征收房產(chǎn)稅的作用、難點及措施分析

摘要：開證房地產(chǎn)稅對構(gòu)建與完善我國財產(chǎn)稅體系，促進(jìn)稅費制度的規(guī)范化，以及改變既往不動產(chǎn)稅制當(dāng)中“輕保有、重交易”的不良局面，均有著積極作用與價值。本文結(jié)合當(dāng)前實況，首先簡要分析了房產(chǎn)稅的概念及征收目的，指出了征收房產(chǎn)稅的作用，探討了征收難點及具體措施，望能為此領(lǐng)域研究有所借鑒與幫助。

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)稅;征收;作用;難點;措施

房產(chǎn)稅又被稱之為地產(chǎn)稅、財產(chǎn)稅等，主要以不動產(chǎn)（如房屋、土地等）為對象，要求其所有者或者承租人定期繳付一定比例的稅費，但需要指出的是，其所繳納的稅款通常會伴隨其市值的變化而發(fā)生變動。現(xiàn)階段，我國尚未制定一個比較完整且實效性突出的房產(chǎn)稅征收細(xì)則與措施，伴隨我國房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展與越發(fā)活躍，既有房地產(chǎn)稅制已經(jīng)難以從根本上滿足或適應(yīng)社會主義市場經(jīng)濟(jì)的未來發(fā)展需要，因而需要及時跟進(jìn)與調(diào)整，這樣才能更好的滿足當(dāng)前經(jīng)濟(jì)與社會發(fā)展需要。需說明的是，征收房產(chǎn)稅無論是在我國財產(chǎn)稅體系構(gòu)建與完善中，還是在稅費制度規(guī)范與優(yōu)化中，再或者是不動產(chǎn)稅制的合理調(diào)整中，都發(fā)揮著關(guān)鍵性作用。但盡管我國在征收房產(chǎn)稅方面有著較好預(yù)期，但其在理論層面上，仍然存在許多需要克服的難點與問題，因此，需要采取切實措施加以解決，本文就此探討如下。

1.????? 房產(chǎn)稅概念及征收目的分析

1.1?? 房產(chǎn)稅概述

財產(chǎn)稅所對應(yīng)的課稅對象，顧名思義為財產(chǎn)，要想對財產(chǎn)稅問題進(jìn)行研究，首先要做的便是對房顫、財產(chǎn)的基本概念有一準(zhǔn)確且全面的了解。在日常生活當(dāng)中，人們通常將財產(chǎn)當(dāng)作是一種人們所持有的利益形式，而基于法學(xué)層面對房產(chǎn)稅的概念進(jìn)行理解，更為全面與嚴(yán)謹(jǐn)。法學(xué)家通常采用物權(quán)、物對財產(chǎn)或財產(chǎn)權(quán)進(jìn)行表述?；诜▽W(xué)角度的物，其除了是指有形物之外，還囊括無形物。對于無形物而言，可將其大概分成兩種類型，其一為權(quán)利，典型代表為土地使用權(quán);其二為無形財產(chǎn)，比如智力成果等，因此，可把人們所支配或擁有的全部東西，均劃歸至物上來，而針對物權(quán)來講，其通常被當(dāng)作將無或有形物當(dāng)作客體的全部支配權(quán)。所以，可從兩個視角來分析財產(chǎn)概念：基于主觀層面而言，所有財產(chǎn)都表現(xiàn)為某人對某種財產(chǎn)享有支配或調(diào)動權(quán)，而對于此時的財產(chǎn)來講，其本質(zhì)即為財產(chǎn)權(quán)人真正享有或持有的一種權(quán)利，也就是物權(quán);而基于客觀層面來考量，財產(chǎn)就是財產(chǎn)權(quán)利所對應(yīng)的對象，即為物。

房產(chǎn)稅實際就是物業(yè)稅，即公共主體以非公共主體為對象，就其所支配或持有的房地產(chǎn)實施稅費征收，此種征稅往往具有強(qiáng)制性、無償性等特點，通常將房地產(chǎn)的實際價值當(dāng)作計稅依據(jù);另外，國家或地區(qū)不同，其名稱或叫法也存在差異，諸如“房地產(chǎn)稅”“、不動產(chǎn)稅”等，均指不動產(chǎn)稅。

