摘要：認(rèn)清形勢(shì)，選好路徑，做好事情，蘊(yùn)藏著非常豐富的內(nèi)容，開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)型開(kāi)發(fā)園區(qū)，一定要有詳細(xì)的調(diào)查研究，切不可因?yàn)閳@區(qū)的產(chǎn)品表面上比較簡(jiǎn)單，而輕視它。

關(guān)鍵詞：園區(qū)定位;招商政策;盈利能力

中圖分類號(hào)：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：B

文章編號(hào)：1001-9138-（2020）08-0067-68 收稿日期：2020-06-04

隨著中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展成熟，土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)也越發(fā)激烈，而進(jìn)入住宅用地市場(chǎng)的門檻越來(lái)越高，從權(quán)威機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)結(jié)果來(lái)看，2019年300城共成交住宅用地9281宗，成交總價(jià)為4.3萬(wàn)億元，平均每宗地價(jià)格為4.6億元，超過(guò)了小型開(kāi)發(fā)商的支付能力。而工業(yè)用地成交12391宗，成交總價(jià)為2246億元，平均單宗土地價(jià)格為1813萬(wàn)元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于住宅用地的價(jià)格（見(jiàn)圖1）。而從盈利能力來(lái)看，一個(gè)成功運(yùn)作的住宅項(xiàng)目，一般利潤(rùn)率只有10%-20%，甚至更低。而一個(gè)成功運(yùn)作的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，利潤(rùn)甚至能超過(guò)50%。

資金需求量小，利潤(rùn)率高，那么為什么很少有開(kāi)發(fā)商做園區(qū)開(kāi)發(fā)呢？

一個(gè)字，“難”。

首先，難在定位和產(chǎn)品設(shè)計(jì)。萬(wàn)事開(kāi)頭難，對(duì)于園區(qū)開(kāi)發(fā)來(lái)說(shuō)，開(kāi)頭的定位和設(shè)計(jì)至關(guān)重要。園區(qū)不像住宅，普通購(gòu)房者的需求其實(shí)比較雷同，只要分出高中低端需求，再考慮個(gè)性化需求，而且有大量的研究都集中于住宅領(lǐng)域，研究得很透徹了，開(kāi)發(fā)商已經(jīng)“唯手熟爾”了。而園區(qū)開(kāi)發(fā)則不同，作為2B的產(chǎn)品，可以說(shuō)不同行業(yè)，生產(chǎn)不同產(chǎn)品，就需要不同的園區(qū)建筑，標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品有沒(méi)有？也有，但不多。園區(qū)開(kāi)發(fā)商中，聯(lián)東的園區(qū)標(biāo)準(zhǔn)化比較強(qiáng)，但即使有30多年的豐富經(jīng)驗(yàn)，發(fā)展到現(xiàn)在，也走了很多彎路?？梢哉f(shuō)標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品，表面上似乎比較容易，但實(shí)際運(yùn)作起來(lái)，沒(méi)有豐富的經(jīng)驗(yàn)，是玩不轉(zhuǎn)的。

其次，難在招商，當(dāng)前中國(guó)的各類園區(qū)15000個(gè)，各個(gè)園區(qū)都存在著不同的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系。吸引企業(yè)，不僅需要良好的政策、各類的優(yōu)惠，更需要良好的產(chǎn)業(yè)環(huán)境，企業(yè)入駐一個(gè)園區(qū)，往往首先要選擇城市，其次就是選擇園區(qū)的聚集產(chǎn)業(yè)，一個(gè)互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)，一般情況下是不會(huì)入駐醫(yī)療產(chǎn)業(yè)園的（當(dāng)然，如果是醫(yī)療大數(shù)據(jù)產(chǎn)業(yè)園則另當(dāng)別論）。

再次，運(yùn)營(yíng)難。園區(qū)開(kāi)發(fā)完，招商超過(guò)80%。似乎就是萬(wàn)事大吉了？完全沒(méi)有，實(shí)際上難題可能是剛剛開(kāi)始。開(kāi)業(yè)的熱鬧往往不能掩蓋后期存在的問(wèn)題。中國(guó)有大量的園區(qū)都處于不景氣的狀態(tài)，企業(yè)來(lái)來(lái)去去。開(kāi)始的時(shí)候，企業(yè)看中了園區(qū)的優(yōu)惠政策或者產(chǎn)業(yè)環(huán)境，但很快有園區(qū)打著更優(yōu)惠的政策，更好的產(chǎn)業(yè)環(huán)境，于是本來(lái)人園的企業(yè)，又搬出了園區(qū)，此類情況，數(shù)不勝數(shù)。

