周政

【摘要】基于對(duì)新經(jīng)濟(jì)形勢下養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)與運(yùn)營盈利模式的研究，首先，闡述房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)型背景。然后，分析新經(jīng)濟(jì)形勢下養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)模式。最后，給出新經(jīng)濟(jì)形勢下養(yǎng)老地產(chǎn)運(yùn)營盈利模式，包括出售模式、租賃或會(huì)員制模式、出售與租賃相結(jié)合模式等。

【關(guān)鍵詞】養(yǎng)老地產(chǎn);開發(fā);運(yùn)營盈利模式

在當(dāng)今社會(huì)快速發(fā)展背景下，我國人口老齡化的速度正在不斷加快，同時(shí)人口老齡化帶來的問題也逐漸嚴(yán)重。對(duì)于人口老齡化問題我國給予更多重視與關(guān)注，并出臺(tái)許多政策條例，在此背景下，促使很多開發(fā)商在養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)中紛紛試水。在養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)中，與正常地產(chǎn)開發(fā)存在很多不同，需要對(duì)各類問題進(jìn)行充分考慮，采用最為合理的運(yùn)營盈利模式，這樣才能滿足社會(huì)市場需求，創(chuàng)造更多經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益。所以，本文將針對(duì)新經(jīng)濟(jì)形勢下養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)與運(yùn)營盈利模式相應(yīng)內(nèi)容進(jìn)行闡述。

1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)型背景分析

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的轉(zhuǎn)型背景下，本文主要從以下幾點(diǎn)進(jìn)行闡述：

;;;（1）對(duì)于養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的政策性指導(dǎo)力度逐漸增加。從目前我國發(fā)展中可以看出，中央對(duì)于養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)開始加大政策性指導(dǎo)與投入力度，主要是促使養(yǎng)老市場問題能夠得到更好解決。并且明確指出，對(duì)于養(yǎng)老問題要積極應(yīng)對(duì)，要將社區(qū)功能以及家庭功能充分發(fā)揮出來，促使社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)能夠得到一定發(fā)展與進(jìn)步，強(qiáng)化老齡化服務(wù)事業(yè)與相應(yīng)產(chǎn)業(yè)。

;;;（2）尋求新的發(fā)展。在以往房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展中，很多經(jīng)驗(yàn)豐富并且資金雄厚的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展起來，近些年，為抑制房價(jià)過快增長問題，中央部門出臺(tái)一系列調(diào)整政策，政策力度較大，而且時(shí)間較長。很多開發(fā)商開始結(jié)合自身發(fā)展與市場發(fā)展實(shí)際情況，對(duì)自身戰(zhàn)略進(jìn)行調(diào)整，希望實(shí)現(xiàn)自身的差異化擴(kuò)張。

;;;因此養(yǎng)老地產(chǎn)投資，已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型的主要發(fā)展方向，其目的是創(chuàng)造更多經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益。房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)從地產(chǎn)角度，對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)進(jìn)行分析與了解，對(duì)于資金周轉(zhuǎn)與資金利用效率給予更多重視與關(guān)注。在養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)期間，會(huì)通過配套部分銷售型物業(yè)，實(shí)現(xiàn)資金回籠。

2、新經(jīng)濟(jì)形勢下養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)模式

在如今新形勢發(fā)展背景下，養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)模式會(huì)被細(xì)化為不同方向，比如，家庭方向、社區(qū)方向、機(jī)構(gòu)方向以及養(yǎng)生度假方向。從目前我國養(yǎng)老模式中不難看出，通常情況下是將常住養(yǎng)老模式、候鳥養(yǎng)老模式作為重點(diǎn)與關(guān)鍵。其中常住養(yǎng)老模式又被細(xì)化為居家模式以及社區(qū)模式等，采用該種模式，可以保證老人能夠生活并居中在相對(duì)熟悉的環(huán)境中，并且可以獲得有效的養(yǎng)老服務(wù)。候鳥式養(yǎng)老通俗來講就是異地養(yǎng)老，該種養(yǎng)老模式，可以使得老人的旅游需求以及度假需求等得到滿足，在休息之余，可以將醫(yī)療服務(wù)、保健服務(wù)以及康復(fù)服務(wù)等引入。在當(dāng)今家庭規(guī)模以及家庭結(jié)構(gòu)不斷變化背景下，使得家庭養(yǎng)老的功能被不斷弱化，在養(yǎng)老中對(duì)于機(jī)構(gòu)服務(wù)以及社區(qū)服務(wù)的需求正在不斷提升。

