城中村改造中征地拆遷的法律規(guī)制

張云流

摘 要：城中村改造對于城市的發(fā)展以及建設(shè)有著十分重要的價值，我國已經(jīng)建立了完善的法律對城中村改造過程中征地拆遷進行限制和約束，但是從實際情況來看，仍然存在很多問題，影響城中村改造的進程和人們的合法權(quán)利。本文主要針對城中村改造中征地拆遷的法律規(guī)制進行探究，希望能夠順利穩(wěn)定地開展城中村改造。

關(guān)鍵詞：城中村改造;征地拆遷;法律規(guī)制

隨著城市化進程的不斷加快和人們生活水平的提高，針對城中村改造征地拆遷項目也在全國各個城市大規(guī)模的展開。但是由于當前現(xiàn)有的法律機制仍然不夠完善和健全，導致拆遷過程中存在各種各樣的矛盾，引起社會動蕩，甚至會造成嚴重社會危害。因此，需要合理應(yīng)用法律規(guī)制對城中村改造中征地拆遷項目進行合理的約束和制約，保證城中村改造活動可以順利開展。

1.城中村的成因以及特征

城中村納入了城市總體規(guī)劃建設(shè)范圍之內(nèi)，通過低價征用農(nóng)業(yè)用地，以住宅用地但是沒有集體所有性質(zhì)的土地為特征，使得農(nóng)村集體成員轉(zhuǎn)變?yōu)榫用裆矸荨３侵写迨锹浜笥跁r代發(fā)展步伐，在城市管理體制之外游離的聚居村落。雖然城中村的成員生活已經(jīng)城市化，但是相應(yīng)的土地權(quán)屬、住宅建設(shè)、行政管理體制以及戶籍等方面仍然延續(xù)著原有的農(nóng)村形勢，是城市發(fā)展的重要阻礙，在全國各大城市普遍存在。從客觀上來看，隨著工業(yè)化進程的不斷加快，人們更多地向資源更加集中的城市涌入，導致城市用地規(guī)模不斷擴大，早期為了降低開發(fā)建設(shè)成本，征用農(nóng)用地，繞開農(nóng)村居住點。改革開放的深入使得人口流動性進一步增強，城中村起到了巨大的吸納農(nóng)民工的作用，減輕了城市對于外來人口的安置壓力，是填補農(nóng)民社會保障缺失的物質(zhì)基礎(chǔ)，也是村民的精神依賴，是人們適應(yīng)快速城鎮(zhèn)化的緩沖地帶[1]。

從本質(zhì)上來看，我國城鄉(xiāng)二元管理體制以及土地的二元所有制結(jié)構(gòu)是城中村產(chǎn)生的關(guān)鍵原因。在同同等區(qū)位國有土地出讓金不斷增長的背景下，城中村這一特殊的村落體制以及建筑群體的形成是村民在房屋租金和土地租金快速增值的情況下，尋求收益最大化的結(jié)果。城中村具有人口構(gòu)成多元化、土地權(quán)屬多元化、建筑質(zhì)量參差不齊、基礎(chǔ)設(shè)施落后、坐落在城市繁華地帶以及城鄉(xiāng)經(jīng)濟倒掛的特征，根據(jù)調(diào)查研究表明，在經(jīng)濟發(fā)達的城市，外來人口占有城中村居住總?cè)丝诘牧梢陨?，最高的甚至能夠達到九成以上[2]。有的村民從戶籍上來看，雖然已經(jīng)從農(nóng)業(yè)戶口轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)戶口，但還有很多屬于農(nóng)業(yè)戶口，很多外地人雖與城中村村民通婚，戶口并沒有批準遷入，仍然在原籍進行戶口管理。其次，城中村有著大量的外來人員租房居住，城中村村民的經(jīng)濟收入主要由村集體經(jīng)濟分紅、出租房屋以及小規(guī)模的餐飲業(yè)和商業(yè)獲得，城中村的建筑質(zhì)量無法得到保障，房屋建筑新舊混雜，普遍坐落于城市較為繁華的區(qū)域，村民生活已經(jīng)城市化，村民基本不從事努力，大多從事第三產(chǎn)業(yè)或者在企業(yè)就業(yè)，多數(shù)村民有住宅出租，有的還有營業(yè)房出租[3]。

2.城中村改造中征地拆遷的法律規(guī)制

2.1城中村房屋拆遷改造的法律依據(jù)

