貝殼上調傭金標準

敖瑾

錢攢得不夠房價增速快？現(xiàn)在中介費怕是也要漲了。

近日，貝殼在多地上調中介費的消息引發(fā)了購房者的熱議。

有消息稱，自2月18日起，重慶貝殼服務平臺、重慶鏈家買賣房屋交易服務費用調整為賣方1%，買方2%，而此前為賣方0%，買方2%。

此外，在2020年12月底，鄭州貝殼系所有門店也宣布，于2021年1月起上調鄭州地區(qū)中介收費標準至3%。

貝殼目前是國內最大的房產在線交易平臺，其在上海、廣州、深圳、成都等地的傭金一直為3%。也就是說，以機構統(tǒng)計的深圳二手房均價55766元/平米計算，在深圳交易一套80平米的二手房，中介費可能達到13萬元。

“旗下各中介品牌有自主調整權限”

針對重慶貝殼上調傭金的消息，南都周刊記者致電了重慶貝殼，相關負責人回應稱，“重慶貝殼這次的費率調整，是把貸款服務費那部分的比例取消了，然后更加明確了二手房交易買賣雙方的服務費出資比例。”

按照該負責人的說法，重慶房地產中介行業(yè)目前普遍的交易費用情況是，收取交易總價2%的傭金，以及1.5%的貸款服務費。而這次調整提出取消貸款服務費，是因為存在一些收費亂象?！霸谥貞c本地出現(xiàn)了一些案例，比如有一些購房者在貸款過程中，還被中介要求繳納評估費，收500-2000元的都有，銀行貸款過程中還衍生出了一些催款的、催審批等的服務費用?！睋?jù)其表示，此次調整后，重慶貝殼系中介的貸款服務費將固定為2000元。

該負責人還表示，重慶貝殼這次提出的“對業(yè)主傭金不高于總房款1%，對客戶傭金不高于2%”是對旗下各個中介品牌的價格“指導標準”，“每個品牌是有自主調整權限的?！?/p>

講到這里就要介紹一下貝殼的業(yè)務模式了。

貝殼找房本身不是一個房產中介品牌，而是一個中介平臺，平臺上集納了各個加盟入駐的房屋中介品牌。貝殼找房南部戰(zhàn)區(qū)區(qū)首兼深圳城市總經理張海明曾表示，貝殼找房雖然是平臺，但商業(yè)模式跟一般的平臺有所差異，營收并不是來自于端口費，而是傭金?！柏悮な前唇Y果收費，有成交了，貝殼按成交多少收百分比。而根據(jù)城市不同，貝殼在每個城市收費也不一樣?！?/p>

貝殼找房招股書顯示，截至2020年6月30日，貝殼找房平臺共入駐超過260個房地產經紀品牌，入駐貝殼平臺的品牌大概可以分三類，一類是自有或收購的品牌，例如鏈家、德佑;第二類，是與貝殼達成戰(zhàn)略合作或結盟的全國性品牌，例如中環(huán)地產、21世紀不動產;第三類，希望從貝殼身上尋求解決方案的中小品牌，例如西安百年行、長春優(yōu)銘家等。

事實上，貝殼找房在剛上線時，曾遭到業(yè)內中介品牌的“孤立”。

2018年，當時國內最大的房地產流量平臺58集團召集了我愛我家、中原地產、21世紀不動產等國內比較大型的房地產經紀公司，發(fā)起一場沒有鏈家的全行業(yè)“真房源誓約儀式”。而貝殼找房正是由鏈家在當時推出的新平臺。

而在一年后的2019年4月，21世紀不動產宣布入駐貝殼找房。據(jù)中國經營報報道，目前貝殼占據(jù)著近10%的市場份額。在2019年已經憑借2.1萬億元總交易額，成為國內最大的房產在線交易平臺。

目前，有重慶鏈家、重慶德佑及重慶21世紀不動產的經紀人向媒體確認，公司已經執(zhí)行新的費率標準。而鄭州當?shù)氐呢悮て煜麻T店則暫未開始執(zhí)行新標準。

目前，貝殼在上海、廣州、深圳、成都等地的傭金也為3%。

深圳貝殼相關工作人員對南都周刊記者表示，“貝殼深圳倡導的傭金費率一直維持在3%以內?！眰蚪鹨恢笔怯少彿空咧Ц?。去年11月，深圳貝殼提出了傭金雙向收取的機制，即業(yè)主傭金不高于總房款1%，客戶傭金不高于2%。但實際執(zhí)行情況似乎變化不大。

漲價部分仍由買家負擔？

從貝殼系近段時間以來的傭金標準變動可以看到，中介傭金變化趨勢主要有兩方面，一方面是總體傭金費率呈上漲趨勢，另一方面則是傭金有逐漸轉向雙向收取的趨勢。

但對于購房者來說，二手房業(yè)主需要承擔的費用，大概率還是會轉嫁到自己身上，表現(xiàn)為房屋成交價可能上漲，加重了購房者的買房負擔。

多名房屋中介機構的經紀人向南都周刊記者表示，目前在實際交易過程中，傭金大多數(shù)情況下都是由購房者承擔?！耙话愣际强蛻艚o傭金的，只有小部分業(yè)主會給一點，給的也不多?！币晃簧钲阪溂业慕浖o人稱。

