提高房地產(chǎn)項(xiàng)目施工管理水平的若干問(wèn)題建議

樊俊

摘要：要做好一項(xiàng)工程，良好的管理水平是必不可少的。在房地產(chǎn)行業(yè)中，常常會(huì)出現(xiàn)拖工期、趕進(jìn)度的現(xiàn)象。歸根結(jié)底，是管理層出現(xiàn)了問(wèn)題，導(dǎo)致了最終的成品達(dá)不到客戶的需求。目前房地產(chǎn)的局勢(shì)不容樂(lè)觀，在國(guó)家政策變動(dòng)的情況下，想要提升競(jìng)爭(zhēng)力是很不容易的一件事。下面，筆者將對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目施工問(wèn)題的管理水平問(wèn)題提出建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項(xiàng)目;施工水平;管理手段

自國(guó)家限制購(gòu)房開(kāi)始，房地產(chǎn)行業(yè)的熱度有所降低。一些中小型房地產(chǎn)公司面臨新的困境，在客戶需求減少的情況下，倦怠和疲態(tài)隨之而來(lái)。工程的質(zhì)量和效率大不如前，這也是為什么房地產(chǎn)品牌公司更受歡迎的原因。為了提高公司的價(jià)值和口碑，筆者建議多從管理層入手，管理層掌握著整個(gè)工程的進(jìn)度，良好的管理手段對(duì)項(xiàng)目的質(zhì)量有重要意義。不僅要控制項(xiàng)目的工期長(zhǎng)短，也要達(dá)到客戶的要求，保質(zhì)保量完成任務(wù)才是關(guān)鍵所在。

1 節(jié)點(diǎn)控制

作為一名合格的管理人員，首先要做好統(tǒng)籌規(guī)劃，一般來(lái)說(shuō)，一個(gè)項(xiàng)目按照時(shí)間點(diǎn)可以分為幾段，這些時(shí)間點(diǎn)影響著整個(gè)計(jì)劃。掌握這些關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，就是企業(yè)在抓細(xì)節(jié)，把任務(wù)做細(xì)做精的一種體現(xiàn)，會(huì)給客戶留下好的印象。節(jié)點(diǎn)控制是一種四兩撥千斤的高效管理辦法。

1.1 做好備選計(jì)劃

施工的過(guò)程中由于有各種不可抗力因素引起的，不可避免的工期延長(zhǎng)。這就要求管理人員要有高的敏感度和觀察力，對(duì)進(jìn)度的把控要落實(shí)到人身上。比如出現(xiàn)了極端天氣或者是材料問(wèn)題，或者是突發(fā)事件（如新型冠狀病毒肺炎）導(dǎo)致停工減產(chǎn)，應(yīng)該及時(shí)向客戶報(bào)告，并且做出一個(gè)備用計(jì)劃，即在規(guī)定時(shí)間內(nèi)補(bǔ)齊遺漏的進(jìn)度。特別是在到了新舊工程交替的“節(jié)點(diǎn)“的位置，第一，工作人員要認(rèn)真分析原因，做好分析報(bào)告，與總的工程進(jìn)度進(jìn)行比對(duì)，并思考如何調(diào)整或者延期。第二，及時(shí)了解承包商的情況，包括現(xiàn)有的人手、機(jī)器、基礎(chǔ)材料、工作時(shí)長(zhǎng)，避免出現(xiàn)為了趕進(jìn)度而粗制濫造的情況。第三，如果必須要進(jìn)行時(shí)間節(jié)點(diǎn)的修改，那么就要考慮到各種綜合因素的影響，人員的滿意度、資金的分配以及勞動(dòng)力的生產(chǎn)效率等等。常言道：常在河邊走，濕鞋是在所難免的，這時(shí)候，就要注意制定合理的備選計(jì)劃，避免突發(fā)情況帶來(lái)的手忙腳亂^[1]。

1.2 精確調(diào)控

節(jié)點(diǎn)控制，要求精確到“點(diǎn)“。管理者必須清楚地了解整個(gè)工程的任務(wù)分配。從初期的材料購(gòu)進(jìn)到最后的工程交接，這一條流水線上，要進(jìn)行適當(dāng)?shù)乜刂?。比如說(shuō)，初期購(gòu)進(jìn)了哪些材料，這一部分大多是由公司的成本部進(jìn)行的，材料的質(zhì)量直接決定了最后產(chǎn)品的質(zhì)量，所以，嚴(yán)格把控材料的質(zhì)量是非常有必要的?，F(xiàn)場(chǎng)管理人員應(yīng)該定期抽查或?qū)⒉牧纤蜋z，對(duì)于購(gòu)買的劣質(zhì)材料不予采用。中期容易出現(xiàn)的問(wèn)題是勞動(dòng)力效率不足，工人在中期最容易出現(xiàn)疲態(tài)。掌握好工人的交班順序，這是場(chǎng)地負(fù)責(zé)人的任務(wù)。與負(fù)責(zé)人定期交流是很有必要的，不僅可以了解工程的進(jìn)度，而且還能對(duì)其進(jìn)行把控。后期的主要問(wèn)題是交接，客戶可能會(huì)存在一些疑問(wèn)，一般咨詢的對(duì)象為本公司的銷售，銷售對(duì)于工地的實(shí)際情況其實(shí)不太了解，需要與管理層交涉，管理層掌握著整個(gè)公司的檔案和資料，通常是由工程部門保管。加強(qiáng)工程和銷售之間的聯(lián)系，有利于推廣公司的產(chǎn)品。這樣一來(lái)，一環(huán)扣一環(huán)，一個(gè)完整、清晰的項(xiàng)目鏈就形成了^[2]。

