商業(yè)地產(chǎn)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式下財(cái)務(wù)管理存在的問題及對(duì)策

伍艷秋

隨著國家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)政策管控的不斷加強(qiáng)，商業(yè)地產(chǎn)采用“輕資產(chǎn)”模式運(yùn)營(yíng)正受到越來越多企業(yè)的青睞。本文通過分析輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的多種模式，對(duì)各模式下財(cái)務(wù)管理問題進(jìn)行研究，希望幫助商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)企業(yè)認(rèn)識(shí)到積極運(yùn)用財(cái)務(wù)管控對(duì)策、發(fā)揮財(cái)務(wù)管理職能對(duì)管理能力提升、財(cái)務(wù)管理規(guī)范化產(chǎn)生的積極作用，以財(cái)務(wù)視角更好地提出運(yùn)營(yíng)規(guī)劃建議。

一、引言

傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)一般經(jīng)過投資、開發(fā)、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建設(shè)、交付、運(yùn)營(yíng)的完整環(huán)節(jié)，重資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，以售養(yǎng)租模式賺取資產(chǎn)升值收益。與傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營(yíng)模式不同，輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)以知識(shí)資本為基礎(chǔ)，用較少的自有資金或者通過資本市場(chǎng)手段，以提供運(yùn)營(yíng)等增值服務(wù)方式賺取服務(wù)費(fèi)以及品牌附加收益。

“輕資產(chǎn)”運(yùn)營(yíng)是一種利用杠桿以最少投入換取最大商業(yè)價(jià)值的新型戰(zhàn)略模式，體現(xiàn)為以其核心價(jià)值如公司品牌價(jià)值、營(yíng)銷能力、創(chuàng)新能力、客戶資源等為主導(dǎo)進(jìn)行發(fā)展。用輕資產(chǎn)模式更有利于擴(kuò)張，占據(jù)價(jià)值鏈有利高地，提升核心競(jìng)爭(zhēng)力，實(shí)現(xiàn)公司可持續(xù)盈利和快速發(fā)展的戰(zhàn)略目標(biāo)。本文將重點(diǎn)研究輕資產(chǎn)模式下財(cái)務(wù)管理問題應(yīng)對(duì)，解決運(yùn)營(yíng)困難，助力企業(yè)實(shí)現(xiàn)發(fā)展目標(biāo)。

二、商業(yè)地產(chǎn)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)主要模式

（一）合作與財(cái)務(wù)投資

合作與財(cái)務(wù)投資模式是由商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在市場(chǎng)上尋找有價(jià)值的項(xiàng)目進(jìn)行并購與開發(fā)，目標(biāo)通常是增長(zhǎng)潛力較大的一二線及部分強(qiáng)三線城市的項(xiàng)目，與金融機(jī)構(gòu)或者其他投資機(jī)構(gòu)合作，成立產(chǎn)業(yè)基金、并購基金或合資公司對(duì)開發(fā)滯后的項(xiàng)目或公司進(jìn)行盤活。

（二）品牌、服務(wù)管理輸出

品牌、服務(wù)管理輸出模式是由商業(yè)管理企業(yè)與項(xiàng)目投資方進(jìn)行合作，業(yè)主負(fù)責(zé)項(xiàng)目開發(fā)的核心業(yè)務(wù)，商業(yè)管理企業(yè)通過委托管理方式輸出品牌及運(yùn)營(yíng)服務(wù)，賺取各階段管理服務(wù)費(fèi)、傭金或者從凈租金收益中分成。輸出目標(biāo)通常面向區(qū)域性開發(fā)類企業(yè)的存量項(xiàng)目，也可是在建項(xiàng)目。

（三）整租物業(yè)

整租物業(yè)模式是由商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向有實(shí)力但缺乏開發(fā)或者商業(yè)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)的地產(chǎn)企業(yè)整租取得商業(yè)項(xiàng)目，通過自有管理團(tuán)隊(duì)運(yùn)營(yíng)進(jìn)行品牌輸出，收取商戶租金、運(yùn)營(yíng)廣告等收入后向業(yè)主支付租金，獲得差額收益。

（四）售后返租

售后返租模式是由商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將物業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移給金融租賃公司、投資機(jī)構(gòu)或者直接銷售給小業(yè)主，通過簽訂售后回租協(xié)議再獲得項(xiàng)目整體的運(yùn)營(yíng)權(quán)。通常售后回租模式多應(yīng)用于住宅底商、沿街商鋪以及住宅配套商業(yè)街區(qū)和社區(qū)商業(yè)。

（五）基金投資

基金投資模式是由商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將具備發(fā)展?jié)摿?、處于上升期的增值型商業(yè)物業(yè)打包裝入私募基金或者信托基金，并持有該基金部分股權(quán)，其他股權(quán)則由養(yǎng)老基金、保險(xiǎn)基金等機(jī)構(gòu)投資者持有。通過穩(wěn)健的項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)增值，然后從基金中退出，實(shí)現(xiàn)投資成本回收和收益變現(xiàn)。

三、商業(yè)地產(chǎn)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式下財(cái)務(wù)管理存在的主要問題

