田雷

【摘要】隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展及全裝修交付政策的實(shí)施，住宅全裝修交付已日益普遍。然而現(xiàn)階段，房地產(chǎn)開發(fā)商全裝修管理經(jīng)驗(yàn)相對缺乏，尤其是交付工作，同時對全裝修交房的復(fù)雜性預(yù)估不足，重視程度不夠，以致部分項目發(fā)生交房即維權(quán)的現(xiàn)象，嚴(yán)重?fù)p害了企業(yè)的品牌和聲譽(yù)，影響企業(yè)的后續(xù)發(fā)展。筆者結(jié)合項目實(shí)際，探討全裝修交付的核心工作，旨在提高房地產(chǎn)開發(fā)商交付工作的管理水平，通過加強(qiáng)對交付核心工作的管理，從而降低交付風(fēng)險，提高交付品質(zhì)。

【關(guān)鍵詞】全裝修;交付管理

1、引言

住宅全裝修是住宅產(chǎn)業(yè)化的長期發(fā)展方向，不僅可以滿足業(yè)主美好住房的愿望，同時可以節(jié)約資源，避免二次浪費(fèi)，有良好的社會及經(jīng)濟(jì)效益。筆者本人于2014年進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)商工作，至今已7年，一直從事房地產(chǎn)開發(fā)管理工作，期間參與多個住宅全裝修項目的交付。以筆者經(jīng)驗(yàn)，住宅全裝修的交付的核心工作依次為：①工地開放日;②專項驗(yàn)收及竣工備案;③交付小組的成立;④物業(yè)前期介入;⑤包裝推廣及物料準(zhǔn)備;⑥交付培訓(xùn)及模擬交付;⑦維修的組織。

2、工地開放日

住宅不同于一般的商品，從施工藍(lán)圖到實(shí)體的呈現(xiàn)及交付周期很長，業(yè)主常常懷著美好的期望焦急的等待。一旦住宅交付不符合業(yè)主的期望，通常就會爆發(fā)大量維權(quán)。而工地開放日可以讓業(yè)主提前接觸住宅實(shí)體，感受最終交付成果，將業(yè)主的期望降低至合理水平，是規(guī)避風(fēng)險、提高交付滿意度的核心工作。通過工地開放日，房地產(chǎn)開發(fā)商可以展示工藝工法、材料設(shè)備、室內(nèi)及公區(qū)裝修效果及部分園林景觀效果，讓業(yè)主見證營造細(xì)節(jié)，建立業(yè)主信任，與業(yè)主產(chǎn)生良性互動。同時，積極收集并研究業(yè)主反饋的問題，及時進(jìn)行整改及優(yōu)化，最大化滿足業(yè)主的需求。

工地開放日一般選取在實(shí)體樣板間完成后，大面積精裝修開始前。營銷部負(fù)責(zé)牽頭組織，工程部、客服部及研發(fā)部進(jìn)行配合。各部門首先確定活動方案，重點(diǎn)確定活動構(gòu)架及流程，明確時間控制節(jié)點(diǎn)、開放范圍、展示動線及展示內(nèi)容。然后，根據(jù)最終確定的方案，各部門組織各參建單位實(shí)施。最后，各部門組織進(jìn)行驗(yàn)收并整改，整改完成后進(jìn)行開放。

3、專項驗(yàn)收及竣工備案

竣工備案是合同約定的交房的必要條件，是交付的重要核心工作，必須給予充分的重視。專項驗(yàn)收是取得竣工備案的前提，也代表項目各功能基本完善，滿足入住條件。筆者所在地區(qū)的專項驗(yàn)收主要如下：電梯驗(yàn)收、人防驗(yàn)收、節(jié)能驗(yàn)收、環(huán)保備案、通信驗(yàn)收、消防驗(yàn)收、規(guī)劃驗(yàn)收、檔案驗(yàn)收，全國其他地區(qū)基本相似，主要注意不要漏項。

為順利取得專項驗(yàn)收及竣工備案，房地產(chǎn)開發(fā)商必須提前籌劃。前期證件辦理過程中涉及到數(shù)據(jù)、材質(zhì)等內(nèi)容填寫的表格必須要經(jīng)過工程、研發(fā)部等部門會審后提交，避免由于各部門的不閉合造成驗(yàn)收的延誤，這一點(diǎn)經(jīng)常被忽視。房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)根據(jù)交付時間倒排竣工備案及專項驗(yàn)收節(jié)點(diǎn)，明確責(zé)任部門及責(zé)任人，提前了解驗(yàn)收流程及前置條件，并結(jié)合項目實(shí)際情況梳理驗(yàn)收風(fēng)險點(diǎn)，采取措施加以規(guī)避，尤其應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注消防驗(yàn)收及規(guī)劃驗(yàn)收。同時，驗(yàn)收責(zé)任人應(yīng)與各驗(yàn)收主管單位經(jīng)辦人保持積極良好的工作關(guān)系，以利于驗(yàn)收的推進(jìn)。

