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      假設(shè)開發(fā)法在房地產(chǎn)估價中的應(yīng)用

      2021-01-13 08:01:27楊雨軒楊景海
      合作經(jīng)濟與科技 2021年5期
      關(guān)鍵詞:計息估價土地

      □文/楊雨軒 楊景海

      (遼寧對外經(jīng)貿(mào)學(xué)院會計學(xué)院 遼寧·大連)

      [提要]假設(shè)開發(fā)法是基于評估對象的預(yù)期剩余開發(fā)價值來測量評估對象的價值的方法,在估價實務(wù)中具有較高的實用性,特別是評估商業(yè)地產(chǎn),所得的估價具有較高的合理性。本文首先探討假設(shè)開發(fā)法基本理論,然后具體分析假設(shè)開發(fā)法的現(xiàn)實使用價值,利用計算模型比較分析此方法存在的不足并提出改進建議。

      一、假設(shè)開發(fā)法的內(nèi)涵

      假設(shè)開發(fā)法,又稱剩余法,指根據(jù)估價對象預(yù)期開發(fā)完成后的價值來求取估價對象價值或價格的方法。具體地說就是求得估價對象后續(xù)開發(fā)的必要支出及折現(xiàn)率或后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤和開發(fā)完成后的價值,將開發(fā)完成后的價值和后續(xù)開發(fā)的必要支出折現(xiàn)到價值時點后相減,或?qū)㈤_發(fā)完成后的價值減去后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤得到估價對象價值或價格的方法。假設(shè)開發(fā)法的形式是成本法的“倒計時”。此外,假設(shè)開發(fā)方法的基礎(chǔ)原理與租金原則相似,但租金是指年租金的余下部分,假設(shè)開發(fā)方法的計量一般是一次性的價值剩余。威廉·皮特曾在《稅收理論》中說過:勞動者的勞動價值是取消基本生活要素的存在,剩下的就是土地租金。從其本質(zhì)而言,地租便是剩余勞動價值。

      法國學(xué)者杜爾多的觀點則是:在農(nóng)業(yè)產(chǎn)出的過程中,勞動者在產(chǎn)后產(chǎn)生的剩余價值,這被認(rèn)為是自然的禮物,將滿足工人的基本需求。通過勞動者在土地上的工作,最終的剩余價值將轉(zhuǎn)換為租金,移交到土地所有者的手中。

      二、假設(shè)開發(fā)法的應(yīng)用前提

      (一)選擇開發(fā)和使用的最佳方法。不同的開發(fā)和利用方法,對應(yīng)不同的價值類型,找到并實現(xiàn)最佳使用方法,可以準(zhǔn)確地反映被評估對象的價值。這意味著在尋求最佳利用方式之前,評估人員應(yīng)該調(diào)查、分析待開發(fā)房地產(chǎn)的狀況以及當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的狀況,然后篩選最好的開發(fā)和使用方法,以確定開發(fā)后房地產(chǎn)的未來狀況。主要包含下列情況:

      1、清楚土地的區(qū)位情況。分別是:土地所在城市的性質(zhì);土地所在省市的區(qū)域性質(zhì);土地的具體位置(位置、交通、外部設(shè)施、周圍環(huán)境等),以此確定土地的最佳服務(wù)用途。

      2、清楚土地的實物情況。包括土地面積、形狀、地形、地質(zhì)、開發(fā)程度等。其中,根據(jù)土地開發(fā)程度又可以將其分成:生地、毛地、成熟土地、在建工程和房屋。

      3、清楚土地的權(quán)益情況。包括土地的規(guī)劃條件(例:容積率、綠化面積、土地用途);已擁有或?qū)碛械耐恋貦?quán)利(例:土地權(quán)利類型、使用期限、對于轉(zhuǎn)讓、抵押、質(zhì)押、出租等情況的規(guī)定)。了解土地的規(guī)劃條件,投資者可以選擇最好的使用方法來設(shè)想未來建成后的房地情況。顯然,擁有土地權(quán)益可以預(yù)測房地產(chǎn)價格和開發(fā)后的租金。

      (二)相關(guān)數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性

      1、具有可預(yù)見性、透明性、明朗穩(wěn)健的房地產(chǎn)政策。不動產(chǎn)價格受政策的影響較大,在國內(nèi),因為房地產(chǎn)的政策多變,增加了房地產(chǎn)價格預(yù)測的難度,導(dǎo)致估算的房地產(chǎn)價格偏離了房地產(chǎn)價格實際情況。

      2、長遠(yuǎn)、公開、穩(wěn)定的土地供給政策。供需變化也影響房地產(chǎn)價值,供不應(yīng)求,價格上升;反之,價格下降。在我國,土地實行國有化,政府應(yīng)制定一個長遠(yuǎn)、公開、穩(wěn)定的土地供給政策,這對防止供應(yīng)波動、穩(wěn)定房地價格預(yù)期以及更好地評估房地價值具有積極作用。同時,也為評估房地產(chǎn)價值提供了可靠性。

