房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)納稅籌劃及風(fēng)險(xiǎn)控制問(wèn)題研究

王身勇

摘 要 自營(yíng)改增實(shí)施后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)納稅籌劃工作便顯得尤為重要，直接關(guān)系著企業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目利潤(rùn)，也影響著企業(yè)在市場(chǎng)中的核心競(jìng)爭(zhēng)力。我國(guó)經(jīng)濟(jì)步入新時(shí)期后，企業(yè)朝精細(xì)化管理方向發(fā)展，因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須加強(qiáng)納稅籌劃及風(fēng)險(xiǎn)控制，實(shí)現(xiàn)降本增效。但實(shí)際上，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)時(shí)涉及稅種多，風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)多，稅種復(fù)雜，導(dǎo)致納稅籌劃及風(fēng)險(xiǎn)控制工作開(kāi)展難度大、問(wèn)題多。本文探討房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)納稅籌劃及風(fēng)險(xiǎn)控制問(wèn)題，并提出一些建議，希望對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)展納稅籌劃工作有所幫助。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè) 納稅籌劃 風(fēng)險(xiǎn)防控

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)納稅籌劃相關(guān)概念

（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)特征

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的主要經(jīng)營(yíng)范圍是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)，區(qū)域性和行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)性較強(qiáng)，行業(yè)進(jìn)入及退出成本較高。因此，如何降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)成本是每個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)首先要思考的問(wèn)題，經(jīng)營(yíng)效益成為了企業(yè)發(fā)展和生存的關(guān)鍵。目前，我國(guó)大多數(shù)中小型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)面臨著兩個(gè)主要問(wèn)題：一是開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，項(xiàng)目流程復(fù)雜，而且企業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)需要大量資金支持，因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)進(jìn)行銀行借貸和社會(huì)民間資本借貸，但借款難，利率高。二是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)涉及面廣，不僅涉及項(xiàng)目建設(shè)、開(kāi)發(fā)，還包括房子銷(xiāo)售、租賃等，其稅種各不相同。兩方面影響下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)納稅籌劃及風(fēng)險(xiǎn)防控顯得尤為重要，直接關(guān)系著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展。

（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)納稅籌劃

我國(guó)稅法規(guī)定，納稅籌劃是一般納稅人的基本權(quán)利。一般而言，企業(yè)通過(guò)對(duì)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)取得的收入進(jìn)行管理，利用一定稅法政策和稅收優(yōu)惠政策來(lái)降低稅負(fù)，減少企業(yè)支出，從而實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)效益最大化。而對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，不能以節(jié)省稅收為唯一目的，還需要綜合考慮其風(fēng)險(xiǎn)和機(jī)會(huì)成本。當(dāng)前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)納稅籌劃的特性主要表現(xiàn)為以下3點(diǎn)：首先是納稅籌劃的綜合性，由于房地產(chǎn)企業(yè)涉及業(yè)務(wù)廣，因此，納稅籌劃時(shí)需要考慮到籌資、建設(shè)開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售運(yùn)營(yíng)等多個(gè)環(huán)節(jié)，需要考慮綜合收益。其次是納稅籌劃的持續(xù)性，在企業(yè)經(jīng)營(yíng)和項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，房地產(chǎn)企業(yè)都需要考慮到納稅籌劃方案的影響，如收入、費(fèi)用分?jǐn)?、稅收等。最后是納稅籌劃的風(fēng)險(xiǎn)性，房地產(chǎn)行業(yè)納稅籌劃工作專(zhuān)業(yè)性強(qiáng)，要求高，納稅籌劃人員不僅需要具備更多的稅法知識(shí)，還要時(shí)刻了解國(guó)家及地區(qū)政府對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的政策。

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)納稅籌劃存在的問(wèn)題和風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)分析

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，涉及的稅種較多，且各個(gè)環(huán)節(jié)稅種皆不相同;同時(shí)，在房建項(xiàng)目中，開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售都有一定的時(shí)間限制，項(xiàng)目建設(shè)期間政策和經(jīng)濟(jì)環(huán)境也可能發(fā)生變化。目前我國(guó)房地產(chǎn)以“倒逼籌劃”的方式進(jìn)行納稅籌劃，主要有3個(gè)工作要點(diǎn)：一是在建設(shè)前期，企業(yè)通過(guò)科學(xué)合理的建設(shè)規(guī)劃，來(lái)降低企業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本;二是在建設(shè)環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)企業(yè)多方面對(duì)建材供應(yīng)商、建筑公司進(jìn)行考察，選擇綜合成本最低的建設(shè)方式來(lái)實(shí)現(xiàn)納稅籌劃的目的;三是在銷(xiāo)售環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)往往會(huì)利用控制銷(xiāo)售速度、銷(xiāo)售對(duì)象、銷(xiāo)售價(jià)格等來(lái)實(shí)現(xiàn)納稅籌劃的目的，如減少應(yīng)稅收入、增值率等。

