附建式防空地下室房產測繪與設計建筑面積數據差異問題分析

馬延斌

(成都市人防建筑設計研究院，四川成都 610000)

人防工程依據《人防法》的相關規(guī)定修建，各級政府對人防工程修建的面積、等級、類型、標準做了相應規(guī)定；房產測繪的目的是為了檢驗工程建設是否滿足城鎮(zhèn)規(guī)劃建設的相關要求，其結果同時也是檢驗人防工程是否依法修建的重要憑據；產權面積作為人防工程后期的維護管理等責權劃分的重要依據，是人防工程管理的重要組成部分。

城市建設中常見的附建式防空地下室，在報建環(huán)節(jié)，人防工程建筑面積一般采用“人防設計建筑面積”；在竣工驗收環(huán)節(jié)，人防竣工面積、產權面積依托于“房屋建筑面積測繪成果報告”中的相關測繪成果。由于人防工程建筑面積計算規(guī)則與現行房產測量規(guī)范、產權劃定標準之間存在差異，以及關聯(lián)單位理解和執(zhí)行上的不統(tǒng)一，在實際工作中，在照圖施工后，仍經常會遇到項目竣工測繪報告中的人防竣工面積、產權面積與人防設計面積存在差異的情況，人防建設管理部門難以直接判斷人防工程實際修建面積是否達標。例如：人防出入口是否計入人防工程面積？人防區(qū)域內設備房間、車道等共有建筑面積如何參與公攤面積計算？房屋竣工測繪報告中人防工程測繪成果如何表達？等等。

1 人防設計建筑面積與人防竣工測繪面積差異分析

人防設計建筑面積與人防竣工測繪面積差異原因主要在于面積范圍的認定。防空地下室多結合民用地下室修建，人防戰(zhàn)時出入口與平時使用的樓梯、通道、坡道等共用的情況較多。人防工程利用樓梯可能是人防工程專用樓梯，也可能是結合民用疏散功能的樓梯。

人防工程的建筑面積的定義有兩種主流觀點。觀點一：人防建筑面積為人防工程各層外邊緣所包圍的水平投影面積之和，各自然層建筑面積應為其所含防護單元、有效的戰(zhàn)時出入口、有效的防倒塌棚架及其他可以計入部位的建筑面積之和[1]；觀點二：人防建筑面積為防護區(qū)建筑面積——由防護密閉門(和防爆波活門)相連接的臨空墻、外墻外邊緣形成的建筑面積[2]。觀點一的定義范圍包含了防護區(qū)建筑面積和人防戰(zhàn)時出入口所利用的樓梯、通道、坡道等建筑面積，人防工程建筑面積涵蓋范圍更全面，反映的人防工程的建設規(guī)模更完整，但在平戰(zhàn)結合使用的樓梯、通道等部分的測繪邊界方面存在不確定性；觀點二的定義范圍僅包含了防護區(qū)建筑面積，依據該定義，人防工程的邊界條件更清晰，排除了圍護結構以外的建筑面積干擾。

以成都市為例。工程項目通常根據人防設計院出具的施工圖紙的“人防設計面積”確認人防建筑面積，而圖紙對人防建筑面積的邊界采用了觀點一；房產測繪所執(zhí)行的標準、規(guī)范主要包括：GB/T 17986.1-2000《房產測量規(guī)范》，川建發(fā)〔2010〕19號《四川省房產測繪實施細則》等國家標準及地方性法規(guī)，但上述規(guī)定中并無人防工程測繪的實施細則，故測繪時可能采用觀點二，由此出現差異。

案例1：某人防工程的測繪報告中的人防建筑面積小于設計圖紙的人防建筑面積。經測繪單位與設計人員反復核對后發(fā)現，人防建筑圖紙中包含的人防通道建筑面積，即人防樓梯間及汽車坡道建筑面積沒有統(tǒng)計在人防工程測繪報告內。在項目設計過程中，上述建筑面積的統(tǒng)計計算均由設計單位完成并標注在施工圖紙上,但由于測繪單位對上述做法并不清楚，導致其測繪的成果與設計指標存在差異。

2 人防設計建筑面積、竣工測繪面積與產權面積差異分析

混淆人防工程竣工面積和產權面積的概念也是導致測繪面積、產權面積與人防設計建筑面積差異的原因之一。產權面積是房屋的產權面積系指產權主依法擁有房屋所有權的房屋建筑面積。房屋產權面積由直轄市、市、縣房地產行政主管部門登記確權認定[3]。人防工程的建筑面積是按人防設計圖紙所示的邊界范圍進行統(tǒng)計并指導測繪單位實施測繪行為的依據?？梢姡ㄖ娣e是反應工程的實際使用情況，產權面積是反應工程的權屬情況，兩者的計算方法和用途是不同的。根據《四川省房產測繪實施辦法》的有關規(guī)定，“地下室或半地下室中設計作為人防工程的建筑面積”屬于“不被分攤的公共建筑面積”。“列為不被分攤的公用建筑應視為一個產權單元，并參與分攤該棟相應的共有建筑面積?！盵4]人防工程建筑面積、竣工建筑面積、產權面積三者之間的關系如圖1所示。