（一）融資局限和營(yíng)運(yùn)資本限制

商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在原重資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式下，融資方式比較集中，以其所購置土地、房產(chǎn)銷售收入等作為還款保證，金融機(jī)構(gòu)承擔(dān)大部分市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。在輕資產(chǎn)模式下，資產(chǎn)所有權(quán)份額減少影響還款保證，在租售比極低的市場(chǎng)環(huán)境下，租金現(xiàn)金流回籠壓力加大。并且商業(yè)地產(chǎn)資金使用效率低，銀行信貸政策變化對(duì)商業(yè)地產(chǎn)沖擊巨大，籌資情況惡化引發(fā)運(yùn)營(yíng)資本受限使企業(yè)面臨較大財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。例如售后回租模式雖然能夠?qū)崿F(xiàn)資產(chǎn)出表輕資產(chǎn)化運(yùn)營(yíng)，但租金回籠不理想將導(dǎo)致承諾的租金收益無法覆蓋銀行貸款成本，融資條件進(jìn)一步惡化。

資金回籠是商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)出回報(bào)的體現(xiàn)，物業(yè)銷售及租賃收入是商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)資金回流的重要來源。為實(shí)現(xiàn)資金快速回流，部分企業(yè)會(huì)選擇將項(xiàng)目全部銷售，但由于商業(yè)地產(chǎn)存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)普遍較長(zhǎng)，影響資金流動(dòng)性，導(dǎo)致營(yíng)運(yùn)資本受限。為實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)收益，部分企業(yè)會(huì)選擇將項(xiàng)目全部出租，但由于資金回流形式單一，可能導(dǎo)致后期運(yùn)營(yíng)再投入成本與租金收入不匹配的問題。例如整租物業(yè)模式雖然能夠降低開發(fā)成本，加速商業(yè)擴(kuò)張，但仍然面臨支付租金的壓力，需要獲取足夠運(yùn)營(yíng)資金作為保障。

（二）運(yùn)營(yíng)能力達(dá)不到管理預(yù)期

輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式對(duì)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)能力要求較高，需要商業(yè)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)的積累，有一定門檻。實(shí)施輕資產(chǎn)戰(zhàn)略，能夠快速獲取在營(yíng)商業(yè)體數(shù)量及面積的增長(zhǎng)，但保證所有項(xiàng)目都能夠有較高的出租率和客流，需要過硬的運(yùn)營(yíng)能力。并且輕資產(chǎn)模式比較容易被復(fù)制，為了避免缺少特色，對(duì)商業(yè)運(yùn)營(yíng)企業(yè)的經(jīng)驗(yàn)和能力是否能夠持續(xù)創(chuàng)新產(chǎn)出提出了嚴(yán)苛的要求。

例如，品牌、服務(wù)管理輸出模式雖然可以有效規(guī)避地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，旱澇保收，但對(duì)于商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理輸出的專業(yè)度和輸出方的品牌知名度均有要求較高，一旦運(yùn)營(yíng)能力不達(dá)預(yù)期，將大大降低業(yè)主方的運(yùn)營(yíng)成功率;整租物業(yè)模式雖然能夠通過租金調(diào)整業(yè)績(jī)和稅收，但運(yùn)營(yíng)狀況不佳將導(dǎo)致整租成本侵蝕經(jīng)營(yíng)利潤(rùn);基金投資模式雖然實(shí)現(xiàn)了安全性、收益性和流動(dòng)性的集中和平衡，但是操作復(fù)雜，在符合企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展方向的同時(shí)，還需要政策支持和投資者青睞，對(duì)運(yùn)營(yíng)者的管理能力要求較高。

（三）面臨信用風(fēng)險(xiǎn)和高昂溝通成本

輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式之所以能夠幫助公司實(shí)現(xiàn)快速發(fā)展的目標(biāo)，其主要優(yōu)勢(shì)來源于與合作方的強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，因此對(duì)合作方的甄選非常重要。輕資產(chǎn)模式的合作方，除具有合作意愿外還需具備一定的資信實(shí)力，這也成了合作雙方的雙刃劍。對(duì)于合作方來說，資信實(shí)力強(qiáng)大是項(xiàng)目運(yùn)作的有力保障，另一方面，合作方可能不能接受強(qiáng)勢(shì)管理輸出方的發(fā)展策略。對(duì)于商業(yè)管理公司而言，快速擴(kuò)張需要依賴強(qiáng)大的合作方，另一方面，過度依賴合作方又會(huì)削減輕資產(chǎn)輸出方的話語權(quán)，兩者之間高昂的溝通成本也同樣會(huì)限制輕資產(chǎn)模式企業(yè)的發(fā)展速度。

例如售后回租模式通過將產(chǎn)權(quán)移到表外規(guī)避固定資產(chǎn)折舊，雖然改善了資產(chǎn)流動(dòng)性，提升了經(jīng)營(yíng)效益，但是由于部分中小地產(chǎn)企業(yè)信用較差，散戶銷售承諾回報(bào)過高，存在履約信用風(fēng)險(xiǎn)及鋪位糾紛;合作與財(cái)務(wù)投資模式雖然降低了自身的投資風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)壓力，但由于雙方或多方均擁有決策權(quán)，運(yùn)營(yíng)過程中容易出現(xiàn)意見分歧;品牌、服務(wù)管理輸出模式雖然屬于強(qiáng)勢(shì)乙方策略，但物業(yè)所有權(quán)和管理權(quán)分離，同樣會(huì)出現(xiàn)管理分歧及收益分配問題。