王 赟

一、引言

近幾年，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展尤其是綜合體商業(yè)的開發(fā)建設(shè)如火如荼，大體量的商業(yè)如雨后春筍般興起。業(yè)內(nèi)如此評(píng)估，住宅地產(chǎn)的黃金十年已然過(guò)去，而商業(yè)地產(chǎn)正迎來(lái)黃金十年。伴隨著商業(yè)地產(chǎn)的興盛，商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)作模式和影響因素越發(fā)被廣泛地研究和論證。

西部集團(tuán)開發(fā)商業(yè)的歷史可以追溯到20世紀(jì)90年代，但那時(shí)候的商業(yè)主要以沿街門面為主。隨著南昌鳳凰城項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，集團(tuán)真正意義的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)有了標(biāo)志性的推進(jìn)。當(dāng)時(shí)，集團(tuán)淺水灣1600商業(yè)項(xiàng)目正進(jìn)入招商階段，海門商業(yè)綜合體項(xiàng)目正在設(shè)計(jì)階段。集團(tuán)的商業(yè)開發(fā)建設(shè)正在摸索實(shí)踐、學(xué)習(xí)合作中努力前行，致力打造適合集團(tuán)的商業(yè)開發(fā)和運(yùn)作模式。

在實(shí)際項(xiàng)目的操作過(guò)程中，我們發(fā)現(xiàn)，商業(yè)開發(fā)和經(jīng)營(yíng)管理是一本內(nèi)容極其豐富的書，更是一項(xiàng)復(fù)雜而瞬息萬(wàn)變的實(shí)踐課題。我們?cè)谶吽伎?，邊操作，邊學(xué)習(xí)，邊改進(jìn)，邊運(yùn)用。今天，我們結(jié)合推進(jìn)項(xiàng)目積累的一些認(rèn)識(shí)，就前期規(guī)劃設(shè)計(jì)方面對(duì)商業(yè)的影響，談點(diǎn)自己的思考。

二、前期規(guī)劃設(shè)計(jì)的關(guān)鍵點(diǎn)

前期規(guī)劃設(shè)計(jì)對(duì)商業(yè)非常關(guān)鍵，有時(shí)候甚至決定了商業(yè)的成敗。我們說(shuō)，商業(yè)的成敗關(guān)鍵是地段。這沒錯(cuò)。但話說(shuō)回來(lái)，就是在商業(yè)所處地段你沒法改變的時(shí)候，良好的前期規(guī)劃設(shè)計(jì)，可以把商業(yè)的不利形勢(shì)扭轉(zhuǎn)和優(yōu)化。

前期規(guī)劃設(shè)計(jì)中，以下一些方面和細(xì)節(jié)非常關(guān)鍵：

1.廣告位的設(shè)計(jì)和規(guī)劃報(bào)批

廣告宣傳對(duì)商業(yè)的影響非常大。廣告?zhèn)鬟_(dá)的信息很多，最直觀的就是明確告知大眾和目標(biāo)消費(fèi)群，我這里是商業(yè)，我商業(yè)做什么，有哪些業(yè)態(tài)，有哪些品牌。廣告形成消費(fèi)者對(duì)商業(yè)的第一印象。

在商業(yè)建筑竣工后，廣告位的申請(qǐng)和審批會(huì)變得非常困難。它要通過(guò)綠化市容局、城管、亮化辦、規(guī)劃等多個(gè)部門，手續(xù)復(fù)雜，而且需要大量的前期資料準(zhǔn)備和資金投入。而商業(yè)建設(shè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，廣告位可以結(jié)合在設(shè)計(jì)中，與設(shè)計(jì)方案一起報(bào)送規(guī)劃部門報(bào)批，獲得批復(fù)后，后期制作只需備案即可。

我們淺水灣1600商業(yè)，廣告位的落地推進(jìn)得非常艱難，也是源于前期規(guī)劃設(shè)計(jì)階段未能充分考慮和意識(shí)到這個(gè)問(wèn)題并做好準(zhǔn)備。

2.燈光照明和電源分布

燈光是商業(yè)的形象工程，是門面。商業(yè)最熱鬧的時(shí)候，大多是在晚上，尤其是工作日。燈光的設(shè)計(jì)，不僅讓商業(yè)直觀、美觀，而且還涉及人行的安全。根據(jù)當(dāng)前技術(shù)趨勢(shì)和環(huán)保需要，燈光設(shè)計(jì)要盡可能考慮LED燈源，既敞亮又節(jié)能。

