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      房地產(chǎn)市場供求與房價關(guān)系的實證研究

      2020-12-08 03:44:22徐巧劉文清
      數(shù)碼設計 2020年16期
      關(guān)鍵詞:供求關(guān)系定性分析回歸模型

      徐巧 劉文清

      摘要:由供給函數(shù):LOG(PRICE) = 4.11+ 0.41*LOG(INVEST) ,即房地產(chǎn)開發(fā)商的投資額是影響房價的主要因素。由需求函數(shù):LOG(PRICE) = 1.04 + 0.76*LOG(INCOME)可知,消費者收入是影響房價的主要因素。根據(jù)分析,給出了調(diào)控房價的針對性政策建議。

      關(guān)鍵詞:房價;供求關(guān)系;回歸模型;定性分析;定量分析

      中圖分類號:F293.3?? 文獻標識碼:A?? 文章編號:1672-9129(2020)16-0146-02

      1 房地產(chǎn)市場的供求均衡

      供給曲線和需求曲線的交點就是均衡點,其形成過程如圖1所示。

      房地產(chǎn)的需求曲線以D表示,供給曲線以S表示,橫軸表示房屋的數(shù)量Q,縱軸表示房屋的價格P。只有在E點供給量和需求量相等,不存在帕累托改進,此時市場出清,實現(xiàn)了房地產(chǎn)市場的均衡。

      2 定性分析——供給與需求對房價的影響

      2.1供給對房價的影響。

      (1)房價上漲的一個重要原因是房屋的成本高。一方面土地出讓成本在開發(fā)商的造房成本中達到60%-70%的比重,這直接影響著房地產(chǎn)成本的提高,間接造成房價的上漲。另一方面,建材價格上漲也會使不動產(chǎn)價格上漲,由于不動產(chǎn)的保值性和難以替代性等特點,其價格上漲的幅度一般會大于建材價格上漲的幅度。

      (2)商品房結(jié)構(gòu)不合理。房地產(chǎn)的用途具有多樣性,當一個地區(qū)的需求改變時,房地產(chǎn)的使用方式也要隨之改變才能平衡供需。比如某地經(jīng)濟發(fā)展時,寫字樓、商場的供給相對于需求而言嚴重不足,將會導致這類房產(chǎn)的價格上漲;當某地需要更多中小型住房時,寫字樓等的超額供給會加劇對中小型住房房價的沖擊。因此,若商品房的建設比例不能因地制宜,將會加劇供需矛盾,從而房價上漲。

      (3)房地產(chǎn)市場的壟斷。壟斷廠商會通過減少供應量的方式來抬高房價,從而獲得超額利潤。房地產(chǎn)市場的進出壁壘很高,廠商進入或退出這個行業(yè)有一定困難,小企業(yè)由于技術(shù)、資金等的不足難以和大企業(yè)抗衡,導致市場由少數(shù)幾個企業(yè)主導,這些壟斷企業(yè)對市場的價格有一定程度的控制。

      2.2需求對房價的影響。

      (1)消費者收入水平。

      圖2為1998-2018年的城鎮(zhèn)居民可支配收入水平的折線圖。

      從上圖可知,居民可支配收入逐年上升,并且上升的速度越來越快,因此對房屋住宅的需求量增加,在房屋供給缺乏彈性的情況下,需求大幅度增加推動了房價的上漲。

      (2)人口因素

      圖3描述了我國15-64歲之間的人口趨勢。

      (3)消費者預期。預期是影響經(jīng)濟活動的重要因素。消費者預期未來房價會下跌,則會減少當期對房屋的消費量,在未來進行購房活動。當市場力量的主體都預期未來房價下跌時,當期購房量必然會下降,從而預期演變?yōu)楝F(xiàn)實,造成未來房產(chǎn)需求量的大幅度上漲,從而房價上漲。

      3 定量分析——供求函數(shù)的模型構(gòu)建

      3.1建立供給函數(shù)。建立供給函數(shù)所用到的原始數(shù)據(jù)為1998年到2018年的統(tǒng)計年鑒數(shù)據(jù)。建立回歸模型,采用變量取對數(shù)的方法來消除異方差的影響。供給數(shù)據(jù)如表1所示。

      Eviews軟件的建模結(jié)果如下:

      LOG(PRICE)=4.22+0.41*LOG(INVEST)-0.05*LOG(RATE)(1)

      R2(0.97) t(9.82) t(23.90) t(-0.27) F(324.258)

      R2 為0.97,接近于1,說明該方程顯著。Log(rate)變量的t檢驗值為-0.27,不能通過t檢驗,說明該解釋變量不顯著,因此刪除log(rate)變量,修正模型,得到表2所示的檢驗表。

      R2 為0.97,接近于1,說明方程的擬合效果很好。t檢驗值也均通過檢驗,說明解釋變量顯著,得到供給函數(shù)。由供給函數(shù)知:房地產(chǎn)開發(fā)商總投資的對數(shù)每變動一個單位,房價的對數(shù)就相應變動0.41個單位。

      3.2建立需求函數(shù)。需求數(shù)據(jù)如表3所示。

      根據(jù)經(jīng)濟學原理,一般商品的需求函數(shù)為線性需求函數(shù),因此初步構(gòu)建需求函數(shù)為回歸函數(shù),并將各變量取對數(shù),消除變量的異方差性。

      rate1=log(rate),price1=log(price),income1=log(income),area1=log(area)

