【摘? 要】房地產(chǎn)開發(fā)項目涉及到多項工程建設(shè)，對于施工技術(shù)與施工系統(tǒng)化要求更高，其中涉及建筑、園林、排水、等等項目內(nèi)容，對于施工過程中，要加強(qiáng)對其管理力度，提高施工人員的專業(yè)技術(shù)能力，并不斷培養(yǎng)高水平、高素質(zhì)的管理人員，能夠?qū)ζ漤椖块_發(fā)到項目施工進(jìn)行高效地管理與調(diào)控，在規(guī)定的時間內(nèi)完成施工任務(wù)，確保施工安全，并提高其施工技術(shù)水平，促進(jìn)房地產(chǎn)建筑企業(yè)長久穩(wěn)定的發(fā)展。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)項目;施工管理;施工進(jìn)度;施工安全;技術(shù)措施

引言

房地產(chǎn)建設(shè)工程的建設(shè)過程中，建設(shè)部門的建設(shè)管理是一個復(fù)雜的系統(tǒng)工程。當(dāng)前，房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)企業(yè)的管理水平普遍較低，企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益仍低于國際平均水平。由于房地產(chǎn)和建筑市場的其他法規(guī)，利潤開始下降。通過發(fā)揮潛力，提高項目管理水平和項目管理人員素質(zhì)，并不斷創(chuàng)新和發(fā)展，是的房地產(chǎn)建筑企業(yè)可以生存和健康發(fā)展。對此，本文分析了房地產(chǎn)項目管理的必要性及相關(guān)措施。

1.影響房地產(chǎn)項目進(jìn)度與安全問題的因素

1.1項目業(yè)主因素

項目業(yè)主對不同的房地產(chǎn)建設(shè)項目的不同要求，會直接影響項目建設(shè)方向與質(zhì)量，有些項目業(yè)主更為注重項目建設(shè)的質(zhì)量與安全，更利于保障建筑施工的質(zhì)量。如若項目業(yè)主并不注重質(zhì)量與安全，建設(shè)施工單位在建筑中就不會注重質(zhì)量，致使建筑出現(xiàn)質(zhì)量問題。其一，項目業(yè)主過于追求在最短的時間內(nèi)完工，以減少人員支出，追求速度的施工目標(biāo)會忽視了施工的質(zhì)量與安全。其二，項目業(yè)主在項目施工中，為了擴(kuò)大項目施工利益，將其施工成本進(jìn)行壓縮，甚至選擇質(zhì)量不過關(guān)但價格較低的材料進(jìn)行施工，施工質(zhì)量不過關(guān)就會遺留一定的安全隱患。其三，項目業(yè)主在施工之前，對于施工方案設(shè)定的可行性并沒有重點探究，對于工程成本、工期及施工可行性并沒有進(jìn)行聯(lián)系分析，導(dǎo)致施工中施工方案并不可行，影響施工進(jìn)度，加大了工程施工成本，也間接影響工程施工質(zhì)量。

1.2施工管理因素

房地產(chǎn)工程項目在施工管理作業(yè)過程中，進(jìn)度管理是工程管理的重要組成部分，其管理的科學(xué)性、合理性和有效性與否在很大程度上對企業(yè)整體結(jié)構(gòu)和工程施工效益具有重要影響，但近年來隨著工程規(guī)模和數(shù)量的持續(xù)增加，結(jié)構(gòu)復(fù)雜性加大的同時也對工程施工進(jìn)度造成了一定影響，而部分施工單位為在規(guī)定時間內(nèi)竣工，往往各項監(jiān)督管理工作和檢測作業(yè)沒有落實到位，并且針對施工問題也大多簡單粗暴，長此以往進(jìn)度管理工作未能落實到位，工程整體施工效益也將受到一定影響。

1.3監(jiān)理方面因素

由于建筑工程項目的設(shè)計單位的管理體系已經(jīng)明顯無法適應(yīng)現(xiàn)代的建筑行業(yè)的發(fā)展要求，所以在建筑工程項目的設(shè)計中引起了很多設(shè)計缺陷和問題。這些設(shè)計的缺陷會直接反應(yīng)在工程項目的施工過程中，施工問題排除了人為因素的影響后，主要就是工程項目的設(shè)計階段的問題了。一些建筑項目從施工開始到項目竣工完成，發(fā)生了一系列的設(shè)計方案的變更，由于設(shè)計圖多次變更，給工程項目的施工帶來了很大的影響和干擾。在建筑工程設(shè)計階段常見的問題主要有：缺乏嚴(yán)謹(jǐn)合規(guī)的設(shè)計招標(biāo)程序，忽視了設(shè)計階段的投資成本控制，缺乏對工程項目設(shè)計的監(jiān)督和管理工作，設(shè)計文件的管理缺乏制度化的約束，規(guī)范的文件管理也有明顯的缺陷。

2.保證房地產(chǎn)項目工程進(jìn)度的措施

2.1協(xié)調(diào)施工速度與施工品質(zhì)間的關(guān)系

在進(jìn)行施工管理工作時，由于房地產(chǎn)建筑工程工期都比較長，如想有效的保證項目收益，就需要協(xié)調(diào)好施工速度與施工品質(zhì)間的關(guān)系。管理人員可以采用信息化管理方式處理這一問題，首先，可以引進(jìn)目前先進(jìn)的施工設(shè)施，來縮短施工周期，另外要讓施工工人明確，不能只是追求施工速度，還要重視施工品質(zhì)以及安全，管理人員要制定完善的施工作業(yè)方案，要求其按照方案進(jìn)行，唯有從項目整體出發(fā)，統(tǒng)一調(diào)配施工資源，才能妥善協(xié)助施工速度與品質(zhì)的關(guān)系。另外對于分包施工公司，要簽署相關(guān)管理協(xié)議，建立懲罰制度。管理人員要對其加大管理力度，確保施工作業(yè)的正常進(jìn)行，進(jìn)而提升項目的整體品質(zhì)。除此之外，管理人員還應(yīng)該重視施工材質(zhì)品質(zhì)管理，要建立起完善的材質(zhì)驗收制度，在進(jìn)場之前要對材質(zhì)的合格證件進(jìn)行檢驗，同時還有清點數(shù)量，并對其進(jìn)行實物抽檢，對于重要材料，要逐一進(jìn)行檢測，以確保其能夠符合行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。管理人員對于混凝土的配置比例也要進(jìn)行抽檢，保證其能夠達(dá)到施工要求，如此便能夠有效的提升施工品質(zhì)。

