王建生

這是命運多舛的一年，突如其來的疫情、全球經(jīng)濟的諸多不確定性、進出口貿(mào)易全面受阻以及“三道紅線”等，不得不促使“謹慎”成為今年的主旋律。2020年全球抗疫，各行各業(yè)或多或少都受到不同程度的影響。然而，疫情并沒有讓政策放松對房地產(chǎn)市場的調(diào)控，樓市從停擺到重啟，“房住不炒”依舊被反復強調(diào)。

疫情與調(diào)控的雙重疊加效應，這一切讓即將來臨的2021年，更是蒙上了一層“面紗”。

三道紅線

房企分化加劇

2020年8月，住建部和央行在北京召開重點房企座談會，研究進一步落實房地產(chǎn)長效機制。

據(jù)相關報道，監(jiān)管部門出臺新規(guī)控制房地產(chǎn)企業(yè)有息債務的增長，設置“三道紅線”。具體為紅線1：剔除預收款后的資產(chǎn)負債率大于70%;紅線2：凈負債率大于100%;紅線3：現(xiàn)金短債比小于1倍。三條標準中，企業(yè)達到任意一條即視為“踩線”。

根據(jù)房地產(chǎn)上市公司中期業(yè)績，結合“三道紅線”監(jiān)管新規(guī)來看，相關研究機構指出，受監(jiān)測的172家上市房企中121家存在不同程度的“踩線”，33家企業(yè)“踩中”三道。其中，新資產(chǎn)負債率“踩線”比例最高。

隨著國內(nèi)相對寬松的金融環(huán)境逐漸收緊，房企境內(nèi)融資規(guī)模呈現(xiàn)出負增長。貝殼研究院統(tǒng)計整理數(shù)據(jù)顯示，2020年1-7月房企境內(nèi)外債券融資累計約7379億元，融資規(guī)模較上年同期下降7%，前7個月融資規(guī)模占比2019年全年62.5%。2020年以來，貨幣政策出現(xiàn)松動，三次降準釋放流動性1.75萬億元，每家房企都想搶在政策窗口期內(nèi)融資拿錢。今年三季度，房企發(fā)債規(guī)模刷新歷史紀錄，境內(nèi)外債券發(fā)行307次，融資規(guī)模約3247億元，同比增長14%。

在房地產(chǎn)行業(yè)金融監(jiān)管力度加大的同時，房企也進入到償債高峰期，在“需求大、監(jiān)管嚴”的夾擊下，企業(yè)融資面臨更為嚴峻的考驗。《觀點指數(shù)·2020中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展白皮書》顯示，以35家發(fā)布銷售目標的房企作為樣本，近9成房企未能在年中實現(xiàn)銷售目標的一半。上半年全口徑銷售超過1000億元的房企有13家，比去年同期增加1家，疫情時期大型房企銷售修復時間更短，表現(xiàn)出來的韌性更強。

隨著“三道紅線”到來，無疑加劇了房企的生存難度，金融紅利時代或將宣告結束，行業(yè)進入管理紅利時代。隨之而來的便是大魚吃小魚進程的加速，強者恒強愈發(fā)顯現(xiàn)。

棚改退市

攻堅收尾之年

今年初，官方就已宣布2020年是棚改的收官之年。住建部方面更明確表示，2020年棚改的范圍和標準被嚴格把控，未來要避免大拆大建的情況。

2020年，12省棚改規(guī)模持續(xù)下滑，計劃開工量進一步下滑至131.4萬套，同比再降26%，較2018年下降65%。事實上，從今年初國家公布的棚改計劃來看，很多城市已經(jīng)“停止棚改”了，尤其是山西、四川、河南、安徽等省，棚改規(guī)模半數(shù)下降。而山東、河南、新疆這類傳統(tǒng)的棚改大省，計劃開工量也是顯著縮量。2019年以來，不僅棚改市場規(guī)模顯著縮量，而且多數(shù)省市逐漸調(diào)降乃至取消貨幣化安置，實物安置比例呈趨勢性上升態(tài)勢，致使棚改拆遷進度明顯放緩。

“棚改”變“舊改”。事實上，在今年初國家正式發(fā)布了關于城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造的相關文件中也明確要求：2020年要對3.9萬個城鎮(zhèn)老舊小區(qū)進行改造，涉及近700萬戶居民。到2025年，基本完成2000年底之前建成的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)的改造工作。

大灣區(qū)

政策紅利加持

在《中共中央關于制定國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十四個五年規(guī)劃和二〇三五年遠景目標的建議》（以下簡稱“十四五規(guī)劃”）中，關于房地產(chǎn)的基調(diào)并未改變，明確“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位?！比墓灿?0條內(nèi)容涉及民生和房地產(chǎn)，其中有3條提到粵港澳大灣區(qū)。

隨著大灣區(qū)建設提速，越來越多的房企加入到分食粵港澳大灣區(qū)這塊蛋糕的競爭行列中。同策研究院數(shù)據(jù)顯示，2020年前11個月，30家房企在大灣區(qū)總計獲得173宗涉宅用地，拿地面積達1189.78萬平方米，總拿地金額達到3358.28億元。

融資收緊在加劇房企分化的同時，也將讓房企拿地保持更加謹慎的態(tài)度。如果這一條件均等，那么未來區(qū)域性成長就顯得格外重要。

鑒于長三角和京津冀區(qū)域的發(fā)展經(jīng)驗，未來能夠借助區(qū)域紅利做大規(guī)模的或將是粵港澳大灣區(qū)內(nèi)重倉的企業(yè)。

租購并舉

大力發(fā)展+規(guī)范化

除了延續(xù)“房住不炒”的定位，“十三五”房地產(chǎn)調(diào)控長效機制的另一關鍵詞“租購并舉”也將在“十四五”期間延續(xù)。中央十四五規(guī)劃建議指出，租購并舉、因城施策，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。未來五年，“租購并舉”仍將繼續(xù)。

長租公寓市場自2011年萌芽至今，發(fā)展已近9年。九年間，“爆雷”事件頻發(fā)，如何規(guī)范租賃市場發(fā)展也是一大重要課題。長期以來，租住權益難保障、長租房源緊缺、租賃信息不對稱、管理不規(guī)范等成為了困擾住房租賃市場發(fā)展的痛點問題。而長租公寓持續(xù)不斷的爆雷，又給這個行業(yè)帶來諸多質疑和挑戰(zhàn)。

值得關注的是，已經(jīng)有不少房企系長租公寓在加快步伐，不僅提高集體租賃住房的品質，還帶來專業(yè)化運營。據(jù)相關研究機構顯示，預計到2020年，租房市場規(guī)模將達到2.71萬億元，2023年房屋租賃總面積將達到83.82億平方米，租賃人口達到2.48億人。在2020年重點工作中，“租賃住房”再次多次被提及，要進一步培育機構化、規(guī)?；赓U企業(yè)。租賃市場不斷擴大，這意味著，大型頭部長租公寓企業(yè)或將真正迎來“政策性利好”。 （文章來源：東地產(chǎn)財經(jīng)周刊）