談房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金管理存在的問題及對策

摘要：近年來，房企在面對國家各項貨幣、土地、金融以及稅務(wù)政策措施等綜合調(diào)控下，生存和發(fā)展壓力直面而來。房企如何在土地獲取、開發(fā)建設(shè)以及銷售去庫存的業(yè)務(wù)周期中獲得生存和發(fā)展的機(jī)會。資金管理的重要性，如企業(yè)生存和發(fā)展的“血液”。但也存在著項目調(diào)研立項形式主義，資金預(yù)算分析粗放，項目收支結(jié)算方式混亂、缺乏統(tǒng)一管理，融資方式局限、融資成本居高，以及資金管理風(fēng)險意識薄弱等問題。通過制定翔實且可執(zhí)行的資金計劃、拓寬資金募集渠道、實施系統(tǒng)的資金收支結(jié)算管理系統(tǒng)、提高資金管理風(fēng)險警示意識等是解決資金管理問題的有效措施，可有效加強房企資金管理效果，幫助房企應(yīng)對生存及發(fā)展的挑戰(zhàn)。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè);資金管理;問題;對策

一、資金管理對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的重要性

（一）資金管理是維系房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)生命的導(dǎo)管

對于一個房地產(chǎn)開發(fā)項目，從拿地，開發(fā)建設(shè)，到銷售回籠資金，到項目清算，周期短則在1.5年到2年之間，長則需要5年以上。在如此長的開發(fā)經(jīng)營周期內(nèi)，項目所需的資金流是要求持續(xù)不斷的;因此，對于一個房地產(chǎn)企業(yè)而言，資金管理是控制項目開發(fā)建設(shè)及資金回籠進(jìn)度的重要環(huán)節(jié)，不容忽視。

（二）資金管理是推動房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的基石

在國家全方位對房地產(chǎn)進(jìn)行綜合調(diào)控的大環(huán)境之下，針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)拿地的措施是非常嚴(yán)苛的。其中，在土地拍賣前后，繳納招拍保證金及出讓金都已經(jīng)出臺了嚴(yán)格的要求。并且，融資資金被明文禁止流入房地產(chǎn)企業(yè)的土地招拍資金中。因此，沒有良好的資金管理能力，儲備充足的資金實力基礎(chǔ)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)基本無法進(jìn)入下一輪的發(fā)展中。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金管理存在的問題

（一）可行性論證階段的資金測算流于形式

房地產(chǎn)開發(fā)項目，項目總資金投資預(yù)算在可行性論證階段就占了重要的論證比重。但在實際執(zhí)行中，的確不少的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在這個可行性論證階段的論證，包括總資金投資預(yù)算都從形式上走個過場而已，既沒根據(jù)項目情況進(jìn)行階段性資金投入預(yù)算，也沒有項目總投資進(jìn)行階段性細(xì)化論證，更沒有詳細(xì)認(rèn)真的結(jié)合企業(yè)自身資金能力、融資能力、融資渠道、融資成本以及其他的資金籌措方式進(jìn)行切實可行的分析論證。

（二）資金管理未能與開發(fā)建設(shè)節(jié)點合理契合

房地產(chǎn)項目的開發(fā)建設(shè)周期長、資金需求量大是房地產(chǎn)企業(yè)自身經(jīng)營的主要特征。如果項目開發(fā)之前，沒有結(jié)合資金計劃、預(yù)算，在項目開發(fā)過程中也沒有對開發(fā)建設(shè)工程投入節(jié)點進(jìn)行資金管控，都將可能導(dǎo)致工程節(jié)點延后、銷售進(jìn)度被影響等不良反應(yīng)，這也是不少房地產(chǎn)項目爛尾的主要原因。

（三）資金籌集方式單一，成本較高

目前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金主要來自：股東募集等企業(yè)自有資金、融資借款以及預(yù)售及銷售收入。其中，在拿地環(huán)節(jié)，在中央銀行對商業(yè)銀行貸款的管控形勢下，基本依靠的是企業(yè)自有資金。而在開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)，受國家調(diào)控政策、金融政策、開發(fā)建設(shè)現(xiàn)狀等限制，整體而言，大部分房地產(chǎn)企業(yè)，特別是中小型房地產(chǎn)企業(yè)的資金籌集主要依賴于借貸。雖然，目前銀行類金融機(jī)構(gòu)并非獲得借款資金的僅有來源，但民間借貸、發(fā)行債券、股票來獲取資金的渠道也是難度越來越大，資金成本居高不下。