當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在稅務(wù)征收環(huán)節(jié)主要包括4個(gè)方面，即拿地、開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售和持有經(jīng)營(yíng)。首先是在拿地環(huán)節(jié)，在該環(huán)節(jié)中，納稅籌劃空間在于土地價(jià)款，稅種主要為契稅。其風(fēng)險(xiǎn)主要是一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司財(cái)務(wù)人員未將補(bǔ)償費(fèi)、市政建設(shè)配套費(fèi)等計(jì)入籌劃空間。其次是在開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)，在開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)主要涉及兩個(gè)稅種，即增值稅和印花稅，在增值稅上其籌劃空間為成本的進(jìn)項(xiàng)扣除，其中風(fēng)險(xiǎn)則在于稅率錯(cuò)用和部分企業(yè)未取得進(jìn)項(xiàng)稅專(zhuān)用發(fā)票，而在印花稅上，籌劃空間為合同價(jià)格及適用稅率，該環(huán)節(jié)上也存在稅率錯(cuò)用和以電子形式簽訂的各類(lèi)應(yīng)稅憑證并未按規(guī)定進(jìn)行完稅，從而造成一定風(fēng)險(xiǎn)。再次是在銷(xiāo)售環(huán)節(jié)，該環(huán)節(jié)涉及稅種較多，如增值稅、土地增值稅、印花稅和所得稅等。在增值稅上，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以通過(guò)拆分收入以及不及時(shí)準(zhǔn)確核算收入來(lái)實(shí)現(xiàn)納稅籌劃，降低稅負(fù)，但存在不合理拆分、不及時(shí)納稅申報(bào)、委托銷(xiāo)售計(jì)稅收入金額的確認(rèn)不準(zhǔn)確等風(fēng)險(xiǎn)。在土地增值稅上，其籌劃空間主要在于前期費(fèi)用、開(kāi)發(fā)成本和期間費(fèi)用，如果籌劃不科學(xué)，可能導(dǎo)致出現(xiàn)錯(cuò)用優(yōu)惠政策、不合理拆分收入、多記或不合理計(jì)算各類(lèi)費(fèi)用的風(fēng)險(xiǎn)，反而會(huì)造成開(kāi)發(fā)成本上升。印花稅上，是在合同價(jià)格上進(jìn)行納稅籌劃，該環(huán)節(jié)上風(fēng)險(xiǎn)較小，但也存在合同性質(zhì)憑證不按規(guī)定進(jìn)行完稅的風(fēng)險(xiǎn)。在所得稅上，可以通過(guò)收入和成本確認(rèn)來(lái)進(jìn)行納稅籌劃，但存在銷(xiāo)售產(chǎn)品后未及時(shí)確認(rèn)收入、發(fā)票取得不符合規(guī)定、多列預(yù)提成本費(fèi)用等風(fēng)險(xiǎn)。最后是在持有經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)上，該環(huán)節(jié)稅種主要為房產(chǎn)稅，通過(guò)自用或出租資產(chǎn)的應(yīng)稅收入來(lái)進(jìn)行納稅籌劃，而風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)則主要包括免租期內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)未按房產(chǎn)原值進(jìn)行申報(bào)，轉(zhuǎn)租時(shí)收入重復(fù)申報(bào)等風(fēng)險(xiǎn)。

從上述內(nèi)容來(lái)看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)中，存在很多稅種，盡管納稅籌劃空間較大，但隨之而來(lái)的是風(fēng)險(xiǎn)也大大增加，因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)納稅籌劃工作人員必須提高自身素質(zhì)，減少納稅籌劃風(fēng)險(xiǎn)，才能實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)效益增加。

