帥建淮 中信城市開發(fā)運(yùn)營有限責(zé)任公司

近年來，中國房地產(chǎn)市場發(fā)生了深刻變化和轉(zhuǎn)型，受金融市場和房地產(chǎn)監(jiān)管政策雙重影響，市場集中效應(yīng)明顯，收并購交易頻繁。房地產(chǎn)公司為了降低轉(zhuǎn)讓交易稅費(fèi)并做好合理稅務(wù)籌劃，一般需要通過股權(quán)方式進(jìn)行地產(chǎn)項目公司股權(quán)交易，并且成為市場上的常見操作之一。鑒于此，本文深入分析和解讀了房地產(chǎn)項目股權(quán)轉(zhuǎn)讓存在的財務(wù)管理問題，并且結(jié)合實操案例，針對實踐中的具體問題提出了有效的應(yīng)對措施，以更好的保護(hù)交易主體的權(quán)益，提升地產(chǎn)項目股權(quán)轉(zhuǎn)讓中的財務(wù)管理效率。

一、地產(chǎn)項目股權(quán)轉(zhuǎn)讓的概念和原因

地產(chǎn)項目股權(quán)轉(zhuǎn)讓主要是指房地產(chǎn)公司為實現(xiàn)地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓而進(jìn)行的地產(chǎn)項目所在公司股權(quán)的轉(zhuǎn)讓交易。具體而言，房地產(chǎn)公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓與傳統(tǒng)的房地產(chǎn)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓主要存在以下區(qū)別：從轉(zhuǎn)讓標(biāo)的上看，傳統(tǒng)方式的轉(zhuǎn)讓標(biāo)的為房地產(chǎn)資產(chǎn)本身，涉及包括土地使用權(quán)、地上建筑及附著物等資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，而股權(quán)轉(zhuǎn)讓的轉(zhuǎn)讓標(biāo)的則為地產(chǎn)項目所在公司的股權(quán)；從轉(zhuǎn)讓主體來看，傳統(tǒng)方式的轉(zhuǎn)讓主體為地產(chǎn)項目所在公司，而股權(quán)轉(zhuǎn)讓的轉(zhuǎn)讓主體則為地產(chǎn)項目所在公司的股東。從經(jīng)濟(jì)實質(zhì)上看，股權(quán)轉(zhuǎn)讓仍然為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，但從法律形式上看，股權(quán)轉(zhuǎn)讓在物權(quán)法和公司法層面與直接轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)資產(chǎn)有所區(qū)別。

房地產(chǎn)公司進(jìn)行股權(quán)轉(zhuǎn)讓的原因如下：第一，法律層面對土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓存在限制條件。通過分析解讀《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》等法律規(guī)定能夠看出，轉(zhuǎn)讓方需完成開發(fā)投資總額等要求后才可進(jìn)行房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。在房地產(chǎn)公司土地交易實操中，由于市場交易體系不健全，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓條件的認(rèn)定主體及認(rèn)定規(guī)則不統(tǒng)一，傳統(tǒng)交易方式存在諸多問題，此時房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓就需要通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式來實現(xiàn)。第二，股權(quán)轉(zhuǎn)讓步驟相對簡單。房地產(chǎn)公司在進(jìn)行股權(quán)轉(zhuǎn)讓時，只需要辦理工商變更，無需辦理房地產(chǎn)過戶手續(xù)，也不會使房地產(chǎn)項目公司名稱發(fā)生變化，即可繼續(xù)開發(fā)項目。但是對于房地產(chǎn)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為來說，其必須到房產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理相關(guān)手續(xù)，流程步驟復(fù)雜，特別是針對在建工程來說，需要變更項目立項手續(xù)，從而導(dǎo)致整個辦理流程更加復(fù)雜。鑒于此，為了避免對項目造成影響，加快建設(shè)施工進(jìn)度，通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式進(jìn)行交易則是更優(yōu)選擇。第三，在股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式更有利于稅務(wù)籌劃。相較于直接轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)資產(chǎn)，對轉(zhuǎn)讓方而言，股權(quán)轉(zhuǎn)讓可少繳納土地增值稅和增值稅，對受讓方而言，股權(quán)轉(zhuǎn)讓可少繳納契稅。因此，房地產(chǎn)公司需要借助股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式，對稅務(wù)進(jìn)行統(tǒng)籌規(guī)劃，以此減少交易稅費(fèi)。

