房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制存在的問題及完善措施

于海榮

[摘 要] 文章基于對內(nèi)部控制的介紹，分析房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的特點(diǎn)以及開展內(nèi)部控制的必要性，總結(jié)目前此類企業(yè)開展內(nèi)部控制時表現(xiàn)出的問題并提出了相應(yīng)的完善措施，以供參考。

[關(guān)鍵詞] 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；內(nèi)部控制；問題；完善措施

中圖分類號：F272 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

在目前我國經(jīng)濟(jì)社會共同發(fā)展和快速進(jìn)步的同時，我國房地產(chǎn)行業(yè)得以蓬勃發(fā)展。對于多數(shù)初入社會的青年人來說，房產(chǎn)也是其努力打拼的剛需產(chǎn)品，加上我國的人口紅利，使得長時間以來，房地產(chǎn)行業(yè)都屬于紅海行業(yè)。但是在目前的房地產(chǎn)經(jīng)營中，由于其資金密集但是周期較長，表現(xiàn)出高負(fù)債和高風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn)，容易在經(jīng)營中出現(xiàn)資金鏈斷裂而造成房產(chǎn)價(jià)格的較大波動問題。針對上述風(fēng)險(xiǎn)問題，在此類企業(yè)經(jīng)營中需要提高對內(nèi)部控制的重視，針對其盲目追求短期經(jīng)濟(jì)效益而忽略長遠(yuǎn)發(fā)展策略等原因而引起的內(nèi)部控制中的各種問題，文章對完善的內(nèi)部控制措施進(jìn)行研究，有利于推進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

一、內(nèi)部控制概述

在現(xiàn)代企業(yè)中，內(nèi)部控制作為比較關(guān)鍵的管理環(huán)節(jié)，主要是為了達(dá)成一定的預(yù)期戰(zhàn)略目標(biāo)而采取的管理方法和制度，通過內(nèi)部控制工作，有利于保護(hù)企業(yè)資產(chǎn)安全，保障企業(yè)合法經(jīng)營，實(shí)現(xiàn)經(jīng)營效率和效果的提升。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，在目前我國大力推進(jìn)“走出去”戰(zhàn)略時，針對房地產(chǎn)行業(yè)也加大了宏觀調(diào)控，加之目前生態(tài)環(huán)保理念和要求的提升，給此類企業(yè)經(jīng)營發(fā)展帶來更大的難度。面對外部市場變化和激烈的市場競爭，此類企業(yè)就應(yīng)該做好成本、人員和項(xiàng)目等內(nèi)部控制，在掌握市場行業(yè)的同時制定科學(xué)的決策。還可以通過內(nèi)部控制來掌握房產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)以及銷售情況等，及時發(fā)現(xiàn)上述過程中的問題并進(jìn)行改進(jìn)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營中財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的降低和房產(chǎn)銷量的提升[1]。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)特點(diǎn)及其完善內(nèi)部控制的必要性

分析房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的特點(diǎn)，一是由于此類企業(yè)的經(jīng)營對象具有固定的特點(diǎn)，因此會受到經(jīng)營對象所在地政策的較大影響。二是由于此類企業(yè)經(jīng)營管理對象需要較多的資金，因此對企業(yè)的融資能力有著較高的要求，這也增加了企業(yè)的資金風(fēng)險(xiǎn)。三是此類企業(yè)的準(zhǔn)入門檻比較高。

基于此類企業(yè)的上述特點(diǎn)，企業(yè)想要在長遠(yuǎn)發(fā)展中不斷擴(kuò)大規(guī)模，就需要應(yīng)用現(xiàn)代企業(yè)管理方式做好內(nèi)部控制工作。同時，通過企業(yè)內(nèi)部控制工作也可以應(yīng)對國家的宏觀調(diào)控策略和市場整體不景氣現(xiàn)狀所帶來的挑戰(zhàn)，避免在經(jīng)營中出現(xiàn)資金短缺的風(fēng)險(xiǎn)。

三、當(dāng)前我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制建設(shè)與實(shí)施過程中存在的問題

