房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)納增值稅計(jì)算方法簡析

李明巍

[摘 要]截至目前，“營改增”的稅改工作已執(zhí)行4年多時(shí)間，但工作過程中發(fā)現(xiàn)身邊個(gè)別稅務(wù)專管人員業(yè)務(wù)能力也是參差不齊，也許之前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅種歸地稅局管理，對增值稅這個(gè)稅種不是很熟悉，后期又怠于學(xué)習(xí)，因而在納稅輔導(dǎo)過程中對企業(yè)的稅費(fèi)方面解讀不到位，也沒有嚴(yán)格按照增值稅的正確核算方法去執(zhí)行。針對這些問題，筆者淺談在實(shí)際工作中對增值稅的理解，通過實(shí)際操作總結(jié)出相關(guān)的經(jīng)驗(yàn)與大家分享。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè);增值稅;計(jì)算方法

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2021.20.150

1 “營改增”稅改分析

房地產(chǎn)行業(yè)從2016年5月起從營業(yè)稅改為增值稅，稅率從11%降至10%，2019年4月稅率再次從10%降至9%，房地產(chǎn)行業(yè)因?yàn)樯婕耙话阌?jì)稅項(xiàng)目和簡易計(jì)稅項(xiàng)目，所以計(jì)算方法比較復(fù)雜，通過自己的實(shí)際操作重新整理了每月增值稅的計(jì)算方法，經(jīng)過一段時(shí)間的使用，稅款計(jì)算的真實(shí)性和實(shí)用性比較強(qiáng)。通過計(jì)算增值稅的方法不斷完善，一方面嚴(yán)格按照稅法和會計(jì)制度的要求進(jìn)行正確的核算，另一方面使企業(yè)充分享受到稅改所帶來的減稅降費(fèi)的利好政策，快速將稅改及減稅降費(fèi)的新政策落實(shí)到實(shí)際工作中去。

2 企業(yè)情況分析

筆者所在的是北京國企上市公司下屬的城市公司，由于2016年5月前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是歸地稅管，主要稅種為營業(yè)稅，在2016年5月1日后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納入了國稅管理，主要稅種為增值稅。筆者所在的公司業(yè)務(wù)比較復(fù)雜，既有老項(xiàng)目也有新開發(fā)項(xiàng)目，根據(jù)相關(guān)規(guī)定，老項(xiàng)目是指2016年4月30日前取得《建筑工程施工許可證》的房地產(chǎn)項(xiàng)目。增值稅應(yīng)按簡易計(jì)稅方法5%計(jì)算，簡易征收計(jì)稅方法是按銷售額計(jì)征，不能抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。

新項(xiàng)目是指2016年4月30日之后取得的《建筑工程施工許可證》的房地產(chǎn)項(xiàng)目，按一般計(jì)稅方法9%進(jìn)行核算。一般計(jì)稅方法指的是計(jì)算一般納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為的應(yīng)納稅額，是指當(dāng)期銷項(xiàng)稅額抵扣當(dāng)期進(jìn)項(xiàng)稅額后的余額。所以每月月底計(jì)算增值稅時(shí)，既有簡易征收項(xiàng)目，也有一般計(jì)稅項(xiàng)目，所以要求財(cái)務(wù)人員要有清醒的頭腦去分析每個(gè)月所面臨的問題，準(zhǔn)確地計(jì)算出當(dāng)月應(yīng)繳納的種費(fèi)，既能讓企業(yè)享受到稅改所帶來的減稅降費(fèi)的利好政策，也切實(shí)把新政策落實(shí)運(yùn)用到實(shí)際工作中去。

3 實(shí)際操作

3.1 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)增值稅計(jì)算全過程

現(xiàn)以筆者公司使用用友軟件NC賬套為基礎(chǔ)分別導(dǎo)出六張工作表：表一一般計(jì)稅項(xiàng)目開具發(fā)票;表二簡易計(jì)稅開具發(fā)票;表三一般計(jì)稅未開具發(fā)票;表四簡易計(jì)稅未開具發(fā)票;表五簡易征收貸款到賬;表六一般計(jì)稅貸款到賬。通過第一張表能計(jì)算出銷項(xiàng)稅可以抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅科目數(shù)據(jù)。通過第二張表能計(jì)算出應(yīng)交稅費(fèi)-未交增值稅科目數(shù)據(jù)。通過第三、四張表能計(jì)算出應(yīng)交稅費(fèi)-預(yù)繳增值稅科目數(shù)據(jù)。