二、地產(chǎn)項目股權(quán)轉(zhuǎn)讓的特點分析

（一）偶發(fā)性特點。股權(quán)轉(zhuǎn)讓不屬于股權(quán)轉(zhuǎn)讓主體通常的經(jīng)營事項，沒有固定的模式或確定的條件，并且股權(quán)轉(zhuǎn)讓主體通常無規(guī)律分布。房地產(chǎn)公司往往會根據(jù)地產(chǎn)行業(yè)政策和土地資源情況，靈活選擇交易對手，設(shè)計交易條件，把握市場機(jī)會。對于股權(quán)轉(zhuǎn)讓主體而言，股權(quán)轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù)往往具有一定的偶發(fā)性，必須做好前期調(diào)研和籌備工作，通過詳細(xì)完備的資料及系統(tǒng)有效的程序，預(yù)防、發(fā)現(xiàn)、應(yīng)對與偶發(fā)性相關(guān)的交易風(fēng)險。

（二）主觀性特點。股權(quán)轉(zhuǎn)讓價格方面，由于我國尚未建立完善的社會評估機(jī)制，在我國交易市場中的交易誠信機(jī)制尚不完善，地產(chǎn)項目短期交易價格受股權(quán)轉(zhuǎn)讓主體經(jīng)營模式、市場預(yù)期、融資水平、財務(wù)狀況等復(fù)雜因素影響，難以僅依靠中介機(jī)構(gòu)評估確定公允價格。所以在未來一段時間內(nèi)，股權(quán)轉(zhuǎn)讓雙方的心理價位與轉(zhuǎn)讓博弈將會直接影響地產(chǎn)項目股權(quán)轉(zhuǎn)讓的價格。

（三）多樣性特點。股權(quán)轉(zhuǎn)讓存在多種形式，從法律規(guī)定及交易模式等角度，根據(jù)股權(quán)轉(zhuǎn)讓的特征，可以將股權(quán)轉(zhuǎn)讓分為不同的類型。例如，根據(jù)在公司法是否有所規(guī)定，可分為普通轉(zhuǎn)讓與特殊轉(zhuǎn)讓；根據(jù)受讓人的性質(zhì)劃分，可分為內(nèi)部轉(zhuǎn)讓與外部轉(zhuǎn)讓；根據(jù)轉(zhuǎn)讓依據(jù)劃分，可分為約定轉(zhuǎn)讓與法定轉(zhuǎn)讓；根據(jù)轉(zhuǎn)讓標(biāo)的是否分割，可分為全部轉(zhuǎn)讓與部分轉(zhuǎn)讓。股權(quán)轉(zhuǎn)讓的形式對地產(chǎn)項目后續(xù)能否順利運(yùn)作將產(chǎn)生直接的影響，因此在選擇股權(quán)轉(zhuǎn)讓的形式時，需結(jié)合地產(chǎn)項目后續(xù)的運(yùn)作安排綜合考量。

（四）隱蔽性特點。鑒于從公開渠道能夠獲取的房地產(chǎn)項目和房地產(chǎn)項目公司的信息有限，地產(chǎn)項目股權(quán)交易所基于的各項條件必須通過全面深入的調(diào)查進(jìn)行發(fā)掘和核實。交易層面，在核實項目成本時，除財務(wù)報表等企業(yè)自行編制的資料，還應(yīng)獲取銀行流水、土地交易合同、工程建設(shè)合同等資料，多角度核實是否存在虛報投入的情況。稅務(wù)層面，除結(jié)合房地產(chǎn)項目公司收入情況對其應(yīng)納稅款進(jìn)行分析，判斷其是否存在偷稅漏稅行為，還應(yīng)結(jié)合項目投資協(xié)議等資料，考察是否有未披露的稅收貢獻(xiàn)承諾。

三、地產(chǎn)項目股權(quán)轉(zhuǎn)讓存在的問題與風(fēng)險

（一）股權(quán)收購程序的合法性問題。地產(chǎn)項目股權(quán)轉(zhuǎn)讓程序需符合法律及監(jiān)管規(guī)定，未遵循相關(guān)規(guī)定的，交易行為存在被認(rèn)定為無效的風(fēng)險。例如，轉(zhuǎn)讓國有股權(quán)時，根據(jù)《企業(yè)國有資產(chǎn)法》第五十三條至五十五條規(guī)定，國有股權(quán)轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)經(jīng)履行出資人職責(zé)的機(jī)構(gòu)或本級人民政府批準(zhǔn)，進(jìn)行評估備案或核準(zhǔn)并進(jìn)場交易。為確保交易行為符合公開、公平、公正的原則，國有股權(quán)的轉(zhuǎn)讓主體需按照相關(guān)規(guī)定履行審批程序，進(jìn)行財務(wù)審計、土地使用權(quán)等資產(chǎn)評估工作，以評估價格作為判斷股權(quán)轉(zhuǎn)讓價格是否合理的依據(jù)，確保國有股權(quán)未以不當(dāng)?shù)牡蛢r進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。