如何破解產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)難題？

可以用三個(gè)詞來(lái)總結(jié)：認(rèn)清形勢(shì)、選好路徑、做好事情。

認(rèn)清形勢(shì)，就是要對(duì)國(guó)家、地區(qū)的政策、法規(guī)以及發(fā)展規(guī)劃等，要有清醒的認(rèn)識(shí)。比如目前國(guó)家提倡新基建，那么園區(qū)的定位，完全可以新基建為核心，但不能一窩蜂的進(jìn)入某個(gè)新基建的領(lǐng)域。一方面要對(duì)整個(gè)形勢(shì)進(jìn)行研究，國(guó)家的新基建總投資計(jì)劃是多少，就是這個(gè)市場(chǎng)總量有多少，一方面要研究目前有多少園區(qū)在做新基建，分析清楚餅有多大，有多少人來(lái)分？其實(shí)還有一方面很重要，就是新基建究竟能分多少領(lǐng)域，哪些領(lǐng)域還是空白，還是藍(lán)海？自己的園區(qū)能不能進(jìn)入這片藍(lán)海？

選好路徑，要學(xué)習(xí)先進(jìn)的經(jīng)驗(yàn)，可以學(xué)習(xí)國(guó)內(nèi)外的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn);國(guó)外可以學(xué)習(xí)硅谷、倫敦金絲雀碼頭、緯壹科技城，國(guó)內(nèi)的比如浦東新區(qū)、蘇州中新工業(yè)園，也可以學(xué)習(xí)聯(lián)東、華夏幸福、宏泰、億達(dá)等園區(qū)開(kāi)發(fā)企業(yè)。當(dāng)然不能盲目迷信海外的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，因?yàn)橹袊?guó)發(fā)展到現(xiàn)在，很多產(chǎn)業(yè)已經(jīng)發(fā)展到國(guó)際的前列，有些產(chǎn)業(yè)即使略慢于其他國(guó)家，但也要考慮產(chǎn)業(yè)園建成后的整體形勢(shì)，總之一方面選擇的路徑要適合自己，另一方面就要適當(dāng)超越當(dāng)前的形勢(shì)，避免園區(qū)建成了，已經(jīng)落后于行業(yè)了。在這技術(shù)快速迭代的時(shí)候，園區(qū)產(chǎn)品要有一定的靈活性。

最后就是做好事情，具體到做事的層次，都是繁復(fù)而重要的，魔鬼在細(xì)節(jié)，但細(xì)節(jié)又是太多而不能一一提及。在經(jīng)營(yíng)中，物業(yè)管理、園區(qū)人氣打造、產(chǎn)業(yè)形態(tài)的構(gòu)建，都非常重要。一些不經(jīng)意的小事，比如稅收的賬也是很重要的問(wèn)題，現(xiàn)在開(kāi)發(fā)園區(qū)，往往和當(dāng)?shù)卣炓粋€(gè)很詳細(xì)的稅收方面的合同，如果園區(qū)在開(kāi)發(fā)完成幾年內(nèi)不能為當(dāng)?shù)卣暙I(xiàn)一定數(shù)量的稅收，當(dāng)?shù)卣涂赡苁栈貓@區(qū)（有可能給一定的補(bǔ)償，但微乎其微）。所以園區(qū)開(kāi)發(fā)者必須算好這個(gè)賬，稅收問(wèn)題有時(shí)會(huì)非常復(fù)雜。比如某企業(yè)從A城區(qū)的B產(chǎn)業(yè)園遷移到C產(chǎn)業(yè)園，但稅收并沒(méi)有轉(zhuǎn)移，C產(chǎn)業(yè)園所在地的政府，可能會(huì)因?yàn)槟称髽I(yè)的稅收不能進(jìn)入它的小區(qū)域，而不作為C產(chǎn)業(yè)園貢獻(xiàn)稅收，C產(chǎn)業(yè)園由于沒(méi)有詳細(xì)計(jì)算，造成稅收不達(dá)標(biāo)，最后幾乎要被收回土地使用權(quán)。凡此種種，都要有仔細(xì)的統(tǒng)籌和計(jì)算。

破解產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的難題，以上三個(gè)詞也就夠用了，但簡(jiǎn)單的三個(gè)詞，蘊(yùn)藏著非常豐富的內(nèi)容，開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)型開(kāi)發(fā)園區(qū)，一定要有詳細(xì)的調(diào)查研究，切不可因?yàn)閳@區(qū)的產(chǎn)品表面上比較簡(jiǎn)單而輕視它。

文章來(lái)源：本文由中國(guó)指數(shù)研究院供稿。