(南京農(nóng)業(yè)大學(xué)公共管理學(xué)院 江蘇 南京 210000)

一、研究背景及現(xiàn)狀

隨著現(xiàn)代中國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快，人們對(duì)環(huán)境質(zhì)量更高的住宅用地的需求越來(lái)越大，高寧適度的住宅土地往往能夠獲得開(kāi)發(fā)商和個(gè)人的關(guān)注。級(jí)差地租是指土地所有者因?yàn)閾碛型恋囟@得的超額利潤(rùn)。寧適級(jí)差地租是級(jí)差地租中的一種，指的是因各地環(huán)境寧適，含環(huán)境、小氣候等質(zhì)量等級(jí)的差異度，對(duì)居住、旅游、休憩、度假，以及各種生產(chǎn)、生活和公務(wù)活動(dòng)所用土地的選取，無(wú)不具有強(qiáng)有力影響而最終體現(xiàn)為用地成本、地價(jià)和地租[1]。因此，對(duì)寧適地租進(jìn)行探索具有一定的現(xiàn)實(shí)意義。本文希望通過(guò)對(duì)級(jí)差地租理論的完善和對(duì)寧適地租的研究，為建立較為科學(xué)的寧適地租的體系提供參考意見(jiàn)，為充分實(shí)現(xiàn)土地的市場(chǎng)價(jià)值、設(shè)置合理的征地補(bǔ)償機(jī)制等方面工作提供建議。

地租概念的提出由來(lái)已久，威廉·配第首次提出土地上生產(chǎn)農(nóng)作物所得的剩余收入就是地租，并指出土壤肥沃，耕作技術(shù)的高低，以及產(chǎn)地距離市場(chǎng)的遠(yuǎn)近不同，其所產(chǎn)生的地租量就會(huì)不同。李嘉圖的差額地租學(xué)說(shuō)闡述了差額地租量取決于不同等級(jí)土地的勞動(dòng)生產(chǎn)率的差別這一結(jié)論[2]。西方學(xué)者對(duì)于地租的研究主要使用其經(jīng)濟(jì)學(xué)框架進(jìn)行闡釋說(shuō)明，將地租現(xiàn)象作為一種經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象進(jìn)行研究。而國(guó)內(nèi)學(xué)者對(duì)地租理論的研究還主要集中在對(duì)馬克思主義級(jí)差地租理論的研究上，大多數(shù)地租理論研究都是以馬克思級(jí)差地租為基礎(chǔ)進(jìn)行的研究[3-5]。

本文以城市住宅用地為研究對(duì)象，探究城市住宅用地寧適地租的評(píng)價(jià)指標(biāo)應(yīng)如何設(shè)置，并對(duì)各評(píng)價(jià)因子進(jìn)行確定，在確定之后還將對(duì)其進(jìn)行市場(chǎng)價(jià)值的評(píng)估，從而為寧適地租體系的構(gòu)建提出建議。在確定各評(píng)價(jià)因子后，我們運(yùn)用條件價(jià)值評(píng)估法來(lái)確定在特定的市場(chǎng)條件下各個(gè)評(píng)價(jià)因子的市場(chǎng)價(jià)值。在調(diào)查得到各寧適因子的支付意愿之后，采用收益還原法評(píng)估城市住宅用地的寧適環(huán)境價(jià)值，從而最終得到總寧適地租量。

二、指標(biāo)因子的選擇

本文以城市住宅土地作為研究對(duì)象，根據(jù)現(xiàn)有研究篩選出景觀環(huán)境、光環(huán)境、風(fēng)環(huán)境、聲環(huán)境、熱環(huán)境、空氣質(zhì)量等六個(gè)評(píng)價(jià)因子作為城市住宅用地寧適級(jí)差地租分等體系的主要指標(biāo)：