（二）房地產(chǎn)項目公司生產(chǎn)經(jīng)營的合規(guī)性問題。對于房地產(chǎn)項目公司來說，其經(jīng)營合規(guī)性主要表現(xiàn)在是否存在偷稅漏稅行為、是否有未向政府兌現(xiàn)的產(chǎn)業(yè)要求等方面。此類潛在風(fēng)險可能會導(dǎo)致房地產(chǎn)項目公司、股東和負(fù)責(zé)人遭受經(jīng)濟(jì)處罰。即使在股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議中對受讓方責(zé)任承擔(dān)范圍進(jìn)行了劃定，但是在收購股權(quán)之后，稅務(wù)部門可以視企業(yè)的經(jīng)營合法與否，對房地產(chǎn)項目公司、其現(xiàn)有股東和負(fù)責(zé)人進(jìn)行處罰。

（三）產(chǎn)權(quán)風(fēng)險。股東可能會多次抵押土地使用權(quán)、在建項目等房地產(chǎn)資產(chǎn)，導(dǎo)致房地產(chǎn)資產(chǎn)遭受查封。由于在進(jìn)行股權(quán)轉(zhuǎn)讓時，房地產(chǎn)資產(chǎn)不需要進(jìn)行產(chǎn)權(quán)過戶，從而導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)風(fēng)險凸顯出隱性的特點。受讓方必須嚴(yán)格審核產(chǎn)權(quán)證明文件，查看產(chǎn)權(quán)證內(nèi)的權(quán)利登記情況，并到相關(guān)管理部門核實產(chǎn)權(quán)證的真?zhèn)巍?/p>

（四）負(fù)債風(fēng)險。股權(quán)轉(zhuǎn)讓的核心問題在于股權(quán)估值。根據(jù)資產(chǎn)負(fù)債與所有者權(quán)益的會計關(guān)系，公司的資產(chǎn)負(fù)債情況會影響所有者權(quán)益。對于轉(zhuǎn)讓方來說，出于提高股權(quán)估值的目的，可能未全面披露公司的資產(chǎn)負(fù)債狀況，對部分負(fù)債情況進(jìn)行隱瞞。

房地產(chǎn)項目公司的債務(wù)主要包括以下類別：第一，行政未繳納的稅費(fèi)。房地產(chǎn)公司以項目開發(fā)為主要業(yè)務(wù)，行政稅負(fù)較重。第二，民事債務(wù)，主要為合同債務(wù)。在合同債務(wù)中，買賣合同、租賃合同負(fù)債、金融機(jī)構(gòu)融資合同的盡調(diào)難度較小，但是民間借貸和擔(dān)保類的負(fù)債由于隱蔽性強(qiáng)，盡調(diào)難度較大。

當(dāng)轉(zhuǎn)讓方披露信息不完整時，會造成受讓方花費(fèi)較高價格收購負(fù)債公司，不僅浪費(fèi)財務(wù)資本，甚至可能需要應(yīng)對法律糾紛等復(fù)雜問題。在進(jìn)行股權(quán)轉(zhuǎn)讓時，受讓方需要同時承擔(dān)被收購公司的債務(wù)。即使雙方在轉(zhuǎn)讓協(xié)議中對各自的債務(wù)承擔(dān)責(zé)任進(jìn)行了清晰的劃定，然而由于該協(xié)議條款無法對抗第三方，所以受讓方需要承擔(dān)債務(wù)責(zé)任，之后再對轉(zhuǎn)讓方進(jìn)行追償。盡管受讓方可以向轉(zhuǎn)讓方追償，但如果轉(zhuǎn)讓方償債能力不足，仍將導(dǎo)致受讓方承擔(dān)所有債務(wù)責(zé)任。

