楊 巍 鄧捷盈

押金作為房屋租賃的一種擔保方式，被域外法普遍承認并予以規(guī)制。在我國，雖然房屋租賃押金在實踐中已被普遍適用，并被某些部門規(guī)章和地方性法規(guī)(1)參見《商品房屋租賃管理辦法》第7條；《上海市房屋租賃條例》第19條；《海口市房屋租賃管理條例》第11條；《廣東省城鎮(zhèn)房屋租賃條例》第15條等。所認可，但是《物權法》和《擔保法》并未將押金規(guī)定為一種法定擔保方式(2)《民法典(草案)》(三審稿)繼承了《物權法》和《擔保法》的做法，這似乎表明立法機關對該問題的態(tài)度未發(fā)生變化。。由于現(xiàn)行法對房屋租賃押金性質(zhì)定位不明，且相關規(guī)則付之闕如，導致以下問題在學理及實務上未得到解決：(1)房屋租賃押金是何種性質(zhì)的擔保關系？(2)房屋租賃押金的返還條件為何？利息是否應一并返還？(3)租賃房屋轉(zhuǎn)讓時押金如何處理？對這些問題，學理研究尚未充分展開，而在司法實務上已有因此類問題引發(fā)爭議的實例(3)參見廣東省佛山市順德區(qū)人民法院(2013)佛順法樂民初字第273號民事判決書；上海市長寧區(qū)人民法院(2016)滬0105民初10000號民事判決書。。本文擬從域外法經(jīng)驗、現(xiàn)有規(guī)范的解釋、押金與其他規(guī)則的銜接等角度對上述問題予以討論，以期完善我國對房屋租賃押金法律關系的規(guī)制。

一、房屋租賃押金的性質(zhì)

對于房屋租賃押金的性質(zhì)，域外學界觀點繁雜，其中最具影響的是讓與擔保說和債權質(zhì)權說。(1)“信托的所有權讓與擔保說”是日本及我國臺灣地區(qū)現(xiàn)今通說。該說認為，押金交付是一種伴隨著附停止條件返還債務的金錢所有權移轉(zhuǎn)行為。(4)參見[日]我妻榮：《我妻榮民法講義Ⅴ2債權各論》(中卷一)，徐進、李又又譯，中國法制出版社2008年版，第235頁。承租人交付押金于出租人的目的在于擔保租金以及損害賠償債務，出租人取得押金所有權；租賃關系終止，承租人返還租賃物時，如果其有租金或其他債務的不履行，扣除相當金額，僅就其差額負返還債務。(5)參見邱聰智：《新訂債法各論》(上)，中國人民大學出版社2006年版，第273頁。(2)“債權質(zhì)權說”曾經(jīng)是日本學界的有力學說。該說認為，承租人交付押金于出租人而取得返還押金之債權，因此出租人在此債權之上取得權利質(zhì)權，以供承租人應付租金等債務的擔保。(6)參見[日]三潴信三：《物權法提要》，孫芳譯，中國政法大學 2005年版，第 257-258 頁。除以上兩說外，其他觀點還有：附解除條件的消費寄托說、抵銷預約說、附解除條件的債權說、例外質(zhì)說、特別契約說、附停止條件的債權說等。這些觀點因存在以下明顯缺陷而漸無影響力：不能合理說明押金的擔保性質(zhì)及其優(yōu)先受償性；不符合交易習慣；缺乏與之相兼容的制度等(7)參見鄭玉波：《民法物權》，臺灣三民書局2012年版，第412頁。。

我國學界對房屋租賃押金的性質(zhì)亦存在較大爭議，主要觀點有：讓與擔保說、金錢擔保說、債權質(zhì)權說等。其具體理由基本是對域外學說的重復或擴展(8)參見茆榮華、王佳：《論押租》，載《法學》2003年第6期；崔建遠：《“擔?！北妗趽７夯锥藝乐氐乃伎肌?，載《政治與法律》2015年第12期。，并未立足于現(xiàn)行法擔保體系而形成有力意見。筆者認為，我國宜采債權質(zhì)權說，即房屋租賃押金是為了擔保租金債權和損害賠償請求權，承租人以其對出租人的押金返還請求權設定的質(zhì)權。理由如下：