①景觀環(huán)境。住宅小區(qū)園林植物景觀評(píng)價(jià)不僅能指導(dǎo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商提升室外生態(tài)環(huán)境質(zhì)量及景觀效果，也能為城市居民選擇舒適的居住環(huán)境提供比較尺度，因此，進(jìn)行將景觀環(huán)境納入寧適地租的指標(biāo)設(shè)計(jì)范圍有其必要性。②光環(huán)境。在城市住宅中，太陽(yáng)光的照射對(duì)于住宅環(huán)境的影響具有很大的作用和較為實(shí)際的意義[6-7]。因此，在考慮住宅用地的寧適度過(guò)程中，將光環(huán)境納入其中，是十分必要的。③風(fēng)環(huán)境。良好的住區(qū)風(fēng)環(huán)境，可以形成良好的人居環(huán)境寧適，為居民們提供一個(gè)舒適健康的戶外環(huán)境。根據(jù)Simiu行人高度處風(fēng)速與風(fēng)舒適度的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)將城市住宅用地的風(fēng)環(huán)境舒適度分為舒適、較舒適、較不舒適、不舒適、很不舒適。④熱環(huán)境。城市中熱環(huán)境的質(zhì)量?jī)?yōu)劣，不僅對(duì)戶外公共空間的舒適性、安全性產(chǎn)生直接影響，而且會(huì)對(duì)城市公眾健康、建筑能耗產(chǎn)生間接影響[8]。熱環(huán)境的舒適度可分為合適的舒適度、能忍受的舒適度、較難忍受的舒適度、難以忍受的舒適度。⑤聲環(huán)境。良好的聲環(huán)境是應(yīng)該作為寧適環(huán)境的重要組成部分，下面根據(jù)《社區(qū)聲環(huán)境質(zhì)量等級(jí)劃分標(biāo)準(zhǔn)》，將住宅社區(qū)的聲環(huán)境質(zhì)量分為五個(gè)等級(jí)：重度污染、中度污染、輕度污染、較好、好。⑥空氣質(zhì)量。根據(jù)聲環(huán)境的分級(jí)方式，本文對(duì)空氣污染的等級(jí)也做了相同的五級(jí)分類。

三、評(píng)估方法的選擇和應(yīng)用

(一)評(píng)估方法的選擇

對(duì)于生態(tài)系統(tǒng)服務(wù)和環(huán)境物品經(jīng)濟(jì)價(jià)值的評(píng)估，可以利用條件價(jià)值評(píng)估法(Contingent Valuation Method，CVM)來(lái)進(jìn)行評(píng)估，具體方法是利用調(diào)查者建立假想的市場(chǎng)來(lái)評(píng)估其生態(tài)系統(tǒng)服務(wù)以及環(huán)境物品的價(jià)值。而CVM法也是在非市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估技術(shù)中應(yīng)用最廣、影響最大的一種評(píng)估手段[9-10]。此外本文采用收益還原法對(duì)各寧適因子的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行計(jì)算[11]。

居民年支付意愿p=樣本居民人均年支付意愿

(1)

W=(p/r)*[1-1/(1+r)n]

(2)

注：W為所評(píng)估的寧適因子的在市場(chǎng)中的經(jīng)濟(jì)價(jià)值。p為土地每年的純收益，本文將調(diào)查所得的支付意愿作為寧適因子的年純收益進(jìn)行計(jì)算。r為還原率，n為使用的年限，本文n=70。而還原率一般是以一定的安全利率加上合理的風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值而得到的，安全利率選用一年期存款年利率，本文選取2017年一年期存款利率1.75%。

E=∑Wi(i=1,2,3,4,5,6)

(3)

注：W為個(gè)寧適因子的單獨(dú)市場(chǎng)價(jià)值，E為寧適度市場(chǎng)價(jià)值。

(二)價(jià)值評(píng)估問(wèn)卷的設(shè)計(jì)和分析

1.問(wèn)卷的實(shí)施和樣本的特征

本次住區(qū)寧適度調(diào)查通過(guò)抽樣中國(guó)城市居民對(duì)本文所考察的六大寧適因子的支付意愿，通過(guò)統(tǒng)計(jì)分析計(jì)算得到調(diào)查結(jié)果。通過(guò)郵件發(fā)布問(wèn)卷，共回收118份問(wèn)卷。剔除無(wú)效問(wèn)卷7份，問(wèn)卷有效率94.06%。其中男性54名，女性57人。被調(diào)查者主要為北京、上海、杭州、廈門(mén)、泉州等城市居民，年收入處在0.3萬(wàn)元以下的有10人，0.3-3萬(wàn)元的有35人，3-8萬(wàn)元的有28人，8-30萬(wàn)元的有32人，在30萬(wàn)元以上的有6人。111位被調(diào)查者當(dāng)中學(xué)歷在高中以下的5人，大學(xué)本?？埔陨蠈W(xué)歷的有106人。