針對房產(chǎn)稅而言，其實為一種對財富存量的課稅，所以，許多國家均將其劃歸至財產(chǎn)稅當(dāng)中，依據(jù)房產(chǎn)稅制既往實踐經(jīng)驗，財產(chǎn)稅架構(gòu)當(dāng)中的房地產(chǎn)稅，包含兩方面，其一為以土地與房產(chǎn)總價值為對象所征收的課稅，其二實際以土地價值為對象所征收的課稅，但需要指出的是，無論是何種課稅，都將所持有的財產(chǎn)當(dāng)作課稅征收的前提，而把財產(chǎn)價值當(dāng)作計稅依據(jù)。所以，基于房地產(chǎn)稅所構(gòu)建的土地制度，其根基并非土地私有制，也就是土地所有權(quán)并不是房產(chǎn)稅開證的首要條件;在當(dāng)今土地國有這一經(jīng)濟(jì)體制下，若土地施用權(quán)擁有價值，那么其便有對房產(chǎn)稅進(jìn)行征收的所需條件，如此一來，基于當(dāng)前的土地運作機(jī)制下，無論是房屋支配權(quán)，還是土地使用權(quán)，財產(chǎn)權(quán)人均享有，所以，在我國，可以根據(jù)現(xiàn)實需要，將房產(chǎn)稅劃歸至財產(chǎn)稅范疇。

1.2?? 房產(chǎn)稅征收目的

之所以要征收房產(chǎn)稅，其目的主要有如下方面：基于理論層面來分析，對于房地產(chǎn)稅種而言，其僅需要擁有某種特定的功能便可，無需給予其它方面的功能。需要強(qiáng)調(diào)的是，要想實現(xiàn)多種稅收目標(biāo)，通常情況下，需將若干房地產(chǎn)稅種的同時進(jìn)行征收，以此來達(dá)成或?qū)崿F(xiàn);而在設(shè)計房地產(chǎn)稅開征策略時，其出發(fā)點需要先將房地產(chǎn)稅制當(dāng)中所存在的租稅費混雜情況進(jìn)行理順與調(diào)整，使整個房地產(chǎn)市場能夠規(guī)范、有序且高效化運用，以此為地方公共服務(wù)的更好運轉(zhuǎn)，提供切實支撐;但在現(xiàn)實操作中，不能將房地產(chǎn)稅的稅收功能給予隨意更改或調(diào)整。給予長遠(yuǎn)角度來講，對房地產(chǎn)總體稅制進(jìn)行改革，當(dāng)不動產(chǎn)處于保有階段時，對房地產(chǎn)稅進(jìn)行統(tǒng)一且規(guī)范化征收，是今后改革的重要方向。還需要指出的是，在整個財產(chǎn)稅架構(gòu)當(dāng)中，房地產(chǎn)稅為其不可分割的重要構(gòu)成，同時還是許多國家普遍去征收而且特別重視的一類稅種，其乃是整個稅收架構(gòu)當(dāng)中的重要組成，同時還是國家稅種的關(guān)鍵來源，但對于我國來講，在具體的財產(chǎn)稅方面，除了有比較少的稅種外，還有著較小的征稅范圍，因而此方面的稅收收入較少。針對此情況，對房地產(chǎn)稅進(jìn)行開證，對我國財產(chǎn)稅提示的高效、全面構(gòu)建，有重要促進(jìn)與幫扶作用，而且還有助于房地產(chǎn)稅制架構(gòu)當(dāng)中“重交易，輕擁有”狀況的改變與優(yōu)化。