      將數(shù)據(jù)導入Eviews,得到表4所示的各變量相關(guān)系數(shù)矩陣表。

      表4 相關(guān)系數(shù)矩陣表

      RATE1PRICE1INCOME1AREA1

      RATE11.000000-0.340812-0.366927-0.054701

      PRICE1-0.3408121.0000000.9950120.772722

      INCOME1-0.3669270.9950121.0000000.781260

      AREA1-0.0547010.7727220.7812601.000000

      如上表,解釋變量log(rate)與被解釋變量log(price)變量的相關(guān)系數(shù)為-0.34,呈弱相關(guān)性,其余各個變量具有強相關(guān)性,因此剔除變量log(rate),構(gòu)建回歸模型。

      LOG(PRICE)=1.04+0.76*LOG(INCOME)-0.007*LOG(AREA) (3)

      R2(0.99) t(6.03) t(26.74) t(-0.32) F(905.52)

      此模型中變量log(area)不能通過t檢驗,因此刪除變量,重新構(gòu)建模型。

      LOG(PRICE) =1.04 + 0.76*LOG(INCOME) (4)

      R2(0.99) t(6.18) t(43.48) F(1890.43)

      各變量均通過檢驗,得到了需求函數(shù)。根據(jù)需求函數(shù)可知,消費者收入的對數(shù)每變動一個單位,房價的對數(shù)相應變動0.76個單位。

      4 結(jié)論與建議

      4.1房地產(chǎn)投資??刂品績r,可從房地產(chǎn)開發(fā)商的投資構(gòu)成方面著手。房地產(chǎn)投資主要由土地購置和建安支出兩部分構(gòu)成。土地購置費是房地產(chǎn)企業(yè)通過各種方式取得土地使用權(quán)而支付的費用。建安支出可以發(fā)現(xiàn)其大致由三部分構(gòu)成,包括建筑工程、安裝工程和設備工器具購置。

      地方政府要降低財政收入對土地出讓金的依賴,開辟其他經(jīng)濟來源,從而讓市場更好的調(diào)節(jié)房價。

      4.2深入改革房地產(chǎn)體制。僅僅通過市場調(diào)節(jié)已經(jīng)不能使房地產(chǎn)市場恢復到健康發(fā)展狀態(tài),這時政府的宏觀調(diào)控政策必然要發(fā)揮重要作用。房地產(chǎn)體制的改革不僅涉及到房地產(chǎn)市場,還包括與其相關(guān)的法律法規(guī)、生產(chǎn)要素分配準則、甚至于產(chǎn)權(quán)制度和社會信用體系,因此房地產(chǎn)體制的改革是一個長期又復雜的過程。因此政府要協(xié)調(diào)各方力量,制定全面的計劃來對整個房地產(chǎn)市場做出調(diào)整。

      規(guī)劃好房地產(chǎn)市場在不同時期的調(diào)整目標。對于房地產(chǎn)市場,短期目標是穩(wěn)定房價、抑制房價的不合理上漲;中期目標應是把土地使用與居民收入和人口增長協(xié)調(diào)起來,減緩房地產(chǎn)市場的供需矛盾;長期目標就是實現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康和可持續(xù)發(fā)展。

      房地產(chǎn)市場上的購買和投資活動都離不開利率。因此利用住房信貸政策、房地產(chǎn)稅等價值工具來調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系。完善和健全住房信貸體系,房地產(chǎn)稅收體系,同時輔以相應的補貼政策。

      4.3消費者收入水平。要從收入方面控制房價,必須了解全國各地居民的收入水平,將居民收入水平按低、中、高等劃分,根據(jù)每個層次的收入水平和人口將住房需求進行細分,實現(xiàn)房價的低、中、高等,讓每個層次的居民都能買得起房。

      4.4控制投資需求和理性預期。政府要積極引導消費者的投資理念,嚴格監(jiān)管消費者的投資行為,防止房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)嚴重的投機現(xiàn)象,同時,政府應協(xié)調(diào)各行業(yè)均衡發(fā)展,促進各個行業(yè)的投資機會均等,從而分散消費者的投資偏好,形成正常、合理的房地產(chǎn)投資行為,讓該行業(yè)積極健康發(fā)展。此外,政府應積極引導消費者對房價的預期,從穩(wěn)定房價方面釋放給消費者一種房價短期內(nèi)不會上漲的信號,從而減少消費者對房地產(chǎn)的投資需求。

      參考文獻:

      [1]馬靜. 我國房地產(chǎn)現(xiàn)狀的探討[J]. 消費導刊, 2018, (15):148.

      [2]周亮錦,夏恩君,魏星.基于供求關(guān)系的房價波動分析[J].北京理工大學學報(社會科學版),2019,21(06):97-106.

      [3]申靖,袁莉.基于房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的房價模型——以湖南省為例[J].湖南工業(yè)大學學報,2013,27(04):89-93.

      作者簡介:劉文清,男,1967年出生,成都信息工程大學統(tǒng)計學院副教授,研究方向:數(shù)據(jù)挖掘。徐巧,女,成都信息工程大學統(tǒng)計學院學生。

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