2.2提供必要的建筑工程技術(shù)

建筑工程技術(shù)也是工程建設(shè)中不可缺少的施工內(nèi)容，能夠有效解決施工中遇到的各種問題，提高其施工效率與施工質(zhì)量。首先要對施工環(huán)境有所了解與掌握，制定合適的施工方案。其次，要用BIM信息技術(shù)全面監(jiān)測施工進(jìn)度與施工質(zhì)量，其三維立體圖形更為直觀地了解工程施工。

2.3強(qiáng)化進(jìn)度控制管理意識并完善多級控制管理體系

無論是管理人員還是施工人員，都應(yīng)該意識到進(jìn)度管理對于項目建設(shè)最終成果以及經(jīng)濟(jì)收益的重要意義，并以此作為調(diào)動工作主觀能動性的基本前提，確定進(jìn)度管理工作在項目建設(shè)過程中的重要地位[3]。管理人員應(yīng)從影響施工進(jìn)度的各種因素入手，并提前做好有針對性的措施，對可能影響到工程進(jìn)度的不確定因素進(jìn)行防范。制定的措施應(yīng)包括經(jīng)濟(jì)、技術(shù)以及組織管理等，通過一系列措施的制定進(jìn)一步完善多級進(jìn)度控制管理體系，從而在有不確定因素出現(xiàn)后，能充分發(fā)揮出進(jìn)度控制管理體系的重要作用。

3.保證房地產(chǎn)項目安全管理的措施

3.1建立健全完善的安全監(jiān)督管理體系

作為與人們?nèi)粘Ｉa(chǎn)生活息息相關(guān)的建筑工程項目——房地產(chǎn)工程項目近年來建設(shè)規(guī)模和數(shù)量在持續(xù)增加的同時，為從根本上規(guī)避各種不良問題的發(fā)生，切實保障各項監(jiān)督管理工作落實到位是極為必要的，為此一方面基層產(chǎn)業(yè)機(jī)構(gòu)和相關(guān)主管部門需結(jié)合房地產(chǎn)項目建設(shè)實況，建立健全完善的質(zhì)量監(jiān)督管理體系，在確保各項監(jiān)督管理工作落到實處的基礎(chǔ)上，為后期各項作業(yè)的順利實施奠定良好基礎(chǔ)，另一方面施工單位還要制定科學(xué)的安全管理系統(tǒng)，在確保各項約束管理制度落實到每個項目負(fù)責(zé)人的同時，提升施工管理水平。

3.2完善施工現(xiàn)場安全措施

在2019年我司參與的江蘇淮安儲能項目工程中，因房屋施工建筑規(guī)模較大，我們運用了許多大型施工建設(shè)設(shè)備，規(guī)范腳手架搭設(shè)，對架體與建筑結(jié)構(gòu)設(shè)置首步固定，并對架體進(jìn)行立面全封閉，保證行人的安全。保持施工場地通道暢通，將材料按布圖上規(guī)定場所堆物，并掛好標(biāo)識，分類堆放建筑垃圾，危險物品進(jìn)庫時妥善保管。按規(guī)定使用合格的安全密目立網(wǎng)、安全帽和安全帶，以確保施工人員的人身安全，同時加強(qiáng)對施工現(xiàn)場人員的安全管理培訓(xùn)，最大程度降低施工中出現(xiàn)安全事故的概率。

4.結(jié)束語

綜上所述，在建設(shè)工程建設(shè)的過程中，加強(qiáng)對房地產(chǎn)企業(yè)對工程建設(shè)現(xiàn)場的監(jiān)管，了解房地產(chǎn)企業(yè)工程建設(shè)期間管理工作的不足之處，制定房地產(chǎn)建筑工程建設(shè)管理工作的有效措施：根據(jù)建設(shè)現(xiàn)場實際建立完善的管理體系;加強(qiáng)對工程建設(shè)工藝及技術(shù)應(yīng)用的把控，保證工程的建設(shè)工期;加強(qiáng)作業(yè)人員的綜合素質(zhì)培養(yǎng);強(qiáng)化工程建設(shè)期間多工種的關(guān)系協(xié)調(diào)作業(yè)，使整個工程的建設(shè)品質(zhì)與安全特性得以更好的展現(xiàn)。

參考文獻(xiàn)

[1]杜鵬.房地產(chǎn)項目的施工安全管理評價研究與應(yīng)用[D].天津大學(xué)，2018.

[2]王海濤，郭坤.加強(qiáng)房地產(chǎn)施工全過程的技術(shù)管理，確保建筑施工安全[J].消防界（電子版），2018，4（22）：43.

[3]李運動.房地產(chǎn)項目現(xiàn)場施工管理和風(fēng)險應(yīng)對的策略[J].住宅與房地產(chǎn)，2018（33）：12.

作者簡介：蓋宇（1976.7-），男，漢族，山西人 ，本科，中級職稱，研究方向管理。