2.????? 征收房產(chǎn)稅的作用

2.1?? 對投資、投機(jī)性購房加以抑制

伴隨當(dāng)今市場經(jīng)濟(jì)的越發(fā)活躍，人民群眾無論是在生活質(zhì)量上，還是在收入水平上，均得到了明顯的改善與提高，但隨之而來的收入差距問題，也正在變得越發(fā)明顯與突出。特別是近年整個房地產(chǎn)市場的迅猛化、高速化發(fā)展，造成了許多家庭條件比較富裕的群體，將大量資金投入到房地產(chǎn)市場當(dāng)中，從而形成了并不健康的“炒房”或者是投機(jī)性購房，使得房價持續(xù)上漲，受此影響與驅(qū)使，許多低收入群體買房愿望更難實現(xiàn)。針對此情況，便需要對住宅商品房的屬性加以明確，并且還需要有一深入了解，即可以較好的滿足人們居住需要及日常生活所需的一種必需品，而并非傳統(tǒng)層面上的消費性商品。只要圍繞房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)，進(jìn)行適當(dāng)?shù)亩愘M征收，方能對多套房擁有者施加控制與限制，增加其房產(chǎn)持有成本;另外，在具體的稅收強(qiáng)度上，要能夠增加多套房持有者壓力的增加，這樣才能更好的達(dá)到抑制惡性投機(jī)及盲目性投資的行為。與此同時，針對那些在社會稀缺資源占用較多的全體，通過讓其納稅，可以使擁有多套住房者承擔(dān)其更大且更多的社會責(zé)任。這除了能夠?qū)用褡》肯M關(guān)鍵的積極、有益性轉(zhuǎn)變提供引導(dǎo)與輔助之外，還能對他們在高檔商品住房、超大面積等方面的消費勢頭加以抑制或遏制，從而對開發(fā)商進(jìn)行倒逼，使其改變供應(yīng)方向，建造更多的中小戶型，更好的滿足“剛需”群體需要，另外，還可以對住宅房地產(chǎn)的整個市場供需結(jié)構(gòu)與關(guān)系進(jìn)行不斷優(yōu)化，對既往有著太過濃厚行政色彩的限購令逐步被替代，最終使房地產(chǎn)市場重新回歸至理性道路上來，始終保持一種以自住與改善型消費為軸心的合理化狀態(tài)。

2.2?? 對地方政府財政收入結(jié)構(gòu)加以改善

針對地方財政收入來講，其對土地出讓金有著嚴(yán)重依賴性，有著并不合理的收入結(jié)構(gòu)。當(dāng)前，國家在一些城市進(jìn)行了試點，但其對地方財政收入仍有著比較小的貢獻(xiàn)，也未能達(dá)到對持續(xù)攀升的低價、房價加以抑制的目的。還需要說明的是，通過對比國外經(jīng)驗可知，我國現(xiàn)行房產(chǎn)稅在具體的征收對象上，僅為第一次購房的新購房產(chǎn)，也就是“剛需”，而對于那些多次購房者以及存量房產(chǎn)，卻較少涉及，而且還有著比較低的稅率，因而難以達(dá)到調(diào)控房地產(chǎn)市場的目的。所以，需要對房地產(chǎn)稅的基本目標(biāo)、主要任務(wù)予以明確，基于長遠(yuǎn)角度來講，即為通過征收持有環(huán)節(jié)的房產(chǎn)稅，達(dá)到對房價進(jìn)行調(diào)控的目的，對當(dāng)前土地價格的快速上漲施加有效抑制，以此來驅(qū)動、輔助地方政府對原有的財政收入結(jié)構(gòu)進(jìn)行全面、優(yōu)質(zhì)化改革，幫助地方政府有步驟、有條理的將既往單純依賴土地財政的情況給擺脫掉，構(gòu)建財政來源更為多元且合理的優(yōu)質(zhì)通道，最終實現(xiàn)此領(lǐng)域的可持續(xù)、快速化發(fā)展。因此，針對那些存量房產(chǎn)，特別是多套房產(chǎn)，再或者是面積過大的房產(chǎn)，需要對其征收房產(chǎn)稅，此點勢在必行。

2.3?? 對日益擴(kuò)大的貧富差距進(jìn)行調(diào)節(jié)

針對當(dāng)前的房地產(chǎn)市場而言，其在具體的結(jié)構(gòu)上，出現(xiàn)了比較嚴(yán)重的兩極分化情況：其一為富裕階層，其同時擁有多套住房，普遍存在著人均面積超大以及房屋套數(shù)超多等現(xiàn)象;其二，中低收入階層，其有著比較低的收入，購房難度大。所以，國家不僅要對面向低收入群體的保障性住房建設(shè)給予一定扶持，而且還需要繼續(xù)增加普通商品住宅的供應(yīng)量，以此來更好的滿足中低收入階層的住房需要。在二手房交易環(huán)節(jié)，不僅要落實相關(guān)調(diào)控政策（比如征收20%的個人所得稅等），而且還需要在房顫持有環(huán)節(jié)上，以“存量房”為對象，對其超標(biāo)面積征收一定比例的房產(chǎn)稅。另外，還可對“超標(biāo)面積”實施征稅，使其賣掉多余住房。還需要指出的是，隨著房產(chǎn)稅收入的持續(xù)增多，政府同樣可以將更多資金投入到保障房建設(shè)上來，使中低收入階層從中獲得更多益處，最終達(dá)到調(diào)節(jié)貧富差距的目的。