（一）成本控制計(jì)劃不夠合理的問題

此類企業(yè)開展內(nèi)部控制管理時容易存在沒做好成本控制計(jì)劃和成本預(yù)算工作的問題。這主要由于成本預(yù)算制定具有較大的難度，其難度主要體現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)周期通常較長，在此過程中容易受到材料價(jià)格波動、政府政策改變、競爭對手施壓等因素而引發(fā)一系列問題，增加出現(xiàn)資金鏈斷裂的概率。此外，在此類企業(yè)內(nèi)部，由于歷史原因而造成固有管理模式難以隨外界環(huán)境及時改變，造成成本管控能力較差而出現(xiàn)成本預(yù)算不嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膯栴}。同時也會由于管理體系不夠完善而難以保證員工在短時間內(nèi)掌握和應(yīng)用新的成本預(yù)算方式，出現(xiàn)預(yù)算決策執(zhí)行力不足的問題[2]。

（二）對內(nèi)部控制不夠重視的問題

由于一直以來房地產(chǎn)行業(yè)的利潤比較高，吸引越來越多的投資商進(jìn)入此領(lǐng)域中，但是由于此類企業(yè)對于投資以及管理的門檻要求較高，企業(yè)一旦存在管理問題，尤其是對內(nèi)部控制不夠重視，加之長期在政府支持下穩(wěn)定發(fā)展的過程中，忽視了內(nèi)部控制所起到的作用。也正是管理層對內(nèi)部控制的忽視，使得員工更是無法提高對內(nèi)部控制的重視，表現(xiàn)出不同部門之間缺乏溝通和交流的問題。高層管理人員在更加關(guān)注項(xiàng)目建設(shè)和銷售工作的同時，缺乏對項(xiàng)目控制的關(guān)注，在目前波動比較劇烈的市場環(huán)境中，導(dǎo)致其經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)也隨之增加。

（三）缺乏有效監(jiān)管的問題

在目前的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，即便是制定了嚴(yán)謹(jǐn)?shù)某杀绢A(yù)算體系，而且可以結(jié)合項(xiàng)目運(yùn)營情況對內(nèi)部控制執(zhí)行方案進(jìn)行調(diào)節(jié)，但是如果出現(xiàn)內(nèi)部控制執(zhí)行力不足的問題，也會影響內(nèi)部控制效果和作用的發(fā)揮。尤其是在較長的房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中，一旦出現(xiàn)原材料價(jià)格波動以及外部政策變化，雖然結(jié)合不同部門反饋對計(jì)劃進(jìn)行了修改，但是在員工之星過程中也容易由于個人利益等問題沒有嚴(yán)格執(zhí)行和落實(shí)，加之沒有做好監(jiān)督管理工作，容易由于采購部門和供應(yīng)商之間以及銷售部門和消費(fèi)者之間存在一定的利益關(guān)系而影響執(zhí)行效果，這也會造成利潤核算不夠清楚而增加項(xiàng)目成本的問題，導(dǎo)致企業(yè)市場競爭力的降低。

四、基于管理角度下的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制措施分析

（一）完善成本費(fèi)用管控體系

為了保證此類企業(yè)成本預(yù)算的嚴(yán)謹(jǐn)性，在健全此管控體系時，需要對成本費(fèi)用控制具體流程進(jìn)行明確，通過規(guī)章制度的方式提高企業(yè)對成本控制的重視。還要在此過程中組建專業(yè)的成本管控部門或小組，主要成員則是具有較高專業(yè)水平和豐富經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)人才，保證其符合企業(yè)規(guī)模以及實(shí)際成本管控工作需求。為了確保成本管控工作的落實(shí)，需要通過工作負(fù)責(zé)制來發(fā)揮上述成本管控部門或小組的作用，同時也提升工作人員的工作積極性和工作效率與質(zhì)量。此外，在本行業(yè)之間要加強(qiáng)成本預(yù)算和控制方面經(jīng)驗(yàn)的交流，吸取成功經(jīng)驗(yàn)并不斷總結(jié)和積累，形成符合企業(yè)自身特點(diǎn)的成本管控模式，保證可以結(jié)合市場變化情況對成本管控策略進(jìn)行調(diào)節(jié)。不僅如此，還要定期聘請專家學(xué)者深入企業(yè)內(nèi)部分析成本管控中的問題并給予建設(shè)性的建議，實(shí)現(xiàn)企業(yè)成本預(yù)算準(zhǔn)確性以及成本管控效果的提升[3]。