同時(shí)，可用電源（插口）盡可能保證每個(gè)較小區(qū)域范圍內(nèi)都能覆蓋。這和家里裝修是一個(gè)道理。充分考慮到未來(lái)可能出現(xiàn)的加裝和改動(dòng)，會(huì)產(chǎn)生對(duì)電源的需要。

3.垂直電梯、貨梯和自動(dòng)扶梯的數(shù)量及位置布局

充分和必要設(shè)置電梯數(shù)量及合理的位置非常重要。當(dāng)前的主流商場(chǎng)，一般都有地下兩層甚至是三層的地下空間和停車位的設(shè)置。消費(fèi)者停車到地下后，如何最便捷地從地下到地上商場(chǎng)，然后方便地通過(guò)電梯在商場(chǎng)內(nèi)活動(dòng)，這是最容易影響到消費(fèi)者的消費(fèi)體驗(yàn)和對(duì)商場(chǎng)基礎(chǔ)設(shè)施的評(píng)價(jià)。而貨梯，則是從商家的角度，有效解決商家對(duì)于貨物搬運(yùn)的便捷需要。

同時(shí)，考慮到節(jié)能，占用公共空間和維護(hù)成本等因素，電梯也不宜過(guò)多，適量、經(jīng)濟(jì)也很重要。

4.人行通道、行車通道的設(shè)計(jì)

現(xiàn)在的城市交通非常發(fā)達(dá)，但是，一旦錯(cuò)過(guò)出入口尤其是機(jī)動(dòng)車所引起的麻煩也會(huì)讓消費(fèi)者頭疼。不少成功的商業(yè)，出入口尤其是可以讓機(jī)動(dòng)車雙向進(jìn)出通行的出入口設(shè)置都有兩個(gè)，甚至更多。合理的出入口和通道設(shè)置，不僅可以有效容人、留人，從公共管理的角度看，也能有效緩解周邊交通道路的通行壓力。好的通道設(shè)置，行人更加自由、安全，機(jī)動(dòng)車更加通暢，便捷。

5.卸貨區(qū)域和倉(cāng)庫(kù)的設(shè)計(jì)與配置

商業(yè)商家眾多，每天貨物的進(jìn)出非常頻繁，而且量大，有些個(gè)頭也很大。貨物的進(jìn)出大多伴隨著大貨車，對(duì)場(chǎng)地的要求很高，這也會(huì)對(duì)消費(fèi)者的行走體驗(yàn)和人身安全造成隱患。因此，合理設(shè)置卸貨區(qū)域就顯得非常重要。同時(shí)，考慮到不少業(yè)態(tài)（如百貨、超市、部分零售和餐飲行業(yè)）有倉(cāng)儲(chǔ)方面的諸多需求，考慮到營(yíng)業(yè)面積內(nèi)租金成本較高，倉(cāng)庫(kù)的配置十分必要。為節(jié)約成本和空間，可考慮在地下室予以配置。

6.供水、排風(fēng)、排污管道的設(shè)計(jì)

管道的設(shè)計(jì)，不僅僅是配套要求，更是決定了以后商業(yè)營(yíng)業(yè)空間的劃分、業(yè)態(tài)的配置。在設(shè)計(jì)時(shí)，應(yīng)關(guān)注：通達(dá)性和覆蓋率，總量和分量，經(jīng)濟(jì)成本和效率，隱蔽工程和檢修。

7.滿足餐飲業(yè)態(tài)的環(huán)保前置審批

這其實(shí)是第六點(diǎn)的分支，之所以單列，是因?yàn)椴惋嫎I(yè)態(tài)的環(huán)保要求很高，而且不少地方管理部門的要求有較大差異。目前，餐飲的環(huán)保申報(bào)和審批非常嚴(yán)格，后期為滿足條件，往往進(jìn)行的各項(xiàng)改動(dòng)也會(huì)費(fèi)時(shí)、費(fèi)財(cái)，而且容易造成滲水、噪音、異味等隱患。因此，在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，根據(jù)當(dāng)?shù)匾?guī)劃設(shè)計(jì)對(duì)于餐飲業(yè)態(tài)的要求，針對(duì)排煙、隔油，甚至是建筑間距等，都應(yīng)予以充分考量并落實(shí)到位。在商業(yè)竣工驗(yàn)收時(shí)，同時(shí)完成環(huán)保的前置審批。