第一，債權質(zhì)權說與我國擔保物權體系更具兼容性。其一，大陸法系國家及地區(qū)大多明確規(guī)定一般債權質(zhì)押的擔保方式。我國《物權法》僅規(guī)定“應收賬款”可作為出質(zhì)債權，而對一般債權能否設質(zhì)則未予明確。對于應否承認一般債權質(zhì)押，雖然學界存在不同意見(9)肯定說參見崔建遠：《物權法》，中國人民大學出版社2017年版，第536頁；陳本寒、黃念：《一般債權質(zhì)押問題之探討——兼評我國〈物權法〉(草案)相關條款之規(guī)定》，載《法學評論》2006年第4期。否定說參見王利明：《物權法研究》，中國人民大學出版社2016年版，第1351頁；楊珊：《一般債權質(zhì)押制度研究》，載《西南民族大學學報》2006年第5期。，但司法實務中已有法院依據(jù)《物權法》第223條第5款(10)參見北京市第三中級人民法院(2015)三中民(商)初字第04703號民事判決書；湖南省株洲市攸縣人民法院(2018)湘0223民初777號民事判決書?；颉耙话銈鶛嗫少|(zhì)性”等理由(11)參見湘潭市中級人民法院(2018)湘03民終539號民事判決書；江門市中級人民法院(2014)江中法民二終字第142號民事判決書。，承認一般債權質(zhì)押的效力。其二，《擔保法解釋》第85條規(guī)定，將金錢以特戶、封金、保證金等形式特定化后設立質(zhì)押擔保的，成立動產(chǎn)質(zhì)權。該條的本意是，以某種形式特定化的金錢可以成為動產(chǎn)質(zhì)權的標的。依該條的反面解釋，以未特定化的金錢(例如押金)設立質(zhì)押擔保的，構成權利質(zhì)權(債權質(zhì)權)。因為金錢是一種特殊的物，一旦取得其占有，即取得所有權。動產(chǎn)質(zhì)押中質(zhì)物僅移轉(zhuǎn)占有，而不轉(zhuǎn)移所有權，以未特定化的金錢出質(zhì)不符合該要求，故成立債權質(zhì)權。(12)參見李國光等：《最高人民法院〈關于適用中華人民共和國擔保法若干問題的解釋〉理解與適用》，吉林人民出版社2000版，第313-314頁。

第二，債權質(zhì)權說具有更強的理論自洽性。其一，押金返還請求權具備質(zhì)權標的條件。通說認為，權利質(zhì)權之標的須具備兩個條件：一是交換價值，即應當是所有權以外的能以金錢估價的財產(chǎn)權(13)參見陳本寒：《再論權利質(zhì)權客體范圍的確定》，《法學》2016年第7期，第82-83頁。。這是擔保物權作為價值權的基本要求，故某些域外法(如《德國民法典》第1279條、《意大利民法典》第2804條等)對此設有明確規(guī)定，即使未設此規(guī)定的國家一般亦作此解釋(14)參見費安玲主編：《比較擔保法：以德國、法國、瑞士、意大利、英國和中國擔保法為研究對象》，中國政法大學出版社2003年版，第301-302頁。。二是可讓與性，即應當是法律、行政法規(guī)允許出質(zhì)的財產(chǎn)權利(15)參見崔建遠：《物權法》，中國人民大學出版社2017年版，第538頁。。該條件源于擔保財產(chǎn)的變價要求。押金返還請求權作為一種貨幣債權，其性質(zhì)具有典型的交換價值和可讓與性，不會因債權人變更而變更其給付內(nèi)容。其二，債權質(zhì)權說符合債權質(zhì)權的公示要求。因押金關系中一般并無交付債權憑證的行為，故其較易使該說受到質(zhì)疑。但學理上通常認為，交付債權憑證僅適用于有定型化證書之債權質(zhì)權，且該交付行為是否真正具有控制權轉(zhuǎn)移功能及公示功能也尚存疑問。(16)參見羅歡平：《論普通債權質(zhì)押》，法律出版社2012年版，第143-146頁。因此，《日本民法典》第363條、《瑞士民法典》第900條等明確規(guī)定，僅在設質(zhì)債權有債權證書時，應以交付債權證書為生效要件。在我國房屋租賃實踐中，押金返還請求權通常不以債權證書為載體，依交易習慣也并不“期待”債權證書的交付。因此，承租人以其設質(zhì)無須交付債權證書。另一方面，學理上有主張以“通知”作為債權質(zhì)權公示方式的意見，即從債權讓與角度來解釋債權質(zhì)權的性質(zhì)，甚至認為債權質(zhì)押本質(zhì)上是附條件的債權轉(zhuǎn)讓。(17)參見郭明瑞：《擔保法》，法律出版社2010年版，第186頁?！斗▏穹ǖ洹返?362條更是明確規(guī)定以通知為債權質(zhì)權的公示方法。因該問題并非本文重點，故此處不作展開(18)相關學理意見參見徐滌宇：《〈合同法〉第80條(債權讓與通知)評注》，載《法學家》2019年第1期；李宇：《債權讓與的優(yōu)先順序與公示制度》，載《法學研究》2012年第6期；申建平：《對債權讓與通知傳統(tǒng)理論的反思》，載《求是學刊》2009年第4期。，但我國司法實務中確實存在持此觀點的裁判意見(19)參見廣東省深圳市中級人民法院(2014)深中法民初字第29號民事判決書。。如果承認“通知”可作為債權質(zhì)權的公示方式，由于房屋租賃合同中出租人即為押金返還義務人，承租人以押金返還請求權設質(zhì)時就已經(jīng)知悉設質(zhì)的事實，所以無須另行通知押金返還義務人即出租人。