（二）提高對成本控制的重視

正是由于此類企業(yè)中的高層管理以及普通員工對內(nèi)部控制不夠重視會影響內(nèi)部管控效果以及企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展。因此，在高層領(lǐng)導(dǎo)選拔中應(yīng)在內(nèi)部管控開展比較成功的企業(yè)中選拔，保證其具有豐富的內(nèi)部控制成功經(jīng)驗(yàn)，或者是向內(nèi)部控制比較成功的企業(yè)中實(shí)地考察和學(xué)習(xí)，結(jié)合實(shí)際案例來提高對內(nèi)部控制的重視并掌握具體的內(nèi)部控制方法。然后通過在企業(yè)內(nèi)部開展座談會等方式，比如針對財(cái)務(wù)部門的成本控制會議或者是采購、銷售部門的原材料控制、銷量控制會議等加以培訓(xùn)并分析近階段出現(xiàn)的問題。此外，為了提升員工對內(nèi)部控制的重視，需要合理利用企業(yè)內(nèi)部宣傳欄、報(bào)刊以及目前比較受歡迎的微信公眾號、微博以及短視頻平臺等新媒體方式加大宣傳，潛移默化中提高員工對內(nèi)部控制的重視，實(shí)現(xiàn)員工風(fēng)險(xiǎn)意識的提升。不僅如此，還要結(jié)合上述成功的內(nèi)部控制經(jīng)驗(yàn)加強(qiáng)對員工的知識培訓(xùn)，讓員工切實(shí)體會到通過內(nèi)部控制可以實(shí)際解決其中的問題，規(guī)避企業(yè)運(yùn)營中的風(fēng)險(xiǎn)，意識到內(nèi)部控制做不好所帶來的問題與風(fēng)險(xiǎn)，提高員工對內(nèi)部控制管理的重視。

（三）完善內(nèi)部控制監(jiān)管體系

此類企業(yè)開展內(nèi)部控制是針對整個企業(yè)開展而不僅僅是針對領(lǐng)導(dǎo)和管理人員開展，這就需要結(jié)合企業(yè)運(yùn)營情況以及外部環(huán)境變化制定完善的內(nèi)部控制策略之后，需要保證員工可以嚴(yán)格執(zhí)行與落實(shí)此策略內(nèi)容。為了實(shí)現(xiàn)上述目的，就需要加強(qiáng)此類企業(yè)內(nèi)部的監(jiān)督體系建設(shè)工作，通過相應(yīng)負(fù)責(zé)制的制定與實(shí)施，保證在結(jié)合實(shí)際問題對內(nèi)部控制方案進(jìn)行調(diào)整之后，將此方案交給具體個人或者團(tuán)隊(duì)來保證此方案的有效貫徹落實(shí)。在其貫徹落實(shí)過程中，需要發(fā)揮監(jiān)督體系的作用，監(jiān)督方案執(zhí)行情況并做好業(yè)績考核，結(jié)合考核結(jié)果開展獎懲工作，獎勵執(zhí)行力強(qiáng)且業(yè)績突出的個人或團(tuán)隊(duì)，同時也懲罰執(zhí)行力差或任務(wù)沒有完成的個人或團(tuán)隊(duì)。此外，在上述方案調(diào)整過程中需要聽取相關(guān)專家的建議，保證所制定的內(nèi)部控制方法符合企業(yè)實(shí)際情況，實(shí)現(xiàn)員工執(zhí)行力度和效率的提升。不僅如此，也可以通過互聯(lián)網(wǎng)分享的方式發(fā)現(xiàn)內(nèi)部控制中的問題，總結(jié)決策制定以及執(zhí)行中的技巧和經(jīng)驗(yàn)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)內(nèi)部控制監(jiān)管體系的不斷完善。

五、結(jié)語

鑒于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有較高資金密集度以及較高經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn)，面對不斷波動的外部市場環(huán)境和內(nèi)部管理情況，需要從企業(yè)內(nèi)部對管控機(jī)制進(jìn)行完善來防范各類風(fēng)險(xiǎn)，保證企業(yè)經(jīng)營效果。因此，不僅需要提高企業(yè)內(nèi)部從高層到普通員工對內(nèi)部控制的重視，還要對內(nèi)部控制制度和監(jiān)管體系進(jìn)行不斷完善，解決目前此類企業(yè)內(nèi)部控制中的問題，有效規(guī)避各類經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)此類企業(yè)經(jīng)營管理效果和效益的提升，推動此類企業(yè)的健康和穩(wěn)定、長遠(yuǎn)發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

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