首先，錄入憑證。出納根據(jù)收到的房款按房子取得施工許可證的時(shí)間不同分為簡易征收和一般計(jì)稅，施工許可證標(biāo)明合同開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項(xiàng)目為簡易征收項(xiàng)目，在這個(gè)日期后為一般計(jì)稅項(xiàng)目。再根據(jù)預(yù)收賬款的性質(zhì)不同分為未開發(fā)票、已開發(fā)票和待回款。每月簡易征收回款數(shù)為簡易征收未開發(fā)票與簡易征收待回款數(shù)合計(jì)，每月一般計(jì)稅回款數(shù)為一般計(jì)稅未開發(fā)票與一般計(jì)稅待回款數(shù)合計(jì)，每月企業(yè)總回款數(shù)為簡易征收回款數(shù)與一般計(jì)稅回款數(shù)合計(jì)。

其次，兩兩核對。出納與銷售臺賬、用友NC系統(tǒng)預(yù)收賬款核對，累計(jì)收款額減銷項(xiàng)稅應(yīng)與用友NC系統(tǒng)的預(yù)收賬款核對。

最后，計(jì)算應(yīng)繳增值稅。會計(jì)根據(jù)核對后的預(yù)收賬款分六個(gè)工作表：表一為一般計(jì)稅已開具發(fā)票的;表二為一般計(jì)稅未開具發(fā)票的;表三為一般計(jì)稅待回款的（也稱當(dāng)月貸款到賬的）;表四為簡易計(jì)稅已開具發(fā)票的;表五為簡易計(jì)稅未開具發(fā)票的;表六為簡易計(jì)稅待回款的（也稱當(dāng)月貸款到賬的）。

表一產(chǎn)生的增值稅：一般計(jì)稅項(xiàng)目已開發(fā)票產(chǎn)生的銷項(xiàng)稅減去當(dāng)期允許抵扣土地價(jià)款產(chǎn)生的稅額與進(jìn)項(xiàng)稅進(jìn)行抵扣，余額為繳納的增值稅，計(jì)入的科目為應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)繳增值稅-已交稅金。

表二產(chǎn)生的增值稅：預(yù)收賬款當(dāng)月貸方本月合計(jì)/1.09×0.03（一般增值稅率為9%，預(yù)繳稅率為3%），計(jì)入的科目為應(yīng)交稅費(fèi)-預(yù)繳增值稅。

表四產(chǎn)生的增值稅：按預(yù)收賬款當(dāng)月貸方合計(jì)/1.05×0.05（簡易征收增值稅率為5%）計(jì)入科目為應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)繳增值稅-未交增值稅，如上期簡易征收預(yù)繳增值稅有余額，先抵后余額為本月未交增值稅。

表五產(chǎn)生的增值稅：按預(yù)收賬款當(dāng)月貸方合計(jì)/1.05×0.03（簡易征收增值稅率為5%，預(yù)繳稅率為3%），計(jì)入的科目為應(yīng)交稅費(fèi)-預(yù)繳增值稅。

表三、表六由于已計(jì)算過增值稅，在此不再計(jì)算。

當(dāng)月應(yīng)繳納的增值稅為表一、表二、表四、表五計(jì)算增值稅的合計(jì)數(shù)?；旧贤ㄟ^這六張表就能完整準(zhǔn)確填報(bào)當(dāng)期的納稅申報(bào)表。

3.2 舉例說明

例1：某人購一般計(jì)稅項(xiàng)目住宅當(dāng)月繳款10萬元，累計(jì)回款15萬元，當(dāng)月開具發(fā)票，發(fā)票金額40萬元，稅額3.3萬元，尚欠款25萬元，欠款于當(dāng)月月末到賬。

收10萬元房款時(shí)，賬務(wù)處理如下：

借：銀行存款??????????? 10

貸：預(yù)收賬款-二期-未開具發(fā)票-××房號 10

開具發(fā)票時(shí)，賬務(wù)處理如下：

借：預(yù)收賬款-二期-未開具發(fā)票-××房號 15

預(yù)收賬款-二期-已開具發(fā)票-××房號 3.3

預(yù)收賬款-二期-待收回貸款-××房號 25

貸：預(yù)收賬款-二期-已開具發(fā)票-××房號 50

應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅-銷項(xiàng)稅 3.3