對(duì)于居家養(yǎng)老而言，最好的養(yǎng)老模式就是對(duì)住宅展開適老式設(shè)計(jì)，將居住功能作為重點(diǎn)，面相的對(duì)象就是生活能力較強(qiáng)，具備獨(dú)立生活的老人。對(duì)于社區(qū)養(yǎng)老模式而言，其可拓展向相對(duì)較多，比如，可以開發(fā)專門養(yǎng)老公寓，在新建成小區(qū)中，構(gòu)建專門養(yǎng)老公寓，或者構(gòu)建全齡化社區(qū)。還可以開發(fā)建設(shè)綜合性養(yǎng)老社區(qū)，將養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈不同環(huán)節(jié)融入到其中。機(jī)構(gòu)養(yǎng)老模式最為主要的就是醫(yī)療資源，因此，在機(jī)構(gòu)養(yǎng)老模式地產(chǎn)開發(fā)中，要打加強(qiáng)醫(yī)養(yǎng)結(jié)合社區(qū)建設(shè)工作。度假養(yǎng)老模式的地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)，不僅要使得老人的養(yǎng)老需求得到滿足，同時(shí)還要融入不用服務(wù)，比如，養(yǎng)生服務(wù)、休閑服務(wù)以及娛樂服務(wù)等。

;;;總之，在不同養(yǎng)老模式地產(chǎn)開發(fā)中，要對(duì)社會(huì)市場中老人的實(shí)際需求進(jìn)行分析與了解，同時(shí)對(duì)全齡化社區(qū)、綜合性養(yǎng)老社區(qū)、醫(yī)養(yǎng)結(jié)合社區(qū)以及度假養(yǎng)生社區(qū)實(shí)際特點(diǎn)、優(yōu)勢、劣勢以及選址要提前做好分析工作。這樣才能確保養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)工作的有序進(jìn)行，使得老人們的養(yǎng)老需求可以得到滿足，為人口老齡化提供高質(zhì)量服務(wù)。

;;;比如，在全齡化社區(qū)的選址中，要選擇交通便捷、城市近郊，并且自然資源豐富的地區(qū)，其特點(diǎn)主要是同子女可以生活在同一社區(qū)中，對(duì)于資金實(shí)力有著較高要求。優(yōu)勢主要體現(xiàn)在老人并不會(huì)產(chǎn)生隔絕感，而且銷售空間較大，面臨的客戶群更加廣泛。存在優(yōu)勢的同時(shí)，也具備一定劣勢，項(xiàng)目前期資金投入相對(duì)較大，而且存在一定投資風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于物業(yè)管理能力有著較高要求。

;;;綜合性養(yǎng)老社區(qū)在選址中，要選擇城市近郊或者城市遠(yuǎn)郊，自然資源豐富。特點(diǎn)就是對(duì)于資金實(shí)力有著更高要求，有專業(yè)良好品牌價(jià)值，物業(yè)要有著較強(qiáng)的管理能力與管理水平，規(guī)模相對(duì)較大，功能更加完善，相應(yīng)配套設(shè)施要齊全。優(yōu)勢主要是配套設(shè)施齊全，升值空間較為明顯，同時(shí)對(duì)于整個(gè)項(xiàng)目有著一定掌控力。劣勢主要是資金成本高，項(xiàng)目建設(shè)周期較長，資金成本回籠較慢。在項(xiàng)目建設(shè)期間，對(duì)于此類問題要全面分析，這樣才能確保建設(shè)項(xiàng)目的有序進(jìn)行。

