論配比原則在購物中心物業(yè)管理企業(yè)的應用

譚順堯

（宜賓雅德商業(yè)管理有限公司，四川 宜賓 644000）

一、背景介紹

現(xiàn)階段，隨著我國經(jīng)濟的高速發(fā)展，集商業(yè)經(jīng)營、休閑娛樂等多種功能于一體的購物中心開始在中國市場迅速崛起，也為商業(yè)物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展提供了新的平臺和機遇。商業(yè)物業(yè)管理企業(yè)擔負著購物中心的日常運營及維護，既有最基本的物業(yè)管理內(nèi)容，又有非常明顯的商業(yè)規(guī)劃、商業(yè)管理的特點。商業(yè)物業(yè)管理是融合了傳統(tǒng)意義上物業(yè)管理和現(xiàn)代商業(yè)管理的專業(yè)化服務，包含物業(yè)管理、物業(yè)服務、物業(yè)經(jīng)營三部分，主要服務于業(yè)主、租戶和顧客三類群體。

二、商業(yè)物業(yè)管理企業(yè)財務核算中存在的主要問題

促進商業(yè)物業(yè)保值增值，同時為使用人和顧客營造一個安全、舒適、便捷、優(yōu)美的經(jīng)營和購物環(huán)境，是商業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理服務的根本目標。物業(yè)管理企業(yè)業(yè)務水平高度，決定了企業(yè)服務質(zhì)量，要想為企業(yè)發(fā)展提供更多的競爭動力，必須要做好財務管理工作，但是有很多企業(yè)因為對商業(yè)物業(yè)管理的復雜性和服務對象的多樣性認識不足，財務管理工作不健全，沒有深入探索其中存在的問題，不管是財務收入還是費用支出，都未做好管控與分析，收支不匹配，導致利潤不能反映企業(yè)的真實經(jīng)營成果。物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主、租戶是建立在購物中心這一基礎平臺上的利益共同體，三方屬于利益關系正相關，同時又相互制衡。三方所享受的權益（收入）和應承擔的責任（費用）不易識別，界限不明，一旦有一方提出異議，極易陷入經(jīng)濟糾紛，如“維修資金該由誰支付”“公區(qū)收入應歸誰所有”等問題使管理企業(yè)與業(yè)主、租戶糾紛不斷，嚴重影響了商場的正常營運和自身形象。

三、配比原則在購物中心商業(yè)物業(yè)管理企業(yè)財務核算中的應用

物業(yè)管理企業(yè)作為購物中心高度專業(yè)的管理者和經(jīng)營活動直接參與者，由于其身份的特殊性，經(jīng)常為業(yè)主、租戶代收代付各類款項，很容易和自身的收支相混淆。因此，從財務管理角度看，應該充分運用財務核算配比原則，正確辨識各類收支，嚴格將各方取得的收益與為取得該收益所發(fā)生的人、財、物等費用支出相匹配，以便正確核算各方的在經(jīng)營活動期間所獲得的凈損益。會計的配比原則作為收入、費用會計要素確認原則，主要用于利潤確定。配比原則主要有以下幾個含義:一是支出范圍的配比，即甲公司的收入必須與甲公司的成本費用相匹配；二是支出時間的配比，即今年的收入匹配今年的成本費用，不能延后，也不能提前，這實質(zhì)是權責發(fā)生制的延伸；三是支出對象的匹配，即A產(chǎn)品的成本耗費，必須和A產(chǎn)品的收入匹配。需要說明的是，由于最新的企業(yè)會計準則更關注資產(chǎn)負債，所以現(xiàn)在的配比原則已經(jīng)沒有以前在會計準則的規(guī)定中那么強調(diào)了，新《企業(yè)會計準則》第三十五條：“企業(yè)為生產(chǎn)產(chǎn)品、提供勞務等發(fā)生的可歸屬于產(chǎn)品成本、勞務成本等的費用，應當在確認產(chǎn)品銷售收入、勞務收入等時，將已銷售產(chǎn)品、已提供勞務的成本等計入當期損益?！边@實際上就是現(xiàn)行準則中配比原則的直接體現(xiàn),但新的說法更加明確具體，可操作性更強。

（一）物業(yè)服務收入和物業(yè)服務成本的配比

物業(yè)服務收入是指企業(yè)向物業(yè)產(chǎn)權人、使用人收取的物業(yè)服務收入，通常采取包干制或者酬金制等形式約定收取，主要來源于業(yè)主和租戶。相配比的物業(yè)服務成本費用構成包括：直接從事物業(yè)服務人員工資、獎金和按規(guī)定比例提取的福利費、工會經(jīng)費、教育經(jīng)費、勞動保護費；房屋共用部位、公用設施設備日常運行的水電費及維護保養(yǎng)費；綠化費、保潔費、保安費；直接用于物業(yè)管理等經(jīng)營活動的固定資產(chǎn)折舊費；物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用等等。需要特別注意的是，在實際操作過程中，物業(yè)服務收入基本上都是按照建筑面積為基礎計算的，業(yè)主（租戶）繳納的物管費中已經(jīng)包含了共用部位的管理費用，因此物業(yè)管理企業(yè)不得再對諸如“公區(qū)”“公共停車場”收取物業(yè)管理費。

