探究房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要稅種稅務(wù)籌劃要點

【摘要】當前國家稅收方面的法律體系逐漸完善，更陸續(xù)出臺相關(guān)的稅收政策，稅務(wù)籌劃在企業(yè)發(fā)展中的作用愈加關(guān)鍵。房地產(chǎn)企業(yè)涉及到的主要稅種有：土地增值稅、企業(yè)所得稅以及增值稅，文中對其籌劃方式與有效措施進行探析，希望能夠為房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)代化發(fā)展提供一些幫助。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè);土地增值稅;所得稅;增值稅;稅務(wù)籌劃

實際上，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在實際運行中會涉及到的主要稅種有土地增值稅、增值稅以及企業(yè)所得稅，而諸多稅種都需要房地產(chǎn)企業(yè)進行合理籌劃，為房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)代化發(fā)展保駕護航。

1、土地增值稅方面的稅務(wù)籌劃要點

遵照當前土地增值稅方面的相關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)建造、出售的普通標準住宅中，增值額沒有超過扣除金額合計20%的，土地增值稅是免收的，如果超過了20%，需要遵照適用稅率、增值額等進行計稅繳納，也就是說，20%增值率屬于是起征點，并不是如同個人所得稅當中的免征額，如果增值率超出20%，需要就全部增值額來計稅繳納，房地產(chǎn)企業(yè)要遵照這樣的臨界點進行納稅籌劃。倘若房地產(chǎn)企業(yè)屬于集團公司的成員單位，針對集團內(nèi)部轉(zhuǎn)移定價實施合理籌劃，對集團的整體稅負進行有效優(yōu)化，優(yōu)化其整體成效，這樣會獲得事半功倍的成效。如果甲方項目成本都是集團當中乙方建設(shè)單位所投入的，乙方在市場成本當中具有一定優(yōu)勢，也就是同樣情況下，單方建設(shè)成本比市場價格要低，可以適當把乙方收入提升到市場價格[1]。如果乙方單位是增值稅的一般納稅人，因為增值稅具有抵稅效應(yīng)，甲方提高成本就是乙方收入增加，不考慮印花稅等諸多稅費產(chǎn)生的影響，那么甲方減少土地增值稅的應(yīng)納稅額，就是集團整體提升的稅前收益額。此種方案主要針對的是普通型標準住宅，在未實施籌劃以前，土地增值的增值率比20%稍高，小幅度調(diào)整成本，就能夠?qū)崿F(xiàn)把增值稅變成零稅負的目標，其具有非常良好的操作性與可行性。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)上游供應(yīng)商如果在集團之內(nèi)有替代公司，所有開發(fā)成本當中的稅費皆可使用此方式進行籌劃，比如前期的建設(shè)規(guī)劃以及建筑、安裝、精裝修、外網(wǎng)、園林等工程，這是因為，基于合理價格范圍的籌劃，合理減少增值額降低增值率，在清算項目工程的土地增值稅的時候，適用低檔的土地增值稅稅率，實現(xiàn)降低稅負的目標，增加房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟效益。

實操過程當中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)遵照項目特性，在合理范圍內(nèi)實施集團內(nèi)的價格籌劃，不要盲目實施超出市場價格的調(diào)整。稅務(wù)機關(guān)可遵照相關(guān)規(guī)定對企業(yè)納稅進行調(diào)整，企業(yè)和關(guān)聯(lián)方的業(yè)務(wù)來往中，不滿足獨立交易原則而降低企業(yè)、關(guān)聯(lián)方應(yīng)繳納所得稅的，稅務(wù)機關(guān)有權(quán)利遵照相關(guān)規(guī)定進行合理調(diào)整，調(diào)整企業(yè)納稅不僅有補征稅款，還要依據(jù)國家規(guī)定進行利息加收。

基于籌劃工作的實際開展，能夠?qū)崿F(xiàn)降低土地增值稅的目標。同時增加公共配套設(shè)施方面的成本投入，有助于對小區(qū)環(huán)境的改善，確保居民的滿意程度，提升產(chǎn)品競爭力，讓企業(yè)經(jīng)濟利潤得以提升。另外在合并清算多個項目的時候，可對多期的土地增值額、增值率實施加權(quán)平均運算，基于此來減少其中分期較高的增值率，實現(xiàn)降低稅額的目標。實現(xiàn)這一統(tǒng)籌目標的前期，在辦理建筑工程項目規(guī)劃許可證以及施工許可證的過程當中，要提前規(guī)劃、明確土地增值稅的清算單位，盡量在同一期中實施分區(qū)報建，這樣才能夠通過稅務(wù)局的審核，只能夠進行分期清算的方式會讓企業(yè)稅收負擔更為嚴重。同時各地在政策執(zhí)行中存在地區(qū)差異，企業(yè)開展稅務(wù)籌劃之前一定要對稅務(wù)機關(guān)進行深入了解，對清算單位的判斷標準進行明確。當然，房地產(chǎn)企業(yè)可把原來的毛坯產(chǎn)品交付，改變成為精裝交付模式，強化提升產(chǎn)品成本更能夠提升售價，實現(xiàn)減少土地增值稅的籌劃目標。依據(jù)國家相關(guān)細則中的規(guī)定，財務(wù)費用當中的利息資金支出，可遵照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目來計算分攤，同時提供相關(guān)機構(gòu)的證明，可基于事實進行扣除，可是最高不能超出商業(yè)銀行中同類、同期貸款利率的計算金額。無法提供證明的，基于項目地價款、開發(fā)成本整體的5%進行扣除處理[2]。