3、新經(jīng)濟(jì)形勢下養(yǎng)老地產(chǎn)運(yùn)營盈利模式分析

3.1出售模式分析

如果養(yǎng)老地產(chǎn)運(yùn)營盈利模式，采用出售模式，那么通常在住宅項(xiàng)目當(dāng)中，會(huì)開發(fā)養(yǎng)老型住宅，使得老年人的需求可以得到滿足，比如，無障礙設(shè)計(jì)、配套老年療養(yǎng)中心等。還有類似于普通住宅，推出市場出售使用權(quán)。該種運(yùn)營應(yīng)力模式，投資回報(bào)周期相對(duì)較短，與普通房地產(chǎn)大致相同，對(duì)于開發(fā)商專業(yè)沒有過多需求。在養(yǎng)老地產(chǎn)設(shè)備設(shè)施中，其投資相依相對(duì)于普通商品住宅而言較低。在房屋購置中，其成本較高，而且市場需求不穩(wěn)定。該種模式通常情況下適合有老年人的家庭客戶，以及健康活躍的長者。在這里比較著名的就是，保利西塘越項(xiàng)目以及萬科隨園嘉樹項(xiàng)目，此類房地產(chǎn)項(xiàng)目在建設(shè)過程中以及項(xiàng)目配備中，能夠?qū)︷B(yǎng)生養(yǎng)老需求進(jìn)行充分考慮，因此，增設(shè)相應(yīng)康復(fù)療養(yǎng)中心。項(xiàng)目通常都回背靠度假社區(qū)以及養(yǎng)生社區(qū)等，消費(fèi)者看中的主要是可以提供更加高端的養(yǎng)生服務(wù)，而不是現(xiàn)階段的養(yǎng)老服務(wù)。此類項(xiàng)目的主要位置就是，核心城市輻射范圍之內(nèi)。因?yàn)樗幍乩砦恢幂^好，而且環(huán)境優(yōu)美，投資回報(bào)更快。萬科的隨園嘉樹項(xiàng)目，在開盤后就售罄，購買者主要是四十多歲青壯年，主要是為自身日后養(yǎng)老打下基礎(chǔ)。

3.2租賃或會(huì)員制模式分析

養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)商在完成項(xiàng)目建設(shè)后，并不會(huì)將項(xiàng)目資產(chǎn)出售，而是通過收取租金方式，或者收取會(huì)費(fèi)方式，促使使用者能夠享受到不同的專業(yè)服務(wù)，該種模式被稱之為租賃或會(huì)員制模式。該種養(yǎng)老項(xiàng)目主要面對(duì)的對(duì)象是，收入較高、學(xué)歷較高并且比較活躍的老人，此類老人能夠更好接受專業(yè)服務(wù)，無論是在支付能力上，還是在意愿上都會(huì)高于正?？蛻?。如果從屬性進(jìn)行分析，該種模式更加符合養(yǎng)老地產(chǎn)的實(shí)際定義，收益可以保證持續(xù)且穩(wěn)定。在項(xiàng)目中更加注重的是出售服務(wù)，不同房地產(chǎn)開發(fā)商之間競爭的主要是，地理位置、環(huán)境以及專業(yè)服務(wù)。

;;;在這一過程中，需要擁有更加專業(yè)的運(yùn)營管理團(tuán)隊(duì)，其中較為有名的就是親和源以及復(fù)星，親和源主要從事的就是專門的養(yǎng)老地產(chǎn)專業(yè)機(jī)構(gòu)，而復(fù)星主要從事的職業(yè)是醫(yī)療投資民營集團(tuán)，能夠與美國峰堡之間進(jìn)行合作。會(huì)員制模式注重的是項(xiàng)目軟實(shí)力情況，項(xiàng)目實(shí)際發(fā)展不會(huì)被其他企業(yè)輕易復(fù)制，如果可以做好，那么競爭力也會(huì)隨之提升，能夠在社會(huì)市場中，樹立良好養(yǎng)老地產(chǎn)品牌，為未來連鎖化發(fā)展打下良好基礎(chǔ)。但如果采取該種運(yùn)營盈利方式，在項(xiàng)目前期中，需要投入大量資金，而且項(xiàng)目會(huì)存在一定風(fēng)險(xiǎn)性特點(diǎn)。

;;;比如，親和源在開發(fā)建設(shè)過程中，因?yàn)橘Y金緊張問題，將一部分產(chǎn)權(quán)出售。其他房地產(chǎn)企業(yè)在養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中，也并不是一帆風(fēng)順，如果結(jié)合最初的定位，那么其對(duì)象主要是活躍長者，為能夠促使收入來源可以增加，在實(shí)際運(yùn)營期間，對(duì)象偏向于失智失能型老人。因此，如果綜合進(jìn)行分析，該種模式更加是用于資產(chǎn)管理部門以及保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)，對(duì)于資產(chǎn)投資進(jìn)行長期追求的投資人員。