3.????? 征收房產(chǎn)稅的難點

3.1?? 難以確定房地產(chǎn)稅包含的內(nèi)容

針對房地產(chǎn)稅而言，其在具體內(nèi)容上，政府仍然沒有給予明確回答。當(dāng)前，較權(quán)威的說法為《財經(jīng)》雜志的報道：“對當(dāng)前的城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅、城市土地使用稅及房產(chǎn)稅進(jìn)行深入且全面改革，將一些不必要的收費取消掉，對稅收進(jìn)行減少與合并，建立更為健全且優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)稅制，此乃今后稅務(wù)工作的重心所在”。還需要指出的是，應(yīng)根據(jù)現(xiàn)實情況，對當(dāng)前的依據(jù)原值扣除特定比例的征收方法予以改變，且根據(jù)特定年限所對應(yīng)的評估價值，征收房地產(chǎn)稅。

針對上述說法而言，其中所提到的房地產(chǎn)稅，從基礎(chǔ)層面來分析，即為一種囊羅三類廣義價格（稅收、收費與租金）的綜合體，這便產(chǎn)生了房地產(chǎn)稅當(dāng)中究竟需不需要囊括土地出讓金的爭論。針對土地使用權(quán)出讓金來講，實際就是基于“批租制”這一土地管理與使用制度下，國家以土地所有者的角色，在一定年限內(nèi)，把土地使用權(quán)轉(zhuǎn)于土地使用者，而對于此時的土地使用者而言，需要將一些稅費教于國家?；趶V義層面來分析，即為政府對土地進(jìn)行出讓，從中獲得一些收入?；讵M義層面來分析，還需從所得收入當(dāng)中，將需要膠囊的拆遷安置費、稅費減去，所剩余費用便是低價。針對當(dāng)前學(xué)術(shù)界來講，其主要遵循兩大觀點：其一，在房地產(chǎn)稅開征之后，需要將土地出讓金劃歸至整個房地產(chǎn)稅當(dāng)中，將其當(dāng)做對房地產(chǎn)稅費進(jìn)行設(shè)計時需考量的基數(shù);其二，即為房地產(chǎn)稅與土地出讓金在具體的經(jīng)濟(jì)范疇上，有著不同的性質(zhì)，就是將土地出讓金取消掉，更改成以年為單位，于整個房地產(chǎn)稅當(dāng)中進(jìn)行征收，其理由為：當(dāng)前隨著低價的不斷升高，造成房價也隨之升高，土地批租制給地方政府帶來了許多資金支持，而這些資金可以用于一些公共服務(wù)或者基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，因而可以使整個社會經(jīng)濟(jì)形態(tài)得到更好發(fā)展。

3.2?? 房地產(chǎn)稅是新稅的開征還是舊稅的調(diào)整

現(xiàn)階段，針對與房地產(chǎn)出售相關(guān)的稅費來講，主要有土地增值稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、交易手續(xù)費、營業(yè)稅、印花稅及個人所得稅等;而與房地產(chǎn)購置相關(guān)的稅主要有交易手續(xù)費、印花稅及契稅等;而與保有階段相關(guān)的稅費有土地使用費、耕地占用稅及房產(chǎn)稅等;針對后面這兩項而言，其征收對象為華僑、外籍公民及外傷投資企業(yè)等。而在開發(fā)、建設(shè)房地產(chǎn)時，地租同樣為其基本稅賦。針對政府收取的地租來講，其主要有兩大部分，其一為實物地租，其二是貨幣地租;對于前者而言，其主要包含：依據(jù)政府文件所規(guī)定，由開發(fā)企業(yè)以一種強(qiáng)制性方式，要求配套建設(shè)，且低于成本價格或無成本的給予政府的實物。而對于后者而言，即為各種名目的建設(shè)收費，比如防洪費、土地出讓金等。針對這些比較繁雜的稅費，房地產(chǎn)稅究竟時一個新稅種，還是舊稅種的調(diào)整，仍然未能明確，如果是一個新稅種，那么是否會造成原本房地產(chǎn)稅種的復(fù)雜程度的增加，引發(fā)新混亂;如果是舊稅種，那么其能否實現(xiàn)整合、優(yōu)化，這些均為當(dāng)前需解決的難點。

