畢可慧

（威海職業(yè)學(xué)院， 山東 威海 264210）

一、使用規(guī)范的合同文本，合同內(nèi)容要明確具體

目前各房屋中介公司所使用的合同文本通常為房屋買賣合同和居間合同合二為一的文本形式，合同涉及到三方當(dāng)事人，即買賣雙方當(dāng)事人和中介方，這種合同文本中的大部分內(nèi)容是關(guān)于買賣雙方的權(quán)利與義務(wù)，關(guān)于中介方的權(quán)利與義務(wù)較少，尤其是合同中需要自行填寫的內(nèi)容，往往由于約定的不明確而在糾紛發(fā)生后無(wú)法認(rèn)定是否存在違約行為，因此建議中介方分別和合同的各方當(dāng)事人簽訂單獨(dú)的居間合同，并在合同中就中介方自身的權(quán)利與義務(wù)加以明確的約定。同時(shí)，房屋中介作為居間人，職責(zé)主要是為交易各方當(dāng)事人提供信息咨詢與交易機(jī)會(huì)、接受委托辦理相關(guān)手續(xù)等，這些服務(wù)往往是無(wú)形的，為避免中介方在提供服務(wù)后，被服務(wù)方以各種理由拒絕支付中介服務(wù)費(fèi)，而中介方又難以提供相關(guān)證據(jù)證明自己提供了服務(wù)，建議在合同中加上諸如“本人確認(rèn)中介方已按約履行了居間服務(wù)”等內(nèi)容。

另外，在二手房交易中，中介方往往需要指導(dǎo)買賣雙方當(dāng)事人簽訂房屋買賣合同。為促使房屋買賣合同順利履行及提高成交率，在擬定房屋買賣合同內(nèi)容時(shí)，必須約定當(dāng)事人履行義務(wù)的明確期限，例如不能僅約定“首付款10萬(wàn)元，余款辦理按揭貸款”，還應(yīng)同時(shí)約定首付款的具體支付時(shí)間以及辦理貸款手續(xù)的具體期限，并進(jìn)一步明確支付方式，如果是轉(zhuǎn)賬方式支付，應(yīng)在合同中載明收款賬號(hào)。如果合同約定買方交付的定金由中介方保管，那么中介方在支付給賣方時(shí)，要保留賣方出具的收款收據(jù)，轉(zhuǎn)賬要堅(jiān)持轉(zhuǎn)到賣方的實(shí)名賬戶。

二、中介方有關(guān)提醒注意的合同義務(wù)

我國(guó)《合同法》第四百二十五條“居間人應(yīng)當(dāng)就有關(guān)訂立合同的事項(xiàng)向委托人如實(shí)報(bào)告。居間人故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或者提供虛假情況，損害委托人利益的，不得要求支付報(bào)酬并應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任?！?中介公司作為具有房地產(chǎn)居間專業(yè)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)的機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)恪守執(zhí)業(yè)規(guī)則，對(duì)委托事項(xiàng)進(jìn)行必要的調(diào)查、核實(shí)，盡可能掌握更多的情況，據(jù)實(shí)、公正的向委托人報(bào)告。因此，如實(shí)披露信息是中介公司的一項(xiàng)非常重要的義務(wù)。也就是說，在交易中房屋中介要向當(dāng)事人提供真實(shí)的信息，所以在簽訂合同前必須注意審查賣方是否有房屋的所有權(quán)或處分權(quán)、房屋是否為夫妻共同財(cái)產(chǎn)等，當(dāng)事人如果不是本人，須審查其是否持有有效的授權(quán)委托書，并留存好上述相關(guān)書面文件，否則可能導(dǎo)致簽訂的房屋買賣合同為無(wú)效合同，從而導(dǎo)致當(dāng)事人拒絕支付服務(wù)費(fèi)。

但我國(guó)法律對(duì)于信息披露的范圍并沒有明確的規(guī)定，如何界定中介方主觀上是否為故意，在司法實(shí)踐中也存在分歧。對(duì)于自己無(wú)法直接獲得的相關(guān)交易信息、無(wú)法判斷真?zhèn)蔚南嚓P(guān)交易信息，有提醒交易對(duì)方當(dāng)事人進(jìn)行核查的義務(wù)，尤其在涉及房屋的權(quán)屬、抵押登記、典當(dāng)、查封等權(quán)利限制信息，以及代理權(quán)及代理權(quán)限等方面。應(yīng)采用書面方式履行提醒注意義務(wù)，以便證明自己主觀上無(wú)過錯(cuò)，從而避免承擔(dān)損害賠償責(zé)任。