      3、擁有較長歷史、連續(xù)、全面、公開的房地產(chǎn)資料庫。資料庫的存在,意味著評估人員可以更好地搜集到歷年資料,比如說:土地轉(zhuǎn)讓價格、商品房價格、開發(fā)成本等,這些資料為評估人員提供了依據(jù),可以更好估測被評估對象的相關(guān)數(shù)據(jù)。

      4、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)和交易的稅費政策清晰、全面。有時候,政府關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)等方面的稅收政策存在彈性,不完全公開,可能存在隱性支出,這加大了房地產(chǎn)估價的難度,降低了評估結(jié)果的可靠性。同樣,對于房地產(chǎn)投資者來說,增加了他們的投資風(fēng)險。

      三、影響假設(shè)開發(fā)法的因素

      (一)土地成本及收購方式。土地成本又稱土地開發(fā)成本,是買進土地和開發(fā)土地的必要支出和利潤。如,市場購買取得土地方式,土地成本包括地價和土地征收稅、稅費包含契稅、印花稅和手續(xù)費。征集集體土地成本有土地賠償費、安置補貼費、地上附著物和青苗補貼費以及相關(guān)稅費,稅款包括耕地復(fù)墾費和耕地占用費。

      (二)建設(shè)成本的影響因素。一是待開發(fā)房地產(chǎn)預(yù)期發(fā)展程度;二是開發(fā)過程中的市場發(fā)展情況。預(yù)計發(fā)展程度越好,修建花費越多。主要包括前期費用、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、公共配套設(shè)施費、繳納的稅費、其他工程費用等。

      (三)管理費用。管理費用是期間費用的一種,是整個開發(fā)經(jīng)營期中,組織和管理待開發(fā)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的必須花費。具體內(nèi)容有:員工工資和福利、差旅費、辦公費等。在該項目計算中,管理費用的計算通常采用一定比例的土地購置成本和建設(shè)成本之和來計算。

      (四)銷售費用。銷售費用也被稱之為銷售成本,主要是指在房地產(chǎn)銷售期內(nèi),預(yù)售或銷售開發(fā)完成后房地產(chǎn)的必要支出,主要內(nèi)容有:廣告費、銷售代理費、預(yù)計產(chǎn)品質(zhì)量保證損失、運輸費等。在該項目計算中,銷售費用的計算一般通過在建造完工后取一定比例的房地產(chǎn)價格來計算。

      (五)投資利息。投資利息估算只在靜態(tài)分析法中體現(xiàn)。應(yīng)計息的項目有:待開發(fā)房地產(chǎn)的價值、待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費、開發(fā)成本和管理費用。銷售稅費一般不計息。在計算時,相關(guān)人員需要注意幾個問題,即:計息項目、計息期的長短、計息的方式、利率的高低、計息周期、名義利率和實際利率。

      (六)銷售稅費。主要包括銷售稅金及附加和其他相關(guān)稅費。稅費通常根據(jù)待評估房地產(chǎn)所在地的相關(guān)規(guī)定,按照待估房地產(chǎn)價值的一定比例進行計算。包括增值稅、城市維護建設(shè)稅、營業(yè)稅、教育費附加等。

      (七)開發(fā)利潤?,F(xiàn)實生活中,開發(fā)利潤是一種結(jié)果,是由銷售收入(售價)減去各種成本、費用和稅金后的余額,是開發(fā)人員在開發(fā)完成后期望實現(xiàn)的利潤。在計算的過程中,評估人員需要注意計算基數(shù)與利潤率的匹配,即采用不同的計算基數(shù),應(yīng)該采用相對應(yīng)的利潤率;反之,選用不同的利潤率,應(yīng)采用相對應(yīng)的計算基數(shù),不能混淆。

      四、假設(shè)開發(fā)法應(yīng)用中存在的問題

      (一)折現(xiàn)率的確定。折現(xiàn)率的確定,需要評估人員明確我國銀行利率,同樣還應(yīng)該考慮行業(yè)內(nèi)的收益率、在開發(fā)過程中的風(fēng)險數(shù)值調(diào)控以及開發(fā)后,可能獲得的收益。這些因素在搜集的過程中,容易受人為的主觀因素影響,增加了預(yù)測的不確定性,數(shù)據(jù)客觀性也隨之降低。

      評估人員在確定之前,需要搜集大量的數(shù)據(jù),對這些搜集的數(shù)據(jù)進行分析和判斷,對評估人員自身的判斷能力、市場分析能力都是一個考驗,但是大量的資料可以避免折現(xiàn)率的特殊性。除此之外,折現(xiàn)率還易受市場波動的影響,市場波動越厲害,折現(xiàn)率的不確定性就越強。

