》（滬高法民〔2002〕6號(hào)，2006年6月）一文中，確認(rèn)了業(yè)主委員會(huì)由“業(yè)主選任”，系為業(yè)主利益保駕護(hù)航的主體，只要滿足一定的程序要件，對(duì)于關(guān)乎全體業(yè)主利益的事務(wù)，其能以自己的名義直接發(fā)起或加入訴訟。

具體到本案，原告在提起訴訟前，依照法律、法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定及小區(qū)相關(guān)的議事規(guī)則，經(jīng)過(guò)必要的流程，得到了業(yè)主大會(huì)的授權(quán)。對(duì)此，可確認(rèn)其訴訟主體資格。本案涉及一般事項(xiàng)，在經(jīng)過(guò)小區(qū)的面積及戶數(shù)過(guò)半的業(yè)主同意后，由業(yè)主大會(huì)作出決議，原告執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決議。本案所涉的物業(yè)服務(wù)合同到期后，雙方基于合同的權(quán)利義務(wù)已履行完畢，雙方均應(yīng)將為履行合同而占有或使用的對(duì)方財(cái)物（包括物業(yè)服務(wù)所必需的相關(guān)資料）予以歸還。在實(shí)踐中，原物業(yè)公司“揚(yáng)長(zhǎng)而去”，拒不配合交接工作，全體小區(qū)的業(yè)主，不僅不能保護(hù)自己的權(quán)益，還使自己的利益處于不穩(wěn)定狀態(tài)，并可能存在其他的隱患。因此，出于維護(hù)全體業(yè)主利益的目的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在案涉合同期滿之日后，以自己的名義起訴，主張?jiān)飿I(yè)服務(wù)企業(yè)退出小區(qū)，將相關(guān)物業(yè)服務(wù)用房及配套設(shè)施返還給全體業(yè)主，同時(shí)將物業(yè)服務(wù)所涉及的材料文件以及專項(xiàng)維修資金等一并交還給小區(qū)的業(yè)主。

（二）訴訟資格的兩個(gè)限制

雖然法院通過(guò)司法審判，在一定范圍內(nèi)確認(rèn)業(yè)主委員會(huì)可作為訴訟主體而獨(dú)立以自己的名義參與訴訟，然而在具體的訴訟資格方面，業(yè)主委員會(huì)仍然面臨一定的限制，主要包括以下兩方面：

1.滿足成立要件。業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)民主選擇的結(jié)果，業(yè)主委員會(huì)設(shè)立的流程、選舉模式、投票方法等均有具體的法律依據(jù)可循，必須經(jīng)過(guò)業(yè)主大會(huì)嚴(yán)格、規(guī)范的選舉程序后產(chǎn)生，再由代表至當(dāng)?shù)胤康鼐值戎鞴懿块T進(jìn)行備案登記。

2.范圍有所限制。在所有業(yè)主的切身權(quán)益受到侵害時(shí)，作為業(yè)主代表的業(yè)主委員會(huì)獲得以自身名義提起訴訟的權(quán)利。如果業(yè)主委員會(huì)肆意逾越范圍，越權(quán)以其名義提起訴訟，則將無(wú)法獲得法院的認(rèn)可。