第三，債權質(zhì)權說更符合當事人設立擔保的意思。其一，從押金擔保的成立來看，房屋租賃押金條款最常見的表述是“承租人交付押金于出租人，于承租人不履行租賃債務時，就押金先抵償，并將剩余部分返還給承租人?！?20)參見《北京市租賃合同(自行成交版)示范文本》第4條；《珠海市租賃合同示范文本》第8條。依據(jù)該表述，當事人意思包含兩個要素：一是“抵償”，即押金系通過已交付給出租人的金錢直接抵償?shù)姆绞綄崿F(xiàn)擔保作用，而無需通過變價程序；二是“返還”，即押金是否返還及返還數(shù)額取決于承租人違約的有無和程度。這兩個要素均符合以押金返還請求權設立質(zhì)權的要求。其二，從押金擔保的實現(xiàn)方式來看，其優(yōu)先受償性并非借助拍賣、變賣程序，而是通過抵償?shù)姆绞降靡詫崿F(xiàn)。此處所謂抵償，系指出租人將已占有的押金與承租人所欠租金予以抵銷。以抵銷而非變價方式實現(xiàn)出租人的優(yōu)先受償權，具有更強的擔保效力。一方面，這種實現(xiàn)方式節(jié)省了變價費用，且出租人可獲直接受償效果從而提高了擔保效率；另一方面，承租人的其他債權人因缺乏參與途徑，而無法就押金主張權利。該實現(xiàn)方式之所以具有較強擔保效力，根本上源于當事人設立押金擔保的意思，即通過交付押金預先提供抵銷的可能。正因如此，當事人設立押金擔保時亦可作出不得直接抵銷的特別約定，而適用其他的實現(xiàn)方式。

