陸曉

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 合作協(xié)議

一、房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目主要管理模式

本文所指房地產(chǎn)項(xiàng)目合作開(kāi)發(fā)，是指項(xiàng)目成立獨(dú)立法人公司，公司股東之間簽訂合作開(kāi)發(fā)協(xié)議，約定項(xiàng)目公司決策表決機(jī)制、分管職能，后按照合作協(xié)議約定條款共同經(jīng)營(yíng)，實(shí)現(xiàn)利益共享、風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)的開(kāi)發(fā)模式。本文所述項(xiàng)目不包括為避稅而約定一方股東分享固定收益的合資項(xiàng)目。主要包括如下幾種模式：

（1）一方股東全操盤(pán)，其他方純財(cái)務(wù)投資。這種模式下財(cái)務(wù)投資方不參與項(xiàng)目實(shí)際管理，經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)透明性較低，項(xiàng)目管理過(guò)程如納稅報(bào)表處理等方面主要考慮操盤(pán)方利益。

（2）一方股東全操盤(pán)，其他方參與審批。這種模式下，非操盤(pán)方可以獲取較為充分的信息，根據(jù)表決制度和審批流程約定不同，非合作方對(duì)項(xiàng)目的控制程度會(huì)產(chǎn)生較大差異。

（3）兩方以上股東共同操盤(pán)、各自分管不同職能。這種模式下，項(xiàng)目股東之間磨合難度較高，另外由于項(xiàng)目個(gè)體差異，目前基本缺乏完善的內(nèi)控管理，項(xiàng)目管理成本較高，優(yōu)點(diǎn)是可以發(fā)揮各股東所長(zhǎng)，提高項(xiàng)目整體效益。

（4）兩方以上股東共同操盤(pán)、各條線(xiàn)各方參與審批。這種模式下，各股東方獲取信息最為充分、對(duì)項(xiàng)目管理更為精細(xì)。缺點(diǎn)是股東間磨合成本也最高，項(xiàng)目效率較為地下。

上述四種管理模式的選擇，一般會(huì)綜合權(quán)衡各股東管理能力、擅長(zhǎng)職能條線(xiàn)、經(jīng)營(yíng)目標(biāo)、實(shí)力大小等，沒(méi)有絕對(duì)的好壞優(yōu)劣之分。一般情況下會(huì)在土地獲取前，簽訂合作框架協(xié)議進(jìn)行約定。

二、合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目面臨的共性問(wèn)題

（一）決策效率低下、審批流程滯后

合作項(xiàng)目缺乏對(duì)各股東方派駐人員的考核約束，而項(xiàng)目管理人員可能同時(shí)兼任股東方其他項(xiàng)目管理，很多審批流程審批拖延，項(xiàng)目運(yùn)轉(zhuǎn)效率低下。各股東在共同確定一個(gè)事項(xiàng)前可能還需走各自集團(tuán)的審批流程，增加了項(xiàng)目審批時(shí)間的不確定性，一般而言央企比民企需要預(yù)留更多的審批時(shí)間。

（二）股東方自身局限性，導(dǎo)致融資困難

目前金融業(yè)普遍實(shí)行白名單制度，大型房企集團(tuán)普遍擁有集團(tuán)授信額度，這是非常重要的競(jìng)爭(zhēng)資源。合作項(xiàng)目融資一般會(huì)占用控股方授信額度，當(dāng)遇到中小型控股股東時(shí)項(xiàng)目融資往往非常困難。另外，項(xiàng)目公司融資除土地、在建工程抵押擔(dān)保外，一般還需增加股東方保證擔(dān)保。已上市股東方會(huì)存在信息披露等監(jiān)管要求，需要花費(fèi)較長(zhǎng)時(shí)間，而中小型股東可能無(wú)法滿(mǎn)足金融機(jī)構(gòu)擔(dān)保要求，需要其他方股東增加擔(dān)保的情況，這中間股東間又會(huì)產(chǎn)生較多問(wèn)題需要解決。

（三）各方股東整合困難，管理松散、存在較多管理盲區(qū)

合作項(xiàng)目公司隨著股東方不同、股比不同、管理模式不同，行業(yè)內(nèi)還沒(méi)有摸索出一套普適性的管理規(guī)章來(lái)套用。與獨(dú)資項(xiàng)目不同，合作項(xiàng)目管理沒(méi)有成熟的管理制度、權(quán)責(zé)劃分、內(nèi)部控制。一方面，各股東方分管的不同條線(xiàn)之間，因?yàn)闆](méi)有統(tǒng)一的管理要求，很難無(wú)死角的相互制衡做好內(nèi)控;另一方面，不相容職能條線(xiàn)如招標(biāo)采購(gòu)部、成本部由單一股東負(fù)責(zé)，其他股東方很難制衡。

（四）資金投入和分配協(xié)調(diào)困難、部分股東存在挪用資金等問(wèn)題

首先，房企資金流普遍緊張，加上各股東方審批流長(zhǎng)短不同，項(xiàng)目公司股東方很難同步投入資金，這就產(chǎn)生了資金占用的問(wèn)題;其次，在資金分配問(wèn)題上，各股東管理目標(biāo)不同，有的股東關(guān)注資金使用效率要求足額分配盈余資金、有的股東關(guān)注資金安全而要求把錢(qián)留在項(xiàng)目公司，往往產(chǎn)生矛盾;最后，多數(shù)房企存在上下游關(guān)聯(lián)方，分管財(cái)務(wù)方股東可能利用關(guān)聯(lián)方默默轉(zhuǎn)走資金損害其他股東方利益。

（五）項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)流動(dòng)性高、水平層次不齊

地產(chǎn)行業(yè)人員流動(dòng)性高，合作項(xiàng)目人員歸屬性弱導(dǎo)致流動(dòng)愈加頻繁，很多人員剛熟悉流程就離職。股東間管理水平的差異，流程、系統(tǒng)的規(guī)范會(huì)產(chǎn)生較高的培訓(xùn)成本和管理成本。

三、對(duì)于合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目合作協(xié)議約定要點(diǎn)的建議?