重慶貝殼相關負責人則表示，買家和賣家雙方的議價權還是取決于二手房市場的總體形勢，就重慶當?shù)囟?，買家目前有較大的議價空間。

“重慶目前二手存量房還是比較多的，整個市場存量房有20多萬套，庫存壓力比較大，二手房成交周期已經超過90天。在這種情況下，業(yè)主在定價上相對來說就不會過于強勢。如果將傭金這部分轉到買方，價格比市場價抬高了個一兩萬，成交周期很可能就會拉長一兩個月，真想賣房的業(yè)主是很在意這個成交時間的?！?/p>

而取消貸款服務費、上調交易傭金，更大的積極意義或許還作用于貝殼系內部。貝殼模式下，貝殼盈利方式是，它作為平臺按照房屋成交額收取一定比例的費用，而加盟的中介品牌及其經紀人的盈利方式則是，根據(jù)他們在整個二手房交易中各環(huán)節(jié)的貢獻率進行分傭。

據(jù)重慶貝殼相關負責人透露，在過去執(zhí)行收取2%傭金以及1.5%貸款服務費時，按照貝殼系內部的服務費分成規(guī)則，貸款服務費這部分，分成全部歸客源端（負責房源、業(yè)主關系維護）的經紀人，而傭金部分，則是客源端和房源端（負責客源、客戶關系維護）的經紀人都可以獲取一定比例的分成。取消貸款服務費、上調交易傭金，房源端的經紀人就可以在更大的傭金基數(shù)上獲取分成?！斑@樣一方面，我們內部可以明確房源業(yè)主真實希望獲得的成交價，減少交易過程中經紀人對內部上報的水分，另一方面，也是鼓勵經紀人更注重對業(yè)主關系的維護，穩(wěn)固房源，而不只是關注到客源方面。”

服務跟上了嗎？

2015年前后，房屋中介行業(yè)出現(xiàn)了帶著互聯(lián)網(wǎng)標簽的攪局者。以愛屋吉屋為首的一批“互聯(lián)網(wǎng)房產中介”，帶著豐厚資本闖進房地產中介行業(yè)，以互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)慣用的“低價”打法——壓低傭金，試圖以此在短期內迅速提高市占率，在獲取市場規(guī)模后再上漲傭金獲利。

當時，愛屋吉屋、搜房網(wǎng)等多個互聯(lián)網(wǎng)中介一度打出了二手房傭金1%甚至0.5%的超低價，積極搶占市場。這逼著傳統(tǒng)中介也紛紛降低傭金以抵御新入局者的猛烈沖擊。房屋中介領域的頭部玩家鏈家推出丁丁租房，降低租房方面的中介費;我愛我家則推出“120平方米以上房源傭金1.5%”的價格策略。我愛我家公司總裁胡景暉當時表示，并非有意打價格戰(zhàn)，而是想借機考察改善型購房者對價格的敏感性。“在無法通過技術手段真正實現(xiàn)成本降低和效率提高的情形之下，貿然降價并不是長久之計。”

胡景暉一語成讖，那些當年采取低價策略的互聯(lián)網(wǎng)中介，還沒來得及將傭金漲回到市場價前，就已經紛紛倒下。曾經名噪一時的愛屋吉屋，于2019年1月底停止對外正常業(yè)務，進入善后清算程序。

業(yè)內人士曾經分析，互聯(lián)網(wǎng)房屋中介的紛紛倒下表明，過分壓縮傭金不具備經營上的可持續(xù)性，此外，對購房者而言，低價策略只能短期博得關注，但在房產這類大宗交易上，購房者更注重的還是中介服務品質。而對于購房者來說，最直接的中介服務評判標準就是，中介是否可以幫自己獲得更大的議價空間。

但現(xiàn)實情況是，目前購房者不但最后要承擔不斷上調的傭金，還很難在買房時爭取到更多的議價權。一個重要的原因就是，目前國內房地產中介的代理模式仍然是雙邊代理。雙邊代理意味著，房產經紀要同時服務買家和賣家，兼顧雙方的利益，但賣家和買家的利益相悖，賣家希望價格越高越好，而買家則希望價格越低越好。

中原地產首席分析師張大偉在接受中新經緯采訪時曾表示，為了達成交易、拿到傭金，經紀人可能要損失其中一方的利益?！敖浖o人為了達成交易，可能會幫助強勢的一方，打壓弱勢一方。在過去20多年，中國的房地產市場多數(shù)時候是賣方市場，買方處于弱勢地位，這就造成了買方既出了中介費，還對服務不滿意。”

據(jù)人民網(wǎng)報道，由房通網(wǎng)聯(lián)合騰訊網(wǎng)在2015年發(fā)起的調查顯示，超過八成的購房者認為，房地產中介行業(yè)通行的中介費標準太高。

現(xiàn)在，攜“低傭金”的中介行業(yè)攪局者已經黯然落敗，存留下來的中介機構要么在維持原有的傭金標準，要么在悄悄上調傭金，未來傭金下調的可能性微乎其微，購房者還能期待的就只剩下房產中介的服務能跟上了。