（五）交易風(fēng)險。房地產(chǎn)項目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓交易通常具有交易金額重大、交易涉及面廣、操盤移交手續(xù)繁雜等特點，較一般企業(yè)的股權(quán)轉(zhuǎn)讓交易更為復(fù)雜，交易風(fēng)險更為突出。在實踐中，對于轉(zhuǎn)讓方而言，交易風(fēng)險主要表現(xiàn)在因受讓方資金實力不足、受讓方融資方案未獲批準(zhǔn)等原因，導(dǎo)致轉(zhuǎn)讓方無法按期收取轉(zhuǎn)讓交易價款；對于受讓方而言，交易風(fēng)險主要表現(xiàn)在因轉(zhuǎn)讓方隱瞞真實情況或未按約定移交操盤工作等原因，導(dǎo)致受讓方無法按照協(xié)議約定真正行使股權(quán)并進(jìn)行項目開發(fā)建設(shè)。

（六）稅務(wù)風(fēng)險。房地產(chǎn)公司通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓等方式籌劃土地增值稅，該類行為已經(jīng)成為普遍稅籌方式。受讓方在取得股權(quán)后，通常會繼續(xù)開發(fā)房地產(chǎn)項目。此時房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓之前存在于賬面的成本可以進(jìn)行扣除，但卻無法扣除股權(quán)交易的金額，并且由于我國土地增值稅為超率累進(jìn)制，將導(dǎo)致土地增值稅高于直接購買所產(chǎn)生的稅費(fèi)。

四、處理房地產(chǎn)項目股權(quán)轉(zhuǎn)讓中財務(wù)管理問題的有效措施

（一）規(guī)范股權(quán)轉(zhuǎn)讓的管理流程。第一，股權(quán)轉(zhuǎn)讓雙方都應(yīng)當(dāng)建立調(diào)研小組，審慎調(diào)查，詳盡評估。建議由熟悉股權(quán)轉(zhuǎn)讓的專業(yè)人員作為小組成員，從市場、財務(wù)、法律、工程等角度，評估和調(diào)研房地產(chǎn)項目公司和目標(biāo)項目。第二，權(quán)衡利弊，綜合決策。在市場經(jīng)濟(jì)條件下，不存在無風(fēng)險投資，也不存在無風(fēng)險的股權(quán)轉(zhuǎn)讓。這就要求受讓方建立綜合評估體系，并且借助決策機(jī)構(gòu)，結(jié)合公司戰(zhàn)略及項目評判標(biāo)準(zhǔn)，對收購項目的風(fēng)險與收益進(jìn)行權(quán)衡。需要注意的是，決策機(jī)構(gòu)必須與調(diào)研小組相獨立，以確保調(diào)研的客觀性與決策的有效性。

（二）明確劃分轉(zhuǎn)讓合同的約定權(quán)責(zé)。在股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同中，必須明確雙方的權(quán)責(zé)劃分。一般來說，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當(dāng)承擔(dān)股權(quán)轉(zhuǎn)讓前的歷史問題和債務(wù)問題，其所擁有的權(quán)利主要是根據(jù)合同約定收繳轉(zhuǎn)讓款項。對于受讓方來說，需要負(fù)責(zé)按照合同約定付款，以此獲得房地產(chǎn)項目對應(yīng)的權(quán)益。在進(jìn)行股權(quán)轉(zhuǎn)讓時，其關(guān)鍵在于具體轉(zhuǎn)讓過程，確?？梢栽诠ど滩块T進(jìn)行股權(quán)變更，獲取新的營業(yè)執(zhí)照。實踐中，通常將股權(quán)轉(zhuǎn)讓事宜記載于股東名冊并完成工商變更登記之日確認(rèn)為股權(quán)轉(zhuǎn)讓完成日，以股權(quán)轉(zhuǎn)讓完成日作為債務(wù)劃分邊界，由原股東負(fù)責(zé)原有債務(wù)，新股東負(fù)責(zé)新增債務(wù)。

（三）做好股權(quán)轉(zhuǎn)讓的賬務(wù)處理。第一，轉(zhuǎn)讓前的材料準(zhǔn)備。為了確保股權(quán)轉(zhuǎn)讓流程的規(guī)范性，財務(wù)管理人員需要獲取真實、準(zhǔn)確、完整的各項證明文件及相關(guān)資料，包括股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議、產(chǎn)權(quán)交易憑證、評估報告、法律意見書等交易文件，股東會決議、有權(quán)批準(zhǔn)機(jī)構(gòu)批復(fù)等批準(zhǔn)證明，以及公司變更登記申請表、公司章程修正案、營業(yè)執(zhí)照等工商變更必備資料。