（一）關(guān)于決策機(jī)制、權(quán)責(zé)流程、管理制度的約定

合作協(xié)議中除約定股東會(huì)、董事會(huì)決策表決機(jī)構(gòu)相關(guān)約定外，建議完善項(xiàng)目日常管理事項(xiàng)表決機(jī)制，提前約定各事項(xiàng)審批決策流程節(jié)點(diǎn)、明確各節(jié)點(diǎn)審批時(shí)效及延誤審批對(duì)相關(guān)股東方的追責(zé)條款。對(duì)于超實(shí)現(xiàn)審批事項(xiàng)實(shí)現(xiàn)時(shí)效豁免條款，保證項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)效率。對(duì)于各方股東派駐的不勝任員工，項(xiàng)目公司擁有更換或辭退決策權(quán)，保證項(xiàng)目管理有效性。

（二）關(guān)于財(cái)務(wù)管理方面的相關(guān)約定

財(cái)務(wù)并表?xiàng)l款的約定需考慮相關(guān)會(huì)計(jì)審計(jì)制度，保證在合法合規(guī)情況下條款的可執(zhí)行性。融資條款需考慮股東各方銀行授信額度、擔(dān)保資質(zhì)、關(guān)聯(lián)方融資便利等，提前約定擔(dān)保費(fèi)等避免后期扯皮。資金監(jiān)管方面，付款審批流程添加入各股東方，約定銀行支付盾的安排。資金投入條款，建議約定資金計(jì)劃上報(bào)制度，加強(qiáng)資金預(yù)測(cè)能力，約定資金占用懲罰性條款，保證股東方及時(shí)投入資金。資金分配條款，約定資金分配條件，包括超預(yù)計(jì)利潤(rùn)分配之后的操作模式和增信措施。

（三）關(guān)于項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的約定

股東方明確項(xiàng)目定位，是銷(xiāo)售去化為目標(biāo)還是利潤(rùn)最大化為目標(biāo)，明確操盤(pán)目標(biāo)的一致。重大運(yùn)營(yíng)節(jié)點(diǎn)、銷(xiāo)售定價(jià)規(guī)則、成本費(fèi)用指標(biāo)建議明確約定。為使各股東利益最大化，建議對(duì)操盤(pán)股東約定激勵(lì)條款，對(duì)超額利潤(rùn)、節(jié)約成本費(fèi)用做傾斜分配。對(duì)于關(guān)鍵職能條線(xiàn)如營(yíng)銷(xiāo)等，建議引入兩支銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)競(jìng)爭(zhēng)或者提前約定更換其他股東方的條件，營(yíng)銷(xiāo)推廣的品牌和商標(biāo)的使用也提前明確。

（四）關(guān)于職能條線(xiàn)分配的約定

提前考慮職能條線(xiàn)間的牽制作用，不相容職能不應(yīng)當(dāng)歸屬于同一股東方。成本、財(cái)務(wù)建議約定為聯(lián)簽制度，如果股東方較多，建議不超過(guò)三方聯(lián)簽，以平衡審批效率和互相牽制監(jiān)督。公司證件資料印章等，建議兩方以上股東通過(guò)分管密碼和鑰匙實(shí)現(xiàn)共同控制，加強(qiáng)印章使用審批管理。

（五）關(guān)于僵局解決和退出機(jī)制的約定

為保證項(xiàng)目免于出現(xiàn)僵持，協(xié)議中可添加僵局解決機(jī)制。通常情況下主要以股東要約收購(gòu)不和意見(jiàn)股權(quán)和債券為主。極端情況下約定仲裁條款或訴訟條款。

四、結(jié)語(yǔ)? ?

在各家地產(chǎn)沖千億、萬(wàn)億的道路上，土地、資金為主的生產(chǎn)要素越來(lái)越稀缺，合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目已成為主流。本文對(duì)合作管理實(shí)務(wù)中遇到的問(wèn)題進(jìn)行深入思考，對(duì)在合作協(xié)議中需事前約定的事項(xiàng)進(jìn)行總結(jié)，以求減少合作管理中產(chǎn)生的摩擦，更好地推進(jìn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)，最大化滿(mǎn)足各股東方利益訴求。

參考文獻(xiàn)

[1]潘瑜天.參股合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)管理問(wèn)題與思考[J].中國(guó)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)會(huì)計(jì)， 2020， （1） ，71-72

[2]侯亞萍.房地產(chǎn)項(xiàng)目合作開(kāi)發(fā)模式及其涉稅處理分析[J].稅務(wù)籌劃， 2019年第16期（總第232期），42-43.