管原原

[摘 要]針對我國當前的房地產企業(yè)而言，不同地區(qū)的房地產發(fā)展出現(xiàn)了不平衡的現(xiàn)象。因此，國家為了調整房地產市場供給需要的平衡，采取了一系列政策和措施來進行宏觀調控，如何增強適應能力和提高自身的競爭優(yōu)勢，是所有房地產企業(yè)所面臨的問題，也是一種機遇與挑戰(zhàn)。鑒于此，企業(yè)可以針對財務管理與成本控制這兩個不同的管理方向，將兩者進行合理、有效的配置，增強財務管理對房地產各種成本的控制，保障企業(yè)可持續(xù)發(fā)展，提高企業(yè)的合法效益，從而促進企業(yè)長久的興盛。

[關鍵詞]房地產企業(yè);成本控制;協(xié)同管理

現(xiàn)階段我國的生產力、科技迅速發(fā)展，這促進了我國房地產產業(yè)的飛速發(fā)展。而發(fā)展至今，我國政府仍然發(fā)揮強有力的宏觀調控作用，例如控制房價、限購、加強土地政策等，以此來控制房地產價格的增長速度。房地產企業(yè)想要擴大自身在市場的競爭力，尤其是想要轉向發(fā)展二、三線城市，這就需要加強財務管理與成本控制的協(xié)同管理，擁有足夠的資金供給才能在其他城市建設發(fā)展，從而實現(xiàn)利益的最大化。

1 房地產企業(yè)成本構成

1.1 房地產企業(yè)的顯性成本

顯性成本屬于看得見、以物質實體形式相對獨立存在的因素，它歸屬于會計成本類別，有明確的金額數(shù)字能入賬。顯性成本主要包括以下四點。其一，人工成本。它屬于勞動密集型產業(yè)，不僅包括體力勞動者，還包括腦力勞動者。所需勞動人員多，勞動成本也就高了，所以所占比例大。因此造成人工環(huán)節(jié)存在成本浪費的現(xiàn)象，例如沒有受過訓練或者是訓練不足的員工從事相關工作時，由于經驗不足而導致對工作內容不熟悉或者操作速度慢，以及對待工作敷衍了事的現(xiàn)象。其二，設備購置成本。無論是設備價格還是設備規(guī)模，都屬于一大重要的因素。例如設備使用不當、損耗率高、設備質量不過關、不善于利用設備使用，導致設備浪費，這無疑是造成成本增加的來源之一。其三，資金使用成本。房地產企業(yè)在資金利用方面，一般都需要較大的資金供給。有的企業(yè)資金不足，會選擇向銀行貸款并需要支付一定利息。企業(yè)應選擇對利息小的資金供給，合理安排還款日期與還款金額，積極參與信用等級評估，提高企業(yè)信譽。其四，日常辦公用品成本。如A4紙張、口罩、各種單據(jù)收據(jù)本。雖然這部分的成本相對于總體成本并不高，但并不意味著員工可以隨意浪費。

1.2 房地產企業(yè)的隱性成本

隱性成本是一項不易讓人察覺的成本，它沒有明確金額，無法統(tǒng)計入賬。它是由于企業(yè)管理不合理導致的，具有一定的隱蔽性。企業(yè)容易看到顯性成本，而忽視隱性成本的存在，無法最大程度上發(fā)揮企業(yè)效用。隱性成本主要包括：其一，折舊費。設備用品的使用隨著時間的增長，就會產生折舊費。無論是設備使用與不使用，也會產生折舊費。而折舊費雖然有一定公式可以進行計算，但計算方法各有不同，而且只是大致估值，并非明確的數(shù)字。其二，溝通管理成本。在管理人員尤其是高層在對經營前景方向進行錯誤的分析，導致決策失誤而造成失誤成本;或者是高層對于經營前景方向進行前瞻性的分析，但在下達命令過程中，管理者表述不清晰或者管理人員沒有理解明白，信息或指令失真而導致實施的錯誤;或者是管理者下達正確的決策，管理人員也理解明白，但員工對此不重視，而導致實施的隨意了事。其三，停滯資源成本。例如，庫存放置不使用、沒有利用資金生成收益、業(yè)務擱置不實施。這一類的資源雖然沒有繼續(xù)消耗資金投入，但也沒有進行資源的利用，而這樣的浪費也是企業(yè)負擔的隱性成本之一。