2.樣本的分析以支付意愿的計(jì)算

被調(diào)查者中對(duì)于自身居住環(huán)境的訴求主要集中在景觀環(huán)境、聲環(huán)境和空氣質(zhì)量當(dāng)中，同時(shí)在光環(huán)境、風(fēng)環(huán)境和熱環(huán)境都有不少的涉及。在統(tǒng)計(jì)被調(diào)查者支付意愿時(shí)，本文設(shè)置了13個(gè)投標(biāo)檔次，支付意愿的投標(biāo)值最小為0元/戶·年，最大為1000元/戶·年。在設(shè)置支付意愿數(shù)值時(shí)，采取梯度逐漸增大的指標(biāo)值選擇，有利于兼顧各個(gè)層次的被調(diào)查者。此外，環(huán)境寧適價(jià)值因人而異，為了防止被調(diào)查者選擇過(guò)高的支付意愿，本文將支付意愿數(shù)值指標(biāo)設(shè)定了1000元的上限[12]。利用所得數(shù)據(jù)，本文計(jì)算得出各寧適因子的市場(chǎng)價(jià)值。

表1 寧適環(huán)境支付意愿調(diào)查統(tǒng)計(jì)

數(shù)據(jù)來(lái)源：本文調(diào)查統(tǒng)計(jì)。

根據(jù)統(tǒng)計(jì)結(jié)果和公式1、2計(jì)算所得的被調(diào)查者平均支付意愿以及各寧適因子市場(chǎng)價(jià)值如表1所示，在六個(gè)寧適因子當(dāng)中，住區(qū)的景觀環(huán)境的市場(chǎng)價(jià)值是最高的，為11698.64元/戶·年，而光環(huán)境的市場(chǎng)價(jià)值是最低的，為7262.78元/戶·年。根據(jù)公式3計(jì)算所得,寧適度市場(chǎng)價(jià)值為56339.51元，在一定程度上，我們可以將寧適度市場(chǎng)價(jià)值作為寧適度在級(jí)差地租中量的體現(xiàn)，因此本文最終計(jì)算所得的寧適地租量為56339.51元。可以看出，中國(guó)城市居民為了改善自身的居住環(huán)境有著很強(qiáng)的意愿和需求。

四、結(jié)論與建議

本文通過(guò)對(duì)寧適地租概念以及特征的確定，確定了影響寧適地租的六個(gè)評(píng)價(jià)因子：景觀環(huán)境、風(fēng)環(huán)境、熱環(huán)境、空氣質(zhì)量、聲環(huán)境、光環(huán)境，并且通過(guò)支付卡問(wèn)卷方式對(duì)中國(guó)城市小區(qū)居民對(duì)于六個(gè)評(píng)價(jià)因子的支付意愿進(jìn)行了調(diào)查和統(tǒng)計(jì)，并計(jì)算出寧適度的支付意愿為1402.25元/戶·年，而寧適地租量在中國(guó)城市住宅用地中(70年使用期限)為56339.51元。我們?cè)谶x擇土地區(qū)位時(shí)在將寧適環(huán)境納入考慮的同時(shí)，也要注意不要過(guò)高地估計(jì)自身對(duì)于寧適環(huán)境帶來(lái)的價(jià)值，對(duì)于一個(gè)家庭而言，購(gòu)買(mǎi)70年使用權(quán)期限的住宅，需要額外為寧適環(huán)境支付的價(jià)格的合理區(qū)間應(yīng)該在5-10萬(wàn)元之間。而開(kāi)發(fā)商可以為了增加商品房的溢價(jià)，應(yīng)加強(qiáng)所建設(shè)項(xiàng)目的寧適環(huán)境。因?yàn)楦鶕?jù)本文調(diào)查所得小區(qū)居民對(duì)于環(huán)境的寧適滿意度還不高，我國(guó)的城市小區(qū)生活環(huán)境舒適程度還有著很大的改進(jìn)空間，居民對(duì)寧適環(huán)境具有較高的支付意愿。