3.3出售與租賃相結(jié)合模式分析

在采用出售與租賃相結(jié)合模式過程中，開發(fā)商通常情況下，會(huì)對(duì)一部分老年住宅商品房進(jìn)行出售，或者將剩余部分老年住宅商品房以及持有的配套物業(yè)進(jìn)行出售，從而獲得更多銷售利潤，并提供相應(yīng)服務(wù)利潤。出售與租賃相結(jié)合模式更加靈活，可以使得不同老人的多元化需求得到滿足。在前期銷售中實(shí)現(xiàn)資金回籠，從而開展下一階段的物業(yè)運(yùn)營，這樣企業(yè)的資金壓力會(huì)在很大程度上減輕，但還有一部分采用租賃方式，這對(duì)于開發(fā)商的專業(yè)能力以及運(yùn)營能力有著更高要求。企業(yè)不僅要面對(duì)銷售壓力，同時(shí)還要承擔(dān)一定的租賃風(fēng)險(xiǎn)，怎樣才能明確房屋租賃與房屋銷售之間的比例，才能創(chuàng)造更多經(jīng)濟(jì)效益。比如，萬科的幸福匯項(xiàng)目，在幸福匯項(xiàng)目中，拿出一百多套房源進(jìn)行養(yǎng)老試點(diǎn)，這一百多套房源占據(jù)整個(gè)項(xiàng)目的百分之十一左右。

;;;在項(xiàng)目建設(shè)中，拿出一部分進(jìn)行適老化設(shè)計(jì)，適合活躍長者居住并對(duì)外銷售。老年公寓活躍長者之家，是由萬科自持，親和源負(fù)責(zé)進(jìn)行經(jīng)營管理的項(xiàng)目。萬科之所以采用該種模式，主要是在項(xiàng)目建設(shè)之前，對(duì)城市養(yǎng)老主要接受程度以及支付能力進(jìn)行調(diào)查與分析，在此基礎(chǔ)上，發(fā)展出該種模式。與此同時(shí)，太陽城在我國也是運(yùn)作相對(duì)較好的養(yǎng)老項(xiàng)目，在該項(xiàng)目中，對(duì)外出售一千七百多套房源，并且能夠提供一千張左右床位，屬于銀齡公寓，太陽城房地產(chǎn)開發(fā)公司，屬于私人投資與私人開發(fā)。銀齡公寓入住率相對(duì)較高，能夠達(dá)到百分之九十以上，主要針對(duì)對(duì)象是健康、生活能夠自理的老人，因此，居住的大多數(shù)是離退休干部，知識(shí)水平與文化水平相對(duì)較高。

;;;太陽城可以為居住的老人提供良好醫(yī)療服務(wù)，并且與安貞醫(yī)院之間合建太陽城醫(yī)院，在醫(yī)院中配有一百多張床位。在太陽城的銀齡公寓中，可以對(duì)國家出臺(tái)的免營業(yè)稅優(yōu)惠政策進(jìn)行享受，每張床位民政部門每個(gè)月都會(huì)給予補(bǔ)貼。項(xiàng)目盈利主要依靠的是營利收入以及養(yǎng)老費(fèi)用。

;;;在其周圍配備相應(yīng)的購物中心、溫泉俱樂部娛樂中心以及文化教育中心，提供有效的配套服務(wù)。能夠?qū)崿F(xiàn)對(duì)外經(jīng)營，創(chuàng)造一部分效益。養(yǎng)老收費(fèi)主要包含不同部分，比如，五萬到三十萬不等的醫(yī)療費(fèi)用押金，每個(gè)月壹仟柒佰元到肆仟壹佰元不等的入住費(fèi)用，以及其他的服務(wù)費(fèi)用等。

結(jié)束語：綜上所述，養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)與建設(shè)工作，受到更多人的重視與關(guān)注。在此背景下，在實(shí)際養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)中，房地產(chǎn)企業(yè)要對(duì)各方面問題進(jìn)行分析與研究，考慮市場情況與面對(duì)的主要對(duì)象。然后結(jié)合實(shí)際情況，采用最為合理的運(yùn)營盈利模式，在滿足不同老年人需求的同時(shí)，創(chuàng)造更多經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益，將我國人口老齡化問題更好解決。

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