第四，在我國現(xiàn)行法及理論框架下，不宜采取讓與擔保說。其一，該說與我國擔保物權體系不具兼容性。雖有域外法以讓與擔保說為通說，但其均建立在有異于我國法律框架的基礎之上。例如，美國法與德國法已經(jīng)形成較為成熟的信托制度，讓與擔保說在其法律框架下可以得到合理解釋。在日本和我國臺灣地區(qū)，雖然立法上對讓與擔保沒有明文規(guī)定，但理論及實務上將其定位為一種非典型擔保方式已經(jīng)成為共識(21)道垣內(nèi)弘人『擔保物権法』(有斐閣，2017年)307-308頁；謝在全：《民法物權論》(下冊)，中國政法大學出版社2011年版，第1110頁。，故將押金認定為讓與擔保亦不存障礙。但在我國《物權法》和《擔保法》框架下，讓與擔保并未被規(guī)定為一種法定擔保方式，而且在學理及實務上也未被主流意見所認可。在此背景下，以讓與擔保說解釋押金關系的性質(zhì)顯然不妥。其二，讓與擔保說不能有效保障押金的優(yōu)先受償性。依據(jù)該說，出租人雖負有附停止條件的押金返還債務，即僅在條件成就時有義務返還押金，但是附條件的返還請求權既已存在，其他債權人也可以對其行使權利(22)參見[日]三潴信三：《物權法提要》，孫芳譯，中國政法大學出版社2005年版，第258頁。。而且，由于讓與擔保的優(yōu)先受償方式并不明確，且仍應適用擔保物權競合時的順位規(guī)則，故不具有絕對的優(yōu)先受償權。(23)參見高圣平、張堯：《中國擔保物權制度的發(fā)展與非典型擔保的命運》，載《中國人民大學學報》2010年第5期。在優(yōu)先受償?shù)姆绞胶托Ч矫妫撜f不如債權質(zhì)權說借助抵銷規(guī)則處理簡明、有效。其三，該說不能合理解釋讓與擔保設定人在出租人破產(chǎn)時對押金的取回權?！白屌c擔保說”中的押金所有權一經(jīng)交付即確定地移轉(zhuǎn)于出租人，為所有權構成之法律構造。此時若作為出租人的企業(yè)破產(chǎn)，押金屬于其責任財產(chǎn)，則承租人不應享有取回權而僅能依普通債權請求償還押金。這不僅與日本和臺灣地區(qū)通說上以舍棄或修正所有權構成論來肯定擔保設定人的取回權存在矛盾(24)參見王闖：《讓與擔保法律制度研究》，法律出版社2000年版，第422-425頁。，亦有失其優(yōu)先受償之特征。

二、房屋租賃押金的返還

基于合同自由原則，當事人可以約定押金的返還條件及方式，但在房屋租賃合同對其未作約定或約定不明的情形下，對該問題則有討論的必要。

(一)押金返還請求權的行使時間

押金返還請求權的行使時間與另一問題密切相關，即出租人的押金返還義務與承租人的租賃物返還義務是否構成同時履行關系。域外立法及學理對此存在分歧：(1)“租賃關系消滅時說”認為，租賃關系終止時承租人即可行使押金返還請求權，并可以就押金返還和租賃物返還主張同時履行抗辯權。持該說學者認為，依據(jù)該說才能充分保護承租人的利益?，F(xiàn)實中對于承租人租賃物返還時間并無限制，使得出租人無法得知租賃物會受到多大損害，因此雙方亦可以抵銷之特約保護出租人租賃物損害賠償請求權。(25)中田?？怠浩跫s法』(有斐閣，2017年)413頁。德國和美國部分州采取該說。(26)參見《德國民法典》第556a條；《特拉華州法典》第5514條第6款。(2)“租賃物返還時說”認為，租賃關系終止且租賃物返還時，承租人才可行使押金返還請求權，承租人不得主張租賃物返還與押金返還的同時履行。(27)參見[日]我妻榮：《我妻榮民法講義Ⅴ2債權各論》(中卷一)，徐進、李又又譯，中國法制出版社2008年版，第239頁。理由在于：其一，在租賃物返還前出租人仍處在已為給付狀態(tài)，需要受到保護。其二，押金所擔保的租賃債務不僅包括租賃關系存續(xù)期間的租金債務，還包括合同終止至房屋返還期間的相當于租金額的款項以及損害賠償債務。其三，該說可以防止承租人的債權人在租賃關系終止時即扣押押金返還請求權，致使出租人無法就租賃關系終止后所產(chǎn)生的債權加以抵銷。(28)參見[日]星野英一：《日本民法概論Ⅳ(契約)》，姚榮濤譯，臺北五南圖書出版公司1998年版，第190頁；潮見佳男『基本講義債権各論Ⅰ契約法·事務管理·不當利得』(新世社，2016年)220頁。該說為日本和我國臺灣地區(qū)通說。

