摘要：《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號——投資性房地產(chǎn)》已經(jīng)頒布13年了，但是投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值模式在我國會(huì)計(jì)實(shí)踐中的應(yīng)用并不廣泛。本文研究了截至2018年12月31日擁有投資性房地產(chǎn)的上海市165家A股上市公司投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式的應(yīng)用現(xiàn)狀，進(jìn)一步分析了公允價(jià)值模式得不到廣泛應(yīng)用的原因，并針對現(xiàn)狀提出了改進(jìn)意見，以期對投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式選擇的實(shí)務(wù)應(yīng)用有一定的借鑒意義。

關(guān)鍵詞：投資性房地產(chǎn);后續(xù)計(jì)量模式;公允價(jià)值模式;成本模式

一、投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式的應(yīng)用現(xiàn)狀——以上海市A股上市公司為例

（一）投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式極少得到應(yīng)用

投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量模式有兩種，一種是成本模式，一種是公允價(jià)值模式。目前A股市場中，極少有上市公司選擇公允價(jià)值模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。截至2018年12月31日，貴州省29家上市公司中，14家有投資性房地產(chǎn)，但是沒有一家公司選擇用公允價(jià)值模式對其進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號——投資性房地產(chǎn)》（以下簡稱投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則）的規(guī)定，投資性房地產(chǎn)所在地?fù)碛谢钴S的房地產(chǎn)交易市場并且有同類或類似房地產(chǎn)的交易價(jià)格才能適用公允價(jià)值模式。在全國范圍內(nèi)，上海市的房地產(chǎn)市場相對活躍，于是筆者研究了上海市353家A股上市公司2018年的財(cái)務(wù)報(bào)表。年報(bào)顯示，165家有投資性房地產(chǎn)的上市公司中，采用公允價(jià)值模式計(jì)量的只有9家，占比僅為5.45%;165家上市公司中國有控股的上市公司有76家，占比46.06%，但是僅有中遠(yuǎn)海運(yùn)能源運(yùn)輸股份有限公司（以下簡稱中遠(yuǎn)海能）使用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，占比1.32%。既然上海市的上市公司都極少使用公允價(jià)值模式，可見投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值模式在A股市場極少得到應(yīng)用。進(jìn)一步分析，國有控股的A股上市公司更是極少應(yīng)用公允價(jià)值模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。

（二）隨意變更會(huì)計(jì)政策進(jìn)行盈余管理

在對投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的上市公司中，以中遠(yuǎn)海能為例進(jìn)行分析。該公司的主營業(yè)務(wù)是沿海、遠(yuǎn)洋、長江貨物運(yùn)輸，船舶租賃，貨物代理、代運(yùn)業(yè)務(wù);兼營船舶買賣、集裝箱修造、船舶配備件代購代銷，船舶技術(shù)咨詢和轉(zhuǎn)讓;國內(nèi)沿海散貨船、油船海務(wù)管理、機(jī)務(wù)管理及船舶檢修、保養(yǎng);國際船舶管理業(yè)務(wù)。這些業(yè)務(wù)受國際經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響較大，2008年金融危機(jī)以來，公司的業(yè)績一直處于下滑狀態(tài)，2012年為了扭轉(zhuǎn)虧損局面，公司在當(dāng)年進(jìn)行了兩項(xiàng)會(huì)計(jì)估計(jì)變更，一是延長運(yùn)輸船舶的預(yù)計(jì)使用年限，二是提高運(yùn)輸船舶的預(yù)計(jì)凈殘值，兩項(xiàng)操作增加了當(dāng)年的凈利潤14，899，462.01元。同時(shí)，該公司把投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量方式由成本模式變?yōu)楣蕛r(jià)值模式，增加了當(dāng)年的凈利潤335，822，993.37元。變更完畢之后，該公司由虧損198，053，869.22元變?yōu)橛?37，79，124.15元。從以上數(shù)據(jù)可以看出，該公司在同一會(huì)計(jì)年度既改變會(huì)計(jì)估計(jì)，又改變會(huì)計(jì)政策，動(dòng)機(jī)非常明顯。船舶的使用年限不會(huì)因?yàn)榻?jīng)濟(jì)危機(jī)的到來就變長，也不會(huì)因?yàn)榻?jīng)濟(jì)危機(jī)的到來，公允價(jià)值模式就比成本模式更能真實(shí)反映企業(yè)的會(huì)計(jì)信息？萬事都沒那么巧。