8.停車位的設(shè)計(jì)

停車位大家很容易理解。隨著私家車的普及，足夠的停車位配置顯得十分必要。在此，有額外的兩點(diǎn)想法：一是停車位的設(shè)計(jì)一定要充分考慮當(dāng)?shù)厝说鸟{車停車習(xí)慣；二是在可以選擇的前提下，盡可能配置地面的停車位，而非地下。地下畢竟建設(shè)成本高，且通達(dá)性要求更高。如果可以，犧牲點(diǎn)地面綠化作為代價(jià)未嘗不可。個(gè)人認(rèn)為，成功的商業(yè)，大多與綠化沒有任何關(guān)系。并且，過(guò)多過(guò)高的綠化，對(duì)商業(yè)反而造成副作用，如影響廣告展示的通達(dá)。

三、相關(guān)建議

如何盡可能地做好上述八個(gè)細(xì)節(jié)（或者更多）的前期規(guī)劃設(shè)計(jì)，最大限度地為商業(yè)的招商、運(yùn)營(yíng)和管理打好關(guān)鍵基礎(chǔ)？我想結(jié)合以下幾個(gè)方面來(lái)加以推進(jìn)。

1.充分的前期商業(yè)市場(chǎng)調(diào)研

一般情況下，調(diào)研主要針對(duì)商業(yè)所在一定區(qū)域范圍內(nèi)的市場(chǎng)情況，包括地理位置和交通情況、經(jīng)濟(jì)情況和消費(fèi)能力、周邊商業(yè)整體情況、競(jìng)爭(zhēng)性商業(yè)項(xiàng)目的詳細(xì)運(yùn)營(yíng)情況，以及上述的分析和預(yù)期等。

2.商業(yè)項(xiàng)目的前期策劃定位

這個(gè)過(guò)程是最關(guān)鍵的。一旦商業(yè)定位明確了，相關(guān)的技術(shù)指標(biāo)及前述的八個(gè)細(xì)節(jié)等，都將圍繞這個(gè)定位展開。為了盡可能地把握好這個(gè)定位，我想，兩個(gè)方面的輔助非常重要：一是，充分結(jié)合前期市場(chǎng)調(diào)研情況進(jìn)行SWOT分析研判；二是，如果條件允許，盡可能在前期策劃定位階段，與商業(yè)后期招商的大品牌、主力店和大商家達(dá)成合作意向，并由此來(lái)較為明確地把握商業(yè)的總體定位，并在此基礎(chǔ)上圍繞上述商家展開規(guī)劃設(shè)計(jì)工作。

3.專業(yè)的商業(yè)策劃和招商團(tuán)隊(duì)的及早介入

借腦借力、學(xué)習(xí)實(shí)踐是當(dāng)前集團(tuán)商業(yè)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的迫切需要和現(xiàn)實(shí)階段。專業(yè)團(tuán)隊(duì)也是雙向選擇，同時(shí)更需要綜合性的評(píng)估。在確定專業(yè)團(tuán)隊(duì)時(shí)，兩方面的因素很關(guān)鍵：一是對(duì)商業(yè)所處區(qū)域市場(chǎng)的充分了解，并具備同類型項(xiàng)目豐富的運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)；二是前期策劃定位和后期招商落地必須緊密結(jié)合，避免出現(xiàn)半撂子。

四、結(jié)語(yǔ)

商業(yè)地產(chǎn)和市場(chǎng)瞬息萬(wàn)變，電商的沖擊誰(shuí)也沒想到會(huì)如此猛烈，后續(xù)變化猶未可知。商業(yè)項(xiàng)目的運(yùn)作和成功模式并不單一，萬(wàn)達(dá)可以一統(tǒng)天下，主題特色商業(yè)的發(fā)展更是風(fēng)生水起。大體量商業(yè)雄霸一方，小而精致的社區(qū)商業(yè)也可以人流涌動(dòng)、酒香自來(lái)。在如此商業(yè)地產(chǎn)和市場(chǎng)的大潮中，集團(tuán)的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展需要更多的時(shí)間和實(shí)踐、學(xué)習(xí)和借鑒。相信隨著西部人的努力，集團(tuán)的商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理水平定會(huì)不斷優(yōu)化和提高，也必將闖出屬于集團(tuán)特色的商業(yè)發(fā)展模式。