我國學界對該問題討論較少，司法實務中采取上述兩種觀點的皆有其例(29)采“租賃關系消滅時說”的裁判意見參見北京市第二中級人民法院(2014)二中民終字第09003號民事判決書；采“租賃物返還時說”的裁判意見參見北京市昌平區(qū)人民法院(2015)昌民初字第11570號民事判決書。。筆者贊同“租賃物返還時說”，除上述理由外，以下幾點特別值得注意：其一，房屋及屋內(nèi)設施在租賃期間存在受到損害的風險，而此類損害在房屋返還之前出租人通常難以發(fā)現(xiàn)，以致無法及時扣抵相應押金。該說有利于出租人將賠償請求權與押金有效扣抵，故對押金擔保功能的實現(xiàn)及清償效率方面較“租賃關系消滅時說”更優(yōu)。正是基于此考慮，有法院雖未明確采取該說，但認為在返還房屋前有可能存在隱藏損害，因此在確定押金返還時間時應預留驗收房屋的時間。(30)參見北京市朝陽區(qū)人民法院(2015)朝民初字第14612號民事判決書。其二，在同時履行之牽連性的認定上，應當是損害賠償請求權(而非房屋返還請求權)與押金返還請求權具有牽連性。所謂牽連性，是指雙務合同中的兩項義務彼此具有對價關系或者互相依存，包括發(fā)生上的牽連性、履行上的牽連性和存續(xù)上的牽連性。(31)參見鄭冠宇：《民法債編總論》，臺北新學林出版股份有限公司2017年版，第293頁。房屋返還與押金返還分屬兩項合同所產(chǎn)生的請求權，而且押金數(shù)額也根本不足以擔保房屋返還，故二者并不存在同時履行意義上之牽連性。因押金所擔保的債務中包括損害賠償債務，而該債務的不履行將使出租人有權作相應數(shù)額的抵扣(即不履行押金返還義務)，因此應認為損害賠償與押金返還之間具有履行上的牽連性。其三，該說與交易習慣相吻合。不僅在域外法上(如日本)有采取該說的判例(32)最判昭和48年(1973)2月2日判決，載《民集》第27卷1號第80頁。，而且我國民國時期的民事習慣亦采取該說。(33)參見前南京國民政府司法行政部編：《民事習慣調(diào)查報告錄》(上冊)，中國政法大學出版社2000年版，第414頁。在司法實務中，該說作為交易習慣被當事人和法院普遍采納。例如“吳虹與陳庚文與趙德元房屋租賃合同糾紛案”中，兩審法院均認為，雙方確認房屋內(nèi)設施完好后才退還押金。(34)參見海南省?？谑兄屑壢嗣穹ㄔ?2015)海中法民一終字第2011號民事判決書?！爸袊F路哈爾濱局集團有限公司哈爾濱生活段、孟凡江房屋租賃合同糾紛案”中，二審法院認為，“在餐具未歸還的情況下，中鐵集團哈爾濱段即向孟凡江返還抵押金或用抵押金沖抵房費與常理不符?！?35)參見黑龍江省雞西市中級人民法院(2019)黑03民終108號民事判決書。

(二)返還押金時是否須返還利息

出租人以債權額為限就押金優(yōu)先受償后，應將押金余額予以返還，對此應無疑義。存在爭議的問題是：在無約定和交易習慣的前提下，出租人返還押金時是否還須返還押金所生利息？對于該問題，域外立法及學說存在分歧：(1)肯定說認為，出租人返還押金時，除押金原額外仍須同時返還其利息。理由在于，押金利息應為租金的一部分，承租人可以其充抵租金的給付，以保護承租人之利益。(36)參見吳啟賓：《論押租金》，載鄭玉波主編：《民法債編論文選輯》(下)，臺北五南圖書出版公司1984年版，第1052頁。《德國民法典》第551條采取該模式。(2)否定說認為，出租人僅須返還押金原額，而無須返還利息。理由為：其一，押金利息作為孳息，為出租人所有。(37)參見史尚寬：《押租之研究》，載鄭玉波主編：《民法債編論文選輯》(下)，臺北五南圖書出版公司1984年版，第1037頁。其二，以押金利息充抵租金并非強制性規(guī)定。其用意雖在于保護承租人，但與現(xiàn)實情況不符。根據(jù)交易習慣，當事人會依押金數(shù)額對租金作出適當調(diào)整，押金少則增加租金，押金多則減少租金。此時如果承租人主張以押金利息充抵租金，則會造成重復計息而使其受有不當利益。(38)參見吳志正：《債編各論逐條釋義》，臺北元照出版有限公司2015年版，第86頁。美國部分州采取該模式。(39)參見《克拉荷馬州法典》第41115條。日本和我國臺灣地區(qū)對此雖無明確規(guī)定，但通說采取該觀點。(40)末川博『契約法下(各論)』(巖波書店，1975年)141頁。

