摘要：當(dāng)前特大城市老舊小區(qū)的治理問題是當(dāng)今政府治理較為棘手的問題。為了擺脫老舊小區(qū)的治理困境，研究出適合老舊小區(qū)的治理模式，從影響老舊小區(qū)治理最關(guān)鍵的因素——產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)入手，認(rèn)為產(chǎn)權(quán)與治權(quán)復(fù)合統(tǒng)一才是老舊小區(qū)有效治理的最終出路，通過對(duì)新型商品房和老舊小區(qū)就產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)和治權(quán)職能進(jìn)行對(duì)比分析，試圖探尋適合老舊小區(qū)的治理模式。

關(guān)鍵詞：老舊小區(qū) 產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu) 治理模式

中圖分類號(hào)：F299? 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A? 文章編號(hào)：1009-5349（2020）13-0057-02

城市老舊小區(qū)物業(yè)治理是當(dāng)前政府高度重視的一項(xiàng)重要工作，老舊小區(qū)的產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)復(fù)雜，導(dǎo)致政府治理成本非常高。通過產(chǎn)權(quán)與治權(quán)關(guān)系的研究，構(gòu)建出老舊小區(qū)的物業(yè)治理模型，為開展城市老舊小區(qū)治理提供思路和借鑒。

一、產(chǎn)權(quán)與治權(quán)關(guān)系下物業(yè)治理模式構(gòu)建

1.小區(qū)治理模式框架的構(gòu)建

城市小區(qū)治理模式的有效性建立在一系列前提條件的基礎(chǔ)上。城市小區(qū)治理模式是調(diào)節(jié)小區(qū)利益相關(guān)者權(quán)利義務(wù)關(guān)系的基本結(jié)構(gòu)，其有效發(fā)揮作用的核心條件是該模式要符合城市小區(qū)中的產(chǎn)權(quán)和利益結(jié)構(gòu)。不符合城市小區(qū)中的產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)和利益結(jié)構(gòu)的小區(qū)治理模式，難以形成持續(xù)的激勵(lì)機(jī)制。

本次理論模型是圍繞城市小區(qū)產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)、治理主體和治理內(nèi)容及小區(qū)治理模式三組變量分別展開，探討了產(chǎn)權(quán)主體和治權(quán)主體的不同組合形成的不同小區(qū)治理模式。表1是產(chǎn)權(quán)治權(quán)與小區(qū)治理模式的分析框架。

2.城市小區(qū)治理模式的分析

小區(qū)的不同產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)決定了多樣性的利益結(jié)構(gòu)。產(chǎn)權(quán)性利益是城市居民因?yàn)橘徺I房產(chǎn)而獲得的住房產(chǎn)權(quán)和附屬土地產(chǎn)權(quán)，以及因產(chǎn)權(quán)而形成小區(qū)設(shè)施和服務(wù)而獲得的利益。產(chǎn)權(quán)性利益是居民的一種核心利益[1]。

城市小區(qū)中的產(chǎn)權(quán)主要是建筑物區(qū)分所有權(quán)，包括專有權(quán)和共有權(quán)，根據(jù)這二者之間的關(guān)系，可將城市小區(qū)的產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)分為復(fù)合型的產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)和混雜型的產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)。復(fù)合型的產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)是共有權(quán)根據(jù)專有權(quán)按比例配置的產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)，主要表現(xiàn)為住房制度改革后開發(fā)建設(shè)的商品房小區(qū)，商品房小區(qū)業(yè)主擁有專有部分的完全所有權(quán)，以及與專有權(quán)相對(duì)應(yīng)的共有權(quán)和成員權(quán)?；祀s型的產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)是專有權(quán)由一部分人享有，而共有權(quán)則由另一部分人或單位享有的產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)，主要表現(xiàn)為住房制度改革之前開發(fā)建設(shè)的老舊小區(qū)，如房管所直管或單位自管的公房小區(qū)，其業(yè)主擁有專有部分的完全所有權(quán)或部分所有權(quán)，公房承租戶因長(zhǎng)期的承租和續(xù)租權(quán)利擁有專有部分的準(zhǔn)所有權(quán)，上述業(yè)主都因歷史原因難以獲得與專有權(quán)相匹配的共有權(quán)。