2、企業(yè)所得稅方面的籌劃

企業(yè)在諸多出差以及會議等費用的支出方面要細化入賬，基于非業(yè)務(wù)招待費相關(guān)費用實施據(jù)實全額的扣除，提升企業(yè)利潤收益。

2.1集團內(nèi)部價格

遵照土地增值稅的籌劃方式，對前述方案進行延伸，在建筑企業(yè)的很多供應(yīng)商鏈條當中，企業(yè)基于定率方式進行企業(yè)所得稅的繳納，滿足小微企業(yè)的條件，稅前利潤條件相同的情況之下，企業(yè)繳納的所得稅比較少。

2.2業(yè)務(wù)招待費

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在自身運營工作的實際開展中，出現(xiàn)和業(yè)務(wù)招待費用相互關(guān)聯(lián)的資金支出，有的金額比較大，相關(guān)企業(yè)要將其在類別方面進行區(qū)分，這樣才能夠降低所得稅的稅收所得額。

3、增值稅方面的籌劃

3.1合理選擇綠化苗木

遵照新制定的增值稅相關(guān)規(guī)定，苗木采購中可基于收購價格的9%實施增值稅進項的計算抵扣。

3.2合理選擇供應(yīng)商

供應(yīng)商選擇實際上就是基于對一般納稅人、小規(guī)模納稅人的選擇進行物資采購，但是在實際合作的過程當中不可以一概而論，要依據(jù)實際情況來選擇最佳的供應(yīng)商。在對不同供應(yīng)商的材料報價情況進行比較之后，能夠獲悉，企業(yè)的采購部門不能只是基于供應(yīng)商報價來對供應(yīng)商進行選擇，需要對其增值稅進行充分考量，并且兼顧價外稅因素，對不同類型的供應(yīng)商進行合理的組合選擇，基于此達成減少企業(yè)成本資金投入的目標[3]。

結(jié)語：

總而言之，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進行土地招拍掛以前，一定要遵照政府公示出來的規(guī)劃指標，制定出完善、合理的建筑方案預(yù)算指標，遵照經(jīng)濟技術(shù)相關(guān)指標實施成本估計，兼顧前期墊付出去的資金成本，依據(jù)預(yù)計銷售價格實施測算、預(yù)計稅負與損益測算的結(jié)果，同時對不同的地價、建設(shè)標準成本、售價以及能夠進行稅務(wù)籌劃的內(nèi)容進行模擬與分析，找出地價不同時，企業(yè)可以獲得的凈損益，有助于企業(yè)在土地競拍時的應(yīng)變能力，用低于標的價格獲得土地。在整個項目工程的施工期間開展稅務(wù)籌劃工作，是長期且涉及范圍廣泛的一項工作，在集團式的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)當中，需要對所有供應(yīng)鏈實施聯(lián)合籌劃，以確保集團的整體利益最大化。要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的財務(wù)工作者，甚至是所有參建節(jié)點當中的工作者，具備籌劃大局的意識，在簽訂合約之前就明確此項業(yè)務(wù)會對企業(yè)稅務(wù)、損益等產(chǎn)生的影響，在事前就進行合理管控，基于此，為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的現(xiàn)代化發(fā)展奠定堅實基礎(chǔ)。

參考文獻：

[1]華佳.關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃若干問題探討[J].財會學(xué)習(xí)，2019（14）：175+177.

[2]湯曲鈴.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃思路的探討[J].現(xiàn)代商業(yè)，2020（06）：60-62.

[3]鐘金梅.關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃若干問題的相關(guān)研究[J].中國鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)會計，2020（02）：34-35.

作者簡介：

吳競，男，1977年2月出生，漢族，湖南省株洲市人，大學(xué)本科學(xué)歷，會計師職稱，從事房地產(chǎn)行業(yè)，研究方向：房地產(chǎn)二級開發(fā)稅務(wù)籌劃。