我國學界對該問題少有討論，實務中分歧較大，存在肯定說、否定說以及認為僅在遲延履行押金返還義務時須支付逾期利息等三種意見。(41)三種意見分別參見廣東省陽江市中級人民法院(2018)粵17民終1147號民事判決書；湖南省長沙市岳麓區(qū)人民法院(2016)湘0104民初8368號民事判決書；浙江省杭州市中級人民法院(2017)浙01民終7538號民事判決書。筆者贊同第三種意見，即出租人原則上無須返還押金利息，但超出返還期限應支付逾期利息。理由如下：其一，押金利息由出租人所有符合“所有人主義”的立法通例。對于原物與孳息的歸屬關系，大陸法系各國普遍采取“所有人主義”，即由原物所有權人享有孳息所有權，除非有特別規(guī)定或特別約定。我國《物權法》對該問題無明確規(guī)定，但通說認為《物權法》第39條系采“所有人主義”，即所有權的收益權能包括對作為利息的法定孳息的收取。(42)參見崔建遠：《物權法》，中國人民大學出版社2017年版，第177頁。實務中有法院認為，押金交付出租人時便移轉(zhuǎn)其所有權，出租人當然取得自己所有物所生之孳息。(43)參見廣東省陽江市中級人民法院(2018)粵17民終1147號民事判決書。還有法院認為，依據(jù)《物權法》第116條的規(guī)定，按照房屋租賃交易習慣，押金一般無息退還。(44)參見湖南省長沙市開福區(qū)人民法院(2018)湘0105民初6749號民事判決書。其二，雖然共享經(jīng)濟之動產(chǎn)租賃多采肯定說，但房屋租賃中不宜采取肯定說。共享經(jīng)濟(如共享單車)采取一種新型押金模式，其與傳統(tǒng)押金模式的顯著區(qū)別在于：變“一物一押”為“一人一押”，即一個租賃物對應多個承租人交付的押金。其實質(zhì)是既為多個租賃關系提供擔保，又使出租人借此實現(xiàn)融資目的。這種新型押金模式引發(fā)的問題是：由于出租人長期占有押金使資金產(chǎn)生沉淀，一個租賃物上的押金總額往往會遠超過租賃物價值，加之其上存在的高額利息，極易引發(fā)出租人挪用資金、惡意圈錢以及非法集資等刑事犯罪的風險，以致威脅社會公共利益。(45)參見蘇盼：《共享經(jīng)濟預付押金模式的法律挑戰(zhàn)與應對》，載《武漢大學學報(哲學社會科學版)》2018年第6期。實踐中也確實已出現(xiàn)出租人因各種原因無法返還押金的困境。(46)參見長江商報：《小鳴單車負債逾4000萬，仍欠12萬用戶2500萬押金》，www.changjiangtimes.com/2019/07/596972.html，最后訪問時間：2019年7月6日。因此，要求共享經(jīng)濟之出租人返還押金利息一方面是限制出租人濫用押金以防范可能的金融風險，另一方面是以此作為出租人融資的成本代價。在房屋租賃領域中，押金數(shù)額一般不超過月租金的三倍，其價值遠低于租賃物(房屋)價值，且不存在融資目的及作用。因此，房屋租賃當事人通過平衡押金與租金的數(shù)額即足以實現(xiàn)其擔保意思，而不存在防范金融風險及支付融資成本的必要。其三，如果出租人逾期返還押金，遲延期間的押金利息構成其承擔違約責任的形式。以支付金錢為標的的債務如果存在遲延履行，因金錢可以產(chǎn)生相當于法定利息的利益，因此即使債權人并無利息損失，也不能免除債務人對遲延利息的賠償責任。(47)參見王家福主編：《民法債權》，中國社會科學出版社2015年版，第157頁。依據(jù)《合同法》第112條規(guī)定，遲延履行一方對作為遲延損害的逾期利息應予以賠償。出租人逾期返還押金的，遲延期間所生法定利息構成出租人違約造成的損害，故出租人應予賠償。例如“許雄銘與李勝冰房屋租賃合同糾紛案”中，法院認為，被告占用押金確會造成原告的利息損失，被告應自原告向其主張返還之日向原告支付逾期返還押金的利息。(48)參見廣東省廣州市天河區(qū)人民法院(2015)穗天法民四初字第1881號民事判決書。

