施然

“現(xiàn)在買融創(chuàng)股票安全。”3月12日，融創(chuàng)中國(guó)（下稱“融創(chuàng)”，01918.HK）2020年業(yè)績(jī)報(bào)告會(huì)上，融創(chuàng)中國(guó)董事會(huì)主席孫宏斌強(qiáng)調(diào)。

孫宏斌的底氣來自一份不錯(cuò)的成績(jī)單。

融創(chuàng)2020年報(bào)顯示，其全年?duì)I業(yè)收入2305.9億元（人民幣，下同），同比增長(zhǎng)36.2%;歸母凈利潤(rùn)356.4億元，同比增長(zhǎng)36.9%;每股盈利7.82元，同比增長(zhǎng)30.6%;預(yù)計(jì)每股分紅1.65元，同比增長(zhǎng)33.9%。

2020年的新冠疫情是中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的黑天鵝，但從營(yíng)收和利潤(rùn)增長(zhǎng)來看，對(duì)融創(chuàng)的影響并不大。

長(zhǎng)期以來，融創(chuàng)通過并購、股權(quán)合作等模式拿地，土儲(chǔ)豐厚，拿地成本在頭部十強(qiáng)中處于低位，因此，去年下半年，疫情導(dǎo)致的房企打折促銷潮，給融創(chuàng)的利潤(rùn)和營(yíng)收帶來的負(fù)面影響有限。

截至2020年底，融創(chuàng)獲取土儲(chǔ)面積5877萬平方米，其中78%位于一二線城市。融創(chuàng)的平均土地成本4270元/平方米，占公司2020年銷售均價(jià)的30.5%。中信建投地產(chǎn)認(rèn)為，由此觀之，融創(chuàng)未來利潤(rùn)空間仍然可觀。

3月12日下午港股收盤，融創(chuàng)股價(jià)上漲了7.11%，至32.4港元/股?；ㄆ彀l(fā)布研究報(bào)告，重申融創(chuàng)為“買入”評(píng)級(jí)，調(diào)高其股價(jià)目標(biāo)價(jià)9%至51港元，調(diào)升融創(chuàng)2021年-2022年盈利預(yù)測(cè)分別15.5%及21.1%。

花旗認(rèn)為，融創(chuàng)穩(wěn)定的利潤(rùn)率及銷售增長(zhǎng)加速，有助于其實(shí)現(xiàn)2023年盈利年復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)10%的目標(biāo)。

融創(chuàng)用逆市而上的業(yè)績(jī)證明了自己抵抗風(fēng)險(xiǎn)和周期性調(diào)控的能力，但真正給資本市場(chǎng)信心的是這家公司去杠桿的能力和地產(chǎn)+業(yè)務(wù)帶來的可持續(xù)增長(zhǎng)空間。

杠桿逐年下降

2020年，一場(chǎng)新冠疫情和三條限債紅線徹底終結(jié)了地產(chǎn)行業(yè)占山為王，遍地插紅旗的時(shí)代。

央行發(fā)布的三條紅線將房企的信貸額度與負(fù)債水平掛鉤，負(fù)債過線房企將面臨無法借新還舊、拿地資金短缺的風(fēng)險(xiǎn)。這意味著2021年之后，很多房企不得不背負(fù)更沉重的歷史包袱前行，而體檢達(dá)標(biāo)的公司則會(huì)強(qiáng)者更強(qiáng)。

三條紅線的具體標(biāo)準(zhǔn)是要求試點(diǎn)房企：剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率不得大于70%;凈負(fù)債率不得大于100%;現(xiàn)金短債比不得小于1倍。

截至2020年半年報(bào)，融創(chuàng)中國(guó)“三條紅線”中兩條合規(guī)，檔位由紅變黃，超過預(yù)期。

降負(fù)債、去杠桿、精細(xì)化運(yùn)營(yíng)，是房企應(yīng)對(duì)此次大調(diào)整要迅速做出的反應(yīng)。

孫宏斌在發(fā)布會(huì)上談到，“三條紅線是好事，對(duì)規(guī)模大的企業(yè)非常有好處?！睂O宏斌現(xiàn)在云淡風(fēng)清談及三條紅線，在于融創(chuàng)已經(jīng)幾乎在2020年卸下了“歷史包袱”。

2020年底，融創(chuàng)凈資產(chǎn)負(fù)債率大幅下降至96%，非受限現(xiàn)金短債比為1.08，剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率下降為78%，由踩線兩條變成一條，公司已降至“黃檔”。