（四）資金管理體系不完善

相對而言，不少房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還是存在著：預(yù)算計劃編制與實施相差甚遠(yuǎn)的情況。經(jīng)了解，不少資金預(yù)算計劃，資金預(yù)算編訂人員對房地產(chǎn)開發(fā)項目的拿地、開發(fā)流程以及相關(guān)的資金支付進(jìn)度需求不能充分了解;對施工過程中的資金需求等情況不了解;對銷售階段的銷售措施、銷售方案、資金回籠措施等沒形成提前溝通、充分了解。預(yù)算計劃的這些不足，會影響到資金籌措、資金管理的效果，可能最終導(dǎo)致資金預(yù)算計劃無法切實執(zhí)行。繼而，針對資金管理體系編擬與執(zhí)行的監(jiān)督以及相應(yīng)的績效評價無法推行。這些都是資金管理體系不完善的顯現(xiàn)。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完善資金管理的對策

（一）充分調(diào)研，切實做好項目可行性論證的項目投資測算

可行性論證階段的項目投資測算，就可以看作一個項目資金預(yù)算管理的起點。在這個階段，應(yīng)該結(jié)合項目拿地、開發(fā)、建設(shè)、銷售、驗收、清算等具體環(huán)節(jié)，以及企業(yè)自身資金存量等實際情況，在充分溝通相關(guān)籌融資渠道的前提下，詳細(xì)編擬項目資金投資測算。項目資金在哪個環(huán)節(jié)會存在缺口，是否能通過已了解的籌融資渠道解決，資金成本是否能消化，這些都可能最終決定了項目是否能立項，是否能順利開展并如期完結(jié)的重要因素。除了對項目資金流進(jìn)行預(yù)測外，測算項目資金成本，預(yù)測項目的資產(chǎn)負(fù)債率是否可管控在合理范圍內(nèi)，也是資金風(fēng)險管理的方向之一，這將直接影響項目的最終效益。因此，項目投資測算是項目可行性論證階段必不可少的一個關(guān)鍵環(huán)節(jié)，更是一個項目的資金管理起點，也是一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金管理的重要步驟。

（二）加強資金管理與項目開發(fā)建設(shè)節(jié)點的契合

拿地階段，如果是通過政府招拍掛出讓的土地，按目前的相關(guān)政策基本都禁止銀行等金融機(jī)構(gòu)的融資資金進(jìn)入，只能依靠企業(yè)自有的資金支付土地出讓金及相關(guān)稅費。這一階段的資金預(yù)算和籌措管理，應(yīng)該是在項目可行性論證階段就已得到落實。

開發(fā)建設(shè)階段，工程量大、周期長、資金需求量大。其中，開發(fā)階段涉及的城市建設(shè)配套費用金額也較大，繳付該費用所需資金也被大部分金融機(jī)構(gòu)視為融資資金禁入的項目，需要由企業(yè)提前落實資金自行解決。此外，在項目建設(shè)階段，企業(yè)要充分做好資金預(yù)算計劃、成本計劃以及融資計劃的結(jié)合。對于體量較大的項目，建設(shè)目標(biāo)與資金管理相互配合。包括：階段性建設(shè)面積的設(shè)定、根據(jù)資質(zhì)及實力選定工程施工單位、工程施工合同付款進(jìn)度的約定、融資渠道和融資方式的選定;通過項目分階段開發(fā)產(chǎn)品，測評項目市場定位及產(chǎn)品去化情況，及時調(diào)整建設(shè)和銷售進(jìn)度計劃;利用資金管理與建設(shè)計劃、成本管理的系統(tǒng)結(jié)合，平衡自有資金、融資資金以及銷售回籠資金需求，緩解資金壓力。

銷售階段，中高周轉(zhuǎn)是現(xiàn)階段的主流，除了有效提高資金回籠速度、提高資金利用率，還有效降低來自政策、市場等多方面不確定性的風(fēng)險，資金占用成本也相應(yīng)降低，帶來項目經(jīng)營利潤的提升。

項目清算階段，土地增值稅及項目所得稅費用的清繳，一般也會產(chǎn)生一筆不小的資金需求。通常，在項目經(jīng)濟(jì)測算、成本預(yù)算等各個階段都已經(jīng)考慮了這幾項稅金。但如果項目清算的時間稍微延后，可能企業(yè)的資金就會因其他項目的開發(fā)需求而被調(diào)用，產(chǎn)生資金缺口，導(dǎo)致資金風(fēng)險。因此，充分溝通主管稅務(wù)機(jī)關(guān)，合理安排項目稅款清繳工作進(jìn)度，也是配合資金管理工作的主要方式。