第二，股權(quán)轉(zhuǎn)讓的交割。在實務(wù)工作中，股權(quán)轉(zhuǎn)讓成立日包含以下內(nèi)容：股權(quán)轉(zhuǎn)讓事項依據(jù)法律和章程的規(guī)定履行了批準(zhǔn)或授權(quán)程序；轉(zhuǎn)讓方與受讓方辦理財產(chǎn)交接手續(xù)；轉(zhuǎn)讓方支付購買價款的50%以上；轉(zhuǎn)讓方控制房地產(chǎn)項目公司的財務(wù)經(jīng)營權(quán)，并且從生產(chǎn)經(jīng)營活動中獲得利益。股權(quán)轉(zhuǎn)讓款的支付方式上，一種方式是受讓方支付股權(quán)轉(zhuǎn)讓款給房地產(chǎn)項目公司，之后由房地產(chǎn)項目公司向轉(zhuǎn)讓方支付；另一種方式是由受讓方直接將股款支付給轉(zhuǎn)讓方。在上述股權(quán)轉(zhuǎn)讓款支付方式中，第一種方式屬于房地產(chǎn)項目公司收款后代轉(zhuǎn)讓方向受讓方付款，需要在協(xié)議中進(jìn)行明確約定，并辦妥委托付款手續(xù)，以避免被認(rèn)定為抽逃出資的風(fēng)險。

第三，股權(quán)轉(zhuǎn)讓的賬務(wù)處理。對于房地產(chǎn)項目公司而言，一般來說股權(quán)轉(zhuǎn)讓的會計分錄主要包括兩種情況。其一，按照股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議入賬。借記實收資本（轉(zhuǎn)讓方），貸記實收資本（受讓方）。其二，通過公司賬戶入賬。受讓方交款時，借記銀行存款，貸記其他應(yīng)付款，同時，借記實收資本（轉(zhuǎn)讓方），貸記實收資本（受讓方）。支付轉(zhuǎn)讓方時，借記其他應(yīng)付款，貸記銀行存款。

（四）正確認(rèn)識房地產(chǎn)項目公司的隱性債務(wù)。第一，在前期磋商中了解公司債務(wù)。在前期磋商過程中，會涉及到公司債務(wù)的陳述，受讓方應(yīng)要求股東以外的財務(wù)人員參與會談。第二，通過其他機(jī)構(gòu)了解債務(wù)信息。比如銀行貸款，房地產(chǎn)項目公司如果存在不動產(chǎn)抵押貸款行為，在不動產(chǎn)公示登記信息中會顯示銀行借款情況。若房地產(chǎn)項目公司采用互保和聯(lián)保模式，可以向小型借貸公司、銀行機(jī)構(gòu)以及擔(dān)保公司了解房地產(chǎn)項目公司的債務(wù)情況。第三，調(diào)查發(fā)現(xiàn)隱性債務(wù)。在股權(quán)轉(zhuǎn)讓中盡職調(diào)查屬于必要程序，通過此種調(diào)查方式能夠及時發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)項目公司存在的隱性債務(wù)問題，為受讓方商業(yè)決策提供參考依據(jù)。第四，通過合同約束引入隱性債務(wù)賠償機(jī)制。交易雙方的權(quán)利義務(wù)必須落實到書面轉(zhuǎn)讓合同中，在合同中明確轉(zhuǎn)讓方所披露的債務(wù)信息，并且通過附件形式詳細(xì)列出債務(wù)金額，性質(zhì)以及發(fā)生時間等，作為股權(quán)估值的財務(wù)基礎(chǔ)。合同必須加強(qiáng)轉(zhuǎn)讓方對債務(wù)的披露責(zé)任，若沒有完全披露公司債務(wù)情況，則必須向受讓方承擔(dān)損害賠償責(zé)任。