三、房屋所有權轉(zhuǎn)移時押金的處理

基于“買賣不破租賃”規(guī)則，房屋租賃期間出租人將房屋所有權轉(zhuǎn)移于他人的，受讓人基于法定承受成為租賃合同之新出租人。如果原租賃合同含有押金條款，合同承受后可分為以下幾種情形：第一，承租人并未交付押金。在此情形下，受讓人可以在承受租賃合同后請求承租人依約交付押金，并承受相關權利義務，對此不存疑義。第二，承租人已將押金交付于原出租人，原出租人在房屋所有權轉(zhuǎn)移時將押金轉(zhuǎn)付于受讓人。在此情形下，作為從合同的押金合同隨主合同一并發(fā)生法定承受，亦不存疑義。第三，原出租人雖收到押金之交付，但并未將押金轉(zhuǎn)付于受讓人。在此情形下，當押金返還條件成就時，押金返還義務人為原出租人還是受讓人，則成為問題。該問題關涉租賃合同法定承受的效力是否及于押金擔保關系，域外學界對此存在兩種意見：(1)“當然承繼說”認為，不論是拍賣還是任意轉(zhuǎn)賣的場合，押金合同均一并轉(zhuǎn)移于房屋受讓人。原出租人當然脫離租賃關系，而受讓人對于原租賃關系構成免責的債務承擔。原出租人與承租人租賃關系終止且押金當然充抵租賃債務后，由受讓人繼承押金余額。(49)潮見佳男『基本講義債権各論Ⅰ契約法·事務管理·不當利得』(新世社，2016年)221頁。此為日本學界通說(50)內(nèi)田貴『民法Ⅱ債権各論』(東京大學出版會，2016年)187-188頁。，美國部分州亦采取該模式。(51)參見《馬賽諸塞州法典》第186章第15B條第5款。(2)“不當然承繼說”認為，押金合同上原出租人的權利義務并不隨租賃物所有權的轉(zhuǎn)讓而當然由受讓人承繼，受讓人須受有押金之交付，才負押金返還義務。此為我國臺灣地區(qū)通說。(52)參見邱聰智：《新訂債法各論》(上)，中國人民大學出版社2006年版，第290頁。德國2001年修改民法典之前，舊《德國民法典》第572條采取“不當然承繼說”，但修改后的《德國民法典》第556a條改采“當然承繼說”，且原出租人仍需承擔補充責任。理由在于，“承租人僅應當承擔原出租人的支付不能風險，而不應當承擔受讓人的支付不能風險。”(53)參見杜景林、盧諶：《德國民法典——全條文注釋》(上冊)，中國政法大學出版社2015年版，第442頁。