三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)納稅籌劃原則及風(fēng)險(xiǎn)控制建議

（一）納稅籌劃原則

對(duì)于企業(yè)而言，納稅籌劃的目的是降低企業(yè)稅負(fù)，增加企業(yè)效益，實(shí)現(xiàn)利益最大化。而與其他行業(yè)相比，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)一直是政府主要稅源之一，同時(shí)，稅務(wù)局對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的監(jiān)管比其他企業(yè)更嚴(yán)格，而這也加大了企業(yè)納稅籌劃風(fēng)險(xiǎn)。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在進(jìn)行納稅籌劃時(shí)，要堅(jiān)持3個(gè)原則：一是合法性，即納稅籌劃工作和方案一定要符合國(guó)家稅法規(guī)定，從歷年稅務(wù)機(jī)關(guān)納稅評(píng)價(jià)和專(zhuān)項(xiàng)檢查來(lái)看，房地產(chǎn)企業(yè)由于納稅基數(shù)大，一直都是重點(diǎn)檢查對(duì)象，一旦出現(xiàn)問(wèn)題，將會(huì)直接影響企業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展。二是綜合性原則，由于房地產(chǎn)企業(yè)涉及的環(huán)節(jié)較多，出現(xiàn)問(wèn)題時(shí)會(huì)影響整個(gè)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)發(fā)展。三是技術(shù)復(fù)雜性，與其他行業(yè)相比，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)納稅籌劃工作人員的要求更高，因此，企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)納稅籌劃工作人員的培養(yǎng)，提高其綜合水平，從而保障企業(yè)納稅籌劃工作的順利開(kāi)展。

（二）風(fēng)險(xiǎn)控制建議

1.增強(qiáng)納稅籌劃意識(shí)。一是要加深對(duì)稅務(wù)政策和當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境的理解及認(rèn)識(shí)。對(duì)于企業(yè)而言，納稅籌劃是維護(hù)自身利益的正確途徑，而不是逃稅、避稅，因此，企業(yè)要增加對(duì)稅法的認(rèn)識(shí)。企業(yè)想要規(guī)避納稅籌劃風(fēng)險(xiǎn)，就必須認(rèn)真關(guān)注稅法政策的變化，結(jié)合企業(yè)實(shí)際情況，合理制定納稅籌劃方案。二是要正確把握納稅籌劃方向。對(duì)于企業(yè)而言，納稅籌劃不應(yīng)該只是簡(jiǎn)單看到該年的效益，而是要從長(zhǎng)遠(yuǎn)出發(fā)，納稅籌劃的目的是實(shí)現(xiàn)企業(yè)稅后收益最大化，不能簡(jiǎn)單地為降低稅負(fù)而忽略其中的風(fēng)險(xiǎn)和其他機(jī)會(huì)成本。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)納稅籌劃工作人員作為納稅籌劃工作主體，要增強(qiáng)納稅籌劃意識(shí)，從而提高納稅籌劃工作質(zhì)量，發(fā)揮籌劃工作的作用。

2.加強(qiáng)對(duì)納稅風(fēng)險(xiǎn)的防范。首先應(yīng)建立健全企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)核算管理制度，尤其是要不斷完善涉稅核算和處理機(jī)制，通過(guò)制度的約束來(lái)提高財(cái)務(wù)人員的主觀能動(dòng)性，防止核算不及時(shí)、核算遺忘導(dǎo)致的出錯(cuò)，降低粗心大意引發(fā)的納稅風(fēng)險(xiǎn)。其次是要加深對(duì)納稅風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識(shí)。就房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，納稅風(fēng)險(xiǎn)主要來(lái)源于計(jì)稅依據(jù)、義務(wù)發(fā)生時(shí)間和稅率3個(gè)方面，因此，在納稅籌劃時(shí)，一定要重點(diǎn)關(guān)注收入與成本之間的關(guān)系，尤其是時(shí)間配合及占比合理性等方面，減少納稅風(fēng)險(xiǎn)。最后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要建立健全納稅風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，實(shí)時(shí)監(jiān)控納稅籌劃過(guò)程，減少納稅風(fēng)險(xiǎn)，在企業(yè)內(nèi)部要實(shí)現(xiàn)動(dòng)態(tài)的納稅風(fēng)險(xiǎn)管理，加強(qiáng)對(duì)一些稅法政策、核算方式、各類(lèi)票據(jù)等要素的監(jiān)控，從而提高企業(yè)納稅籌劃質(zhì)量。

3.建立健全稅企溝通橋梁。稅務(wù)部門(mén)作為稅法政策的直接實(shí)施者，對(duì)稅法政策有直接的理解。由于理解角度不同，稅務(wù)部門(mén)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)同一個(gè)稅法條款的理解可能不一致，一旦房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)某條稅法條款和稅法政策的理解出錯(cuò)，便會(huì)直接導(dǎo)致納稅籌劃風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生。因此，企業(yè)要加強(qiáng)與稅務(wù)機(jī)關(guān)的聯(lián)系，搭建好稅企溝通渠道，從而減少企業(yè)納稅籌劃風(fēng)險(xiǎn)，提高納稅籌劃質(zhì)量，降低企業(yè)稅負(fù)成本，促進(jìn)企業(yè)持續(xù)發(fā)展。

（作者單位為中鐵建工集團(tuán)山東有限公司）

參考文獻(xiàn)

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