淺析新收入準(zhǔn)則對房地產(chǎn)企業(yè)收入的影響

摘 要：2017年7月5日，新收入準(zhǔn)則正式頒布，從財務(wù)理念到收入模型等方面發(fā)生了本質(zhì)變化，使得不少行業(yè)在收入確認(rèn)、計量與列報等方面也需要進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整，對多數(shù)企業(yè)經(jīng)營管理產(chǎn)生一定影響。其中，房地產(chǎn)行業(yè)收入的確認(rèn)計量本身就是一大難題，新收入準(zhǔn)則的頒布與實(shí)施也對其產(chǎn)生重大影響。以此為背景，本文重點(diǎn)研究新收入準(zhǔn)則對房地產(chǎn)企業(yè)的收入確認(rèn)與計量帶來的影響，為新收入準(zhǔn)則在我國的有效實(shí)施提供借鑒和啟示。

關(guān)鍵詞：新收入準(zhǔn)則;房地產(chǎn)企業(yè);收入確認(rèn)與計量

收入確認(rèn)新準(zhǔn)則最早由國際會計準(zhǔn)則理事會與美國財務(wù)會計準(zhǔn)則委員會聯(lián)合發(fā)布，為保證中國企業(yè)會計準(zhǔn)則與國際會計準(zhǔn)則的同步等效，2017年我國財政部發(fā)布了《企業(yè)會計準(zhǔn)則第14號——收入（2017）》。新收入準(zhǔn)則不僅使房地產(chǎn)企業(yè)收入確認(rèn)時點(diǎn)和計量方式發(fā)生改變，也對房地產(chǎn)企業(yè)的投資安排、收入籌劃等方面產(chǎn)生重要影響。面對新舊收入準(zhǔn)則的不同，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)仔細(xì)識別，理解并掌握新收入準(zhǔn)則下企業(yè)收入確認(rèn)與計量的具體條件，以便更好地完成收入確認(rèn)。

一、新舊收入準(zhǔn)則比較

與舊收入準(zhǔn)則相比，新收入準(zhǔn)則是建立在國際會計準(zhǔn)則新研究的成果的基礎(chǔ)上，并結(jié)合我國經(jīng)濟(jì)形勢的實(shí)際情況而制定的，關(guān)于收入確認(rèn)與計量方面的差異主要表現(xiàn)為以下兩方面。

（一）收入確認(rèn)原則不同

新收入準(zhǔn)則制定和實(shí)施之前，我國企業(yè)收入確認(rèn)、計量與列報的依據(jù)為2006年頒布的《企業(yè)會計準(zhǔn)則第14號—收入》（簡稱“舊準(zhǔn)則”）。在舊準(zhǔn)則的規(guī)定下，企業(yè)應(yīng)在主要風(fēng)險報酬轉(zhuǎn)移時確認(rèn)收入。新收入準(zhǔn)則規(guī)定企業(yè)應(yīng)當(dāng)在履行了合同中的履約義務(wù)后確認(rèn)收入。履約義務(wù)可分為在某一時段內(nèi)履行的履約義務(wù)和在某一時點(diǎn)履行的履約義務(wù)。新收入準(zhǔn)則相比舊準(zhǔn)則而言，收入確認(rèn)的過程更合理、清晰明確，同時降低了人為操縱利潤的風(fēng)險。

（二）收入計量方式不同s

舊收入準(zhǔn)則按照已收或應(yīng)收的合同價格確定收入金額。新收入準(zhǔn)則規(guī)定在確定交易金額時，需要考慮各種可能的影響因素，比如，合同中約定的對價金額是否可能收回，合同的收款方式是否具有重大融資性質(zhì)，合理區(qū)分“合同資產(chǎn)”與“應(yīng)收賬款”，非現(xiàn)金對價公允價值的確認(rèn)等等。

二、新收入準(zhǔn)則對房地產(chǎn)企業(yè)收入的影響

（一）收入確認(rèn)時間的變化

房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)產(chǎn)品建造周期長，產(chǎn)品類型有現(xiàn)房、期房，銷售方式一般分為現(xiàn)房銷售和期房預(yù)售。舊準(zhǔn)則對不同的業(yè)務(wù)類型規(guī)定了不同的收入確認(rèn)時點(diǎn)，對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，需要滿足相關(guān)產(chǎn)品的風(fēng)險報酬已轉(zhuǎn)移等條件才能確認(rèn)收入。但按照舊準(zhǔn)則規(guī)定及實(shí)務(wù)工作中財務(wù)人員對準(zhǔn)則及房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)實(shí)質(zhì)理解不準(zhǔn)確，使得收入確認(rèn)時點(diǎn)存在差異，開發(fā)成本計量滯后，同時增加了人為利潤操縱的風(fēng)險。按照新收入準(zhǔn)則規(guī)定，企業(yè)確認(rèn)收入時需先判合同中的每一單項(xiàng)履約義務(wù)是屬于某一時段內(nèi)的履約義務(wù)還是某一時點(diǎn)的履約義務(wù)，對屬于某一時段的履約義務(wù)情況，應(yīng)根據(jù)適當(dāng)?shù)姆椒ù_定恰當(dāng)?shù)穆募s進(jìn)度并確認(rèn)相應(yīng)的收入;對于屬于某一時點(diǎn)履行的履約義務(wù)，應(yīng)在客戶獲得商品控制權(quán)時確認(rèn)與計量收入。對于房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)房銷售，控制權(quán)可分為時點(diǎn)轉(zhuǎn)移和時段轉(zhuǎn)移兩種;對于期房預(yù)售，按照新收入準(zhǔn)則，收入確認(rèn)時點(diǎn)將會相對提前。新收入準(zhǔn)則下收入確認(rèn)時間更加的體統(tǒng)與嚴(yán)謹(jǐn)，更有利于管理者更客觀的掌握企業(yè)經(jīng)營狀況。