不同產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)的小區(qū)，其治理過程中涉及的利益相關(guān)者是不一樣的。小區(qū)治理中同樣一件事物對(duì)不同的人會(huì)產(chǎn)生不同程度的影響。因而不同的利益相關(guān)者也就形成了不同的治理動(dòng)機(jī)。如果不考慮基于產(chǎn)權(quán)的利益情形和不同利益相關(guān)者的不同治理動(dòng)機(jī)，而用同樣的規(guī)則對(duì)待不同的人，就會(huì)導(dǎo)致出現(xiàn)獲益者不承擔(dān)治理成本或承擔(dān)成本少，而承擔(dān)成本者或承擔(dān)成本較多的人，不獲益或少獲益的問題。建立在這種制度規(guī)則上的小區(qū)治理模式是靠剝奪一部分人，而讓另一部分人獲益的模式，這樣的小區(qū)治理模式是難以持久的。

產(chǎn)權(quán)主體和治理主體的不同組合關(guān)系形成了不同的治理模式。產(chǎn)權(quán)主體和治理主體通常會(huì)表現(xiàn)出合一和分離兩種狀態(tài)，當(dāng)產(chǎn)權(quán)主體和治理主體合一時(shí)，產(chǎn)權(quán)主體負(fù)責(zé)小區(qū)公共產(chǎn)品生產(chǎn)的決策、付費(fèi)、監(jiān)督和評(píng)價(jià);當(dāng)產(chǎn)權(quán)主體和治理主體分離時(shí)，產(chǎn)權(quán)主體就不負(fù)責(zé)小區(qū)的治理。因而喪失了決策、監(jiān)督和評(píng)價(jià)的權(quán)利。如果把產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)的類型和產(chǎn)權(quán)治權(quán)主體的關(guān)系結(jié)合起來，會(huì)得到四種類型的小區(qū)治理模式（見表2）。

當(dāng)小區(qū)的產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)是復(fù)合統(tǒng)一的，并且產(chǎn)權(quán)主體和治權(quán)主體也是合一的，就形成了自治的商品房小區(qū)治理模式;當(dāng)小區(qū)的產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)是復(fù)合統(tǒng)一的，而產(chǎn)權(quán)主體和治權(quán)主體是分離的，就形成了他治的商品房小區(qū)治理模式;當(dāng)小區(qū)的產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)是混雜的，而產(chǎn)權(quán)主體和治權(quán)主體是合一的，就形成了自治的老舊小區(qū)治理模式;當(dāng)小區(qū)的產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)是混雜的，而產(chǎn)權(quán)主體和治理主體是分離的，就形成了他治的老舊小區(qū)治理模式。

3.產(chǎn)權(quán)治權(quán)關(guān)系對(duì)小區(qū)治理模式的影響

產(chǎn)權(quán)主體和治理主體的重疊程度，影響了小區(qū)治理模式符合小區(qū)利益結(jié)構(gòu)的程度。產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)的不同組合方式會(huì)影響到治理過程，產(chǎn)權(quán)和治權(quán)的關(guān)系會(huì)影響小區(qū)治理績(jī)效。關(guān)于產(chǎn)權(quán)、治權(quán)和小區(qū)治理績(jī)效之間的邏輯關(guān)系，建筑物區(qū)分所有權(quán)提供了理論依據(jù)，《中華人民共和國物權(quán)法》第七十條對(duì)業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)做如下規(guī)定：“業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利”[2]。說明治權(quán)來源于產(chǎn)權(quán)，小區(qū)業(yè)主因?yàn)橄碛袑Ｓ袡?quán)而享有共有權(quán)和共同管理權(quán)，其成員權(quán)身份決定了其作為治理主體的地位。業(yè)主通過行使自己的表達(dá)權(quán)、決策權(quán)、管理權(quán)、監(jiān)督權(quán)參與到小區(qū)公共事物的治理中，并通過業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)等方式行使治理權(quán)。有的小區(qū)的業(yè)主為個(gè)人，有的小區(qū)的業(yè)主則為單位，甚至是房管所，或者有些小區(qū)是多種業(yè)主身份并存的復(fù)雜狀況。產(chǎn)權(quán)主體混雜，利益關(guān)系也復(fù)雜，因而形成治理共識(shí)和有效治理模式的成本大。但無論是什么樣的產(chǎn)權(quán)主體，形成有效自治模式的關(guān)鍵是提高產(chǎn)權(quán)主體和治理主體的重合度，重合度越高，城市小區(qū)治理中的利益平衡關(guān)系就越穩(wěn)定，因而自治的有效性就越強(qiáng)[3]。

