金姬
在中國樓市,2010年成立于江西、2019年登陸港股的新力控股(02103.HK)是最年輕的上市房企。這也讓新力控股3月31日舉行的2020年度業(yè)績發(fā)布會格外受人矚目——2020年是新力控股成立十周年,同時也是新力控股上市后的第一個完整財年。
《新民周刊》發(fā)現(xiàn),在新冠疫情和“三道紅線”調(diào)控的雙重壓力之下,新力控股已擺脫了以往“黑馬”的形象,上市后更加注重均衡穩(wěn)健發(fā)展。
作為上市后第一個完整財年的財報,新力控股的亮點有不少。
從業(yè)績來看,新力控股正處于擴張階段。2020年,總合約銷售額1137.35億元,其應占權益合約銷售額為504.20億元,同比分別增加約24.4%及11.8%,正式邁入千億陣營。同期其母公司擁有人應占利潤為19.6億元,與2019年基本持平。
2020年,新力控股應占權益合約平均售價為每平方米人民幣15006元,較2019年的每平方米人民幣13083元增加約14.7%。從公司2021年前兩月的銷售情況來看,平均銷售價格進一步提高到每平方米人民幣15421元。
銷售均價提高背后的支撐因素實際上是新力控股的產(chǎn)品品質(zhì)和服務水平。2020年,新力控股榮獲了60多項產(chǎn)品及服務大獎。
一方面,2020年是新力4.0的產(chǎn)品落地年,同時推出了新力5S健康住區(qū),通過產(chǎn)品見新、精工見新、體驗見新、保障見新、服務見新5大類800項的5S的住區(qū)標準來給業(yè)主和客戶全新的生活體驗。
另一方面,截至2020年,新力控股已經(jīng)連續(xù)6年開展客戶滿意度調(diào)研,讓客戶每一次的關鍵服務觸點都能夠進行評價。2020年,新力控股的客戶滿意度得分為89.9分,客戶滿意度連續(xù)5年持續(xù)提升。2020年新力控股的總體滿意度在賽唯數(shù)據(jù)庫110家企業(yè)中排名第8,在行業(yè)中保持了持續(xù)優(yōu)良的客戶口碑。
作為發(fā)家于江西的房企,新力控股在江西深耕的同時,也在減少對大本營的依賴。
土地儲備方面,截至2020年末,新力控股應占的總土地儲備約1521萬平方米;從分布來看,江西省、長三角、大灣區(qū)及中西部核心城市權益面積分別占到30.7%,20.1%,32.6%及16.6%。按可售面積計,85.6%的土儲分布在一、二線城市。
2020年,新力控股通過公開招拍掛、收并購、合資合營、產(chǎn)業(yè)合并購地等多種拿地方式增加土地儲備。共獲地35幅,權益地價為157.4億元,總規(guī)劃建筑面積達580萬平方米。從比例來看,50.9%在江西省,21.1%在長三角,21.5%在大灣區(qū)。
與此同時,新力控股管理層披露,2021年將有超過50%的推貨集中在大灣區(qū)和長三角地區(qū)。
新力控股執(zhí)行董事兼運營管理中心副總經(jīng)理涂菁(左)、新力控股董事長張園林(中)、新力控股常務副總裁劉翔(右)在發(fā)布會上。
新力控股常務副總裁劉翔表示:“相比于此前布局江西省一家獨大的局面,新力已逐漸過渡到江西省、長三角、大灣區(qū)及中西部四個區(qū)域,未來,還會保持多元化拿地策略,招拍掛占到50%的份額,收并購占到30%的份額,一二級聯(lián)動、購地占到20%的份額?!?/p>
新力控股管理層認為,總體來看,新力目前在全國各大區(qū)域分布相對均衡,總可售貨值約2600億元,預計可滿足三年左右的開發(fā)需求。
對于22城集中供地對公司的影響,新力控股董事長、行政總裁兼執(zhí)行董事張園林表示,從大的方向而言,集中供地對中小企業(yè)是一個機會,“拿地是多元化的,沒有限制約束條件,做收購就是算賬,若對利潤和產(chǎn)出都是正向的,那就可以去做”。張園林補充說,新力會繼續(xù)堅持深耕政策,專注于江西大本營、長三角、大灣區(qū)和中西部核心城市布局。對于后續(xù)的資金安排,張園林表示,后續(xù)要加強銷售回款,提高運營能力,提高現(xiàn)金流管控能力。
2020年是不同尋常的一年,新冠疫情對于整體經(jīng)濟都產(chǎn)生深遠影響,房地產(chǎn)業(yè)也未能幸免。
當《新民周刊》向新力控股管理層問及疫情對于公司的整體影響時,新力控股方表示:“疫情催生了新的機遇,線上賣房也變得異?;鸨痉e極地采取應對措施,開啟了云售樓的模式,全面地加強去化能力。同時,公司通過致力于房地產(chǎn)+互聯(lián)網(wǎng)來進一步提升管理水平和發(fā)展模式。目前來看,集團并沒有受到疫情對于財務狀況和經(jīng)營業(yè)績的一個影響。除了湖北以外,其實疫情對公司的合約銷售的影響不大?!?/p>
據(jù)悉,目前新力控股開展了線上和線下的一個銷售措施。作為一個全國性的大型開發(fā)商,新力控股在全國也擁有著比較充裕的土儲,也堅持著一二線城市為主,強三線為輔的區(qū)域布局發(fā)展。
2020年下半年,“三道紅線”融資監(jiān)管橫空出世,政策將根據(jù)房企資產(chǎn)負債率(剔除預收款)、凈負債率以及現(xiàn)金短債比三項指標為房企劃分“紅、橙、黃、綠”四檔,根據(jù)檔位來限制企業(yè)年有息負債增長規(guī)模。
新力控股目前仍屬“黃檔”房企。截至2020年末,其凈負債比率為63.6%,現(xiàn)金短債比為1.24,進入“安全區(qū)”;剔除預收賬款的資產(chǎn)負債率為73.2%,踩中一條“紅線”——距離70%的“安全線”還差3.2個百分點。
對此,新力控股首席財務官許進業(yè)表示:“我們會加快項目預售時間,加快項目的開發(fā)周期時間,讓利潤進一步提高,以及當權益提高后,相關指標可以逐步符合標準,大概需要一年到一年半的時間?!?/p>
地產(chǎn)分析師嚴躍進分析認為,新力控股是發(fā)展中企業(yè),對規(guī)模擴張有訴求,保持合理負債水平加快提升市占率也是重要戰(zhàn)略方向,因此要在控制負債比率的訴求下,注重規(guī)模、利潤以及發(fā)展質(zhì)量三者之間的平衡。
對于未來,新力控股執(zhí)行董事兼運營管理中心副總經(jīng)理涂菁表示,公司會實施審慎的財務政策,更加優(yōu)化的融資管理。