3.3?? 處理房屋、土地間關(guān)系的難點

針對已經(jīng)征收房產(chǎn)稅的國家而言，其在處理土地與房屋間的關(guān)系上，主要有如下方式：（1）房屋稅附屬土地稅。對于此種模式來講，其早在租稅早期便已盛行。需要指出的是，早期房屋與土地之間有著密切關(guān)系;土地稅與房屋稅同時進(jìn)行征收，而沒有將其分開，之所以會存在此種情況，原因為當(dāng)時有著比較低的生產(chǎn)力，土地所有者原本就需要承擔(dān)比較大的稅，而且當(dāng)時還有著比較小的房屋交易量，因而可以忽略房屋稅的財政意義。對于此模式而言，盡管已推出當(dāng)前舞臺，但一些國家仍在使用。（2）土地稅與房屋稅混合分離制。對于此模式來講，實際即為將土地、房屋與其它不動產(chǎn)進(jìn)行合并，均劃歸到不動產(chǎn)稅范疇。其主要優(yōu)勢就是能夠統(tǒng)一稅種，征管方便，而且還有助于納稅人稅收負(fù)擔(dān)的減輕，防止重復(fù)征稅。

3.4?? 設(shè)置房地產(chǎn)稅征管體制的難點

在征收、管理房地產(chǎn)稅時，首先遇到的問題是征收方式與征收環(huán)節(jié)問題，針對居民的房產(chǎn)來安靜，其通常情況下，所采取的是交由物業(yè)管理企業(yè)來進(jìn)行代扣代繳，或者是納稅人自我申報;但需要指出的是，無論是何種方式，均有一定難度，特別是納稅資金來源與財產(chǎn)稅稅源之間所存在的非一致性。所以，在征收房地產(chǎn)稅時，需要將我國有無相關(guān)征管技術(shù)、配套基礎(chǔ)等進(jìn)行充分考慮。若難以做到有效征管，那么便不能實施，所以，房地產(chǎn)稅征管體制的設(shè)置與完善，同樣是當(dāng)前需解決的難點所在。

4.????? 解決開征房地產(chǎn)稅難點的具體措施

4.1?? 土地出讓金不可劃歸至房地產(chǎn)稅中

基于理論層面來分析，地租與稅收實為兩個有著不同經(jīng)濟(jì)性質(zhì)的范疇，稅收主要借助國家政權(quán)來實施再分配，實為一種無償索取，而對于地租來講，其則為土地使用者與土地所有者之間，秉持協(xié)商、互利且平等的原則而建立起來的一種特殊的民事契約，土地所有者的收入為其實質(zhì)所在。針對我國來講，所采用的是比較傳統(tǒng)的城市土地國有制度，因此，政府在其中扮演著兩個角色，不管地租，還是稅收，所的收入均流入到政府，但這也不能直接認(rèn)定地租與稅收之間存在著本質(zhì)性差異，伴隨我國市場經(jīng)濟(jì)的持續(xù)、健全發(fā)展，此種差異現(xiàn)實意義重大。