2 加強房地產企業(yè)財務管理與成本控制協(xié)同效應的有效策略

2.1 財務部門應建立資金結算中心，實現(xiàn)資金統(tǒng)籌管理

企業(yè)要結合自身的經營內容，建立起整體的資金管理機制，建立各個部門的資金成本明細，每月、每年進行總結、盤點。對每個部門的資金用途有明確的記錄，了解各個部門的資金動向，避免未知資金的流動或者有人以權謀私。例如，倉庫用品的進出明細有明確的記錄，按照規(guī)章制度領取，并在固定時間點進行庫存盤點。搭建財務共享平臺，除了財務人員在授權的前提下能夠編輯修改，其余管理人員無權修改，只能瀏覽數(shù)據(jù)明細。例如，生產部想要瀏覽本部門的資金、材料明細，只有部長職務級別才有賬號進行瀏覽，若是其他管理人員因工作原因需要數(shù)據(jù)，應由部長同意并由部長申請單獨賬號。

財務部門把控好整個企業(yè)的資金總體動向，建立資金結算系統(tǒng)，以此加強資金管控、管控成本、整合內部資源。嚴格把控各個業(yè)務流程，找出控制成本的點，單獨設置成本內控崗位，或者由專門的財務人員進行把控。企業(yè)應建立起嚴格的資金審批制度，規(guī)范資金管理模式，確保相應負責人了解資金動向、控制資金預算、對于資金的進出能持續(xù)監(jiān)管，防止相應負責人在出現(xiàn)狀況時互相推諉、扯皮。這不僅追求當前的利益最大化，還要追求長期收益的最大化。注重一套規(guī)范化的審批管理流程，對當前行為以及今后都有著積極影響。部門之間應確認相關責任制，又不妨礙部門之間的互相合作，促使工作落實到位。

2.2 創(chuàng)造協(xié)同管理的條件，構建協(xié)同管理機制

人才是物質財富的創(chuàng)造者，企業(yè)的管理同樣如此。企業(yè)領導重視成本控制，但對于員工而言，卻沒有這樣的意識，認為事不關己。企業(yè)對于全體員工的成本控制觀念應如何樹立，可以采取獎懲機制和成本控制教育，通過這樣的方式強制員工加強成本意識，通過員工交流會、交流心得和成本控制的技巧，能夠實施并堅持下去。

企業(yè)應以人為本，需要站在員工的立場，利用豐富的企業(yè)文化和各種員工建設，積極提高員工互幫互助的意識。明確規(guī)定員工之間的工作職責，避免重復交叉的工作內容以及工作內容模糊化，若是工作出現(xiàn)問題時，避免無法找到相應的責任承擔人。取消空閑的工作崗位和效率低下的工作流程，對于低效率要及時重新組織，創(chuàng)造更為高效的流程。加強各崗位員工的配合，使得銜接好各個環(huán)節(jié)的工作流程，促使企業(yè)管理走向標準化和專業(yè)化，全體員工一同創(chuàng)造效益和減少隱性成本。查看各項工作是否實施到位，加強部門之間的配合程度，優(yōu)化工作流程，提高配合效率。當部門之間的交流合作產生問題，如何進行部門之間矛盾的調和，這是企業(yè)管理者應思考的問題。企業(yè)應提倡有事當面解決，有溝通問題應當面交流，不然會影響員工之間的協(xié)同發(fā)揮。大部分的員工容易誤認為財務管理和成本控制不屬于他們的工作范圍，而是屬于財務部門。主要是因為他們不知道自己的哪些工作內容或者哪些工作運作是可以成本控制的，而財務部門卻是專門核算工資、成本的。所以即使舉行管理控制之類的活動，參與積極性自然不高。甚至有可能因為企業(yè)所采取的措施，嚴重影響到自己或部門的利益與需求而產生抵制情緒，在實施過程中陽奉陰違。對此，企業(yè)管理者可以采取嚴格的責任追究制度，能夠追究到人、追究到事，樹立內控權威。