      (二)費用的預(yù)算。不動產(chǎn)建設(shè)周期長,在開發(fā)實施中,有必要預(yù)測必要的開支和利潤。其中,建筑成本等的花費與待開發(fā)房地產(chǎn)的預(yù)期建設(shè)等級、開發(fā)程度、規(guī)劃規(guī)模等直接聯(lián)系。例:預(yù)計完成的房地產(chǎn)等級越高,建造成本等就越多。

      因為周期長,工程量大,在開發(fā)過程中就需要大量的投資,這時就應(yīng)該考慮到投資利息的計算。投資利息涉及到計息期、利率的計算,兩種計算方法雖然理論相似,但是在應(yīng)用中靜態(tài)分析法考慮到利潤的利息,兩類方式的估算結(jié)論有較大差別。

      (三)選取的數(shù)據(jù)缺乏客觀性。收集被評估對象的市場信息,進行正確使用,對相關(guān)參數(shù)的合理選用是假設(shè)開發(fā)法在運用過程中的重要一環(huán)。在實踐過程中,我們不難發(fā)現(xiàn):公開市場只在理論上存在。加大了對相似評估對象信息搜集的難度,選取的參數(shù)也存在不準(zhǔn)確性。政府公布的地價等信息時效性較差,政策的調(diào)整同樣會影響評估中數(shù)值的選取。

      (四)計算中存在不確定價值。通過對假設(shè)開發(fā)法的了解,我們可以發(fā)現(xiàn),假設(shè)開發(fā)法中的大部分參數(shù)都是評估人員通過歷史數(shù)據(jù)進行分析預(yù)測得出,這意味著預(yù)測的數(shù)據(jù)除了市場不確定還具有技術(shù)不確定。市場形勢發(fā)生的變換迅速,不動產(chǎn)市場交易價值變換規(guī)律難以找到;政策、投資偏好、風(fēng)險偏好等使得參數(shù)易受主觀因素的響應(yīng)。這些是價值不確定的原因,不確定的價值會對最終的評估結(jié)論產(chǎn)生影響。

      五、改進建議

      (一)折現(xiàn)率的改進。(1)將安全利率與風(fēng)險調(diào)控相結(jié)合,計算公式是:折現(xiàn)率=無風(fēng)險利率+風(fēng)險調(diào)控值。安全利率在選用時可以選擇國債的利率或者是銀行的定期存款利率,根據(jù)在開發(fā)過程中存在的風(fēng)險,將風(fēng)險程度劃分等級,確定開發(fā)程度,找尋合適的風(fēng)險控制值,加強數(shù)值的客觀性,降低預(yù)測中的不可靠性。(2)建立完善的折現(xiàn)率體系,包括計算方法的改進、數(shù)據(jù)的查找等。這些建立起來之后,會降低評估人員在工作過程中的難度,且提高計算結(jié)果的準(zhǔn)確性。

      (二)計息期的調(diào)整。利息的計算周期主要是和房地產(chǎn)的開發(fā)周期、資金的投入時間有關(guān),意味著評估人員首先要十分明確房地產(chǎn)的開發(fā)與完成時間,若開發(fā)后的房地產(chǎn)要進行出售,還需要明確預(yù)售的完成時間。這些時間段是資金投入、運轉(zhuǎn)、收回階段,對計息期的確定十分重要,評估人員在工作時,要充分了解這些情況,為計息期的確定打好基礎(chǔ)。

      (三)建立完善的數(shù)據(jù)庫系統(tǒng)。對房地產(chǎn)的歷史數(shù)據(jù)進行收集整理,利用數(shù)據(jù)庫技術(shù)建立房地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫系統(tǒng),方便評估人員對被評估對象的信息收集,更好地分析歷史數(shù)據(jù),科學(xué)合理地預(yù)測市場變化情況,合理地選取相關(guān)參數(shù),制定較為完善的銷售計劃,科學(xué)預(yù)測房地產(chǎn)開發(fā)收益,增強數(shù)據(jù)的客觀性。

      (四)假設(shè)開發(fā)法與實物期權(quán)方法相互使用。通過查閱資料,我們可以了解到,不確定性是實物期權(quán)價值存在的一個重要原因,這意味著,將實物期權(quán)方法與建設(shè)和開發(fā)方法相結(jié)合,可以確定不確定值的量,增強結(jié)論的科學(xué)性和客觀性。使假設(shè)開發(fā)法更好地為房地產(chǎn)估價服務(wù)。

      隨著房地產(chǎn)市場的開拓,房地產(chǎn)評估越來越受到人們的關(guān)注??茖W(xué)計算使計算結(jié)果可靠、客觀。相比較其他方法,假設(shè)開發(fā)法有較強的實用性,在使用過程中,要對被評估對象及其市場條件等進行充分了解,合理分析,采取適當(dāng)?shù)姆椒ń档皖A(yù)測的不確定性,減少主觀原因的作用,提高科學(xué)可靠的評估結(jié)果,更好地服務(wù)于房地產(chǎn)估算領(lǐng)域。

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