基于價值鏈的長租公寓運營模式分析

馮子萌

【摘 ?要】長租公寓是一種新型的房屋租賃經(jīng)營模式，近幾年在一二線城市發(fā)展迅速。它與傳統(tǒng)的業(yè)主與租戶之間的個人租賃關(guān)系不同，而是由專業(yè)的公寓管理機構(gòu)進(jìn)行運營和維護(hù)，一方面以其專業(yè)化分工實現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟(jì)，降低房屋出租的各項成本，另一方面可以保持房源穩(wěn)定，配套標(biāo)準(zhǔn)化和專業(yè)化的房屋管理服務(wù)，提高租戶的居住體驗。隨著“租售并舉”的提出，從中央到地方政府均出臺了多項支持住房租賃市場發(fā)展的政策，租賃市場的發(fā)展環(huán)境不斷優(yōu)化，長租公寓作為租賃市場的供應(yīng)主體之一，迎來了快速發(fā)展時期。本文根據(jù)波特價值鏈分析理論，對當(dāng)下長租公寓運營模式進(jìn)行分析，分析其存在的風(fēng)險和發(fā)展方向。

【關(guān)鍵詞】價值鏈;長租公寓;運營模式

引言

由于傳統(tǒng)租房方式存在諸多痛點，隨著新生代群體的崛起，其對租房體驗要求也更為個性化，在人口凈流入而房價持續(xù)走高的一二線城市，長租公寓快速崛起。從房地產(chǎn)行業(yè)特點上來看，房地產(chǎn)行業(yè)本身面臨著高庫存、物業(yè)價值低效利用的問題，也面臨存量物業(yè)的盤活和利用效率提升的問題。長租公寓行業(yè)是一種隸屬于住房租賃行業(yè)的新興行業(yè)，它有著與傳統(tǒng)租房截然不同的邏輯起點和發(fā)展?jié)摿ΑＫ粌H僅是簡單意義上的租賃住房行業(yè)，還包括共享、共建、共娛的社交文化滲透;是有獨特個性的青年租客組建的社區(qū)大家庭。

2019年長租公寓企業(yè)放慢擴(kuò)張步伐，企業(yè)間優(yōu)勝劣汰現(xiàn)象逐漸加劇，資本介入更加審慎，政策在鼓勵市場發(fā)展的同時更多著墨于規(guī)范市場、整治亂象、防范風(fēng)險。在政府主導(dǎo)推進(jìn)下，我國長租公寓市場正在逐步規(guī)范。需要注意的是，我國包括長租公寓市場在內(nèi)的整個住房租賃市場發(fā)展仍處于發(fā)展的初期階段，這其中蘊含著巨大機遇。

1.價值鏈相關(guān)理論

價值鏈（Value chain）是由美國教授邁克爾·波特（Michael E.Porter）所提出的，之后學(xué)術(shù)界將其稱之為價值鏈理論。包括基本活動和輔助活動兩類，其中基本活動包括企業(yè)日常生產(chǎn)經(jīng)營、庫存、市場營銷、售后服務(wù)等。輔助活動包括基礎(chǔ)設(shè)施、人力資源、財務(wù)管理、采購和技術(shù)開發(fā)等。傳統(tǒng)的價值鏈理論只關(guān)注制造產(chǎn)業(yè)，隨著社會經(jīng)濟(jì)水平的不斷發(fā)展，服務(wù)型企業(yè)也需要價值鏈理論的指導(dǎo)，特別是在運營管理方面，通過流程的設(shè)計與改造，價值鏈設(shè)計和價值鏈優(yōu)化協(xié)作，來引導(dǎo)服務(wù)型企業(yè)的服務(wù)供應(yīng)鏈與價值鏈相匹配，這有利于企業(yè)充分的整合內(nèi)外的資源，梳理服務(wù)鏈流程，在更大的程度上以降低企業(yè)的成本，獲得更高的經(jīng)濟(jì)效益。

2.長租公寓行業(yè)價值鏈分析

我國長租公寓行業(yè)的發(fā)展共經(jīng)歷了四個發(fā)展階段，第一階段為2013年以前，當(dāng)時的租賃市場房源主要來自個體散租和政府人才住房;第二階段為2013年至2017年，該階段以自如、魔方等為代表的創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊逐步扎根長租公寓市場，并通過多輪融資迅速成長為青年長租公寓運營商;第三階段為2017年3月至7月，房地產(chǎn)背景的開發(fā)商，如萬科、龍湖、旭輝、朗詩等，因主動布局或土地競拍過程中被動持有而進(jìn)入長租公寓市場;第四階段為2017年7月至今，長租公寓被明確定位為民生工程，同時在“購租并舉”政策密集出臺的背景下，行業(yè)發(fā)展前景已經(jīng)逐漸清晰，國有住宅租賃企業(yè)開始進(jìn)入競爭白熱化的長租公寓市場發(fā)揮引領(lǐng)和帶動作用。

本文依據(jù)價值鏈理論分析的原理，將長租公寓分為主鏈和輔助鏈兩大環(huán)節(jié)。其中，價值主鏈作為直接提供產(chǎn)品和服務(wù)的活動鏈，主要圍繞企業(yè)的融資、房源獲取、房屋改造至商品化以及推向市場等一系列價值活動集合。是公寓產(chǎn)品和服務(wù)的提供鏈，根據(jù)消費者的不同需求，長租公寓運營商為租客提供有針對性的增值服務(wù)，以及不同的公寓類型，最終通過線上和線下的端口進(jìn)行對接服務(wù)。

