次貸危機背景下我國房地產(chǎn)市場的政策干預(yù)與模型檢驗

耿剛德

摘 要：隨著當(dāng)時次貸危機的全面爆發(fā)，我國經(jīng)濟(jì)面臨嚴(yán)重的下滑壓力，作為我國拉動經(jīng)濟(jì)增長的主要引擎之一的房地產(chǎn)市場也出現(xiàn)明顯的衰退趨勢，為此政府出臺了穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的相關(guān)政策措施。利用宏觀經(jīng)濟(jì)模型，對房地產(chǎn)市場的政策干預(yù)進(jìn)行實踐和理論上的對比分析，對審慎思考中國宏觀經(jīng)濟(jì)狀況有著積極的意義。

關(guān)鍵詞：次貸危機;房地產(chǎn)市場;宏觀經(jīng)濟(jì)模型

中圖分類號：F299.2? ? ? ? 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A? ? ? 文章編號：1673-291X（2020）24-0094-02

一、次貸危機后的房地產(chǎn)市場表現(xiàn)與政策干預(yù)

2008年，由美國次貸危機引發(fā)的金融動蕩也蔓延到了我國的房地產(chǎn)市場。商品房銷售面積和銷售額、完成開發(fā)土地面積等出現(xiàn)不同程度的下降。2008年8月份，70個大中城市房屋銷售價格首次出現(xiàn)環(huán)比下降0.1%。銷售面積也大幅下降，前三季度銷售面積40 321萬平方米，同比下降14.88%。為了避免世界經(jīng)濟(jì)影響國內(nèi)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，我國實施了“四萬億”的財政刺激計劃，針對房地產(chǎn)領(lǐng)域也出臺了多種刺激政策。

2008年10月，財政部強調(diào)要“繼續(xù)加大保障民生投入力度 切實解決低收入群眾基本生活”，降低真實購房需求的置業(yè)門檻，降貸款利息0.27個百分點，降準(zhǔn)備金率1個百分點，宣告著政府由“控制”向“救市”的態(tài)度轉(zhuǎn)變。該政策目的是擴大貨幣供給，使利率下降，使得投資增加。該政策的直接作用是同年廣義貨幣供給增長17%，人民幣貸款年末余額為40萬億元，2009年一年銀行信貸增長接近10萬億元，這10萬億元就是借給了房地產(chǎn)商，使房地產(chǎn)商擴大了在建項目。

2009年1月，四大國有銀行宣布，只要是享有2008年10月27日前執(zhí)行基準(zhǔn)利率0.85倍優(yōu)惠政策、無不良信用記錄的優(yōu)質(zhì)客戶，原則上都可以申請七折優(yōu)惠利率。這項舉措目的在于降低居民買房的成本，促進(jìn)房屋購買量的增加。而其直接作用是使得國內(nèi)總消費增加。

二、財政與貨幣政策理論分析

（一）財政政策的短期與長期影響

2008年金融危機發(fā)生后，我國政府出臺相關(guān)政策，使得人們的總消費增加（如圖1所示）。

1.短期影響。IS曲線：Y=C+I+G，總消費增加使IS曲線向右移動移至IS1處;由于LM曲線不移動，此時利率上升至r2，產(chǎn)出增加至Y1。對比到AD-AS模型中，由于Y增到Y(jié)1，所以AD曲線向右移至AD1處。則Y增加，r增加，P不變，M/P不變，M不變。

2.長期影響。由于Y1>Y，所以P0應(yīng)逐漸上升至P1，故價格P上升。由于IM曲線：M/P=L（i，Y），所以價格上升帶動LM曲線左移至LM1處，利率上升至r2，產(chǎn)出Y1又回到Y(jié)。則Y不變，r增加，P上升，M/P下降。

（二）貨幣政策的短期與長期影響

由于存款準(zhǔn)備金率的下降以及利率下調(diào)，貨幣供給增加（如圖2所示）。

1.短期影響。IM曲線：M/P=L（i，Y），由于貨幣供給M增長，IM曲線右移至IM1處，Y增長到Y(jié)1，r下降至r1處。對比AD-AS模型，由于Y增長至Y1，所以AD曲線移至AD1處。則Y增長，r下降，P不變，M增加，M/P增加。

2.長期影響：由于Y>Y1，價格P0逐漸上升至P1。根據(jù)M/P=（i，Y），所以M/P下降，LM1曲線移至LM處，Y1回到Y(jié)，r1回到r。則Y不變，r不變，P上升，M/P不變，M上升。

三、預(yù)測與實際情況對比

從實際利率角度看，實際利率有下降的趨勢，而理論中分析的是實際利率是增加的，所以理論與實際相悖，這是由于政府政策的影響。從圖中可以看出，除了2009—2012年連續(xù)三年政府出臺關(guān)于銀行貸款利率上調(diào)的政策，其他年份都是出臺關(guān)于銀行貸款利率下調(diào)的政策。由圖可知，通貨膨脹率有上升的趨勢，所以根據(jù)“實際利率=名義利率-通貨膨脹率”可以得出，實際利率是減少的。

從實際產(chǎn)出來看，2008—2018年中國的GDP一直處于增長狀態(tài)，所以Y實際上是增加的。但是理論分析中，Y保持不變，所以理論分析與實際情況相悖，原因則是受技術(shù)進(jìn)步的影響。長期以來，如果沒有技術(shù)進(jìn)步，Y是要最終回到自然產(chǎn)出的，也就是說Y保持不變。但有技術(shù)進(jìn)步的Y要以技術(shù)進(jìn)步增長率的速度增長，因此技術(shù)進(jìn)步使得Y大于自然產(chǎn)出水平。

宏觀經(jīng)濟(jì)模型僅適用于特定環(huán)境下的經(jīng)濟(jì)分析，中國市場經(jīng)濟(jì)遠(yuǎn)比我們想象的要復(fù)雜，僅用宏觀經(jīng)濟(jì)模型來分析還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。