四種小區(qū)治理模式反映小區(qū)利益結(jié)構(gòu)的程度不同，因而其治理的有效性也不同。這四種類型的治理模式間的差異，主要表現(xiàn)為小區(qū)治理的需求表達(dá)、決策、執(zhí)行、融資、監(jiān)督和評(píng)價(jià)等治理者不同。這些治理活動(dòng)的行動(dòng)者的角色關(guān)系就構(gòu)成了相應(yīng)的小區(qū)治理模式。

四種產(chǎn)權(quán)治權(quán)復(fù)合程度不同的小區(qū)治理模式的治理有效性不同。這是因?yàn)樾^(qū)自治的有效性取決于其治理模式是否能在利益相關(guān)者之間形成持續(xù)的利益平衡關(guān)系。在推進(jìn)、實(shí)施、組織居民自治過程中，最重要的是利益問題，特別是居民之間的相關(guān)利益問題。沒有利益就沒有治理，沒有相關(guān)利益就沒有自治，沒有利益相關(guān)性就沒有自治的有效性。從利益相關(guān)性強(qiáng)弱的角度來看，商品房小區(qū)的自治模式、老舊小區(qū)的合作治理模式應(yīng)該是比較有效的治理模式。因?yàn)檫@兩類治理模式中，產(chǎn)權(quán)主體成了小區(qū)公共事物的主要治理主體，能夠在小區(qū)治理的需求表達(dá)、決策、政策執(zhí)行、融資、監(jiān)督和評(píng)價(jià)中發(fā)揮主體作用。由于產(chǎn)權(quán)利益是小區(qū)的核心利益，作為該利益的代表者的產(chǎn)權(quán)主體如果能夠在治理的上述環(huán)節(jié)中發(fā)揮積極作用，那么小區(qū)的核心利益就會(huì)實(shí)現(xiàn)平衡并得到持續(xù)性的維護(hù)。商品房小區(qū)的非自治模式、老舊小區(qū)的非自治模式應(yīng)該是比較低效的治理模式。因?yàn)檫@兩類治理模式中的治理主體很少是產(chǎn)權(quán)主體，所以治理過程難以反映產(chǎn)權(quán)利益[4]。

二、結(jié)語

本次模型構(gòu)建主要基于小區(qū)產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)、治理主體和治理內(nèi)容及小區(qū)治理模式三組變量分別展開，對(duì)小區(qū)的不同產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)和不同治理主體進(jìn)行系統(tǒng)分析，最后梳理出四種不同的小區(qū)治理模式。其中，老舊小區(qū)的合作治理模式對(duì)當(dāng)前城市老舊小區(qū)的治理有較強(qiáng)的借鑒意義和參考價(jià)值。

參考文獻(xiàn)：

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責(zé)任編輯：張蕊

[基金項(xiàng)目]廣州市哲學(xué)社會(huì)科學(xué)“十三五”規(guī)劃課題“產(chǎn)權(quán)與治權(quán)視角下廣州市老舊小區(qū)業(yè)主自治的困境與對(duì)策”（2017GZGJ28）。

[作者簡(jiǎn)介]萬磊，廣東農(nóng)工商職業(yè)技術(shù)學(xué)院管理學(xué)院講師，碩士，研究方向：物業(yè)管理。