（二）收入計量的變化

新收入準(zhǔn)則下收入確認(rèn)的主觀性將會增強(qiáng)，在以交易價格為基礎(chǔ)的計量模式下，確定交易價格時需要考慮可變對價、合同中存在的重大融資成分和非現(xiàn)金對價等因素。對交易價格中可變對價的考慮，需結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)與客戶訂立的合同，還需按照期望值或最可能發(fā)生金額確定可變對價的最佳估數(shù)，并以調(diào)整后的可變對價作為確認(rèn)收入的交易價格。同時，房地產(chǎn)企業(yè)為客戶提供不同的付款方案進(jìn)行收入確認(rèn)時更需要考慮其中的重大融資成分。根據(jù)新收入準(zhǔn)則規(guī)定，客戶在取得商品控制權(quán)時即以現(xiàn)金支付的應(yīng)付金額為交易價格，交易價格與合同價格間的差額應(yīng)作為融資費(fèi)用，在合同期間內(nèi)采用實(shí)際利率法進(jìn)行攤銷。此外，房地產(chǎn)銷售合同不僅包涵簡單的商品房，還包括相應(yīng)配套設(shè)施，這就意味著房地產(chǎn)企業(yè)收入確認(rèn)與計量內(nèi)容范圍的擴(kuò)大。

三、新收入準(zhǔn)則下房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)對措施

（一）完善房地產(chǎn)企業(yè)自身財務(wù)系統(tǒng)

房地產(chǎn)行業(yè)部門構(gòu)成和銷售流程復(fù)雜，面對新收入準(zhǔn)則帶來的變化，財務(wù)系統(tǒng)在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部發(fā)揮的作用將會越來越重要。新收入準(zhǔn)則促使收入確認(rèn)的時點(diǎn)、收入計量方式及金額都發(fā)生了變化，在一定程度上，財務(wù)報表的披露信息也將發(fā)生變化，原有的財務(wù)系統(tǒng)難以有效滿足新準(zhǔn)則下房地產(chǎn)企業(yè)的會計工作要求。在此基礎(chǔ)上，要順利完成收入確認(rèn)和計量，需進(jìn)一步更新財務(wù)系統(tǒng)，加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部溝通協(xié)作，完善信息系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)信息共享，使得系統(tǒng)升級適應(yīng)新收入準(zhǔn)則的實(shí)施，在精準(zhǔn)識別合同的基礎(chǔ)上合理確認(rèn)交易價格，完成新舊收入準(zhǔn)則之間的順利過渡。

（二）加強(qiáng)財務(wù)人員培訓(xùn)

在新收入會計準(zhǔn)則實(shí)施的過程中，財務(wù)人員是其核心。新收入準(zhǔn)則頒布實(shí)施后，房地產(chǎn)企業(yè)在收入確認(rèn)上出現(xiàn)很大變化，財務(wù)人員原有的知識體系和技能經(jīng)驗(yàn)將不再適應(yīng)新的制度，對此情況，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)對內(nèi)部財務(wù)人員的培訓(xùn)，不僅要學(xué)習(xí)新收入準(zhǔn)則相關(guān)規(guī)定和新的財務(wù)處理方法，更要加強(qiáng)對他們職業(yè)道德的培養(yǎng)，使得財務(wù)人員熟悉財務(wù)管理信息系統(tǒng)的操作知識和在新會計準(zhǔn)則下的運(yùn)行方式。

結(jié)束語

收入是企業(yè)持續(xù)經(jīng)營的前提，商品價值實(shí)現(xiàn)、成本得到補(bǔ)償?shù)捏w現(xiàn)，是取得經(jīng)濟(jì)效益和再生產(chǎn)的基本保障，對企業(yè)的生存和發(fā)展至關(guān)重要。隨著新收入準(zhǔn)則的實(shí)施，企業(yè)收入的確認(rèn)與計量更加規(guī)范化，房地產(chǎn)企業(yè)不僅要考慮到新收入準(zhǔn)則帶來有利影響，同時也需要關(guān)注關(guān)企業(yè)自身實(shí)際情況，做好應(yīng)對準(zhǔn)備，以降低新收入準(zhǔn)則的實(shí)行所帶來的消極影響。

參考文獻(xiàn)

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作者簡介：李婷婷（1993——）女，漢族，河南周口人，單位：重慶理工大學(xué)會計學(xué)院，研究生碩士，會計專業(yè)，研究方向：審計。