針對土地市場化配置來講，其乃是整個土地管理制度當(dāng)中的關(guān)鍵性內(nèi)容，而對于國有土地的有償使用而言，則為市場化配置架構(gòu)當(dāng)中的基本環(huán)節(jié)，另外，土地出讓金則為國有土地市場化配置的基本表現(xiàn)，是土地配置規(guī)劃的一次大范圍、深層次改革;但需要說明的是，可能其相比整個市場經(jīng)濟(jì)要求，差距仍然比較大，但其卻代表了我國土地制度的未來發(fā)展方向。若將土地出讓金制度取消掉，那么便難以推動土地使用制度的深層化變革?；谡咴瓌t層面來講，國家積極推動城鎮(zhèn)建設(shè)稅費改革，如果相關(guān)條件具備，那么便可對不動產(chǎn)開征房地產(chǎn)稅;從中可知，其所指的實際就是當(dāng)前處于運行狀態(tài)的各種稅收或收費，并未把土地出讓金與當(dāng)前的其它收費合并（比如土地增值稅、房產(chǎn)稅等），也沒有向房地產(chǎn)稅進(jìn)行轉(zhuǎn)化。因此，從政策層面來分析，如果沒有區(qū)分的把土地出讓金與當(dāng)前處于實際運行狀態(tài)的稅費合并在一起，統(tǒng)稱為地產(chǎn)稅，那么是存在錯誤的。

4.2?? 房地產(chǎn)稅應(yīng)為舊稅的調(diào)整

據(jù)《社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制若干問題的決定》得知，在進(jìn)行城鎮(zhèn)建設(shè)稅費改革進(jìn)程中，如果相關(guān)條件已經(jīng)具備，那么圍繞不動產(chǎn)，對其開展統(tǒng)一且規(guī)范化的房地產(chǎn)稅，可秉持“簡化、歸并、輕稅”的原則來開展，也就是對既往的舊稅制進(jìn)行改革，將原先比較復(fù)雜的地方進(jìn)行簡化，另外，還需要將所存在的差異轉(zhuǎn)變?yōu)榻y(tǒng)一。還需要強(qiáng)調(diào)的是，除了要將銷售、建設(shè)環(huán)節(jié)有著較多稅收、負(fù)擔(dān)比較重以及有著較少的使用環(huán)節(jié)等問題給解決掉之外，還需要將那些與房地產(chǎn)有緊密關(guān)聯(lián)的收費問題給解決掉，把收費劃歸至合理化、規(guī)范化、人性化的稅收渠道。借助此改革，實現(xiàn)商品房相應(yīng)開發(fā)成本的降低，并對房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債情況予以改善，促使商品房在具體的銷售價格上。與廣大收入群體的住房需求、需要相符、相適應(yīng)。基于稅收部門的層面來考量，房地產(chǎn)稅在具體的改革上，除了要對那些不合理的舊稅體制進(jìn)行改革外，還需要采取切實措施，推動整個房地產(chǎn)稅收的規(guī)范化、合理化與統(tǒng)一化;所以，需要積極拓寬舊稅制改革，拓寬范圍，使之更好的符合現(xiàn)代發(fā)展需要。

由此表明，對房地產(chǎn)稅進(jìn)行征收，主要是調(diào)整、改革舊稅制，而其重心需多圍繞財產(chǎn)性質(zhì)稅收的整理與合并上來?，F(xiàn)階段，與房地產(chǎn)息息相關(guān)的稅收，在整個房價當(dāng)中，有著比較高的比重，因此，購房者往往有著比較中的稅收負(fù)擔(dān);但需要指出的是，房地產(chǎn)稅的征收對整個房地產(chǎn)市場的長遠(yuǎn)發(fā)展有無不利影響，有學(xué)者便給出了具體解釋：對房地產(chǎn)稅進(jìn)行征收，本意并非是增加稅種，而是把那些比較復(fù)雜的稅種、稅費實施統(tǒng)一化、合理化調(diào)整與合并;當(dāng)對房地產(chǎn)征稅予以明確后，其透明度便會有大幅增加，這對于消費者更好的監(jiān)督、監(jiān)管房地產(chǎn)行業(yè)，有著積極作用與效能。因此，開征房地產(chǎn)稅，現(xiàn)實上就是優(yōu)化房地產(chǎn)市場的秩序，使其更加合理化、高效化。還需強(qiáng)調(diào)的是，通過征收房地產(chǎn)稅，在近期不會使購房者的負(fù)擔(dān)增加，從長遠(yuǎn)角度來分析，其對我國社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展及房地產(chǎn)行業(yè)良性發(fā)展，均有著重要促進(jìn)作用。