（五）嚴(yán)格控制付款節(jié)點。股權(quán)轉(zhuǎn)讓雙方都必須合理安排付款節(jié)點，有效控制股權(quán)轉(zhuǎn)讓的關(guān)鍵風(fēng)險。對于房地產(chǎn)項目來說，由于股權(quán)轉(zhuǎn)讓風(fēng)險的隱蔽性特點比較強(qiáng)，僅借助調(diào)查程序無法完全規(guī)避潛在風(fēng)險。為了降低潛在風(fēng)險帶來的損失，收購方可以采用分期付款的方式，將尾款作為保證金。簽訂協(xié)議之后，由于轉(zhuǎn)讓方原因?qū)е率茏尫匠袚?dān)額外損失，則應(yīng)用保證金支付債務(wù)。當(dāng)協(xié)議約定的義務(wù)履行完畢后，如果未發(fā)生協(xié)議約定之外的債務(wù)和風(fēng)險，受讓方應(yīng)當(dāng)將保證金還給轉(zhuǎn)讓方。其次，受讓方可要求轉(zhuǎn)讓方提供上市公司擔(dān)保、銀行保函擔(dān)保等擔(dān)保措施。由于潛在債務(wù)風(fēng)險存在動態(tài)變化的特點，也應(yīng)相應(yīng)調(diào)整擔(dān)保責(zé)任，例如延長擔(dān)保時間或增加擔(dān)保措施。建議受讓方選擇高信譽(yù)度主體作為擔(dān)保方，以規(guī)避房地產(chǎn)股權(quán)轉(zhuǎn)讓風(fēng)險。

（六）統(tǒng)籌資金安排及配套融資。房地產(chǎn)項目股權(quán)轉(zhuǎn)讓通常交易金額較大，對受讓方資金實力要求較高，如果受讓方在交易后無法按期支付交易款項，將對轉(zhuǎn)讓方資金安排和收益確認(rèn)產(chǎn)生極大影響。為了化解經(jīng)營風(fēng)險，股權(quán)轉(zhuǎn)讓方應(yīng)與受讓方共同推進(jìn)并購資金與交易方案的銜接，引入銀行、保險及證券等金融機(jī)構(gòu)的并購融資，論證并選擇最優(yōu)的交易方案，推進(jìn)金融機(jī)構(gòu)并購貸款的審批，幫助受讓方獲取并購貸款，為項目順利轉(zhuǎn)讓提供強(qiáng)有力的支持。

（七）股權(quán)轉(zhuǎn)讓過渡期的風(fēng)險規(guī)避。股權(quán)轉(zhuǎn)讓過渡期一般指股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議簽訂后到股權(quán)正式交割前這一段時間。過渡期內(nèi)，為確保地產(chǎn)項目開發(fā)進(jìn)度不受影響，受讓方通常會要求項目公司各項工作正常推進(jìn)。對于受讓方而言，由于受讓方尚未取得股東身份，不能直接控制項目公司，但項目公司的經(jīng)營管理卻與受讓方潛在的收益直接相關(guān)。對于轉(zhuǎn)讓方而言，由于已基本確定進(jìn)行項目轉(zhuǎn)讓，經(jīng)營積極性降低，在項目推進(jìn)等方面可能會出現(xiàn)松懈。為深入核查項目公司運(yùn)行狀況、積極推進(jìn)項目進(jìn)度、切實把控股權(quán)收購風(fēng)險，受讓方可考慮提前進(jìn)駐項目公司，對經(jīng)營和交接進(jìn)行監(jiān)督。同時，為避免因過渡期權(quán)責(zé)不明導(dǎo)致的糾紛，在股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議中，應(yīng)明確劃分各方在過渡期內(nèi)的經(jīng)營義務(wù)和損益承擔(dān)安排，對于重大事件還應(yīng)當(dāng)獲得雙方書面同意。

（八）規(guī)避房地產(chǎn)股權(quán)轉(zhuǎn)讓的稅負(fù)風(fēng)險。現(xiàn)階段，通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式規(guī)避土地增值稅繳納的情況比較常見，然而若受讓房地產(chǎn)之后繼續(xù)開發(fā)，能夠扣除的開發(fā)成本主要為公司在股權(quán)交易前為形成房地產(chǎn)而發(fā)生的成本，股權(quán)轉(zhuǎn)讓價格無法全額扣除。在計算土地增值稅時，股權(quán)轉(zhuǎn)讓價格與可扣除成本差距較大，從而增加土地增值稅繳納金額。因此，若房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓后繼續(xù)開發(fā)，則必須注重股權(quán)轉(zhuǎn)讓、土地增值稅的影響關(guān)系，不能將房地產(chǎn)股權(quán)轉(zhuǎn)讓簡單地理解為房地產(chǎn)節(jié)稅。雖然通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式會降低轉(zhuǎn)讓方應(yīng)納稅金，進(jìn)而在交易時點降低受讓方獲取土地的成本，但是立足于長遠(yuǎn)來看，受讓方在后期可扣除金額會減少。在股權(quán)轉(zhuǎn)讓交易過程中必須綜合考量稅金對股權(quán)轉(zhuǎn)讓的影響，做好全周期的收益測算。

