大運(yùn)營環(huán)境下工程總體策劃提升策略

劉辰龍

【摘要】各大主流房地產(chǎn)企業(yè)均已將大運(yùn)營作為公司整體提升開發(fā)運(yùn)營效率的重要體系，作為大運(yùn)營管理體系的重要一環(huán)，工程管理不僅僅是簡單的質(zhì)量、安全、進(jìn)度、成本管理，更需要提升思想站位，積極融入到大運(yùn)營管理體系中。工程總體策劃就是融入大運(yùn)營管理體系中的第一環(huán)，也是至關(guān)重要的一環(huán)。

【關(guān)鍵詞】大運(yùn)營;工程策劃;提升策略

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.25.074

工程總體策劃是指工程項(xiàng)目管理人員根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)的目標(biāo)要求，通過對(duì)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行系統(tǒng)分析，對(duì)建設(shè)活動(dòng)的總體戰(zhàn)略進(jìn)行運(yùn)籌規(guī)劃，對(duì)建設(shè)活動(dòng)的全過程作預(yù)先的考慮和設(shè)想，以便在建設(shè)活動(dòng)的時(shí)間、空間、結(jié)構(gòu)三維關(guān)系中選擇最佳的結(jié)合點(diǎn)重組資源和展開項(xiàng)目運(yùn)作，為保證項(xiàng)目在完成后獲得較高的經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益和社會(huì)效益而提供科學(xué)有效的管理方法。是積極融入大運(yùn)營體系的重要一環(huán)。

1、工程總體策劃在大運(yùn)營中環(huán)境的意義

工程總體策劃不僅僅在工程實(shí)施過程中起到引領(lǐng)性作用，更是在大運(yùn)營環(huán)境下有著重要意義，在提升管理效率、降低工程成本、提升工程質(zhì)量方面提前策劃，使公司經(jīng)營指標(biāo)更好更快的實(shí)現(xiàn)，實(shí)現(xiàn)有質(zhì)量的發(fā)展。

1.1提升管理效率

（1）實(shí)現(xiàn)施工證、出零節(jié)點(diǎn)的提效，實(shí)現(xiàn)開發(fā)貸提前放款;

（2）實(shí)現(xiàn)預(yù)售形象提效，搶占黃金周等窗口期，實(shí)現(xiàn)提前簽約;

（3）實(shí)現(xiàn)主體結(jié)構(gòu)封頂提效，實(shí)現(xiàn)銷售后快速按揭放款，快速回籠資金;

（4）實(shí)現(xiàn)竣備交付提效，實(shí)現(xiàn)提前竣備，實(shí)現(xiàn)提前結(jié)轉(zhuǎn);

1.2降低工程成本

（1）通過特定科目施工方案優(yōu)化，實(shí)現(xiàn)成本降低;

（2）通過某分部分項(xiàng)工程通過管理提升，降低簽證變更率，節(jié)省成本;

1.3提質(zhì)方面

（1）通過優(yōu)化，在未增加不必要成本的條件下，實(shí)現(xiàn)交付滿意度提升;

（2）通過有意識(shí)的策劃，實(shí)現(xiàn)工程獲得省級(jí)以上獎(jiǎng)項(xiàng);

2、工程總體策劃管理機(jī)制

工程總體策劃作為工程實(shí)施前的引領(lǐng)性策劃方案，需要將項(xiàng)目經(jīng)營指標(biāo)轉(zhuǎn)譯為策劃目標(biāo)，在項(xiàng)目獲取后，正式定位前介入工程總體策劃，明確施工準(zhǔn)備階段、開工建設(shè)階段策劃目標(biāo)制定和糾偏管理機(jī)制，明確各階段的工程主責(zé)、運(yùn)營督辦、其他配合部門配合的工作機(jī)制，在項(xiàng)目開發(fā)全過程實(shí)現(xiàn)定期復(fù)盤與糾偏，助力公司經(jīng)營指標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

3、工程總體策劃的內(nèi)容

工程總體策劃方案應(yīng)滿足公司大運(yùn)營提出的各項(xiàng)指標(biāo)要求，并至少包括項(xiàng)目周邊環(huán)境分析;組織架構(gòu)及管控目標(biāo);項(xiàng)目開發(fā)報(bào)建策劃;項(xiàng)目總平面的布置;項(xiàng)目分批推售及竣備交付計(jì)劃;項(xiàng)目展示區(qū)及首開區(qū)策劃;項(xiàng)目不利因素分析及應(yīng)對(duì)措施等內(nèi)容。

3.1項(xiàng)目概況

應(yīng)包含項(xiàng)目整體定位情況，由項(xiàng)目整體定位推導(dǎo)項(xiàng)目工程開發(fā)思路概述;