從2019年至今融創(chuàng)的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)可以看出，融創(chuàng)一直在有意識(shí)地去杠桿，其凈負(fù)債率一年內(nèi)下降了76個(gè)百分點(diǎn)。

多家券商認(rèn)為，融創(chuàng)“三條紅線”降至黃色檔主要因?yàn)椋阂皇?，土?chǔ)低廉，且主要在一二線，高質(zhì)量的土儲(chǔ)和去化能力保障了其現(xiàn)金流和營(yíng)銷節(jié)奏;二是，拿地策略繼續(xù)深度調(diào)整，2020年融創(chuàng)拿地更謹(jǐn)慎，權(quán)益應(yīng)付土地支出大幅減少;三是，分拆物業(yè)公司融創(chuàng)服務(wù)控股有限公司（下稱“融創(chuàng)服務(wù)”，01516.HK）上市增厚了公司權(quán)益，同時(shí)采取配股融資等方式，增收降負(fù)。

目前，三條紅線的標(biāo)準(zhǔn)中，融創(chuàng)只踩一條，即剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率為78%，高于標(biāo)準(zhǔn)8個(gè)百分點(diǎn)。但融創(chuàng)降杠桿后，融資成本也在下降。未來，融創(chuàng)如果繼續(xù)打好拿地、融資、去化、精細(xì)化管理組合拳，進(jìn)入綠檔的壓力不大。

香港券商第一上海認(rèn)為，融創(chuàng)土地儲(chǔ)備和銷售、管理等能力，可持續(xù)幫助公司實(shí)現(xiàn)穩(wěn)步增長(zhǎng)，預(yù)計(jì)2021年-2022年，融創(chuàng)實(shí)現(xiàn)核心歸母利潤(rùn)約300億元、350億元，可基本穩(wěn)坐行業(yè)前五的位置。

財(cái)報(bào)顯示，融創(chuàng)雖然全年?duì)I業(yè)收入同比增長(zhǎng)36.2%，但其銷管費(fèi)用率卻較上年下降1.3個(gè)百分點(diǎn)為7.2%。這意味著，融創(chuàng)的管理效率在持續(xù)改善。

“地產(chǎn)+”賺錢能力提升

融創(chuàng)大幅降杠桿和其地產(chǎn)+業(yè)務(wù)相關(guān)，融創(chuàng)服務(wù)的上市帶來了資金流，而文旅產(chǎn)業(yè)的復(fù)蘇，則讓投資人看到了這家公司長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)自持物業(yè)和新業(yè)態(tài)的能力。

2020年，融創(chuàng)以文旅城建設(shè)及運(yùn)營(yíng)、物業(yè)管理等為代表的“地產(chǎn)+”業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)收入117.1億元，同比增長(zhǎng)18.9%。

2020年11月19日，融創(chuàng)服務(wù)于港交所上市。其2020年財(cái)報(bào)顯示，融創(chuàng)服務(wù)營(yíng)業(yè)收入46.23億元，同比大幅增長(zhǎng)約63.5%，三年復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)58%;歸母凈利潤(rùn)6.20億元，同比大幅增長(zhǎng)約129.6%，三年復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)152%。

截至2020年底，融創(chuàng)服務(wù)收入結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化。其全年收入中，物業(yè)管理服務(wù)、社區(qū)增值服務(wù)和非業(yè)主增值服務(wù)的占比分別為60.0%、3.8%、36.2%，分別較2019年上升19.4個(gè)百分點(diǎn)、持平、下降19.4個(gè)百分點(diǎn)，這意味著融創(chuàng)服務(wù)的收入結(jié)構(gòu)更加的健康。

截至2020年底，融創(chuàng)服務(wù)在管建筑面積約1.35億平方米，同比增長(zhǎng)155.1%，合約建筑面積約2.64億平方米，同比增長(zhǎng)67.2%;考慮母公司土地儲(chǔ)備面積后的合約建筑面積近4億平方米。

一位物業(yè)服務(wù)公司領(lǐng)域的風(fēng)險(xiǎn)投資人表示，在管面積意味著一家物業(yè)公司未來三至五年的營(yíng)收增長(zhǎng)，因此，投資人目前也更關(guān)注企業(yè)的這一數(shù)據(jù)，但是，相較于并購擴(kuò)大在管面積，投資人更喜歡開發(fā)商自有開發(fā)物業(yè)占比大的公司，因?yàn)轱L(fēng)險(xiǎn)小、流程可控、管理好。