（三）積極開拓融資方式

房地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)周期長、資金需求量大，全憑房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自有資金解決這個周期內(nèi)的所有資金需求，難度很大。因此，尋求融資資金作為解決項目資金需求的來源補充，對很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，都是不可少的。除了常規(guī)的銀行借貸、上市公司發(fā)行債券以外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以嘗試開拓其他融資資金方式：

1.信托融資

對于企業(yè)資質(zhì)和實力良好的企業(yè)來說，當(dāng)項目四證齊全，且項目資本金不低于30%，且開發(fā)資質(zhì)達(dá)到二級以上的企業(yè)，可嘗試通過信貸方式進(jìn)行融資。

2.資源整合

（1）通過尋求已有土地儲備的同行，或持有資金意向的企業(yè)，通過雙方合作，對各自資源進(jìn)行有效整合，達(dá)到共贏的經(jīng)營目的。

（2）通過房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)的中心力量，成立資金管理中心，歸集各項目、子公司的資金，統(tǒng)籌預(yù)算、融資，依據(jù)各項目具體資金預(yù)算計劃，審批實施資金支付管理、單獨核算資金成本。執(zhí)行資金管理中心的方式，能有效歸集企業(yè)的零散資金，提高資金的利用效率，減低資金缺口風(fēng)險，有助于資金預(yù)算計劃的有效實施。

（3）充分利用供應(yīng)鏈的資源和優(yōu)勢，在開發(fā)建設(shè)階段，尋求資質(zhì)與實力均相宜的建筑施工企業(yè)作為合作伙伴。爭取在建設(shè)進(jìn)度支付方式和支付進(jìn)度方面，取得最優(yōu)的支付條件;在銷售階段，尋求期權(quán)、包銷等多種銷售方式，加強銷售進(jìn)度推進(jìn)，迅速回籠銷售資金。

（四）完善資金管理體系

1.通過績效考評，加強全員資金管理意識

企業(yè)的資金管理體系，并非單獨存在的，它屬于企業(yè)內(nèi)控系統(tǒng)的有機(jī)部分之一。也就是說，資金管理是與成本管理、人員管理、績效管理等各管理體系密不可分、相互依存的。要達(dá)到資金的預(yù)算可執(zhí)行、實施有效率、管理有效果，企業(yè)還需從成本預(yù)算管理、人員配置管理、績效評價獎懲等多方面進(jìn)行綜合統(tǒng)籌。項目開發(fā)建設(shè)銷售全過程，調(diào)動全員參與，加強全員資金管理意識;實施分階段的績效評價獎懲，可以充分調(diào)動企業(yè)上下參與度、執(zhí)行力以及積極性。全員參與的資金管理過程，更有利于識別資金管理過程中的風(fēng)險，為有效實施項目資金管理目標(biāo)奠定實施基礎(chǔ)。

2.落實資金預(yù)算計劃的執(zhí)行力

除了前述的項目投資測算，項目資金預(yù)算計劃是否能有效落實執(zhí)行，是項目保證開發(fā)建設(shè)進(jìn)度、正常經(jīng)營、防范風(fēng)險的主要因素。為保證資金預(yù)算計劃切實可行，在預(yù)算編擬階段應(yīng)該由管理層制定項目推進(jìn)節(jié)點的主要框架，各業(yè)務(wù)職能部門經(jīng)過充分討論、修訂后，由企業(yè)決策機(jī)構(gòu)最終審批確定。在項目開發(fā)建設(shè)期間，可能會因各種實際情況，導(dǎo)致推進(jìn)進(jìn)度與預(yù)算計劃出現(xiàn)差異;因此，企業(yè)應(yīng)通過滾動方式，及時調(diào)整相應(yīng)的資金預(yù)算計劃。此外，政策措施、金融政策也是影響資金預(yù)算實施的主要因素，緊跟動態(tài)信息、多預(yù)算計劃方案作為后備，也是提供資金預(yù)算執(zhí)行度、降低資金管理風(fēng)險的有效手段。

四、結(jié)語

綜上，在目前的國家政策與金融形勢下，房地產(chǎn)企業(yè)的生存與發(fā)展正面臨著巨大的挑戰(zhàn)。資金管理過程中的諸多問題，應(yīng)該得以正視。通過有效的前期預(yù)測、預(yù)算計劃，中期的有效實施、監(jiān)督調(diào)整，后期的績效評價，多渠道拓寬資金籌措來源，充分調(diào)動資源整合，建立起全面、全員參與的資金管理體系，優(yōu)化企業(yè)的資金系統(tǒng)，幫助企業(yè)在壓力中更好地獲取生存的資源，從各種挑戰(zhàn)的夾縫中生根發(fā)芽。

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作者簡介：

黎曉明，廣州萬力集團(tuán)房地產(chǎn)有限公司。