2 安全控制

安全永遠(yuǎn)是第一選擇。當(dāng)客戶在選擇房源的時(shí)候，首先要考慮的就是安全。包括減震、防潮、防腐等。為什么有的樓盤可以長(zhǎng)期地在中介方流動(dòng)？靠的就是口碑和質(zhì)量，豆腐渣工程向來(lái)都有，想要把工程做的更精，安全也是必不可少的。

2.1 落實(shí)責(zé)任

上文談到各級(jí)各類人員的交接問(wèn)題，筆者認(rèn)為，交接的過(guò)程中，最容易出現(xiàn)安全問(wèn)題。第一，在購(gòu)買原材料的時(shí)候，由于信息不對(duì)等，造成的尺寸不和或者材料脆性過(guò)大，容易造成安全事故。這個(gè)責(zé)任采購(gòu)人員應(yīng)該承擔(dān)大部分，所以在考慮采購(gòu)時(shí)，要指派一個(gè)熟悉材料的工程師或者建筑師進(jìn)行監(jiān)督，對(duì)材料的質(zhì)量進(jìn)行篩選，保質(zhì)保量完成任務(wù)。第二，在正式施工時(shí)，場(chǎng)地人員以及周邊的安全隱患成為最大的問(wèn)題。工人是否人人都具備完整的保護(hù)措施——頭盔、特制背心、膠鞋等。在施工過(guò)程中，考慮到是否對(duì)居民造成影響，掉落的細(xì)屑，施工的噪音以及可能存在的突發(fā)情況。在工地，主要的負(fù)責(zé)人應(yīng)該是班組長(zhǎng)，班組長(zhǎng)作為領(lǐng)導(dǎo)人力班子的核心力量，要做好帶頭作用。班組長(zhǎng)與工人要與公司簽訂安全責(zé)任書，對(duì)安全問(wèn)題做出保障。當(dāng)出現(xiàn)工地安全問(wèn)題時(shí)，及時(shí)向管理層匯報(bào)，如果存在解決不了的人事糾紛——比如居民鬧事或者工傷，應(yīng)該交由公司負(fù)責(zé)，而不是私下解決。事實(shí)證明，多起糾紛最后鬧大就是因?yàn)樗较聸](méi)有溝通好，導(dǎo)致了矛盾的激化。第三，在與承包商、中介公司交接時(shí)，公司的銷售、代理對(duì)于客戶的反饋要如實(shí)匯報(bào)，不能有所隱瞞。從某些方面來(lái)講，銷售和代理代表了公司的形象，遇到抹黑或者造謠的惡性交易，應(yīng)該采取法律的保護(hù)，而不是與客戶爭(zhēng)執(zhí)不休，損害公司的形象^[3]。

2.2 記錄備案

對(duì)于已經(jīng)處理過(guò)的安全問(wèn)題，應(yīng)該及時(shí)備案，作為出現(xiàn)類似情況的參照。第一，材料問(wèn)題，如果是廠商的問(wèn)題，那么就要酌情考慮下次的合作問(wèn)題，如果是采購(gòu)出現(xiàn)了問(wèn)題，那么就要考慮裁員或者是給予懲處。第二，工傷和居民糾紛，工傷處理必須按照相關(guān)的規(guī)定進(jìn)行補(bǔ)償，同時(shí)安撫工人的心，可以適當(dāng)?shù)亟o予假期或者其余“送溫暖互動(dòng)“。對(duì)于居民糾紛來(lái)說(shuō)，首先要了解困擾居民的原因在哪里——是施工的噪音太大，或者是工地管理蠻不講理，還是掉落的施工垃圾沒(méi)有及時(shí)地處理。然后進(jìn)行對(duì)癥下藥：對(duì)于噪音，多采用減噪吸音板，避免深夜施工，提升工作效率都是很好的解決方法。對(duì)于工地管理者的問(wèn)題，公司應(yīng)該設(shè)置投訴信箱，對(duì)于過(guò)分的舉動(dòng)應(yīng)該有舉報(bào)的途徑。管理者根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行及時(shí)的反饋，與施工所在地居民打好關(guān)系。對(duì)于造成多余的工地垃圾，應(yīng)該定期清理，與當(dāng)?shù)氐沫h(huán)衛(wèi)工人進(jìn)行交流，保證施工環(huán)境的干凈和整潔。經(jīng)過(guò)這樣一系列處理，相信管理人員對(duì)緊急情況的處理能力更上一層樓。在解決這些問(wèn)題的過(guò)程中，相信積累下來(lái)不少經(jīng)驗(yàn)，在培訓(xùn)新員工的時(shí)候，可以將解決措施作為案例講解^[4]。