除了物業(yè)，融創(chuàng)的另一大地產(chǎn)+業(yè)務(wù)就是文旅城。2020年受新冠疫情影響，全球文旅產(chǎn)業(yè)幾乎停擺，但融創(chuàng)的文旅產(chǎn)業(yè)仍然在平穩(wěn)布局。

2020年，融創(chuàng)文旅業(yè)務(wù)收入約38.8億元，同比增長(zhǎng)36%，管理利潤(rùn)約6.27億元，同比增加311%。

目前，融創(chuàng)的文旅業(yè)務(wù)已經(jīng)進(jìn)入39個(gè)城市，已開業(yè)管理面積664萬平方米，發(fā)展中規(guī)劃面積456萬平方米。

為了實(shí)現(xiàn)疫情后業(yè)績(jī)快速恢復(fù)，2020年，融創(chuàng)文旅推出了開放式經(jīng)營(yíng)、主題夜游、業(yè)態(tài)權(quán)益互通、構(gòu)建“融創(chuàng)文旅俱樂部”線上會(huì)員平臺(tái)、輕資產(chǎn)輸出等經(jīng)營(yíng)策略和模式。

2020年下半年，融創(chuàng)文旅城客流量同比提升33%，全年總客流超1億人次。

冬奧會(huì)召開在即，冰雪項(xiàng)目在國(guó)內(nèi)大熱。在融創(chuàng)文旅眾多產(chǎn)品業(yè)態(tài)中，融創(chuàng)冰雪是最主要的品牌之一。

目前，融創(chuàng)已完成市場(chǎng)提前卡位，在全國(guó)18個(gè)城市規(guī)劃了滑雪場(chǎng)，其中7個(gè)滑雪場(chǎng)已開業(yè)，總建筑面積36.9萬平方米，在建5家室內(nèi)滑雪場(chǎng)，總建筑面積26.5萬平方米，已簽署框架協(xié)議6家室內(nèi)滑雪場(chǎng)，總建筑面積25.3萬平方米。

融創(chuàng)已開業(yè)的7家滑雪場(chǎng)已實(shí)現(xiàn)總接待333萬人次。近期，融創(chuàng)還整合已創(chuàng)立20余年的超級(jí)冰雪IP——哈爾濱冰雪大世界，打造了室內(nèi)、室外于一體化的冰雪娛樂度假項(xiàng)目。

除此之外，融創(chuàng)文化業(yè)務(wù)也在2020年有了新的改善，全年，融創(chuàng)一直在推廣超級(jí)IP長(zhǎng)鏈運(yùn)營(yíng)模式，圍繞真人電影、真人劇集、動(dòng)畫電影、動(dòng)畫番劇、短視頻五大賽道持續(xù)進(jìn)行深度布局和內(nèi)容項(xiàng)目制作。

2020年，融創(chuàng)文化已完成七大動(dòng)畫工作室布局，并在影視領(lǐng)域?qū)崿F(xiàn)頭部?jī)?nèi)容項(xiàng)目的穩(wěn)定輸出。其旗下Base首部原創(chuàng)動(dòng)畫電影《許愿神龍》2021年1月上映后，收獲超1.6億元票房;2021年春節(jié)檔，融創(chuàng)文化參投的影片《刺殺小說家》和《熊出沒·狂野大陸》，分別收獲超10億元和5.75億元的票房。

在融創(chuàng)財(cái)報(bào)發(fā)布會(huì)中，融創(chuàng)管理層表示，未來，地產(chǎn)主業(yè)仍會(huì)保持優(yōu)質(zhì)的綜合規(guī)模，建立品牌、產(chǎn)品和服務(wù)綜合性競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，并在未來增加權(quán)益比例、增加利潤(rùn);而在“地產(chǎn)+”方面，文旅輕資產(chǎn)模式是重點(diǎn)，文旅俱樂部線上會(huì)員2021年要達(dá)到1億人。

關(guān)于債務(wù)指標(biāo)，融創(chuàng)行政總裁汪孟德表示，到2023年債務(wù)指標(biāo)還會(huì)持續(xù)優(yōu)化，最后一個(gè)指標(biāo)會(huì)在2022年提前達(dá)標(biāo)。