構建工作流程與管理機制相一致，在財務管控過程中，建立和完善監(jiān)督和評價體系，加強制度建設，提升企業(yè)執(zhí)行力。在遵守國家政策的前提下，敏銳地察覺市場環(huán)境動向，并依據(jù)調整工作內容，對已經開展的工作進行改變和配合，充分考慮各種因素，不斷優(yōu)化和完善各個工作流程、組織結構、規(guī)章制度等方面的管理工作，不斷適應市場發(fā)展的需要。抓住工作的主線和主要方面，又不忽略支線和次要方面，發(fā)揮企業(yè)管理的最大優(yōu)化。

2.3 成本合理有效地控制

在進行預算審計時，應先由工程管理部門提供完整的預算工程資料，然后財務部門人員進行審核，再由財務經理與工程管理負責人復審，由成本控制負責人編制預決算，最后內控人員按照預決算去監(jiān)控基層員工是否有按照這份預算計劃去實施和控制成本。若是產生成本問題，應清楚了解成本產生的原因;若是產生不必要的成本，應根據(jù)成本金額的大小進行匯報，對項目結算結果負責。此外，在控制材料成本時，財務部門對于其他部門所提交的招標合同、材料采購合同、用品采購合同需與合作商實際送過來的材料數(shù)量、金額等信息進行核查，確認是否正確屬實，減少誤差。加強授權審批監(jiān)管，設置各個相關部門領導的簽字，嚴格走審批流程，防止不法分子有機可乘。前期的成本預算控制關系著后續(xù)工作流程的監(jiān)督。

企業(yè)實行成本控制管理精細化，包括成本開支明細表，材料設備的采購明細及驗收明細的簽字，財務人員可以對比成本預算計劃和實際核算情況來建立成本明細臺賬及簡單的對比表，每月編制成本實施分析報告和對比表給領導，簡明扼要地報告對各個部門使用成本的增加情況。當發(fā)現(xiàn)臺賬數(shù)據(jù)有較大差距時，財務人員應及時向領導反映成本異常情況，然后對負責部門進行數(shù)據(jù)的再核查，并尋求解釋。

對于稅收成本，企業(yè)可以采取稅務管理與規(guī)劃。企業(yè)必須遵守國家稅收法律、法規(guī)，選擇適合自己的銀行以及銀行政策，充分利用國家關懷企業(yè)而為其提供的一系列優(yōu)惠政策，減少繳納稅款，降低總體稅款的平均利息，實現(xiàn)成本降低。在房地產項目開發(fā)過程中，可以圍繞項目拿地、項目設計、建設施工等方面來最小化稅收成本，有效地降低稅負。財務人員應積極通過稅務局官網了解稅收最新動態(tài)，遇到不理解的問題主動向稅務人員了解，積極做好稅收規(guī)劃。

3 結語

目前，我國房地產行業(yè)的前景方向屬于穩(wěn)健發(fā)展型，對于房地產企業(yè)來說是有利發(fā)展的。只是同行業(yè)之間的競爭壓力大，企業(yè)需要不斷增強自身的競爭優(yōu)勢，努力探索適合本企業(yè)的管理機制，以財務管理與成本控制的協(xié)同發(fā)展為導向，進行成本控制的最小化和效益的最大化，建立一個內部協(xié)調、循環(huán)、發(fā)展機制。企業(yè)內部流程走向規(guī)范化、制度化，實現(xiàn)利益的最大化，而這對企業(yè)是否能夠長久的生存與發(fā)展發(fā)揮著至關重要的作用。

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