（九）做好稅收籌劃工作。第一，優(yōu)化稅務(wù)架構(gòu)，運(yùn)用稅收優(yōu)惠政策。為了招商引資，帶動地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，國家和地方通常會出臺區(qū)域性稅收優(yōu)惠政策。通過稅收優(yōu)惠進(jìn)行稅收籌劃，主要做法是將公司注冊地進(jìn)行變更，并與目標(biāo)區(qū)域政府簽訂書面協(xié)議，按照地方政策和協(xié)議獲得稅收優(yōu)惠。第二，通過“先分配，再轉(zhuǎn)讓”降低應(yīng)納稅所得額。根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于貫徹落實企業(yè)所得稅法若干稅收問題的通知》（國稅函〔2010〕79號）相關(guān)規(guī)定，在計算股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得時，不能扣除未分配利潤等股東留存收益中按該項股權(quán)所可能分配的金額。對于企業(yè)股東而言，考慮到股息、紅利免征企業(yè)所得稅的相關(guān)規(guī)定，可以在股權(quán)轉(zhuǎn)讓前，由項目公司向股東進(jìn)行分紅。通過此種方式，降低應(yīng)納稅額所得，增加免稅所得，減少整體應(yīng)納稅額所得額。第三，通過特殊性稅務(wù)處理實現(xiàn)遞延納稅。為減輕企業(yè)重組過程中的稅負(fù)，鼓勵企業(yè)因合理商業(yè)目的而進(jìn)行的企業(yè)重組活動，我國制定了特殊性稅務(wù)處理的相關(guān)規(guī)定。對于符合條件的股權(quán)轉(zhuǎn)讓交易，可以適用特殊性稅務(wù)處理，將當(dāng)期應(yīng)納稅金遞延到為未來期間。通過合理設(shè)置交易條件，使股權(quán)轉(zhuǎn)讓的比例、股權(quán)支付的方式、股權(quán)持有的時間符合特殊性稅務(wù)處理的規(guī)定，起到延緩納稅的效果。

五、某房地產(chǎn)項目股權(quán)轉(zhuǎn)讓財務(wù)管理實操案例分析

為更清晰探討房地產(chǎn)項目股權(quán)轉(zhuǎn)讓的財務(wù)管理問題，本文引入位于海南省三亞市某房地產(chǎn)項目真實股權(quán)轉(zhuǎn)讓交易案例進(jìn)行分析。通過分析案例中交易雙方的背景與動機(jī)、交易過程中的方案設(shè)計與關(guān)鍵要素、前置與后置風(fēng)險要素識別與控制等內(nèi)容，進(jìn)一步探討地產(chǎn)項目股權(quán)轉(zhuǎn)讓過程中財務(wù)管理實操的關(guān)鍵問題。

（一）交易背景及動機(jī)。某自然人在海南省三亞市深耕多年，作為自然人股東持有房地產(chǎn)開發(fā)公司A以及B，其中房地產(chǎn)A公司持有三亞市某具有較高開發(fā)價值地塊，尚未開發(fā)；房地產(chǎn)B公司持有某建成商辦物業(yè)，在建設(shè)過程中對外負(fù)債3.5億元，尚未清償，賬面虧損2億。處于還債需求，該自然人尋求對外轉(zhuǎn)讓A公司名下地塊，以歸還B公司債務(wù)。央企背景的房地產(chǎn)開發(fā)公司甲公司處于戰(zhàn)略布局考慮，且對該片區(qū)市場環(huán)境有良好預(yù)期，擬收購A公司持有的地塊進(jìn)行開發(fā)，雙方就收購事項達(dá)成一致。