價值輔鏈作為間接為價值主鏈提供輔助活動支持的鏈條，包括信息技術(shù)服務(wù)支持，采購活動、財務(wù)管理、人力資源管理、社區(qū)活動等相關(guān)價值活動集合。雖然輔助鏈上的價值活動并不直接為租客們提供產(chǎn)品和服務(wù)，但作為長租公寓價值主鏈的輔助支持部分，不可或缺，構(gòu)成長租公寓價值鏈完整體系。

3.基于價值鏈的長租公寓運營模式分析

長租公寓的運營模式，按照資產(chǎn)持有方式劃分，分為重資產(chǎn)經(jīng)營與輕資產(chǎn)經(jīng)營;按照房屋的集中程度劃分，分為集中式與分散式出租;按照運營精細(xì)化程度劃分，分為服務(wù)式長租公寓與粗放管理式長租公寓。

3.1重資產(chǎn)與輕資產(chǎn)運營

重資產(chǎn)運營，是企業(yè)通過開發(fā)、購買等方式自持房產(chǎn)，裝修后投入運營的經(jīng)營方式。這種模式對企業(yè)的資金要求較高，企業(yè)會承擔(dān)了較高的建設(shè)成本、購置成本，但同樣也會享受公寓業(yè)態(tài)下房屋作為資產(chǎn)本身的增值。在運營過程中，企業(yè)無需承擔(dān)租賃費用，也無需擔(dān)心輕資產(chǎn)模式下不可控的房主行為及與房主的糾紛，具有較強的自主運營權(quán)。根據(jù)長租公寓價值鏈，從價值主鏈上來看，采用重資產(chǎn)運營的企業(yè)，一般為知名房企， 通過收購閑置樓宇或不良物業(yè)，但重資產(chǎn)運營模式下，對資金量的要求更大。在融資方面需要較強的能力，但我國REITs模式尚未成熟，對企業(yè)的融資能力形成挑戰(zhàn)。一般采取重資產(chǎn)運營的企業(yè)為老牌地產(chǎn)商，其在消費者心中已經(jīng)樹立起良好的品牌形象，基于強大的品牌背景，所以公寓在進(jìn)行出租時，更容易獲得消費者的信任，有利于營銷活動的開展。

輕資產(chǎn)運營是指企業(yè)通過與房主簽訂租賃合同，獲得房屋的經(jīng)營權(quán)、使用權(quán)等權(quán)利，但實際上并不持有房屋所有權(quán)，不享受地產(chǎn)與房產(chǎn)的價值增值。因租賃合同期限較短，一般為3-5年，企業(yè)較難對租賃房屋實施較大的裝修改造，對外租賃的提價空間較小。輕資產(chǎn)運營模式下，由于租賃關(guān)系的不確定性，企業(yè)運營管理公寓項目的自主性也受到一定限制，可能會影響企業(yè)利潤。由于不需要采取重資產(chǎn)運營企業(yè)前期所進(jìn)行的高額投入，所以輕資產(chǎn)運營的企業(yè)降低對外租金的價格，廣泛推廣項目和市場，快速回籠資金與收入。

3.2集中式與分散式運營

集中式運營是指企業(yè)通過建設(shè)開發(fā)、出資購置或租賃包租的方式獲得整棟樓宇或整體數(shù)層的房產(chǎn)，經(jīng)過統(tǒng)一裝修后對外經(jīng)營。對于集中式出租的項目，較為整體、寬裕的物理空間為公寓的運營提供了廣闊的場地，在滿足居住需求的基礎(chǔ)上，還設(shè)有了商家入駐、娛樂休閑、共享社交的區(qū)域，迎合了市場對租賃式公寓的期盼。

分散式運營是指企業(yè)通過購置或租賃從多個房主處獲得房產(chǎn)，來開展對外租賃經(jīng)營。房產(chǎn)在空間分布上較為分散，單個項目房間以外的面積受限，客觀上不利于提升居住以外的功能需要;此外為了統(tǒng)一品牌形象，企業(yè)需前期進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化的裝修改造，裝修的邊際成本較高。分散式運營主要是關(guān)注單個消費者的滿意度，不需要構(gòu)建創(chuàng)意社區(qū)。分散式模式因資金投入少，房租單價低，以委托管方式承租，成本回收期較集中式的運營較短。

4.總結(jié)

隨著市場的日益成熟，長租公寓行業(yè)正朝著集中化、專業(yè)化、品牌化的方向發(fā)展。在瞬息萬變的市場環(huán)境中，企業(yè)需要對自身的定位、對細(xì)分客群的把握，以及對融資能力的掌控等方面有著充足的認(rèn)識和準(zhǔn)備。長租公寓前期的經(jīng)營成本都非常高，目前房企長租公寓盈利難的關(guān)鍵問題就是融資成本過高。降低融資成本就成為影響長租公寓盈利能力的重要因素。引入REITS融資模式，可以盤活企業(yè)存量資產(chǎn)，提高融資效率，有更完善的風(fēng)險隔離，成為我國長租公寓發(fā)展的重要助推器，能否充分利用REITs將會成為長租企業(yè)制勝的關(guān)鍵。

參考文獻(xiàn)

[1]陳偉，劉希宋.基于價值鏈管理的現(xiàn)代企業(yè)競爭優(yōu)勢研究[J].工業(yè)技術(shù)經(jīng)濟(jì)，2002（05）：82-83.

[2]白華云.散售型服務(wù)式公寓物業(yè)資產(chǎn)管理增值研究—以深圳企業(yè)實踐為基礎(chǔ)[D].暨南大學(xué)

[3]張靜雅，輕資產(chǎn)運營模式在我國房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型中的應(yīng)用研究—基于綠城集團(tuán)的分析[D]，黑龍江，東北農(nóng)業(yè)大學(xué)，2017.

[4]蘭永強.我國長租公寓行業(yè)發(fā)展的若干思考[J].中國市場，2018（17）：52-53.