我國土地所有權(quán)主要包括國家所有和集體所有兩種形式，根據(jù)憲法規(guī)定，城市的土地屬于國家所有，農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地除由法律規(guī)定屬于國家所有以外，屬于集體所有，宅基地和自留地、自留山也屬于集體所有。隨著社會經(jīng)濟的不斷發(fā)展和城市工業(yè)化水平的不斷提升，城市經(jīng)濟獲得了迅猛的發(fā)展，城鎮(zhèn)化水平逐漸提高，政府根據(jù)城市發(fā)展規(guī)劃在城市用地規(guī)模迅速擴大的背景下，調(diào)整了城市近郊土地的使用結(jié)構(gòu)，但是并沒有改變土地所有權(quán)的性質(zhì)，造成大量城中村的形成。隨著城市化進程的進一步推進，對于城市建設(shè)用地的需求激增，加強城中村的改造拆遷，擴大城市規(guī)模，已經(jīng)成為我國城市化進程的必然途徑。改造城中村首先需要國家通過征收土地，改變原有城中村土地所有的性質(zhì)，使土地變?yōu)閲谢?，本質(zhì)上是城市建設(shè)需要征收城中村集體所有的土地時對該土地上的附著物包括房屋進行拆除、安置拆遷人，并對所拆遷的房屋以及拆遷人附屬物予以賠償?shù)幕顒?。城中村房屋的拆遷與城市舊城改造并不相同，城中村房屋的拆遷是征收集體所有土地，房屋拆遷屬于征地的范圍，城市舊城改造則是對國有土地所有權(quán)房屋拆遷，屬于城市房屋拆遷的范疇。

2.2通過法律手段化解征地拆遷的問題

傳統(tǒng)的征地拆遷方式通常會面臨很多問題，影響拆遷進程，例如拆遷補償標準、拆遷安置對象、房屋評價機制、產(chǎn)權(quán)面積認定、非法買賣宅基地、處置違章建筑處置以及解決糾紛機制等。在城中村項目改造征地拆遷的過程中，通過法律法規(guī)的完善，對于這些問題有了明確的約束和規(guī)定，各地政府可以參照法律的條款，對這些問題進行優(yōu)化和處理。國家制定的大量的政策法規(guī)，針對征地拆遷中暴露的大多問題提出了具體的剛性要求，從而能夠規(guī)范征地拆遷行為，保證被征地農(nóng)民的合法權(quán)益以及社會的穩(wěn)定。例如嚴格限制征地范圍，制定統(tǒng)一年產(chǎn)值和區(qū)片地價，提高征地補償標準，整治強拆強征，實行先安置后拆遷等。各地政府也在此基礎(chǔ)之上，不斷修正豐富和完善國家法律政策，彌補政策方面存在的問題和不足，使得很多拆遷過程中面臨的難題的解決方法更加具有實踐性和操作性。各地政府圍繞矛盾糾紛解決在征地拆遷過程中也逐漸引入了市場機制，村民可以在政府引導和監(jiān)管之下，自主選擇開發(fā)商改造村莊，開發(fā)商在獲得土地開發(fā)潛力的同時，也負責拆遷安置的工作，這樣能夠直接減少政府在征地拆遷中的投入。開發(fā)商也可以利用靈活穩(wěn)定的市場機制解決可能遇到的沖突和矛盾，減少農(nóng)民以及政府之間的直接沖突。

3.結(jié)語

綜上所述，在本文之中對其進行了全面的剖析，希望能夠給予大家一些啟發(fā)，城中村改造征地拆遷問題是城市化建設(shè)過程中難免會遇到的問題，需要合理應(yīng)用法律手段對于征地拆遷過程中可能存在的問題和不足進行規(guī)范和約束，提高征地拆遷的可行性，滿足農(nóng)民的合法權(quán)益，有效解決拆遷方案落實時的糾紛，維持社會的穩(wěn)定，促進城市進一步發(fā)展。

參考文獻：

[1]盧彥錚.深圳農(nóng)地轉(zhuǎn)國有之惑[J].財經(jīng)，2014，（18）.

[2]盧彥錚.深圳農(nóng)地國有化“特例”[J].財經(jīng)，2016，（22）.

[3]孟文釗，等.六天創(chuàng)造西安拆遷新速度[J].西安日報，2019-07-21.