二、投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式應(yīng)用現(xiàn)狀的原因分析

（一）現(xiàn)行投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則不鼓勵(lì)企業(yè)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量

投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則對投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量做了較為嚴(yán)格的限制，不僅要求投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場且能夠從市場上取得同類或者類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格及其相關(guān)信息，還要求公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得。什么樣的房地產(chǎn)交易市場算活躍的市場，投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則并沒有給出定義，大多數(shù)企業(yè)特別是國有控股企業(yè)基于謹(jǐn)慎性原則的考慮，更愿意選擇成本法對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。我國的房地產(chǎn)市場的交易信息不透明，很難得到同類或類似房地產(chǎn)的公開市場價(jià)格，這給企業(yè)進(jìn)行公允價(jià)值估計(jì)設(shè)置了一定的障礙，也導(dǎo)致大多企業(yè)選擇成本模式。

根據(jù)投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則的規(guī)定，企業(yè)只能采用一種方法對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，這也阻礙了公允價(jià)值模式的適用。上市公司的業(yè)務(wù)范圍往往遍及很多地區(qū)，有經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的地區(qū)，也有經(jīng)濟(jì)相對落后的地區(qū)。經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的地區(qū)房地產(chǎn)交易市場比較活躍，房地產(chǎn)的公允價(jià)值容易取得，經(jīng)濟(jì)落后的地區(qū)往往沒有活躍的房地產(chǎn)交易市場，公允價(jià)值不容易取得。投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則要求所有的投資性房地產(chǎn)所在地必須有活躍的交易市場才能適用公允價(jià)值模式后續(xù)計(jì)量，導(dǎo)致很多企業(yè)只能選擇成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。

（二）取得公允價(jià)值的成本高

為了取得投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值，大部分上市公司會(huì)聘請資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)對投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值進(jìn)行評估。聘請資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)，就意味著要花費(fèi)高昂的評估費(fèi)用。由于公開信息找不到上海市的資產(chǎn)評估收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，本文用相鄰省份浙江省的公開數(shù)據(jù)進(jìn)行測算。根據(jù)《浙江省物價(jià)局關(guān)于制定資產(chǎn)評估收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的通知》（浙價(jià)服〔2011〕90號）規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，評估賬面價(jià)值一個(gè)億的房產(chǎn)，需要花費(fèi)12.4萬元的評估費(fèi)。以紅星美凱龍家居集團(tuán)股份有限公司為例，2018年12月31日該公司投資性房地產(chǎn)為7，853，300萬元，按照浙江省的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（打折前），收費(fèi)為810.23萬元，2018年其年度報(bào)告披露審計(jì)師德勤華永會(huì)計(jì)師事務(wù)所（特殊普通合伙）的薪酬為800萬元，可見資產(chǎn)評估費(fèi)是一筆不小的費(fèi)用。由于資產(chǎn)評估是一項(xiàng)專業(yè)性非常高的工作，即使公司不聘請專業(yè)的資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)，自己對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行評估，也要花費(fèi)不少的人力物力。

（三）公允價(jià)值模式會(huì)加劇公司利潤的波動(dòng)

自2007年投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則實(shí)施以來，我國的房價(jià)總體處于上漲趨勢，但是偶爾也會(huì)出現(xiàn)波動(dòng)，如圖1所示。在以穩(wěn)健性為重要監(jiān)管原則的資本市場監(jiān)管體制下，如果一個(gè)公司的利潤不穩(wěn)定，會(huì)給投資者造成一種不好的感覺，進(jìn)而會(huì)影響該公司的股價(jià)。如果房地產(chǎn)市場的泡沫慢慢被擠掉，房地產(chǎn)的價(jià)格會(huì)出現(xiàn)較大的跌幅，對于那些投資性房地產(chǎn)占很大比重且以公允價(jià)值后續(xù)計(jì)量的公司來講，利潤會(huì)受到致命的打擊。國有企業(yè)對利潤的穩(wěn)健性要求相對較高，所以本次實(shí)證分析的上海A股上市公司中，擁有投資性房地產(chǎn)的76家國有控股企業(yè)中，只有中遠(yuǎn)海能一家公司采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，其目的還是為了保殼。