我國學界對該問題討論較少，司法實務中采取上述兩種意見的皆有其例。采“當然承繼說”的裁判意見認為：“所有人在轉(zhuǎn)讓房屋所有權的同時，作為出租人的權利義務應一并轉(zhuǎn)讓，即收取租金的權利和返還押金的義務應一并轉(zhuǎn)讓給新的所有權人?！?54)參見廣東省深圳市中級人民法院(2013)深中法房終字第258號民事判決書。采“不當然承繼說”的裁判意見則認為，出租人僅負返還所有權人所轉(zhuǎn)交的押金數(shù)額之義務。(55)參見湖南省長沙市岳麓區(qū)人民法院(2017)湘0104民初6193號民事判決書。實踐中前者為多數(shù)意見。筆者贊同“當然承繼說”，即不論押金是否轉(zhuǎn)付于受讓人，相關權利義務關系均隨房屋所有權轉(zhuǎn)讓而一并移轉(zhuǎn)于受讓人；押金雖未轉(zhuǎn)付于受讓人，返還義務人仍為受讓人。理由如下：其一，該說符合合同承受的原理。“買賣不破租賃”的基本效果是受讓人概括承受轉(zhuǎn)讓人(原出租人)在租賃合同中的權利義務，押金條款作為擔保租賃債務的最重要因素，其產(chǎn)生的權利義務當然亦由受讓人承受。受讓人未獲得押金交付，僅影響轉(zhuǎn)讓人違約責任的有無，并不影響權利義務概括移轉(zhuǎn)的后果。即使押金未轉(zhuǎn)付于受讓人，返還義務人仍為受讓人，受讓人因此所受損失應通過向轉(zhuǎn)讓人追償解決。基于該原理，在實務中法院一般通過“買賣不破租賃”與合同相對性來解釋受讓人對原出租人地位的取代，并由此認定押金關系僅在受讓人與承租人之間發(fā)生。(56)參見上海市長寧區(qū)人民法院(2016)滬0105民初10000號民事判決書。其二，該說對于受讓人未必會造成不公。有學理意見認為不論受讓人是否收到押金均須負返還義務，不公平地加重了受讓人負擔。(57)參見黃立主編：《民法債編各論》(上)，中國政法大學出版社2003年版，第278頁。事實上，在各種情形下受讓人均有機會對押金利益作出合理安排：依拍賣轉(zhuǎn)讓房屋所有權的情形下，我國雖未如日本法那樣明確規(guī)定須對押金予以公示(58)參見《日本民事執(zhí)行法》第657條、第64條；《不動產(chǎn)登記法》第10條。，但根據(jù)《拍賣法實施細則》第23條、第24條，受讓人可通過拍賣物相關資料得知押金是否存在及數(shù)額，并由此作出競價選擇。在依普通買賣轉(zhuǎn)讓房屋所有權的情形下，受讓人一方面可通過承租人占有租賃物的事實及交易習慣推知押金關系的存在，另一方面在未獲押金交付時可通過瑕疵擔保責任或請求減價來救濟其對押金的權利。因轉(zhuǎn)讓房屋時受讓人有機會對所獲利益及相關風險作出合理取舍，而其未獲押金交付時仍負返還義務屬于應當預見的風險，故亦難謂不公平。其三，該說不違背押金合同的要物性?！安划斎怀欣^說”的一個重要理由是：押金合同為要物合同，故未獲押金交付的受讓人與承租人之間未成立押金合同關系。(59)參見邱聰智：《新訂債法各論》(上)，中國人民大學出版社2006年版，第290頁。該理由實則混淆了押金合同的成立條件與轉(zhuǎn)讓條件。承租人向轉(zhuǎn)讓人(原出租人)交付押金，即已滿足要物性而導致押金合同成立，其后因房屋轉(zhuǎn)讓而致合同承受時，已經(jīng)成立的押金合同作為從合同亦被承受，而非另行成立新的押金合同。換言之，未獲押金交付的受讓人須負返還義務，是先行成立的押金合同被承受的后果，而不是成立另一押金合同的要物性條件。

四、結論

押金作為房屋租賃的一種常用擔保方式，其性質(zhì)和規(guī)則設置均應立足于現(xiàn)有擔保法體系予以確定，同時應參酌域外法經(jīng)驗及實務主流意見?；诖耍疚某醪降贸鲆韵聨c結論：(1)押金的性質(zhì)為債權質(zhì)權，是以承租人對出租人的押金返還請求權設定質(zhì)權，用以擔保出租人的租金債權與相關損害賠償請求權。(2)租賃關系終止且房屋返還時，承租人可行使押金返還請求權。(3)出租人返還押金時無須返還押金利息，但超出返還期限應支付逾期利息。(4)房屋所有權轉(zhuǎn)移時轉(zhuǎn)讓人未將押金轉(zhuǎn)付于受讓人的，押金擔保關系仍隨租賃合同一并移轉(zhuǎn)于受讓人，由受讓人(而非轉(zhuǎn)讓人)負押金返還義務。