（二）前置風(fēng)險要素識別與控制。為收購B公司持有地塊，甲公司建立專門調(diào)研小組，分別從市場、財務(wù)、法律、工程等角度進(jìn)行評估和調(diào)研，并聘請律師、評估及審計等專業(yè)第三方機(jī)構(gòu)對項目公司展開盡職調(diào)查。盡調(diào)結(jié)果顯示此次交易面臨兩個主要問題，一個是該地塊獲取成本僅為1500萬，而市場評估價值約3.9億，溢價較高，面臨高昂稅負(fù)問題；另一個是收購標(biāo)的A公司沒有明顯債務(wù)，而其同一實際控制人名下B公司存在3.5億債務(wù)，此債務(wù)系關(guān)聯(lián)性隱秘債務(wù)。通過較為詳細(xì)、客觀的收購前盡職調(diào)查，可以發(fā)現(xiàn)或有關(guān)鍵問題及其風(fēng)險，為整體交易方案設(shè)計奠定基礎(chǔ)。

（三）基于財務(wù)管理視角的股權(quán)收購方案設(shè)計。房地產(chǎn)項目股權(quán)交易通常以稅務(wù)籌劃作為整個交易方案設(shè)計的主線，該項目面臨的稅費(fèi)高的特點也需要將財務(wù)管理作為交易方案的關(guān)鍵抓手。項目交易方案主要考慮三個問題，第一，股權(quán)收購程序需符合國有資產(chǎn)交易相關(guān)規(guī)定，進(jìn)行財務(wù)審計、土地使用權(quán)等資產(chǎn)評估工作，進(jìn)行評估備案或核準(zhǔn)再進(jìn)場交易，以評估價格作為判斷股權(quán)受讓價格是否合理的依據(jù)，確保國有股權(quán)未以不當(dāng)?shù)牡蛢r進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。第二，如果直接進(jìn)行土地資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，則當(dāng)即面臨高昂土地增值稅清繳問題，為更合理的進(jìn)行稅務(wù)籌劃，則考慮轉(zhuǎn)讓自然人持有的A公司100%股權(quán)。第三，A公司股東為自然人，股權(quán)溢價產(chǎn)生的個人所得稅需由受讓方代扣代繳，無法延緩納稅。而作為同一自然人控股的B公司賬面虧損2億元，若先由其受讓自然人持有股權(quán)，一方面可更好的進(jìn)行稅務(wù)籌劃，并延緩納稅時間；另一方面也更便于股權(quán)交易資金直接歸還3.5億債務(wù)欠款。通過通盤考慮上述財務(wù)問題，最終設(shè)計出由自然人股東持有的B公司先受讓同一股東持有的A公司股權(quán)，再由B公司將其持有A公司100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給甲公司的方案。以財務(wù)管理主線的交易方案優(yōu)化后，約節(jié)省土地增值稅及個人所得稅合計約達(dá)2億。

（四）后置風(fēng)險控制措施落實與交割。為更好的落實交易方案并控制股權(quán)交易過程中風(fēng)險，先由B公司債權(quán)人釋放對A公司的土地抵押及股權(quán)質(zhì)押，在A公司抵押及質(zhì)押物都釋放的前提下，甲公司按協(xié)議約定轉(zhuǎn)讓部分交易對價款到B公司債權(quán)人賬戶，隨即辦理股權(quán)交割手續(xù)，包括項目公司標(biāo)的文件的移交以及工商過戶手續(xù)等；待B公司債權(quán)人債務(wù)歸還且A公司工商變更手續(xù)完成后，甲公司再支付剩余股權(quán)交易款至B公司賬戶，由此完成整個地產(chǎn)項目股權(quán)交易。

六、結(jié)束語

綜上所述，此次研究主要是圍繞地產(chǎn)項目股權(quán)轉(zhuǎn)讓中的財務(wù)管理問題展開討論。從目前的市場和政策環(huán)境看，地產(chǎn)項目股權(quán)轉(zhuǎn)讓相較于直接進(jìn)行資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的交易模式存在一定優(yōu)勢。但考慮到地產(chǎn)項目股權(quán)轉(zhuǎn)讓具有偶發(fā)性、主觀性、多樣性、隱蔽性等特點，房地產(chǎn)公司需提高風(fēng)險防范意識，加強(qiáng)財務(wù)管理工作，為股權(quán)轉(zhuǎn)讓交易提供保障。結(jié)合地產(chǎn)項目股權(quán)轉(zhuǎn)讓相關(guān)規(guī)定和實務(wù)經(jīng)驗，本文針對該模式的特點，以及該模式下的財務(wù)管理問題和風(fēng)險，提出了切實可行的財務(wù)管理應(yīng)對措施，以期為有效保障地產(chǎn)項目股權(quán)交易主體的基本權(quán)益提供借鑒。