三、規(guī)范投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式的相關(guān)建議

（一）投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則應(yīng)該放松對公允價(jià)值模式適用的限制

由于我國的投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則鼓勵(lì)企業(yè)首選成本模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，所以對公允價(jià)值模式進(jìn)行了較多的限制。如果投資性房地產(chǎn)所在地沒有活躍的房地產(chǎn)交易市場，就很難適用公允價(jià)值模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。公允價(jià)值模式是目前國際通行的成熟方法，有助于更公允、恰當(dāng)?shù)胤从称髽I(yè)的財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營成果，我國的投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則也應(yīng)該和國際通行做法相一致，提高不同國家會(huì)計(jì)報(bào)表的可比性。

《中國資產(chǎn)評估協(xié)會(huì)關(guān)于印發(fā)<投資性房地產(chǎn)評估指導(dǎo)意見>的通知》（中評協(xié)〔2017〕53號）明確指出，以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的評估可以采用兩種方法，一種是市場法，另一種是收益法。收益法就是按照資產(chǎn)未來的收益折現(xiàn)評估其價(jià)值的一種方法，是國際通行認(rèn)可的一種評估方法。當(dāng)投資性房地產(chǎn)處于房地產(chǎn)交易市場不活躍的地方時(shí)，如果能根據(jù)收益法評估出其公允價(jià)值，也應(yīng)允許企業(yè)使用公允價(jià)值對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，如此一來，就可以放松公允價(jià)值模式的適用條件，提高公允價(jià)值模式的使用頻率。

（二）促進(jìn)房地產(chǎn)交易市場的信息透明化

公允價(jià)值模式的應(yīng)用條件之一是有可持續(xù)取得的公允價(jià)值，也就是有一直活躍的房地產(chǎn)交易市場。目前，我國的房地產(chǎn)交易市場還不夠透明，很多時(shí)候沒有可以直接找到的同類房地產(chǎn)的參考價(jià)格。政府應(yīng)該主導(dǎo)建立強(qiáng)大的房地產(chǎn)交易數(shù)據(jù)庫，如果企業(yè)能從政府官網(wǎng)查詢到房地產(chǎn)的公允價(jià)值，公允價(jià)值的取得成本和難度將會(huì)大大降低，進(jìn)而可以提高公允價(jià)值模式的應(yīng)用率。

（三）完善房地產(chǎn)評估制度

中國證券監(jiān)督委員會(huì)2018年的行業(yè)監(jiān)管報(bào)告顯示，2018年全國資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)的總收入約為151.63億元，全國審計(jì)機(jī)構(gòu)的總收入約為792.40億元。相比審計(jì)行業(yè)，資產(chǎn)評估在我國發(fā)展較緩慢，很多規(guī)則還有待完善。房地產(chǎn)評估制度的完善，可以為投資性房地產(chǎn)的價(jià)值評估提供后勤保障，使得評估出來的公允價(jià)值更真實(shí)、可靠，更多企業(yè)愿意采用公允價(jià)值模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。

（四）加強(qiáng)監(jiān)管

為了提高會(huì)計(jì)信息的質(zhì)量，防止管理層濫用會(huì)計(jì)處理進(jìn)行盈余管理，加強(qiáng)對會(huì)計(jì)處理的監(jiān)管尤為重要。目前，我國證券市場對信息披露違規(guī)的處罰力度太低，達(dá)不到震懾的作用。像康美藥業(yè)這樣時(shí)間久金額大的會(huì)計(jì)造假，對其兩名主要負(fù)責(zé)人也就罰款90萬、終身市場禁入，根本達(dá)不到懲罰的目的，沒有絲毫的震懾作用。違法成本低，會(huì)使得上市公司操縱利潤變得肆無忌憚，原本可以放開選擇的會(huì)計(jì)政策，只能在準(zhǔn)則層面就卡得死死的。監(jiān)管水平提高了，企業(yè)投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則就可以給企業(yè)更多選擇的余地，企業(yè)可以自由選擇公允價(jià)值模式和成本模式，選擇了公允價(jià)值模式后還可以變更為成本模式。這樣一來，公允價(jià)值模式的應(yīng)用率也將得到很大的提升。

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作者簡介：

胡元泰，黔西南智誠會(huì)計(jì)師事務(wù)所（普通合伙）。