4、交付小組的成立

住宅全裝修交付是一項系統(tǒng)復(fù)雜的工作，需要各部門相互配合通力協(xié)作，必須成立交付小組統(tǒng)一協(xié)調(diào)，避免各自為戰(zhàn)。交付小組應(yīng)在合同約定的交付日期前至少60天成立，由營銷部負(fù)責(zé)組建，工程、物業(yè)、研發(fā)、財務(wù)配合參加，召開第一次交付小組會，指定總負(fù)責(zé)人及各部門聯(lián)絡(luò)人，同時明確各部門人員及職責(zé)。

交付小組應(yīng)定期召開會議，通常交付日期前30天及前7天進(jìn)行第二次及第三次交付小組會?？傌?fù)責(zé)人跟蹤各計劃的擬定、修正及實(shí)施，通報計劃執(zhí)行情況及重要的底限時間節(jié)點(diǎn)，各部門配合。

5、物業(yè)前期介入

隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，物業(yè)前期介入越來越受到房地產(chǎn)開發(fā)商的青睞。有別于傳統(tǒng)模式，物業(yè)在規(guī)劃設(shè)計階段就參與介入，從物業(yè)管理運(yùn)作和業(yè)主使用角度對項目的功能規(guī)劃、環(huán)境布局、配套設(shè)施、材料選用、設(shè)備選型等方面提供建議，規(guī)避業(yè)主在交付時可能提出的問題，同時，通過對施工過程中建造質(zhì)量的監(jiān)督和房屋移交的承接查驗(yàn)，可有效減少返修量和戶均問題，提升房屋質(zhì)量，為順利交付奠定良好的基礎(chǔ)。

6、包裝推廣及物料準(zhǔn)備

精美的包裝推廣能夠增強(qiáng)業(yè)主愉悅的感受，烘托交付現(xiàn)場的熱烈氣氛，是順利交付的重要推手。營銷部負(fù)責(zé)包裝推廣，整合相應(yīng)資源，對媒體告知、交房現(xiàn)場、流程提示、禮品等凡是與業(yè)主產(chǎn)生接觸的進(jìn)行設(shè)計包裝，體現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)商的用心。同時，營銷部負(fù)責(zé)，工程部與物業(yè)部配合，參照合同配置標(biāo)準(zhǔn)，準(zhǔn)備兩書一表、房屋附圖、入戶門鑰匙、設(shè)備使用說明書、水電氣卡等物料，保證交付的順利進(jìn)行。

7、交付培訓(xùn)及模擬交付

總負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)交付培訓(xùn)，組織營銷部、工程部、研發(fā)部、物業(yè)部，對項目產(chǎn)品基礎(chǔ)知識、專業(yè)工程知識、驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及流程、物業(yè)知識、交付流程等進(jìn)行培訓(xùn)，確保交付人員掌握項目各方面知識，便于交付時熟練解答業(yè)主咨詢的問題，增強(qiáng)業(yè)主對項目的好感和信任。

模擬交付應(yīng)在所有工作準(zhǔn)備就緒，交付前一周內(nèi)進(jìn)行?？傌?fù)責(zé)人組織具有豐富交付經(jīng)驗(yàn)的相關(guān)人員參加，采取現(xiàn)場講解、現(xiàn)場配合的方式進(jìn)行交付全過程模擬，重點(diǎn)注意迎接、業(yè)主接房資格的甄別與處理、驗(yàn)房、簽字確認(rèn)等手續(xù)辦理環(huán)節(jié)。模擬完成后立即召開總結(jié)會，業(yè)主模擬人員點(diǎn)評，總負(fù)責(zé)人做出調(diào)整并指定專人監(jiān)督整改。

8、維修的組織

維修的速度與質(zhì)量嚴(yán)重影響業(yè)主的口碑，房地產(chǎn)開發(fā)商要充分重視。總負(fù)責(zé)人組織，工程部配合，交付前組織各專業(yè)工種配備足夠的維修人員和備品備件，交付當(dāng)天快速解決業(yè)主提出的大部分問題。對于其他問題，必須明確責(zé)任人和維修時限，高標(biāo)準(zhǔn)的完成維修，給業(yè)主一個滿意的產(chǎn)品。

結(jié)語：

綜上所述，住宅全裝修交付是復(fù)雜的綜合管理工作，需要強(qiáng)大的統(tǒng)籌協(xié)調(diào)能力。房地產(chǎn)開發(fā)商必須調(diào)動所有人力及資源，充分重視每一個交付管理的核心工作并將之做到做好，才能真正提升項目產(chǎn)品的交付質(zhì)量，贏得業(yè)主的信任，為自身樹立良好的品牌及口碑。

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