3.2周邊環(huán)境分析

應(yīng)包含周邊道路情況、周邊市政情況、市政站房布置情況、場地內(nèi)部情況的基本資料，并根據(jù)地勘報(bào)告對(duì)樁基、支護(hù)選型提供建議。

3.3組織架構(gòu)及管控目標(biāo)

管控目標(biāo)應(yīng)從公司下達(dá)的項(xiàng)目經(jīng)營任務(wù)入手進(jìn)行分析倒推首開內(nèi)部管控目標(biāo)、貨量供應(yīng)目標(biāo)及質(zhì)量安全目標(biāo)。

3.4開發(fā)報(bào)建策劃

開發(fā)分期應(yīng)在充分考慮市政分期和交付分期的基礎(chǔ)上進(jìn)行合理劃分。

3.5分批推售及竣備交付計(jì)劃

應(yīng)根據(jù)公司經(jīng)營計(jì)劃及推貨計(jì)劃合理分批推售，每個(gè)批次推售應(yīng)盡量做到戶型配比均勻;整體交付策劃應(yīng)充分考慮市政分期及交付分期策劃;

考慮到實(shí)施難度，項(xiàng)目工程建設(shè)節(jié)奏應(yīng)滿足工期要求，保障項(xiàng)目供貨，同批供貨的同業(yè)態(tài)樓棟開工時(shí)間間隔不應(yīng)超過3個(gè)月，同批竣備交付的同業(yè)態(tài)樓棟進(jìn)度間隔不應(yīng)超過6個(gè)月。

3.6展示區(qū)及首開區(qū)策劃

應(yīng)對(duì)展示區(qū)動(dòng)線及展示面進(jìn)行分析，若東西及展示面存在障礙物，應(yīng)對(duì)障礙物清除設(shè)立專項(xiàng)計(jì)劃;針對(duì)展示區(qū)工期進(jìn)度比較緊張的情況，應(yīng)包含該區(qū)域?qū)ｍ?xiàng)圖紙計(jì)劃、招采計(jì)劃，甄別展示區(qū)及首開區(qū)風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目，并提出風(fēng)險(xiǎn)化解措施，同時(shí)應(yīng)配合營銷，綜合考慮包括沙盤、軟裝、營銷道具的到場時(shí)間。

3.7項(xiàng)目總平面的布置：

項(xiàng)目總平面圖布置應(yīng)包括樁基施工階段、地下施工階段、主體結(jié)構(gòu)施工階段、裝飾裝修階段進(jìn)行布置;綜合考慮生活區(qū)、辦公區(qū)布置，避免二次拆改;同時(shí)應(yīng)應(yīng)充分考慮到分批次交樓帶來的交通組織影響;對(duì)于有裝配式要求的項(xiàng)目，應(yīng)對(duì)裝配構(gòu)件場地、塔吊選型提前進(jìn)行策劃;

3.8不利因素分析及應(yīng)對(duì)措施：

應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況，提出項(xiàng)目相對(duì)應(yīng)的不利因素情況，并提出相應(yīng)措施。

4、工程總體策劃的復(fù)盤糾偏

復(fù)盤是工程管理提升及糾偏的重要一環(huán)，也是完善工程總體策劃的重要一環(huán)，對(duì)于在公司經(jīng)營指標(biāo)的實(shí)現(xiàn)有著重要與積極的作用。項(xiàng)目部須根據(jù)開發(fā)階段，按照首開展示階段、展示區(qū)整改階段、平穩(wěn)建設(shè)階段、竣工備案階段進(jìn)行復(fù)盤，尋找偏差原因，及時(shí)糾偏。

針對(duì)在建的工程操盤項(xiàng)目進(jìn)行復(fù)盤，對(duì)開發(fā)過程中的工程策劃執(zhí)行偏差進(jìn)行分析，并根據(jù)復(fù)盤結(jié)果迭代公司工程管理負(fù)面清單，在后續(xù)工程策劃進(jìn)行負(fù)面清單核查表檢查，可以規(guī)避重復(fù)風(fēng)險(xiǎn)。

結(jié)語：

隨著房地產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)的競爭越來越激勵(lì)，同時(shí)人民對(duì)美好的居住環(huán)境要求也越來越高。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，不僅僅要建好房子，更要更快更好的實(shí)現(xiàn)人民的居住夢想。這就需要我們更少的在工程管理體系中犯錯(cuò)誤，做好施工統(tǒng)籌，做好公司經(jīng)營指標(biāo)的統(tǒng)籌，保質(zhì)保量的實(shí)現(xiàn)工期、質(zhì)量、效果，同時(shí)完成公司的經(jīng)營任務(wù)，不負(fù)人民期待。工程總體策劃是在大運(yùn)營環(huán)境下實(shí)現(xiàn)公司經(jīng)營指標(biāo)與社會(huì)效益指標(biāo)相互統(tǒng)一的重要一環(huán)。

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