4.3?? 土地與房屋應(yīng)聯(lián)合征稅

需要強(qiáng)調(diào)的是，因房屋在具體價值上，與土地價格之間有緊密關(guān)聯(lián)，房產(chǎn)伴隨土地的升值而升值，尤其是那些區(qū)域比較好的土地，在此處建造住宅，往往有著比較高的房屋價格。因此，在整個房屋價值當(dāng)中，包括低價等因素，地產(chǎn)與房產(chǎn)在具體價值上，較難進(jìn)行準(zhǔn)確區(qū)分，如果強(qiáng)行將二者分離，除了不合理之外，還會有比較大的技術(shù)難題。基于當(dāng)前房屋稅與地價稅獨立征收的稅制改革下，同樣有重復(fù)課稅問題的可能。比如我國某些省份的房屋稅，其中在房屋標(biāo)準(zhǔn)價格方面，明確規(guī)定應(yīng)將街道等級調(diào)整率加入其中;對于此調(diào)整率而言，主要依據(jù)土地的實際位置及優(yōu)勢來明確，因土地也需要將其區(qū)位因素考慮在內(nèi)，因此，在關(guān)于房屋標(biāo)準(zhǔn)價格所對應(yīng)的評價體系當(dāng)中，存在對某因素重復(fù)或錯誤課稅的情懷康。所以，建議針對土地上的建筑物，可以采取聯(lián)合征稅的方法，將其價值相分離的不足或問題給解決掉，這樣不僅能實現(xiàn)稅制簡化，而且還方便征收，有助于征收費用的節(jié)省。

4.4?? 明確房地產(chǎn)稅征收標(biāo)準(zhǔn)

（1）解決新購房與已購房產(chǎn)的稅收差別。有學(xué)者指出，依據(jù)法不追溯的基本原則，針對已經(jīng)購買的住房，如果對其急性追溯征收，那么是不合規(guī)的，甚至是不合法的，人們在購買住房時，難以圍繞后期稅制的變化開展準(zhǔn)確且詳細(xì)的預(yù)期，所以，禁止用一個新制定的征稅標(biāo)準(zhǔn)，對此前的購房行為進(jìn)行約束。（2）明確房地產(chǎn)稅應(yīng)征面積。針對房地產(chǎn)稅的應(yīng)征面積來安靜，究竟依據(jù)何種標(biāo)準(zhǔn)來明確，有學(xué)者專門作出了解釋，即以家庭人均住宅面積這一標(biāo)準(zhǔn)對住房加以明確，對于超出的這一部分，需繳納房地產(chǎn)稅，此方法已在我國多個地方成功運行。本文建議采用此種應(yīng)稅標(biāo)準(zhǔn)，因為其能夠較好的預(yù)防新政運作初期可能給社會帶來的一些負(fù)面影響或動蕩，而且對我國居民更加合理的購房消費，有重要促進(jìn)作用，因而能夠較好的達(dá)到居者有其屋的目的，使我國的房地產(chǎn)稅征收標(biāo)準(zhǔn)變得更為高效與實用。

5.????? 結(jié)語

綜上，房地產(chǎn)稅的征收問題已經(jīng)成為社會熱議話題，究竟該不該征收，以及該怎樣征收，始終是人們議論、探討的焦點。需要指出的是，房地產(chǎn)數(shù)實為一種國際性稅種，對其進(jìn)行征收，不僅對我國財產(chǎn)稅體系的構(gòu)建與完善有利，而且還能改變傳統(tǒng)稅制當(dāng)中所存在的輕擁有、重流通的局面，對稅費制度的規(guī)范有利，因而有助于我國房地產(chǎn)市場的健康化、持續(xù)化發(fā)展。但需要強(qiáng)調(diào)的是，在征收房地產(chǎn)稅方面，盡管仍存在許多難點，一些配套設(shè)置、制度仍不夠完善，但伴隨我國經(jīng)濟(jì)體質(zhì)改革的持續(xù)深入，法律法規(guī)的日漸健全，這些難以會逐一被解決;因此，房地產(chǎn)稅征可謂收勢在必行。

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作者簡介：

謝恩（1979-），男，漢，籍貫：四川省綿陽市三臺縣，職稱：講師，學(xué)歷：碩士研究生，研究方向：房地產(chǎn)管理.

說明：四川工業(yè)科技學(xué)院校級項目

征收房產(chǎn)稅的困境與對策研究編號：GKY17A23