3 質(zhì)量與成本控制

保質(zhì)保量完成工程是一個(gè)房地產(chǎn)公司的基本任務(wù)，可惜的是，目前很多公司的產(chǎn)品都達(dá)不到要求，要么出現(xiàn)事半功倍的情況，要么出現(xiàn)超支預(yù)算的情況，這些情況對(duì)于公司的發(fā)展都不是好事。真正的優(yōu)質(zhì)管理層也不會(huì)在這兩個(gè)問(wèn)題上“栽跟頭”。

3.1 質(zhì)量控制

一個(gè)工程的好壞主要因素是人。要制定合理詳細(xì)的施工計(jì)劃，而且保證能夠完整實(shí)行。在一個(gè)工程實(shí)行的工程中，人的好壞直接決定了成品的好壞，從采購(gòu)原材料開(kāi)始，到交接工作結(jié)束，各個(gè)環(huán)節(jié)都需要人事處理。我們必須要求秉持合作第一，盡快完成任務(wù)，勁往一處使的核心思想，避免公司內(nèi)部出現(xiàn)內(nèi)斗和爭(zhēng)執(zhí)。當(dāng)然，多數(shù)爭(zhēng)執(zhí)的出發(fā)點(diǎn)都在勞酬分配上，財(cái)務(wù)部要盡量做到公平、公正，絕不能出現(xiàn)能者少得的情況，給員工們帶來(lái)不好的印象。還有一點(diǎn)很重要的是技術(shù)難題，施工時(shí)，由于各種原因，會(huì)出現(xiàn)一些工程師很難解決的問(wèn)題，這時(shí)候有必要向友司進(jìn)行求助，在學(xué)習(xí)先進(jìn)優(yōu)秀公司的管理運(yùn)營(yíng)和危機(jī)處理的同時(shí)，讓兩家公司的技術(shù)都得到了提升。

3.2 成本控制

一個(gè)公司如果不能很好地管理資產(chǎn)，就容易出現(xiàn)資金短缺的問(wèn)題，最直觀的反應(yīng)是員工遲遲得不到工資，工作熱情大大下降。成本控制體現(xiàn)在二個(gè)方面：第一，原材料的支出，在能夠接受的范圍內(nèi)，盡量用好的材料，但是也不要為了產(chǎn)品的“金邊”而選擇太貴的材料，畢竟經(jīng)濟(jì)適用型才是最受歡迎的。而且采購(gòu)人員要及時(shí)與財(cái)務(wù)部取得聯(lián)系，避免年底查賬時(shí)“對(duì)不上號(hào)”。做到直處全透明。第二，人力，就是我們常說(shuō)的員工工資和福利，一個(gè)好的管理情況是，在資金足夠的情況下，盡量滿足工資按時(shí)發(fā)放。在資金不夠的情況下，也不要拖欠太久。還有一部分資金是用于招工的，對(duì)工人的管理比公司員工更加復(fù)雜，包括工地住宿，三餐承包等。第三，宣傳，如果是商業(yè)性質(zhì)的房源，在招標(biāo)的時(shí)候是有一個(gè)必須的花費(fèi)的，盡量選擇有信譽(yù)的廣告公司進(jìn)行合作，根據(jù)公司的受眾進(jìn)行設(shè)計(jì)，并且在宣傳過(guò)程中有針對(duì)性地進(jìn)行廣告投放，能幫助我們獲得更多客戶^[5]。

4 結(jié)語(yǔ)

綜上所述，在管理施工過(guò)程中，每一個(gè)環(huán)節(jié)的把控都是必不可少的。管理層必須全面地了解每一個(gè)流程的具體內(nèi)容，讓各級(jí)人員及時(shí)反饋情況，根據(jù)情況做出正確的調(diào)整，具體情況具體分析。涉及到一些專業(yè)知識(shí)領(lǐng)域，有必要向?qū)I(yè)人士求助，切忌單打獨(dú)斗，想當(dāng)然地去解決一些問(wèn)題。系統(tǒng)地、有效率地履行每一項(xiàng)管理工作，是每個(gè)管理人必備的能力。

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