圖1 人防工程建筑面積關系

測繪單位依照人防設計圖紙所示的人防區(qū)域范圍進行實地測量，其成果體現在房產測繪報告中的“房屋竣工面積”中。人防工程作為一個產權單元參與其他共有建筑面積分攤，可以簡化理解為“人防產權面積=人防工程建筑面積+公攤建筑面積”，其成果體現在房產測繪報告中“房屋產權面積”中。如果測繪單位將產權面積中的人防工程數據作為人防工程建筑面積成果，往往會導致測繪面積大于實際建筑面積的情況。

案例2：某人防工程的測繪報告中的人防建筑面積遠大于設計圖紙的人防建筑面積。查找原因發(fā)現，其人防工程建筑面積成果體現在房屋產權面積報告中，其中人防工程面積是根據整個地下室內部的設備房間、管理用房以及人防車位的產權面積累加計算的結果。各項建筑面積統(tǒng)計中除房間本身建筑面積外，還包含分攤的共有建筑面積。

從實際效能看，房屋竣工面積反映了人防工程的實際修建情況，作為行業(yè)主管部門審核該項目是否滿足人防應建面積指標，是否依法修建人防工程的依據；產權面積是作為人防工程后期的維護、管理等責權利劃分的法定依據，不能直接作為人防工程是否按圖施工的判定標準。因此，厘清人防工程竣工面積和人防工程產權面積的關系是必要的。

3 關于對進一步解決測繪面積與設計面積差異方法的思考

3.1 明確人防建筑面積范圍，完善人防工程測繪實施細則

現行的《房產測量規(guī)范》及《四川省房產測繪實施細則》中并未體現人防工程面積計算細則，而《人民防空地下室設計規(guī)范》中，關于人防建筑面積的表述也過于簡略。對于人防工程而言，上述標準不能適應現階段設計及測繪過程中出現的新情況、新問題。從加強房產測繪管理，規(guī)范房產測繪行為角度出發(fā)，建議有關部門明確界定人防建筑面積計算范圍。深化完善人防工程測繪實施細則，使人防工程測繪更加精準。全國范圍內，河北、河南、浙江等地專門制定了《防空地下室面積計算規(guī)則》，并且浙江省于2018年頒布了《建筑工程建筑面積計算和竣工綜合測量技術規(guī)程》地方標準。目前，四川省正推進實施工程建設項目“多測合一”工作，整合規(guī)劃、房產、人防等測量技術規(guī)范和標準，統(tǒng)一工程建設項目面積計算規(guī)則，實現“一次委托、聯(lián)合測繪、成果共享”的中央精神。

3.2 優(yōu)化完善配套成果文件

人防工程測繪的實施手段和測量技術與一般工程建設項目測繪是一致的。為了更好的體現人防工程測繪成果，可以在現有的房屋測繪成果報告的基礎上做相應的調整和完善，建立適用于人防工程測繪的管理模式及相關配套文件。

3.2.1 補充人防工程竣工平面圖，明確人防工程測繪范圍

人防工程竣工平面圖是實施人防面積測繪的基礎技術資料。補充人防工程竣工平面圖可以直觀的體現人防工程的范圍邊界，且該圖應與設計單位出具的施工圖文件中表示的人防區(qū)域范圍保持一致。當出現人防區(qū)域邊界不清晰、不一致的情況，應與設計單位溝通確認，明確測繪范圍，由此得出的測繪成果才能與設計范圍相符。房產測繪成果中的竣工建筑面積可按“人防區(qū)域”、“非人防區(qū)域”進行分類統(tǒng)計與匯總。例如將人防工程范圍內的各類設備用房、機房、汽車庫等建筑面積，計為人防地下室建筑面積，可以更加直觀體現人防工程的實際修建情況。

3.2.2 進一步明確人防工程竣工建筑面積和產權面積的關系

若將人防工程整體視為一個產權單元，則其工程內部的設備用房、管理用房等共有建筑計算可與非人防區(qū)域的共有建筑面積分別計算和分攤。通過這種計算方式可以使人防工程產權界限更加清晰明確，其自身的竣工建筑面積和公攤建筑面積之間的關系更加準確。

4 結束語

人防工程測繪的目的是采集和表述人防工程建設和使用情況相關信息的重要手段。人防工程測繪為人防工程建設管理、異地建設費的核算和征繳提供準確可靠的成果資料。規(guī)范和統(tǒng)一人防建筑面積測繪行為，有利于規(guī)范人防建設市場，有利于加強人防行業(yè)的行政監(jiān)督，有利于加強對人防建設市場的法制監(jiān)督。