（二）公共物業(yè)經(jīng)營收入和公共物業(yè)經(jīng)營成本的配比

公共物業(yè)經(jīng)營收入是指企業(yè)利用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共用設備設施取得的收入，主要包括公共場地租賃收入、公共停車場收入、公共場地廣告位租賃收入等。該區(qū)域因位置優(yōu)越、客流量大、租期短、單價高，如經(jīng)營得當，可帶來相當不菲的收入。很多商業(yè)物業(yè)企業(yè)直接把該部分收入作為企業(yè)的增值收入直接入賬，導致和業(yè)主方糾紛不斷。根據(jù)我國《土地管理法》《城市房地產(chǎn)管理法》和《城市房地產(chǎn)交易管理條例》的有關規(guī)定，業(yè)主依法享有物業(yè)共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權?！袄梦飿I(yè)共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營的，應當在征得相關業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)管理企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關手續(xù)。業(yè)主所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用?！睆呐浔仍瓌t來看，共用部位屬于全體業(yè)主所有，租金收入當然應歸于業(yè)主，與之對應的費用也應由業(yè)主承擔，但是實際執(zhí)行中又不可能由業(yè)主另外專門派人管理，仍然要靠物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)商場實際情況進行整體規(guī)劃安排管理。因此，商業(yè)物業(yè)管理企業(yè)可與業(yè)主委員會簽訂公共部位經(jīng)營租賃合同，先行租賃下來進行經(jīng)營，也可與業(yè)主委員會約定收取公區(qū)經(jīng)營管理服務費，把公區(qū)經(jīng)營收入按照配比原則分別區(qū)分為業(yè)主所得和物業(yè)管理企業(yè)所得，各自承擔相應的費用。物業(yè)管理企業(yè)按約定收取公區(qū)經(jīng)營收入，把應屬于業(yè)主所得的共用設施設備有償使用費，經(jīng)業(yè)主管理委員會或者物業(yè)產(chǎn)權人、使用人認可后轉作企業(yè)代管的共用設施設備專項維修基金，或按照業(yè)主大會的決定作為購物中心品質(zhì)提升費用。

（三）物業(yè)大修收入和物業(yè)大修成本的配比

在物業(yè)共用部位、共用設施設備發(fā)生大修、中修時，應根據(jù)配比原則，分別區(qū)分建筑單位、業(yè)主（租戶）和物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)大修中的權利義務，各自承擔責任。維修時應首先核查該物業(yè)是否已過質(zhì)保期，如在質(zhì)保期內(nèi)，所發(fā)生的維修費用由建筑單位承擔。發(fā)生在質(zhì)保期后的物業(yè)共用部位、共用設施設備發(fā)生大修、中修和更新、改造費用，由業(yè)主承擔，可通過專項維修資金列支，不得計入物業(yè)服務支出或者物業(yè)服務成本。如物業(yè)管理企業(yè)直接接受了業(yè)主管理委員會或者物業(yè)產(chǎn)權人、使用人的委托，對房屋共用部位、共用設施設備進行大修、中修和更新、改造取得的收入，計入物業(yè)管理企業(yè)大修收入，在維修工程中支付的直接人工費、直接材料費和間接費用等，計入物業(yè)大修的成本費用。

（四）招商收入和招商成本的配比

購物中心商業(yè)物業(yè)管理企業(yè)一般都具有較高的專業(yè)性和規(guī)范性，對購物中心的日常運營理解透徹，清楚購物中心的市場地位及項目定位，具備專業(yè)的商業(yè)規(guī)劃、商業(yè)管理、營銷能力，因此很多業(yè)主都直接委托管理企業(yè)同時負責招商管理，同時從租金中提取一部分給商業(yè)物業(yè)管理企業(yè)作為招商收入，物業(yè)管理企業(yè)招商團隊的支出和招商廣告宣傳費用配比招商成本。

（五）宣傳推廣收入和美化宣傳費用的配比

每逢節(jié)假日，購物中心都會裝飾得美輪美奐，廣告鋪天蓋地，各種促銷手段層出不窮，給商場帶來大量的人氣和商機。這些活動一般是由商家委托物業(yè)管理企業(yè)組織策劃營銷宣傳，吸引大量顧客前來購物，直接受益者是商場各商家及業(yè)主。物業(yè)管理企業(yè)向商家收取一定的宣傳推廣費，或者經(jīng)業(yè)主大會同意使用部分公區(qū)租賃收入用于商場促銷宣傳和美化裝飾。所涉及的費用有營銷策劃及組織管理人員的工資費用支出，商場裝飾、亮化工程等品質(zhì)提升費用支出。

四、結束語

對于商業(yè)物業(yè)管理企業(yè)而言,企業(yè)的各項收費,不僅受到工商稅務等企業(yè)相關部門的監(jiān)督,也受到物業(yè)業(yè)主以及政府有關部門的監(jiān)督。因此，深入理解配比原則的精神，并將配比原則和受益原則相結合，更好的理解配比的實質(zhì)，誰受益，費用歸誰負擔，正確區(qū)分自身和業(yè)主、租戶及顧客的權益，保證各方的收益與付出的權責統(tǒng)一，是正確核算各方損益的關鍵。商業(yè)物業(yè)管理企業(yè)應結合購物中心實際運營需求和本企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略,建立科學的會計核算體系，提升企業(yè)財務工作的效率和質(zhì)量，以達到合理核算企業(yè)利潤的目的。