某市不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)詢問：我市有一處商業(yè)用房，在首次登記時(shí)，因錄入錯誤將土地使用年限登記為50年，而土地出讓合同則明確是40年。而后這一商業(yè)用房已經(jīng)轉(zhuǎn)讓，在受讓人的權(quán)屬證書上，土地使用年限仍然按上一手登記內(nèi)容記載為50年?，F(xiàn)在受讓人也因轉(zhuǎn)讓該房而申請轉(zhuǎn)移登記，工作人員在審核時(shí)發(fā)現(xiàn)了這一錯誤，但買賣雙方都不愿意更改，并堅(jiān)持要求繼續(xù)辦理轉(zhuǎn)移登記。我們認(rèn)為這一錯誤明顯是因“筆誤”引起的，應(yīng)先予更正，如果申請人不愿更正，擬采用依職權(quán)更正的方法來糾正。但注意到《不動產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》（以下簡稱《細(xì)則》）第81條規(guī)定：“不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)發(fā)現(xiàn)不動產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)錯誤，應(yīng)當(dāng)……依法予以更正;但在錯誤登記之后已經(jīng)辦理了涉及不動產(chǎn)權(quán)利處分的登記、預(yù)告登記和查封登記的除外”。這一登記錯誤是發(fā)生在首次登記，轉(zhuǎn)讓給受讓人時(shí)屬于涉及權(quán)利處分的登記，若按上述第81條但書的規(guī)定，則不能依職權(quán)更正。問：因“筆誤”引起的登記錯誤是否適用上述規(guī)定，可否依職權(quán)更正？

金紹達(dá)：原《物權(quán)法》和《民法典》都沒有直接規(guī)定登記機(jī)構(gòu)依職權(quán)更正登記。在梁慧星《中國物權(quán)法建議稿》中有“登記機(jī)關(guān)發(fā)現(xiàn)有明顯的登記錯誤時(shí)也可以依職權(quán)更正”（第31條）。如果登記機(jī)構(gòu)明知登記錯誤且有充分的依據(jù)來證明時(shí)仍不進(jìn)行更正，則不符合行政行為“有錯必糾”的原則。因而，《細(xì)則》第81條規(guī)定了登記機(jī)構(gòu)可以依職權(quán)更正登記，只是對錯誤登記之后已經(jīng)辦理了涉及不動產(chǎn)權(quán)利處分的登記、預(yù)告登記和查封登記的進(jìn)行了限制。這一條規(guī)定的立法本意，是在這種情況下，登記機(jī)構(gòu)依職權(quán)更正可能會影響第三人的利益。一旦錯誤的登記影響到登記簿記載的權(quán)利人或利害關(guān)系人的利益時(shí)，登記機(jī)構(gòu)限于自己的職能，較難處理因錯誤登記而引起的糾紛，所以作出了這一規(guī)定。

本例中的登記錯誤是在錄入信息時(shí)產(chǎn)生的，應(yīng)屬于“筆誤”范圍。這一錯誤產(chǎn)生在首次登記，在為受讓人辦好轉(zhuǎn)移登記后，應(yīng)是“已經(jīng)辦理了涉及不動產(chǎn)權(quán)利處分的登記”。因此，按目前規(guī)定，不宜由登記機(jī)構(gòu)直接依職權(quán)更正。

因“筆誤”引起的登記錯誤當(dāng)屬極少數(shù)，無須單獨(dú)進(jìn)行規(guī)定。但對錯誤登記后已經(jīng)辦理了涉及不動產(chǎn)權(quán)利處分的登記、預(yù)告登記和查封登記的，僅將其排除出依職權(quán)更正登記的范圍，既不能避免因錯誤登記而引起的紛爭，還可能使錯誤的登記繼續(xù)影響他人。建議參照《房屋登記辦法》75條第1款和第2款的規(guī)定，對《細(xì)則》第81條的內(nèi)容作一些補(bǔ)充，加上“未辦理更正登記前，權(quán)利人申請轉(zhuǎn)移、變更登記的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)暫緩辦理”。這樣既可以避免錯誤登記對更多的人造成影響，也符合《細(xì)則》第81條立法的本意。